原告(反訴被告)：譚衛(wèi)某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住湖南省長沙市。
　　委托訴訟代理人：陳知度，上海捷銘律師事務所律師。
　　被告(反訴原告)：上海龍山賓館，住所地上海市松江區(qū)。
　　投資人：李某某。
　　委托訴訟代理人：莊學軍，上海市新誠律師事務所律師。
　　被告(反訴原告)：李某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住上海市松江區(qū)。
　　委托訴訟代理人：莊學軍，上海市新誠律師事務所律師。
　　原告譚衛(wèi)某與被告上海龍山賓館(以下簡稱龍山賓館)、李某某房屋租賃合同糾紛一案，本院于2019年2月11日受理后依法適用簡易程序進行審理。2019年3月7日，兩被告提起反訴，本院于同日予以受理。此后，本院對本案公開開庭進行審理，原告譚衛(wèi)某及其委托訴訟代理人陳知度、被告李某某(又系被告龍山賓館的投資人)及其共同委托訴訟代理人莊學軍到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結。
　　原告向本院提出訴訟請求：1.判令被告龍山賓館立即搬離坐落于上海市松江區(qū)新橋鎮(zhèn)新南街XXX弄XXX號1-4層房屋(以下簡稱系爭房屋)并返還給原告；2.判令被告龍山賓館支付原告自2016年10月1日起至系爭房屋實際返還之日止的使用費，按257,343.55元　　/年(223,777元/年×1.15)的標準計算，扣除已付的278,341.03元；3.判令被告龍山賓館向原告支付自2016年10月1日起至系爭房屋實際返還之日止的違約金，按67,133元/年(223,777元/年×0.3)的標準計算；4.判令被告李某某對被告龍山賓館的債務承擔無限連帶責任。事實與理由：上海車墩房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(以下簡稱車墩房產(chǎn)公司)為系爭房屋的開發(fā)商。車墩房產(chǎn)公司在將包括系爭房屋在內(nèi)的房屋出租給被告龍山賓館期間，將系爭房屋售予原告。為此，車墩房產(chǎn)公司讓原告與被告龍山賓館簽訂了新的《商鋪租賃協(xié)議》，約定：租賃期間為自2006年10月1日至2016年9月30日；第一至四年的每年租金為169,208元，第五至七年每年在上一年的基礎上遞增15%，第八至十年每年在上一年的基礎上遞增15%等。上述約定的租賃期間屆滿后，被告龍山賓館要求續(xù)租系爭房屋。因雙方對租金無法達成一致，故原告對此不予同意。被告龍山賓館遂以各種借口至今拒不搬離系爭房屋。期間，經(jīng)原告多次交涉，亦未果。此外，被告龍山賓館系被告李某某的個人獨資企業(yè)，故被告李某某應對被告龍山賓館的債務承擔無限責任。　　
　　兩被告辯稱：首先，被告李某某于2013年自周大勛處“接手”被告龍山賓館，故其此前未見過原告所訴稱的《商鋪租賃協(xié)議》。其基于與車墩房產(chǎn)公司之間簽訂的合同，對包括系爭房屋在內(nèi)的房屋取得承租權，該合同約定的租賃期間至2020年9月30日屆滿，而且其依據(jù)該合同支付租金。此外，原告訴稱的《商鋪租賃協(xié)議》并未廢止其與車墩房產(chǎn)公司之間的合同，故上述協(xié)議和合同同時有效，而且原告認可車墩房產(chǎn)公司的簽約行為。因此，原告無權以租賃期間屆滿為由要求“收回房屋”。其次，系爭房屋的使用費應按第十年的租金計算，其不認可原告關于在此基礎上再上浮15%計算系爭房屋的使用費的主張。原告主張的違約金，沒有合同依據(jù)，故其不應承擔。若其應承擔違約金，同意由法院酌定。再次，被告龍山賓館現(xiàn)確實系屬于被告李某某的個人獨資企業(yè)。因此，被告李某某應否承擔連帶責任，由法院按相關法律規(guī)定依法處理。最后，車墩房產(chǎn)公司及周大勛與本案的處理有利害關系，故均應追加為本案第三人參加訴訟。
