上訴人（原審被告）恩施市盈佳房地產(chǎn)有限公司，住所地：恩施市施州大道155號(hào)。
法定代表人徐興旺，該公司董事長(zhǎng)。
委托代理人（特別授權(quán)）楊軍，湖北正典律師事務(wù)所律師。
委托代理人（特別授權(quán)）向紹國，湖北正典律師事務(wù)所律師。
被上訴人（原審原告）譚某連，恩施市紅土鄉(xiāng)天落水村村民。
被上訴人（原審原告）董某某，恩施市紅土鄉(xiāng)天落水村村民。系譚某連之妻。
二被上訴人共同委托代理人（一般代理）魯誠，湖北聯(lián)信律師事務(wù)所律師。
原審被告恩施市房地產(chǎn)管理局，住所地：恩施市航空大道175號(hào)。
法定代表人平安玉，該局局長(zhǎng)。
委托代理人（特別授權(quán)）諶章余，湖北圖盛律師事務(wù)所律師。

上訴人恩施市盈佳房地產(chǎn)有限公司（以下簡(jiǎn)稱盈佳公司）因與被上訴人譚某連、董某某、原審被告恩施市房地產(chǎn)管理局（以下簡(jiǎn)稱市房產(chǎn)局）房屋拆遷安置補(bǔ)償合同糾紛一案，不服恩施市人民法院（2014）鄂恩施民初字第00191號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院于2014年10月30日立案受理后，依法組成合議庭進(jìn)行了審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
譚某連、董某某在一審中訴稱：2008年10月17日，譚某連、董某某和盈佳公司、市房產(chǎn)局簽訂了《房屋拆遷安置補(bǔ)償合同》，約定盈佳公司在位于恩施市土橋大道53號(hào)開發(fā)建設(shè)的盈佳陽光城第一層平面圖紙確定的位置用520平方米的門面還建譚某連、董某某原有的房屋，并約定過渡期18個(gè)月，逾期過渡費(fèi)按960元／月、營業(yè)損失按480元／天、倉庫未出賣部分按600元／月支付損失。合同約定還建面積不足520平方米，按1.5萬元／平方米補(bǔ)償損失。市房產(chǎn)局作為擔(dān)保單位，承諾盈佳公司不能履行或以任何借口拒絕履行合同，由其代為履行合同并賠償一切損失。合同簽訂后，譚某連、董某某全面履行了合同約定的義務(wù)，但盈佳公司交付的還建房屋與約定不符，譚某連、董某某拒絕接受擬交付的還建房屋，盈佳公司起訴要求譚某連、董某某接受不符合合同約定條件的還建房，一審支持其訴訟請(qǐng)求，并被二審法院維持。
由于盈佳公司交付的還建房不符合合同約定給譚某連、董某某造成巨大的經(jīng)濟(jì)損失，在多次協(xié)商無果的情況下，譚某連、董某某于2012年4月12日訴至法院，經(jīng)一審法院判決，二審法院裁定發(fā)回后，譚某連、董某某撤訴，由有關(guān)部門協(xié)調(diào)。在協(xié)調(diào)過程中，該還建房屋的下水管道已開始漏水，且存在隨時(shí)破裂的安全隱患?，F(xiàn)譚某連、董某某再次起訴，請(qǐng)求判令：1、盈佳公司賠償逾期交房營業(yè)損失1439804元，還建門店因增設(shè)室內(nèi)結(jié)構(gòu)柱給譚某連、董某某造成的利益損失1765066元、還建房地面抹平補(bǔ)償32104元，還建房屋差額面積的補(bǔ)償金216000元，以上共計(jì)3452974元；2、盈佳公司對(duì)還建房屋橫穿的天棚下水管道改為豎排、并將通風(fēng)井拆除；3、市房產(chǎn)局對(duì)上述訴訟請(qǐng)求承擔(dān)賠償和代為履行義務(wù)責(zé)任；4、盈佳公司與市房產(chǎn)局承擔(dān)本案訴訟費(fèi)用。
盈佳公司在一審中辯稱：一、盈佳公司與譚某連、董某某在《房屋拆遷安置補(bǔ)償合同》中對(duì)逾期交房的營業(yè)損失有明確的約定，且雙方已按該合同約定履行。二、盈佳公司逾期交房并未違約，且已按約定支付逾期交房的過渡費(fèi)及營業(yè)損失，譚某連、董某某已經(jīng)認(rèn)可了逾期交房的事實(shí)及損失補(bǔ)償。三、譚某連、董某某主張?jiān)鲈O(shè)結(jié)構(gòu)柱造成的利益損失無法律依據(jù)。增設(shè)結(jié)構(gòu)柱是因?yàn)榈叵麓嬖诖罅坑倌?、流沙、回填土，基礎(chǔ)情況復(fù)雜等不可抗力原因造成。為了解決該不可抗力事件，提高該棟房屋的安全使用性能，通過設(shè)計(jì)變更，規(guī)劃局審批而實(shí)施。譚某連、董某某未能提供有效證據(jù)證明其利益損失。四、盈佳公司交付的房屋達(dá)到了驗(yàn)收合格標(biāo)準(zhǔn)，符合合同約定，譚某連、董某某要求支付地面磨平補(bǔ)償無事實(shí)及法律依據(jù)。五、關(guān)于還建面積補(bǔ)償?shù)膯栴}，盈佳公司交付的房屋實(shí)際面積為514.78平方米，不足面積僅為5.22平方米。盈佳公司同意對(duì)不足的5.22平方米按約定補(bǔ)償。六、關(guān)于下水管道及通風(fēng)井的拆除問題，已有生效判決予以確定，客觀上無法更改，只能按現(xiàn)狀交付，不能調(diào)整或拆除。
