原告(反訴被告)：謝某。
　　委托訴訟代理人：于佃亮，北京盈科(上海)律師事務所律師。
　　被告(反訴原告)：上海泰某實業(yè)有限公司。
　　法定代表人：吳某，總經理。
　　委托訴訟代理人：謝文波，上海李東方律師事務所律師。
　　原告(反訴被告)謝某與被告(反訴原告)上海泰某實業(yè)有限公司(以下簡稱“泰某公司”)房屋租賃合同糾紛一案，本院立案受理后，泰某公司提出反訴，本院經審查認為符合反訴受理條件，遂予以受理并與本訴合并審理。后因案情復雜，本院依法組成合議庭適用普通程序公開開庭進行了審理。原告(反訴被告)謝某及委托訴訟代理人于佃亮，被告(反訴原告)泰某公司的法定代表人吳某及委托訴訟代理人謝文波到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結。
　　原告(反訴被告)謝某向本院提出訴訟請求：1.依法判令被告返還原告保證金人民幣(幣種下同)14,700元,租金17,640元,計32,340元。2.依法判令被告賠償原告裝修損失50,000元。
　　訴訟過程中，謝某變更訴訟請求為：1.判令泰某公司返還謝某保證金14,700元,2016年4月19日至2016年9月25日期間的租金44,902元；2.判令泰某公司賠償謝某裝修損失10,000元。
　　事實和理由：原告謝某與被告上海泰某實業(yè)有限公司經過溝通,于2012年10月10號簽訂《房屋租賃合同》。約定原告向被告租賃上海市閔行區(qū)聯(lián)達路XXX號XXX幢XXX室房屋,計租面積70平方米,經營范圍餐飲,經營品牌沙縣小吃。合同約定月租金7,350元,從第三年起,租金每年遞增10%。合同簽訂之時被告收到原告保證金14,700元及相應的租金和衛(wèi)生費。合同簽訂之后,原告委托第三方公司進行裝修。2016年2月份,原告父親謝后金委托案外人對104室、105室進行裝修，所有的裝修費用大概在182,000元，于2016年3月29日裝修完畢。原告為餐飲店，曾投入空調、監(jiān)控、餐具、收銀機、桌椅、裝飾燈一盞及廚房全套設備等。然裝修不久后，涉案房屋不能正常使用，導致租賃合同不能繼續(xù)履行，造成原告損失，被告應該承擔賠償責任。合同簽訂之后,被告曾經承諾為原告辦理餐飲服務許可證等經營餐飲的證書，但至今被告都未能為原告辦理任何經營餐飲的執(zhí)照。原告根本不能合法經營，不能進行餓了么、美團等網絡銷售。并且原告在2015年被相關部門進行過處罰。2016年2月26日，門面招牌等裝飾，也被工商部門以違法經營為由損壞，導致原告不能經營。被告提供的場地根本不能進行相應的餐飲服務，導致原告不能正常合法經營。最近，原告發(fā)現(xiàn)涉案房屋權屬性質是工業(yè)用地，而工業(yè)用地根本不能辦理餐飲類和娛樂類個體工商戶營業(yè)執(zhí)照和法人營業(yè)執(zhí)照及相應衛(wèi)生許可證。原告將涉案房屋用于餐飲，主要面對上海地鐵八號線沈杜公路站出入的乘客。2016年4月18日，地鐵上海八號線沈杜公路站開始改建，將涉案的租賃房屋與地鐵站隔離，導致上海八號線沈杜公路站出來的乘客無法進入涉案房屋消費,也就意味著涉案房屋根本不能在對外營業(yè)，原告承租涉案房屋已無任何意義。原告找到被告解決問題,要求被告退還押金房租賠償損失等。被告告知原告，一起找大房東，讓大房東免除房租賠償損失，被告免除原告的房租。2016年5月，原告與被告一起去找大房東理論，還發(fā)生沖突。最后大房東告訴原告等租客，不要再去找大房東，這一層已經免租。被告亦通知原告免租金，等沈杜公路地鐵站修好再說。2018年，上海八號線沈杜公路站修好，但是之前的隔離墻變成消防欄桿，仍與涉案的房屋隔離，并且沈杜公路站也沒有在此處有出口。涉案房屋不能再作為原告租賃的房屋正常經營使用，故被告涉嫌違約應該承擔責任。由于被告的單方面原因，導致雙方的《房屋租賃合同》不能繼續(xù)順利履行。被告違約。原告與被告多次溝通，要求被告退還保證金租金和賠償各類損失，但是被告不予解決。原告為維護自身權益，故提起本案訴訟要求判如所請。
　　被告(反訴原告)泰某公司辯稱，雙方簽訂的合同早已經到期，且被告不同意退還租金，房屋已經交付原告使用。租賃保證金在原告付清租金后，同意退還。因原告違約在先，故不同意賠償裝修損失。被告沒有作出任何承諾幫助辦理餐飲許可證，但是之后餐飲許可也辦理成功。被告也從未同意免租，與本訴原告訴狀所述不同。
　　同時，泰某公司向本院提出如下反訴訴訟請求：1.判令謝某向泰某公司支付拖欠2016年9月25日至2017年9月15日合同期內的租金，按每月7,350元標準計算11個月零20天的租金85,750元，并支付2017年9月16日起至2019年2月1日止的房屋占有使用費，按每月7,350元標準計算16個月15天的使用費121,275元；2.判令謝某向泰某公司支付違約金14,700元；3.判令謝某向泰某公司歸還上述房屋。