　　同時，兩被告向本院提出反訴請求：判令原告賠償兩被告裝修設施設備的殘值損失389,523元。事實和理由：2013年6月30日，被告李某某自周大勛處受讓取得被告龍山賓館。根據(jù)協(xié)議約定，周大勛將被告龍山賓館與車墩房產(chǎn)公司原有合同的權利和義務轉讓給被告李某某。此后，兩被告依約履行原有合同，并直至“　　薛蓉芳案”發(fā)生時才知道被告龍山賓館還與各小業(yè)主即產(chǎn)權人簽訂了租賃合同?，F(xiàn)原告依據(jù)其所訴稱的協(xié)議主張收回系爭房屋，但兩被告依據(jù)與車墩房產(chǎn)公司原有合同，租賃行為尚在履行期內(nèi)，故原告收回系爭房屋的行為，屬提前終止合同的行為，且已給兩被告造成了實際損失。為此，兩被告提起反訴，望判如所請。
　　原告對兩被告的反訴辯稱：不同意兩被告的反訴請求。具體理由如下：首先，2006年9月，車墩房產(chǎn)公司將包括系爭房屋在內(nèi)的房屋出租給被告龍山賓館。此后，車墩房產(chǎn)公司將系爭房屋售予原告?；谫I賣不破租賃的規(guī)定，原告與被告龍山賓館簽訂了租賃期間至2016年9月30日的《商鋪租賃協(xié)議》，故車墩房產(chǎn)公司已經(jīng)退出原來的租賃關系。其次，被告李某某與周大勛之間轉讓被告龍山賓館的法律關系，與其無關。被告李某某在未審查系爭房屋權屬的情形下，與周大勛簽訂相關協(xié)議所產(chǎn)生的責任應由周大勛向被告李某某承擔。再次，租賃期間屆滿后，系爭房屋內(nèi)的動產(chǎn)可由承租人“帶走”，已形成附合的裝飾裝修物應歸其所有，無需支付補償款。若拆除的，則應恢復原狀。
　　經(jīng)審理查明，車墩房產(chǎn)公司為系爭房屋的開發(fā)商。在車墩房產(chǎn)公司將系爭房屋售予原告及成立之前，車墩房產(chǎn)公司將包括系爭房屋在內(nèi)的房屋出租給了被告龍山賓館。2012年4月18日,基于上述買賣關系，原告經(jīng)核準登記為系爭房屋的權利人。
　　鑒此，原告(甲方)與被告龍山賓館(乙方)簽訂《商鋪租賃協(xié)議》一份。該協(xié)議約定：甲方將總建筑面積為544平方米的系爭房屋出租給乙方；租賃期限為10年，自2006年10月1日起至2016年9月30日止；租金每3個月支付一次，乙方應當提早10天支付給甲方，拖欠30天按違約責任支付雙倍租金給甲方；第一至四年的年租金為169,208元，第五至七年每年在上一年的基礎上“提增”15%，第八至十年每年在上一年的基礎上“提增”15%等。
　　上述協(xié)議簽訂后，雙方均依約履行相應義務。被告龍山賓館除了向原告支付上述協(xié)議約定租期內(nèi)的租金外，還向原告支付了使用費278,341.03元。期間，2016年12月5日、2017年11月28日、2018年3月1日,包括原告在內(nèi)的小業(yè)主多次致函兩被告，要求搬離系爭房屋，并結清費用等，但均未果，遂涉訟。
　　另查明，車墩房產(chǎn)公司與被告龍山賓館曾先后簽訂過以下三組合同及協(xié)議：