市房產(chǎn)局在一審中辯稱：市房產(chǎn)局雖然為譚某連、董某某與盈佳公司簽訂的合同提供了擔(dān)保，但該保證已由人民法院生效判決確認(rèn)無效。故市房產(chǎn)局不承擔(dān)譚某連、董某某第一、二項(xiàng)訴訟請(qǐng)求之責(zé)任。
原審查明：2007年6月6日，盈佳公司取得恩施土家族苗族自治州城市規(guī)劃管理局頒發(fā)的《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》，該證載明用地單位為盈佳公司，用地項(xiàng)目名稱為盈佳陽光城，用地位置為土橋大道53號(hào)，用地面積4797.8平方米。2008年5月12日，盈佳公司取得市房產(chǎn)局頒發(fā)的拆許字（2008）第01號(hào)《房屋拆遷許可證》，該證載明拆遷范圍為“土橋大道53號(hào)舊城改造建設(shè)規(guī)劃紅線范圍內(nèi)國有土地上的房屋及其附屬物”，拆遷面積為4797.8平方米，拆遷實(shí)施單位為盈佳公司，拆遷期限為2008年5月12日至2008年8月30日。2007年8月22日，盈佳公司取得恩施市國土資源局頒發(fā)的《國有土地使用證》，該證載明土地使用人為盈佳公司，座落位置為恩施市舞陽街道辦事處土橋大道53號(hào)，地類（用途）為城鎮(zhèn)混合住宅用地，使用權(quán)類型為“出讓”，使用面積為4799平方米，其中2577.60平方米為出讓期40年至2046年5月25日止；其余2220.20平方米中的商業(yè)用地出讓期40年至2047年5月30日止，城鎮(zhèn)單一住宅用地出讓期70年至2077年5月30日止。2007年11月19日，盈佳公司取得恩施市建設(shè)局頒發(fā)的《建筑工程施工許可證》，該證載明建設(shè)單位為盈佳公司，工程名稱為盈佳陽光城，建設(shè)地址為土橋大道53號(hào)，合同開工日期為2007年11月20日，竣工日期為2009年4月20日等。
2008年10月17日，盈佳公司（甲方，拆遷人）與譚某連、董某某（乙方，被拆遷人）及市房產(chǎn)局（丙方，擔(dān)保單位）三方簽訂《房屋拆遷安置補(bǔ)償合同》。該合同約定的具體內(nèi)容如下：因土橋大道53號(hào)舊城改造，甲方需拆遷乙方在該項(xiàng)目拆遷紅線范圍內(nèi)的房屋及附屬物。根據(jù)《中華人民共和國合同法》、《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》等相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，經(jīng)甲乙雙方協(xié)商并達(dá)成一致，現(xiàn)訂立以下拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議條款：第一條、建設(shè)項(xiàng)目名稱為盈佳陽光城，項(xiàng)目地點(diǎn)為恩施市土橋大道53號(hào)，項(xiàng)目開發(fā)單位為盈佳公司。第二條、乙方同意甲方拆遷其位于土橋大道53號(hào)拆遷紅線范圍內(nèi)的房屋（現(xiàn)從事旅店經(jīng)營），并于本合同生效之日將房屋產(chǎn)權(quán)證明和財(cái)產(chǎn)處分權(quán)移交甲方（拆遷房屋房產(chǎn)證號(hào)為恩市私字第××號(hào)，經(jīng)核定乙方單獨(dú)立戶的有水、電、有線電視、電話）。第三條、拆遷安置補(bǔ)償。1、甲方選擇用520㎡的門面還建乙方招待所和倉庫（恩市私字第7××1號(hào)房產(chǎn)證）未賣部分，還建門面的樓層定為與公路持平的第一層，層高不低于4.8米，房屋的結(jié)構(gòu)為全框架，面向土橋大道的門面寬度不低于5.4米。地面用夾馬灰抹平，外墻與整棟樓房統(tǒng)一，面向土橋大道1巷（旋宮賓館），門面必須全部安裝卷閘門，后墻上安裝塑鋼玻璃窗，室內(nèi)無隔墻，水、電、有線電視安裝到戶。具體還建位置見附圖；2、室內(nèi)裝修補(bǔ)償，按甲乙雙方確認(rèn)的11.2萬元補(bǔ)償；3、經(jīng)營損失的補(bǔ)償：①從本協(xié)議簽訂之日起按400元／天補(bǔ)償18個(gè)月，合計(jì)21.6萬元。