　　訴訟過程中，泰某公司撤回第3項反訴請求。
　　反訴事實和理由：泰某公司和謝某系租賃關系，謝某從泰某公司處承租涉案房屋，雙方于2012年10月10日簽訂了位于上海市閔行區(qū)聯(lián)達路XXX號XXX幢XXX室房屋《房屋租賃合同》。合同第一條約定租賃期限從2012年9月15日至2017年9月14日止，租金為每月7,350元，第二條約定租金采取付6押2支付方式，第三條約定租金從第三年起按照每年遞增10%計算。謝某起初承租期間都能按時支付租金，而從2016年9月15日至今謝某未支付租金。為此，泰某公司多次通過電話等方式通知謝某支付租金，但謝某以各種理由推脫不予支付。泰某公司認為，雙方簽訂租賃合同已到期，但謝某自2016年9月至今拖欠租金未支付，損害了泰某公司合法權益，故提起訴訟。
　　針對反訴，謝某辯稱，不同意泰某公司的反訴請求。2016年9月25日至2016年9月30日的租金已過了訴訟時效。其在訴狀中也提到了相關的事實，故堅持本訴部分意見。
　　本院經審理認定事實如下：涉案房屋位于上海市閔行區(qū)聯(lián)達路XXX號內，產權人為案外人上海嘉豪印刷器材有限公司(以下簡稱嘉豪公司)。
　　2012年10月10日，泰某公司(出租方，簽約甲方)與謝某(承租方，簽約乙方)簽訂《房屋租賃合同》，約定：甲方將上海市閔行區(qū)聯(lián)達路XXX號4幢105房屋出租給乙方使用。租用期5年，自2012年9月15日至2017年9月14日止。租金標準為3.50元/日/平方米，乙方承租面積約70平方米，乙方每月應支付租金7,350元。合同期滿，在同等條件下乙方有優(yōu)先承租權。二、付款方式：租金6個月一付，計44,100元；同時應交納2個月的保證金，計14,700元；交納停車費見附件，衛(wèi)生費計900元/半年，由此，本合同簽訂3日內乙方合計應交納租金、保證金、衛(wèi)生費合計59,700元。以后的租金、停車費和衛(wèi)生費必須提前10天內交清。乙方未能在規(guī)定期內交清下期租金的，視為乙方違約，甲方有權單方面解除租賃合同，保證金不退，作為乙方違約的賠償金。乙方必須無條件清場，如有不主動清場的，甲方有權強制清場，在清場中所造成的一切后果全由乙方負責。三、從第三年起，租金每年遞增10%。六、租賃期間經甲方書面同意，乙方可對租用范圍內進行修理改造裝飾，但必須使用防火安全材料，依照消防法規(guī)要求施工，確保消防安全和房屋安全。其改造裝飾修理費用均由乙方自理。在改造裝飾修理中不符合消防安全要求的也由乙方自負。合同期滿或中途停業(yè)，乙方不得拆除改造裝飾修理部分，必須保留原樣，不得堵塞填埋，要保持暢通。
　　上述合同簽訂后，泰某公司將涉案房屋交付謝某使用。
　　審理中，雙方確認謝某已交租金至2016年9月25日,謝某已支付泰某公司保證金14,700元。
　　2019年2月23日，泰某公司與謝某辦理了房屋交接，謝某向泰某公司返還了房屋。
　　另查明，2016年4月因8號線地鐵施工，對涉案房屋的通行產生一定影響，謝某及其他租戶與泰某公司的法人一起向嘉豪公司提出要求免租的要求，但未能協(xié)商一致。
　　還查明，2016年8月22日，本院受理案外人嘉豪公司訴泰某公司房屋租賃合同糾紛一案，本院查明，嘉豪公司于2016年6月16日作出的承諾書載明，嘉豪公司于2011年9月1日將位于上海市閔行區(qū)聯(lián)達路XXX弄XXX號XXX層大樓1-5層出租給泰某公司使用，按照雙方簽訂租賃合同第六條約定，嘉豪公司需提供聯(lián)達路10米寬車道，西側地鐵口提供4-6米的人行通道。2016年4月由于8號線地鐵施工，導致上述4-6米的地鐵人行通道被封閉，嘉豪公司也無法另行提供10米寬車道，對泰某公司以及1樓商戶造成損失。嘉豪公司同意泰某公司年租金減少支付300,000元，待上述地鐵人行通道打開，能提供10米寬車道，租金按照雙方在2011年9月1日簽訂《租賃合同》約定履行。據此，本院作出一審判決，在扣除承諾書中減免的300,000元后判決泰某公司于本判決生效之日起十日內支付嘉豪公司2016年4月至2017年3月期間的租金1,312,500元；駁回嘉豪公司的其余訴訟請求。
　　上述事實，由謝某提供的《房屋租賃合同》、收款收據、(2013)閔民五(民)初字第781號民事判決書、(2016)滬0112民初24662號民事判決書、上海市房地產權證，泰某公司提供的《房屋租賃合同》等證據及當事人的當庭陳述予以證實。