　　第一組：車墩房產(chǎn)公司(甲方)與被告龍山賓館(乙方)簽訂的《房屋租賃合同》。約定：甲方將其合法擁有的房屋坐落于上海市松江區(qū)新橋鎮(zhèn)新南街XXX弄XXX-XXX號樓的(三樓、四樓)的四至，及1號、2號樓的(一樓、二樓)，16號樓后半間(一樓、二樓)作為消防出口，出租給乙方。該合同第3.1條約定，租賃期限10年，簽訂合同后甲方給予乙方在2006年9月30日前免租金、裝潢設計和進場準備工作以及進行施工裝潢和試營業(yè)期，租金計算從2006年10月1日起至2016年9月30日止。租賃期滿后乙方需要續(xù)租，甲、乙雙方再做協(xié)商決定，在同等條件下乙方有優(yōu)先承租權。該合同另對其他相關事項進行了約定。上述合同首部載明的乙方代表為徐程淼。
　　2007年7月9日，車墩房產(chǎn)公司與被告龍山賓館簽訂《補充協(xié)議》一份。載明：雙方經(jīng)協(xié)商，同意陳光崇辭去被告龍山賓館法人代表總經(jīng)理職務，并同意改由徐程淼擔任上述職務，車墩房產(chǎn)公司與被告龍山賓館的租賃協(xié)議及本次補充協(xié)議繼續(xù)有效。陳光崇在協(xié)議尾部被告龍山賓館原法人代表處簽字，徐程淼在協(xié)議尾部新法人代表處簽字。
　　第二組：車墩房產(chǎn)公司與被告龍山賓館簽訂《房屋租賃合同》。該合同約定的租賃物以及第3.1條約定的內(nèi)容與上述第一組合同一致。上述合同首部載明被告龍山賓館代表為江沉潛。
　　2008年8月1日，車墩房產(chǎn)公司與被告龍山賓館簽訂《補充協(xié)議》一份。載明：雙方經(jīng)協(xié)商，同意徐程淼辭去被告龍山賓館法人代表總經(jīng)理職務，改由江沉潛擔任上述職務，車墩房產(chǎn)公司與被告龍山賓館的租賃協(xié)議及本補充協(xié)議繼續(xù)有效。徐程淼在協(xié)議尾部被告龍山賓館原法人代表處簽字，江沉潛在協(xié)議尾部新法人代表處簽字。
　　第三組：車墩房產(chǎn)公司與被告龍山賓館簽訂《房屋租賃合同》。該合同約定的租賃物以及第3.1條約定的內(nèi)容除了與上述第一、二組合同一致外，另載明租賃期限分兩個階段，第一階段10年，第二階段為合同延續(xù)4年，租賃期滿車墩房產(chǎn)公司同意被告龍山賓館續(xù)租四年，從2016年10月1日起免租三個月裝修。同時，該合同附件還載明了租賃物中各小業(yè)主的姓名。
　　就該合同的具體簽訂時間，若按兩被告以及車墩房產(chǎn)公司在另案中的不同陳述，至少可以確定最晚簽訂于2011年6月?，F(xiàn)兩被告遂基于該合同的約定，提出了如上租賃期間尚未屆滿的辯稱意見。而原告對此不予認可。
　　再查明，被告龍山賓館于2006年11月2日依法成立，其類型為個人獨資企業(yè)，現(xiàn)登記的投資人為被告李某某。
　　訴訟中，原告就其主張的使用費的計算標準及違約金稱，約定的租金不是固定不變的，現(xiàn)遞增的15%屬于合理的預期利益，故其參照約定提出如上主張。合同期內(nèi)，兩被告未按約定支付租金，則應向原告支付違約金。合同期外，兩被告未按原約定支付使用費，反而不需要支付違約金，這是不合理的。違約方不能因自己的違約行為而獲益?，F(xiàn)其按違約金為欠付租金的一倍的約定，并自愿調(diào)低至按一年租金的30%計算違約金。對此，兩被告認為，一般而言，使用費可參照租期屆滿前的租金標準計算，現(xiàn)因原告的干擾行為導致其歇業(yè)，故由法院在此基礎上酌情扣減使用費。此外，租賃期間屆滿后，原告不能以租期內(nèi)的違約條款向其主張違約金。
　　兩被告提供委托書、照片、報警記錄、詢問筆錄、租房框架協(xié)議、保證書等證據(jù)，欲證明原告等業(yè)主授權他人實施鎖門、24小時駐守、清場以及睡在賓館大廳等行為，致使2017年10月至2018年3月無法正常營業(yè)，導致其失去對賓館的控制，故其不應支付或少付系爭房屋的使用費。對此，原告認為，其雖然授權他人收回系爭房屋，但是兩被告馬上報警，報警以后隨即解決了上述問題，兩被告未因此喪失對系爭房屋的控制，故兩被告應當支付系爭房屋使用費。同時，原告提供處罰書及照片，欲證明被告龍山賓館因未執(zhí)行住宿登記制度，被責令停業(yè)整頓三個月，故無法正常營業(yè)與其無關。兩被告對該證據(jù)真實性無異議，但認為該證據(jù)不足以反駁其如上意見。