②自2008年4月16日起到本協(xié)議簽訂之日止，按200元／天補(bǔ)償，合計(jì)3.6萬元；4、過渡費(fèi)800元／月，按18個(gè)月算，計(jì)14400元；5、搬家費(fèi)按800元／戶（往返）的標(biāo)準(zhǔn)，按兩戶計(jì)算1600元；6、上述應(yīng)補(bǔ)償款項(xiàng)共計(jì)38萬元。第四條、乙方賣給胡少均的房屋（產(chǎn)權(quán)證號(hào)為恩市私字第××號(hào)）未出賣部分被甲方前期拆除，甲方作下列補(bǔ)償：1、裝飾裝修補(bǔ)償2.1萬元；2、其他損失補(bǔ)償費(fèi)0.35萬元；3、過渡補(bǔ)償費(fèi)1.7萬元。上述三項(xiàng)共計(jì)4.15萬元。第五條、乙方拆遷房屋內(nèi)經(jīng)營旅店的設(shè)施設(shè)備全部轉(zhuǎn)讓給甲方，作價(jià)1.5萬元。第六條、還建門面面向土橋大道一巷（旋宮賓館）方向必須設(shè)置人行道及下水道。第七條、過渡期限18個(gè)月，甲方必須保證乙方按期回遷，逾期過渡費(fèi)按960元／月支付，營業(yè)損失按480元／天支付，倉庫未出賣部分按600元／月支付。第八條、還建房屋產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)由甲方辦理，一切稅費(fèi)由甲方承擔(dān)，乙方負(fù)責(zé)協(xié)助，房產(chǎn)證、土地證必須在回遷后12個(gè)月內(nèi)交付乙方。第九條、乙方必須于本合同生效之日起五日內(nèi)騰空房屋，并將房產(chǎn)交由甲方拆除，房屋拆除的殘值屬甲方所有。第十條、本合同須甲方付清乙方相關(guān)補(bǔ)償款后，甲乙丙三方簽字蓋章發(fā)生法律效力。第十一條、違約責(zé)任，如果甲方不能履行或者以任何借口拒絕履行本合同，由擔(dān)保單位代為履行本合同并賠償乙方一切損失。第十二條、甲乙雙方約定的還建面積為520平方米，如果不足520平方米，按1.5萬元／平方米補(bǔ)償給乙方。第十三條、本合同一式四份，甲乙丙三份各一份，恩施市拆遷辦一份。該合同附設(shè)計(jì)圖紙一份。
在簽訂《房屋拆遷安置補(bǔ)償合同》之后，盈佳公司更改合同設(shè)計(jì)圖紙進(jìn)行施工，未將設(shè)計(jì)變更情況告知市房產(chǎn)局及譚某連、董某某。2009年10月8日，恩施市華疆城市設(shè)計(jì)院出具證明一份，內(nèi)容為：“市房地產(chǎn)管理局：盈佳陽光城項(xiàng)目的地理位置是在原市農(nóng)機(jī)公司的位置上修建的，地下存在大量的淤泥、流沙、回填土，基礎(chǔ)情況復(fù)雜，在修建12層樓房的時(shí)候就出現(xiàn)了復(fù)雜地理情況，采取了一系列措施。2008年9月盈佳公司與我院進(jìn)行了溝通，我設(shè)計(jì)院基于安全等多方面因素考慮，經(jīng)過州規(guī)劃局審批，對(duì)盈佳陽光城19層的設(shè)計(jì)圖紙進(jìn)行了相應(yīng)調(diào)整，主要內(nèi)容為：減小跨度，增加柱子，擬提高安全使用性能?！笔蟹慨a(chǎn)局表示未收到該份證明。
2010年4月7日，盈佳公司在恩施晚報(bào)上刊發(fā)公告，通知譚某連、董某某自公告之日起十日內(nèi)到公司辦理接房手續(xù)，逾期未到公司辦理接房手續(xù)，則視為已接房。2010年7月，“盈佳陽光城”通過工程質(zhì)量竣工驗(yàn)收。2010年11月11日，盈佳公司申請(qǐng)湖北省恩施市衡信公證處對(duì)其向譚某連、董某某郵寄送達(dá)《通知》的內(nèi)容及過程進(jìn)行保全證據(jù)。湖北省恩施市衡信公證處作出《公證書》，載明公證員和盈佳公司委托代理人鄧安清以國內(nèi)特快專遞方式向譚某連、董某某寄送《通知》一份，其內(nèi)容：“我公司與你們于2008年10月7日簽訂《房屋拆遷安置補(bǔ)償合同》，根據(jù)該合同，我公司已于2010年4月7日通知你們辦理接房手續(xù)?，F(xiàn)我公司再次鄭重通知：因經(jīng)過許可的設(shè)計(jì)變更，與原合同所附的示意圖存在差異，主要是增加了十根柱子，但不影響使用功能，且現(xiàn)已無法改變擬還建給你們房屋所增加支柱的現(xiàn)實(shí)，我公司只能按現(xiàn)有房屋向你們交付，該房屋現(xiàn)已驗(yàn)收合格。請(qǐng)你們（于）二O一O年十一月十五日前當(dāng)?shù)厝嗣裾嫉姆ǘㄉ习鄷r(shí)間內(nèi)到我公司法定住所恩施市施州大道157號(hào)辦理接房手續(xù)，到期不接房或附條件接房，均視為你們放棄接房。因設(shè)計(jì)變更產(chǎn)生的遺留問題，我公司承諾在你們接房之后依法處理。否則，我公司將你們放棄接房的行為視為單方解除《房屋拆遷安置補(bǔ)償合同》。因此擴(kuò)大的經(jīng)濟(jì)損失由你們?nèi)砍袚?dān)。接房聯(lián)系電話：0718-8287577。”譚某連、董某某表示已收到該通知。