　　本院認為，泰某公司、謝某簽訂的《房屋租賃合同》系雙方當事人真實意思表示，符合法律規(guī)定，本院予以確認，雙方均應按照合同約定行使權利、履行義務?，F(xiàn)雙方簽訂的《房屋租賃合同》租賃期限屆滿，而謝某未按約定向泰某公司支付租金，應承擔相應的責任。泰某公司向謝某主張拖欠的租金及占用房屋使用期間的使用費，于法不悖，本院予以支持。但謝某辯稱2016年9月25日至2016年9月30日期間的租金已過訴訟時效，本院認為，因泰某公司確實未能提供充分證據已向謝某催討過該部分租金，且雙方也確認租金實際支付到2016年9月25日，故泰某公司主張9月25日的租金已經雙方確認支付，而9月26日至9月30日的租金已過訴訟時效，對泰某公司要求謝某支付2016年9月25日至9月30日期間的租金的請求，本院不予支持；此外，雙方確認2019年2月23日辦理房屋交接手續(xù)，泰某公司對使用費主張至2019年2月1日止，且對租金及使用費標準均主張按7,350元每月計算，系泰某公司自行處分權利的行為，本院亦予以準許。故針對泰某公司主張的租金及使用費的期限、金額，本院認定，租金的期限為2016年10月1日起至2017年9月14日止，金額為67,386.37元；房屋使用費的期限為2017年9月15日至2019年2月1日止，金額為97,559.62元。謝某抗辯，合同履行期限內，因房屋的產權性質導致無法辦理營業(yè)執(zhí)照，泰某公司存在過錯；因地鐵施工的原因，導致其無法經營，故要求泰某公司退還已支付的2016年4月19日至同年9月25日的租金。對此，本院認為，首先，雙方并未約定由泰某公司代為辦理營業(yè)執(zhí)照，故在合同履行多年后謝某再以無法辦理營業(yè)執(zhí)照為由要求追究泰某公司責任、要求泰某公司退還已付租金的主張本院不予采信。其次，根據現(xiàn)有證據顯示，2016年4月18日開始，8號線地鐵施工確實對包括涉案房屋在內的道路通行造成一定影響，結合已生效的民事判決書所作的判決內容，對謝某應付租金及使用費予以20%的減免比較合理，謝某應按約定租金金額的80%支付欠付租金及使用費。對謝某已付租金的2016年4月19日至同年9月25日期間的租金，雖泰某公司不同意退回，然根據實際影響，本院亦酌定泰某公司退還20%，確定由泰某公司返還謝某上述期間的租金金額為7,732.48元。由于本案系謝某違約，存在過錯，其要求泰某公司承擔裝修損失，并無合理依據，故對謝某主張要求泰某公司承擔上述費用，本院不予支持。至于泰某公司主張的違約金，雖然謝某未支付租金是事實，存在過錯，但地鐵8號線的施工也確實給謝某的經營產生一定影響，存在客觀事實，故本院酌定違約金為7,350元。此外，泰某公司收取的謝某支付的保證金，其應退還給謝某。因雙方在訴訟期間已辦理了房屋交接，泰某公司已經收回房屋，故對泰某公司撤回要求謝某返還房屋的訴訟請求本院予以準許。
　　綜上，依照《中華人民共和國合同法》第一百零七條及第二百二十六條之規(guī)定，判決如下：
　　一、被告(反訴原告)上海泰某實業(yè)有限公司于本判決生效之日起十日內返還原告(反訴被告)謝某自20X年X月X日起至20X年X月X日止的租金7,732.48元；
　　二、被告(反訴原告)上海泰某實業(yè)有限公司于本判決生效之日起十日內返還原告(反訴被告)謝某保證金14,700元；
　　三、原告(反訴被告)謝某于本判決生效之日起十日內支付被告(反訴原告)上海泰某實業(yè)有限公司自20X年X月X日起至20X年X月X日止的租金67,386.37元；
　　四、原告(反訴被告)謝某于本判決生效之日起十日內支付被告(反訴原告)上海泰某實業(yè)有限公司自20X年X月X日起至20X年X月X日止的房屋使用費97,559.62元；
　　五、原告(反訴被告)謝某于本判決生效之日起十日內支付被告(反訴原告)上海泰某實業(yè)有限公司違約金7,350元；
　　六、駁回原告(反訴被告)謝某其余本訴請求。
　　如果未按本判決指定的期間履行給付義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。
　　本訴案件受理費929.25元，由原告(反訴被告)謝某負擔676.09元，被告(反訴原告)上海泰某實業(yè)有限公司負擔253.16元；反訴案件受理費1,872.96元，由原告(反訴被告)謝某負擔。
　　如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內向本院(立案庭)遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第一中級人民法院。
　　
　　

審判員：樊??燕

書記員：李??珺