　　此外，兩被告提供轉讓協(xié)議(2013年6月30日簽訂)、賬戶交易明細清單以及前述第三組房屋租賃合同，欲證明其以326萬元自周大勛處受讓取得被告龍山賓館；因轉讓時可經(jīng)營7年，故按7年進行折舊；現(xiàn)因上述妨礙行為，致其無法經(jīng)營，故按系爭房屋面積占整個租賃物面積(2,604.86平方米)的比例主張剩余4年的折舊損失。對此，原告認為，對整個租賃物的面積無異議，其余意見同其反訴答辯意見。
　　以上事實，有不動產(chǎn)登記簿、《商鋪租賃協(xié)議》、函件、《房屋租賃合同》、《補充協(xié)議》、企業(yè)信用信息公示報告、民事判決書以及當事人的陳述等證據(jù)證明，本院予以確認。
　　本院認為，本案爭議焦點在于：1.原告與被告龍山賓館之間有關系爭房屋的租期期間是否屆滿；2.若租賃期間業(yè)已屆至，則系爭房屋使用費的計算標準如何認定、兩被告是否應當向原告支付違約金，以及原告應否向兩被告賠償殘值損失。
　　有關租賃期間是否屆滿問題。基于合同法關于買賣不破租賃的規(guī)定，原告在受讓系爭房屋后與被告龍山賓館簽訂的《商鋪租賃協(xié)議》系當事人的真實意思的表示，并未違反法律、行政法規(guī)效力性的強制性規(guī)定，應屬有效合同，當事人均應恪守。根據(jù)該協(xié)議關于租賃期限至2016年9月30日止的約定，原告與被告龍山賓館之間有關租賃系爭房屋的期間明顯業(yè)已屆滿。兩被告有關系爭房屋租賃期間尚未屆至的辯稱意見，本院不予采納。其理由如下：兩被告提出如上答辯意見，其所依據(jù)的前述第三組合同系原告與被告龍山賓館締約后方才簽訂。彼時，車墩房產(chǎn)公司已非系爭房屋權利人，對此被告龍山賓館已屬明知。而且，無充分證據(jù)證明原告事先授權或事后追認該合同。因此，即便該合同有效，對原告亦不具有約束力。租賃期間屆滿后，承租人應當返還租賃物。本案中，原告在上述約定租賃期間屆滿后，多次要求被告龍山賓館返還系爭房屋，故被告龍山賓館繼續(xù)使用系爭房屋已無事實和法律依據(jù)。因此，本院對原告要求被告龍山賓館搬離并返還系爭房屋的訴訟請求，予以支持。
　　有關使用費以及違約金問題。本案中，根據(jù)上述租賃期間業(yè)已屆滿的裁判理由，并結合查明的原告在租賃期間屆滿后要求被告龍山賓館返還系爭房屋未果的事實，被告龍山賓館在租賃期間屆滿后占有系爭房屋的行為構成無權占有，其理應基于該占有行為向原告支付系爭房屋使用費。此為其一。其二，按原告本人與被告龍山賓館之間直接簽訂的《商鋪租賃協(xié)議》的約定，前四年的年租金數(shù)額固定不變，第五至七年的年租金在第四年年租金的基礎上“提增”15%，第八至十年的年租金在第七年年租金的基礎上再“提增”15%。此屬雙方對租金調(diào)價問題作出的特別約定，以保障原告就房屋租金上漲利益的合理預期，故在計算使用費時可充分尊重當事人意思表示適用上述協(xié)議中租金標準及調(diào)價幅度，該做法亦不會造成利益失衡。因此，本院對原告主張的使用費的計算標準，予以采納。兩被告有關參照約定的第十年的租金標準結算使用費的意見，本院不予采納。其三，兩被告關于不付或少付使用費的抗辯意見，因其提供的照片、報警記錄、詢問筆錄等證據(jù)只能證明一時的狀態(tài)，無法證明其持續(xù)性，報警后警方隨即作出相應處置，故鎖門等行為的嚴重程度尚不足以影響到需要扣減使用費。