2010年11月15日，市房產(chǎn)局組織譚某連、董某某及盈佳公司現(xiàn)場(chǎng)交接房屋。因還建房屋門店內(nèi)增加了通風(fēng)井、下水管道和十余根支柱，以及房屋面積達(dá)不到合同約定面積，加之逾期交房，為此，雙方發(fā)生爭(zhēng)議，致交接房屋未果。
2011年8月2日，盈佳公司向恩施市人民法院起訴，請(qǐng)求判令譚某連、董某某履行附隨義務(wù)即接收房屋并辦理接房手續(xù)。2011年9月7日，該院作出（2011）恩民初字第2219號(hào)民事判決，判決譚某連、董某某接收盈佳公司提供的恩施市土橋大道53號(hào)“盈佳陽光城”第一層還建房屋（門面）及辦理相關(guān)接房手續(xù)。譚某連、董某某不服該判決，上訴至恩施土家族苗族自治州中級(jí)人民法院，本院于2011年12月14日作出（2011）恩中民終字第844號(hào)民事判決，判決駁回上訴，維持原判。
2012年1月6日，盈佳公司向譚某連、董某某交付了恩施市土橋大道53號(hào)“盈佳陽光城”第一層還建房屋（門面），譚某連、董某某向盈佳公司出具《領(lǐng)條》，其內(nèi)容為“今領(lǐng)到恩施市盈佳房地產(chǎn)有限公司按現(xiàn)狀還建的恩施市土橋大道53號(hào)‘盈佳陽光城’第一層還建門面房屋，門面房面積為493.13平方米”。
2010年5月7日，恩施市江山測(cè)繪有限責(zé)任公司依據(jù)譚某連、董某某與盈佳公司簽訂的《房屋拆遷安置補(bǔ)償合同》所附圖紙，測(cè)算出還建門店的套內(nèi)面積為507.53平方米。2010年11月15日，恩施市江山測(cè)繪有限責(zé)任公司對(duì)盈佳公司擬交付的還建門店進(jìn)行了測(cè)算，測(cè)算出的套內(nèi)面積為493.13（483.95＋9.18）平方米，即譚某連、董某某出具領(lǐng)條所載明的面積。據(jù)此，盈佳公司實(shí)際交付房屋的套內(nèi)面積少于合同約定的套內(nèi)面積14.4（507.53-493.13）平方米。因盈佳公司向譚某連、董某某交付的房屋（門面）不符合合同約定，即在原設(shè)計(jì)的基礎(chǔ)上室內(nèi)增加了11根結(jié)構(gòu)柱（不含墻體增加部分）、通風(fēng)井及天棚下水管道，在市房產(chǎn)局的參與下，譚某連、董某某與盈佳公司自房屋交付起就針對(duì)賠償事宜進(jìn)行協(xié)商。但雙方就賠償事宜未達(dá)成協(xié)議。
2012年4月26日，譚某連、董某某向恩施市人民法院提起訴訟，要求盈佳公司賠償逾期交房營業(yè)損失423108元；因還建房增設(shè)結(jié)構(gòu)柱、通風(fēng)井及天棚下水管道造成的利益損失2294260元；補(bǔ)償還建房地面未抹平的損失；還建房屋差額面積補(bǔ)償金216000元；市房產(chǎn)局承擔(dān)連帶賠償責(zé)任。2013年1月18日，恩施市人民法院作出（2012）鄂恩施民初字第01463號(hào)民事判決。譚某連、董某某對(duì)該判決不服，上訴至恩施州中級(jí)人民法院，本院以事實(shí)不清為由，發(fā)回重審。在重審時(shí)，譚某連、董某某撤回了起訴。譚某連、董某某撤回起訴以后，以市房產(chǎn)局是涉案合同的擔(dān)保人為由，多次找市有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)要求市房產(chǎn)局承擔(dān)責(zé)任。經(jīng)相關(guān)單位做解釋工作后，譚某連、董某某于2014年1月9日再次向恩施市人民法院提起訴訟，請(qǐng)求支持其訴請(qǐng)。審理中，譚某連、董某某對(duì)訴訟請(qǐng)求的第2項(xiàng)變更為“判令被告恩施市盈佳房地產(chǎn)有限公司還建原告的還建房因室內(nèi)增設(shè)通風(fēng)井設(shè)施、室內(nèi)增設(shè)橫穿的天棚下水管道給原告造成的利益損失”。并申請(qǐng)對(duì)逾期交房造成的租金損失（以每天計(jì)算）（時(shí)間段為2010年4月17日即約定交房之日至2012年1月6日即領(lǐng)房之日；2012年1月7日至2013年7月19日即撤訴之日，因訴訟需鑒定而無法使用期間）、還建房增設(shè)室內(nèi)結(jié)構(gòu)柱造成的利益損失、還建房地面未磨平損失、還建房因室內(nèi)增設(shè)通風(fēng)井設(shè)施、下水管道造成的利益損失等進(jìn)行鑒定。依據(jù)當(dāng)事人共同選擇的鑒定機(jī)構(gòu)，原審法院對(duì)譚某連、董某某申請(qǐng)鑒定事項(xiàng)委托恩施市價(jià)格認(rèn)證中心進(jìn)行鑒定。恩施市價(jià)格認(rèn)證中心于2014年8月10日作出恩市價(jià)認(rèn)鑒字（2014）15號(hào)《價(jià)格鑒定意見書》，其鑒定意見為“鑒定對(duì)象為土橋大道53號(hào)（盈佳陽光城）還建門店因增設(shè)室內(nèi)結(jié)構(gòu)柱、通風(fēng)井、下水管道給產(chǎn)權(quán)人造成的利益損失為1662345元；房屋未按約定完成地面工程價(jià)格17600元，合計(jì)1679945元，大寫人民幣壹佰陸拾柒萬玖仟玖佰肆拾伍元整；2010年4月7日至2012年1月6日，正常租金1095元／天；2012年1月7日至2013年7月19日，正常租金1178元／天。”
2014年9月9日，針對(duì)恩市價(jià)認(rèn)鑒字（2014）15號(hào)《價(jià)格鑒定意見書》，盈佳公司以該鑒定的鑒定程序違法、鑒定過程不科學(xué)、鑒定依據(jù)不足為由，向法院提出申請(qǐng)，要求由湖北省價(jià)格認(rèn)證中心對(duì)該鑒定進(jìn)行復(fù)核。2014年9月19日，原審法院組織雙方對(duì)恩市價(jià)認(rèn)鑒字（2014）15號(hào)《價(jià)格鑒定意見書》進(jìn)行質(zhì)證，并要求恩施市價(jià)格認(rèn)證中心派員出庭。質(zhì)證時(shí)，恩施市價(jià)格認(rèn)證中心對(duì)盈佳公司提出的問題逐一進(jìn)行了說明，且當(dāng)庭出示了鑒定人員的《涉案財(cái)產(chǎn)價(jià)格鑒定人員崗位證書》。
另查明，據(jù)建設(shè)工程檔案合格證載明：盈佳陽光城的設(shè)計(jì)單位為湖北華疆城市建筑設(shè)計(jì)院，開工日期為2007年11月20日，竣工日期為2010年4月25日。譚某連、董某某已從市房產(chǎn)局領(lǐng)取了自應(yīng)交房之日至2011年12月期間的過渡費(fèi)用，每月15960元。
原判決認(rèn)定：譚某連、董某某與盈佳公司之間簽訂的《房屋拆遷安置補(bǔ)償合同》系雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，不違反法律、行政法規(guī)的禁止性規(guī)定，合法有效；但該合同第十一條之內(nèi)容，因違反法律、行政法規(guī)的禁止性規(guī)定，故該擔(dān)保條款無效。合同簽訂后，雙方應(yīng)按合同的約定全面履行合同的義務(wù)。譚某連、董某某按照合同約定將房屋交付給盈佳公司拆除并進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，盈佳公司應(yīng)按合同約定交付還建房（門店）。本案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)是盈佳公司是否構(gòu)成違約、如違約如何承擔(dān)賠償責(zé)任以及市房產(chǎn)局是否應(yīng)承擔(dān)連帶賠償責(zé)任等問題，評(píng)述如下：
一、盈佳公司向譚某連、董某某交付的房屋是否符合合同約定是本案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)之一。根據(jù)雙方簽訂合同所附圖紙與已交付的還建房來看，盈佳公司改變?cè)O(shè)計(jì)未通知譚某連、董某某，在原設(shè)計(jì)的還建房屋內(nèi)增加11根鋼筋混凝土柱子、增加整棟樓房下水管道及通風(fēng)井設(shè)計(jì)，致使已交付的房屋與合同約定嚴(yán)重不符，盈佳公司已構(gòu)成違約，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。
二、盈佳公司構(gòu)成違約后，應(yīng)承擔(dān)的違約責(zé)任：
1、盈佳公司改變?cè)O(shè)計(jì)圖紙，致使還建房?jī)?nèi)增加11根柱子、增加通風(fēng)井和下水管道，導(dǎo)致譚某連、董某某所得到的還建房室內(nèi)空間減少，降低了還建門面的使用效能，并嚴(yán)重影響譚某連、董某某對(duì)還建門店的設(shè)計(jì)安排。該部分損失屬譚某連、董某某既得利益的減少，盈佳公司理應(yīng)賠償。該部分損失金額應(yīng)以鑒定部門的合法鑒定意見予以確定。