因此，本院對兩被告如上抗辯意見，不予采納。其四，原告與被告龍山賓館之間在《商鋪租賃協(xié)議》中約定的違約金，其效力范圍只及于原合同期限內(nèi)若被告龍山賓館逾期向原告給付租金，則被告龍山賓館應當向原告承擔的違約責任。該協(xié)議期滿后，被告龍山賓館無權占有系爭房屋，按前述裁判理由其應當向原告支付使用費。原告無權再基于該協(xié)議向被告龍山賓館主張其所謂的未按原協(xié)議約定期限支付使用費的違約金。因此，本院對原告有關違約金的訴訟請求，不予支持。
　　此外，被告龍山賓館系個人獨資企業(yè)，其投資人為被告李某某，按個人獨資企業(yè)由投資人以其個人財產(chǎn)對企業(yè)債務承擔無限責任的規(guī)定，本院對原告要求被告李某某對被告龍山賓館的債務承擔無限責任的訴訟請求，予以支持。
　　有關殘值損失賠償問題。相關司法解釋規(guī)定，承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，租賃期間屆滿時，承租人請求出租人補償附合裝飾裝修費用的，不予支持。但當事人另有約定的除外。本案中，基于前述有關租賃期間業(yè)已屆滿的裁判理由，在當事人沒有除外約定的情形下，鑒于原告明確不同意向兩被告賠償該部分損失，故本院對兩被告的反訴請求，不予支持。
　　至于追加第三人問題。按相關法律的規(guī)定，追加第三人的基本前提是本案處理結果同他有法律上的利害關系。本案中，主要需要處理的是原告與被告龍山賓館之間有關系爭房屋租賃的合同關系。車墩房產(chǎn)公司以及周大勛均非該合同項下的締約主體。被告李某某與周大勛之間的關系，以及基于前述第三組合同可能會衍生涉及到車墩房產(chǎn)公司的問題，與原告無涉，與本案無關。因此，本院對兩被告關于追加當事人的申請，不予準許。
　　據(jù)此，依照《中華人民共和國合同法》第六十條第一款、第一百零七條、第二百三十五條、《中華人民共和國個人獨資企業(yè)法》第二條、第三十一條、《最高人民法院關于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第十二條規(guī)定，判決如下：
　　一、被告(反訴原告)上海龍山賓館于本判決生效之日起十日內(nèi)搬離坐落于上海市松江區(qū)新橋鎮(zhèn)新南街XXX弄XXX號1-4層房屋并將該房屋返還原告(反訴被告)譚衛(wèi)某；
　　二、被告(反訴原告)上海龍山賓館于本判決生效之日起十日內(nèi)支付原告(反訴被告)譚衛(wèi)某自2016年10月1日起至搬離并返還上述房屋之日止的使用費(按257,343.55元/年的標準計算，需扣已付款278,341.03元)；
　　三、被告(反訴原告)李某某對被告(反訴原告)上海龍山賓館上述第一、二項義務承擔無限清償責任；
　　四、駁回原告(反訴被告)譚衛(wèi)某的其余訴訟請求；
　　五、駁回被告(反訴原告)上海龍山賓館、李某某的反訴訴訟請求。
　　如果負有金錢給付義務的當事人未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。
　　本訴案件受理費9,559元，減半收取4,779.50元,反訴案件受理費3,571元，合計訴訟費8,350.50元，由原告(反訴被告)譚衛(wèi)某負擔1,151元(已付)，由被告上海龍山賓館、李某某負擔7,199.50元(已付3,571元，余款3,628.50元于本判決生效之日起七日內(nèi)交付本院)。
　　如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第一中級人民法院。

審判員：楊惠星

書記員：劉金鑫