2、盈佳公司沒有按照合同約定的面積即恩施市江山測(cè)繪有限責(zé)任公司依據(jù)合同所附圖紙測(cè)算出的套內(nèi)面積507.53平方米還建給譚某連、董某某，實(shí)際還建的房屋套內(nèi)面積只有493.13平方米，面積差為14.4（507.53-493.13）平方米，少于應(yīng)還套內(nèi)面積。依據(jù)合同約定，盈佳公司理應(yīng)按合同約定賠償，其金額為14.4平方米×15000元／平方米﹦216000元。
3、盈佳公司沒有按合同約定對(duì)還建門店的地面用夾馬灰抹平，該部分的損失，盈佳公司也應(yīng)賠償。該部分損失金額也應(yīng)以鑒定部門的合法鑒定意見予以確定。
4、盈佳公司雖在2010年4月7日登報(bào)公告要求譚某連、董某某在公告之日起10日內(nèi)接房，但涉案工程“盈佳陽光城”實(shí)際在2010年4月25日才竣工，7月才通過質(zhì)量竣工驗(yàn)收。故不可能按期交付還建房。2010年11月11日，盈佳公司通過公證方式向譚某連、董某某發(fā)出通知，要求其在當(dāng)月的15日收房，譚某連、董某某也表示收到該通知，故盈佳公司交房時(shí)間應(yīng)確定為2010年11月15日。但譚某連、董某某以盈佳公司擬交付的還建房不符合合同約定為由拒絕收房，在盈佳公司通過訴訟程序后，譚某連、董某某才于2012年1月6日接收還建房。因譚某連、董某某拒絕接收還建房，該期間除按合同約定的過渡費(fèi)用以外的損失屬擴(kuò)大損失，應(yīng)由譚某連、董某某自行承擔(dān)。而過渡費(fèi)譚某連、董某某已領(lǐng)取至2011年12月，故譚某連、董某某要求盈佳公司賠償自應(yīng)交房之日至2012年1月6日止的租金損失，不予支持。
因盈佳公司的違約，導(dǎo)致涉案房屋需要做相關(guān)的鑒定事宜，必須保持已交付房屋的原貌，以便提取房屋初始狀態(tài)的相關(guān)材料，致使譚某連、董某某不能經(jīng)營。故自譚某連、董某某收房次日起至法院第一次委托鑒定部門作出鑒定結(jié)論之日止即2012年8月17日，該期間的還建房租金損失，應(yīng)由盈佳公司賠償。該期間的損失金額應(yīng)以220天（30天×7＋10天）乘以合法鑒定的每天的租金金額予以確定。
三、關(guān)于市房產(chǎn)局在本案中是否應(yīng)承擔(dān)連帶賠償責(zé)任的問題。最高人民法院《關(guān)于適用〈中華人民共和國擔(dān)保法〉若干問題的解釋》（以下簡(jiǎn)稱“解釋”）第三條“國家機(jī)關(guān)和以公益為目的的事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體違反法律規(guī)定提供擔(dān)保的，擔(dān)保合同無效?！睋?jù)此，市房產(chǎn)局向譚某連、董某某提供的擔(dān)保無效即涉案合同中的擔(dān)保條款無效。《中華人民共和國擔(dān)保法》第五條第二款“擔(dān)保合同被確認(rèn)無效后，債務(wù)人、擔(dān)保人、債權(quán)人有過錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)其過錯(cuò)各自承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任?！苯忉尩谄邨l“主合同有效而擔(dān)保合同無效，債權(quán)人無過錯(cuò)的，擔(dān)保人與債務(wù)人對(duì)主合同債權(quán)人的經(jīng)濟(jì)損失，承擔(dān)連帶賠償責(zé)任；債權(quán)人、擔(dān)保人有過錯(cuò)的，擔(dān)保人承擔(dān)民事責(zé)任的部分，不應(yīng)超過債務(wù)人不能清償部分的二分之一?！币蛟谏姘傅膿?dān)保合同中，譚某連、董某某不存在過錯(cuò)，故市房產(chǎn)局依法應(yīng)對(duì)譚某連、董某某的經(jīng)濟(jì)損失承擔(dān)連帶賠償責(zé)任。
四、關(guān)于鑒定問題?！秲r(jià)格認(rèn)證中心工作管理辦法》第六條規(guī)定“接受司法機(jī)關(guān)、行政執(zhí)法機(jī)關(guān)和仲裁機(jī)構(gòu)的委托，對(duì)刑事、民事、行政、經(jīng)濟(jì)等案件中涉及的各類標(biāo)的進(jìn)行價(jià)格鑒定?！痹撧k法對(duì)價(jià)格認(rèn)證中心接受委托的主體作了界定，價(jià)格認(rèn)證中心接受超出規(guī)定外的主體的委托進(jìn)行價(jià)格鑒定事宜，視為程序存在瑕疵。故恩價(jià)認(rèn)鑒字（2012）08號(hào)、12號(hào)、16號(hào)價(jià)格鑒定結(jié)論書因程序存在問題，不予采信。鄂價(jià)鑒民（2012）1號(hào)價(jià)格鑒定意見書，因鑒定機(jī)構(gòu)非當(dāng)事人所選擇，且申請(qǐng)鑒定的譚某連、董某某亦對(duì)該鑒定不予認(rèn)可，故該鑒定，亦不予采信。
針對(duì)盈佳公司就恩市價(jià)認(rèn)鑒字（2014）15號(hào)《價(jià)格鑒定意見書》提出的要求進(jìn)行復(fù)核等問題。恩施市價(jià)格認(rèn)證中心的鑒定人員已當(dāng)庭逐一作出了合理說明，并不存在程序上的違法，且盈佳公司沒有提出證據(jù)推翻該鑒定結(jié)論，故對(duì)該鑒定予以采信。盈佳公司提出的復(fù)核申請(qǐng)，不予支持。
綜上所述，盈佳公司應(yīng)賠償譚某連、董某某的損失確定為1679945元＋216000元＋（220天×1178元／天）﹦2155105元。譚某連、董某某超出該金額的訴訟請(qǐng)求，因無事實(shí)和法律依據(jù)，不予支持。因此，依照《中華人民共和國合同法》第六條、第八條、第六十條第一款、第七十七條、第一百零七條、第一百一十三條第一款，《中華人民共和國擔(dān)保法》第五條、第八條，最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國擔(dān)保法》若干問題的解釋第三條、第七條，《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條之規(guī)定，判決如下：一、被告恩施市盈佳房地產(chǎn)有限公司于本判決生效后三日內(nèi)賠償原告譚某連、董某某各項(xiàng)損失共計(jì)2155105元。二、被告恩施市房地產(chǎn)管理局對(duì)上述損失承擔(dān)連帶賠償責(zé)任。三、駁回原告譚某連、董某某的其他訴訟請(qǐng)求。案件受理費(fèi)34423元，由被告恩施市盈佳房地產(chǎn)有限公司負(fù)擔(dān)。
經(jīng)審理查明，原審查明的事實(shí)屬實(shí)，本院予以認(rèn)定。

本院認(rèn)為：盈佳公司與譚某連、董某某簽訂的《房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議》是雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示，協(xié)議內(nèi)容不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，協(xié)議合法有效。恩施市房產(chǎn)局作為擔(dān)保方在該合同上簽字蓋章，違反了擔(dān)保法關(guān)于國家機(jī)關(guān)不得為保證人的規(guī)定，該擔(dān)保行為無效，其作為過錯(cuò)方，應(yīng)對(duì)譚某連、董某某的經(jīng)濟(jì)損失承擔(dān)連帶賠償責(zé)任。但該擔(dān)保行為無效，并不影響房屋拆遷補(bǔ)償協(xié)議的效力，盈佳公司與譚某連、董某某均應(yīng)按照協(xié)議全面履行各自義務(wù)?，F(xiàn)盈佳公司提出上訴，主要是針對(duì)恩施市價(jià)格認(rèn)證中心的鑒定結(jié)論與損失賠償?shù)恼J(rèn)定等問題提出了異議。對(duì)此，本院分析評(píng)判如下：
關(guān)于恩施市價(jià)格認(rèn)證中心鑒定結(jié)論的采信問題
一審中，恩施市價(jià)格認(rèn)證中心作出恩市價(jià)認(rèn)鑒字（2014）15號(hào)《價(jià)格鑒定意見書》后，盈佳公司提出書面復(fù)核申請(qǐng)，提出該鑒定的鑒定程序違法、鑒定過程不科學(xué)、不嚴(yán)謹(jǐn)，鑒定依據(jù)明顯不足，計(jì)算錯(cuò)誤等問題，在二審中盈佳公司亦提出異議，認(rèn)為一審法院未準(zhǔn)許其復(fù)核申請(qǐng)就采信該鑒定結(jié)論屬程序違法。本院認(rèn)為，恩施市價(jià)格認(rèn)證中心作為雙方當(dāng)事人共同選定的鑒定機(jī)構(gòu)，具有合法的鑒定資質(zhì)，對(duì)于盈佳公司復(fù)核申請(qǐng)的內(nèi)容，該中心在質(zhì)證中已一一進(jìn)行了說明，一審法院已充分保障了盈佳公司的合法權(quán)利，程序并無不當(dāng)?，F(xiàn)盈佳公司對(duì)該鑒定結(jié)論不服，但其并未提出充分的事實(shí)和法律依據(jù)推翻該鑒定結(jié)論，故一審法院采信該鑒定結(jié)論正確。
二、關(guān)于還建房屋是否符合合同約定的問題
盈佳公司與譚某連、董某某簽訂的《房屋拆遷安置補(bǔ)償合同》及附圖，就還建房屋的面積、結(jié)構(gòu)等進(jìn)行了詳細(xì)約定，盈佳公司應(yīng)全面按照約定還建房屋。盈佳公司上訴稱附圖的目的是為了確定還建房屋的位置，一審法院依據(jù)附圖認(rèn)定盈佳公司違約無事實(shí)與法律依據(jù)。經(jīng)審查，該附圖系由盈佳公司提供的房屋結(jié)構(gòu)平面圖，該圖對(duì)還建房屋的面積、結(jié)構(gòu)等進(jìn)行了明確標(biāo)注，而并非盈佳公司訴稱的還建位置圖，故盈佳公司未按照合同附圖還建房屋，變更設(shè)計(jì)亦未通知譚某連、董某某，已構(gòu)成違約，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約賠償責(zé)任。
三、關(guān)于違約損失的計(jì)算問題
對(duì)于盈佳公司承擔(dān)的違約賠償責(zé)任，一審法院支持了三部分的損失賠償，一是還建門面因增設(shè)室內(nèi)結(jié)構(gòu)柱、通風(fēng)井、下水管道給產(chǎn)權(quán)人造成的利益損失與房屋未完成地面工程價(jià)格共計(jì)1679945元，二是還建房屋套內(nèi)面積差14.4平方米的賠償款216000元，三是還建房租金損失259160元。盈佳公司對(duì)三項(xiàng)損失的認(rèn)定均提出了異議。對(duì)此，分析如下：
對(duì)于第一部分損失，盈佳公司認(rèn)為改變室內(nèi)結(jié)構(gòu)系為解決不可抗力事件、提高房屋安全使用性能，且已經(jīng)通過規(guī)劃局的審批，該損失不屬于譚某連、董某某既得利益的減少，不應(yīng)予以支持。本院認(rèn)為，盈佳公司在未告知譚某連、董某某的情況下，擅自變更圖紙，已經(jīng)構(gòu)成了違約，且導(dǎo)致還建房屋室內(nèi)空間減少，降低還建門面的使用效能等后果，該損失已經(jīng)恩市價(jià)認(rèn)鑒字（2014）15號(hào)《價(jià)格鑒定意見書》予以認(rèn)定，盈佳公司以不可抗力和已經(jīng)規(guī)劃局審批等理由進(jìn)行抗辯沒有事實(shí)和法律依據(jù)，本院不予支持。
對(duì)于第二部分損失，盈佳公司認(rèn)為合同中約定的還建面積應(yīng)包含套內(nèi)面積和分?jǐn)偯娣e，根據(jù)恩施市江山測(cè)繪公司的測(cè)繪結(jié)果，盈佳公司交付的房屋實(shí)際面積為514.78平方米，面積差僅為5.22平方米。本院認(rèn)為，恩施市江山測(cè)繪公司依據(jù)合同所附圖紙測(cè)算出的應(yīng)還建房屋套內(nèi)面積為507.53平方米，測(cè)算出的實(shí)際還建套內(nèi)面積為493.13平方米，一審法院計(jì)算的面積差14.4平方米亦僅為套內(nèi)面積之差，并未涉及分?jǐn)偯娣e，故一審法院認(rèn)定房屋面積并無不當(dāng)，盈佳公司的上訴理由沒有事實(shí)和法律依據(jù)，本院不予支持。
對(duì)于第三部分損失，盈佳公司認(rèn)為因雙方在合同中對(duì)逾期交房的營業(yè)損失有明確約定，故譚某連、董某某另行主張逾期交房的營業(yè)損失無事實(shí)及法律依據(jù)。本院認(rèn)為，雙方合同約定的并非逾期交房的營業(yè)損失，而是拆遷安置期間的經(jīng)營損失的補(bǔ)償，且計(jì)算期間為2008年10月17日起至2010年4月17日雙方約定的交房時(shí)間止。一審法院認(rèn)定的營業(yè)損失期間為譚某連、董某某實(shí)際接收房屋次日即2012年1月7日起至原審法院第一次委托鑒定部門作出鑒定結(jié)論之日止即2012年8月17日，共計(jì)220天。因?yàn)橛压窘桓兜姆课葸`反約定，致使雙方發(fā)生訴訟。該期間房屋因鑒定的需要，沒有實(shí)際使用與收益，且司法鑒定是一個(gè)長(zhǎng)期的過程，并非盈佳公司訴稱的以采取公證等辦法保持房屋原貌即可，故一審法院認(rèn)定該部分損失并無不當(dāng)。
綜上，原判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確。經(jīng)合議庭評(píng)議，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（一）項(xiàng)、第一百七十五條的規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費(fèi)23415元，由上訴人恩施市盈佳房地產(chǎn)有限公司負(fù)擔(dān)。
本判決為終審判決。

審判長(zhǎng)　　朱華忠 審判員　　李志華 審判員　　李　龍

書記員：譚紹丹