原告(反訴被告)：謝后金，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住福建省。
　　委托訴訟代理人：于佃亮，北京盈科(上海)律師事務(wù)所律師。
　　被告(反訴原告)：上海泰某實(shí)業(yè)有限公司，住所地上海市閔行區(qū)。
　　法定代表人：吳華，總經(jīng)理。
　　委托訴訟代理人：謝文波，上海李東方律師事務(wù)所律師。
　　原告(反訴被告)謝后金與被告(反訴原告)上海泰某實(shí)業(yè)有限公司(以下簡(jiǎn)稱“泰某公司”)房屋租賃合同糾紛一案，本院立案受理后，泰某公司提出反訴，本院經(jīng)審查認(rèn)為符合反訴受理?xiàng)l件，遂予以受理并與本訴合并審理。后因案情復(fù)雜，依法轉(zhuǎn)為普通程序公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理。原告(反訴被告)謝后金及委托訴訟代理人于佃亮，被告(反訴原告)泰某公司的法定代表人吳華及委托訴訟代理人謝文波到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　原告(反訴被告)謝后金向本院提出訴訟請(qǐng)求：1.判令泰某公司返還謝后金保證金人民幣(幣種下同)14,700元,租金44,902元,計(jì)59,602元；2.判令泰某公司賠償謝后金裝修損失50,000元。
　　訴訟過(guò)程中，謝后金變更訴訟請(qǐng)求為：1.判令泰某公司返還謝后金保證金14,700元,租金17,640元；2.判令泰某公司賠償謝后金裝修損失30,480元；同時(shí)，增加訴訟請(qǐng)求：3.判令謝后金與泰某公司簽訂的《房屋租賃合同》于2018年10月17日解除。
　　事實(shí)和理由：2014年4月1日，原告與被告簽訂《房屋租賃合同》，約定原告向被告租賃上海市閔行區(qū)聯(lián)達(dá)路XXX號(hào)XXX幢XXX室房屋，計(jì)租面積70平方米，經(jīng)營(yíng)范圍是餐飲，經(jīng)營(yíng)品牌老鴨粉絲湯，合同期限五年。合同約定租金每月7,350元，從第三年起，租金每年遞增10%。合同簽訂之時(shí)，被告收到原告謝后金保證金14,700元及相應(yīng)的租金和衛(wèi)生費(fèi)。2016年2月，原告謝后金委托案外人對(duì)104室、105室進(jìn)行裝修，所有的裝修費(fèi)用大概在182,000元，于2016年3月29日裝修完畢。原告為餐飲店，曾投入空調(diào)、監(jiān)控、餐具、收銀機(jī)、桌椅、裝飾燈一盞及廚房全套設(shè)備等。然裝修不久后，涉案房屋不能正常使用，導(dǎo)致租賃合同不能繼續(xù)履行，造成原告損失，被告應(yīng)該承擔(dān)賠償責(zé)任。合同簽訂之后,被告曾經(jīng)承諾為原告辦理餐飲服務(wù)許可證等經(jīng)營(yíng)餐飲的證書(shū)，但至今被告都未能為原告辦理任何經(jīng)營(yíng)餐飲的執(zhí)照。原告根本不能合法經(jīng)營(yíng)，不能進(jìn)行餓了么、美團(tuán)等網(wǎng)絡(luò)銷售。并且原告在2015年被相關(guān)部門進(jìn)行過(guò)處罰。2016年2月26日，門面招牌等裝飾，也被工商部門以違法經(jīng)營(yíng)為由損壞，導(dǎo)致原告不能經(jīng)營(yíng)。被告提供的場(chǎng)地根本不能進(jìn)行相應(yīng)的餐飲服務(wù)，導(dǎo)致原告不能正常合法經(jīng)營(yíng)。最近，原告發(fā)現(xiàn)涉案房屋權(quán)屬性質(zhì)是工業(yè)用地，而工業(yè)用地根本不能辦理餐飲類和娛樂(lè)類個(gè)體工商戶營(yíng)業(yè)執(zhí)照和法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照及相應(yīng)衛(wèi)生許可證。原告將涉案房屋用于餐飲，主要面對(duì)上海地鐵八號(hào)線沈杜公路站出入的乘客。2016年4月18日，地鐵上海八號(hào)線沈杜公路站開(kāi)始改建，將涉案的租賃房屋與地鐵站隔離，導(dǎo)致上海八號(hào)線沈杜公路站出來(lái)的乘客無(wú)法進(jìn)入涉案房屋消費(fèi),也就意味著涉案房屋根本不能在對(duì)外營(yíng)業(yè)，原告承租涉案房屋已無(wú)任何意義。原告找到被告解決問(wèn)題,要求被告退還押金房租賠償損失等。被告告知原告，一起找大房東，讓大房東免除房租賠償損失，被告免除原告的房租。2016年5月，原告與被告一起去找大房東理論，還發(fā)生沖突。最后大房東告訴原告等租客，不要再去找大房東，這一層已經(jīng)免租。被告亦通知原告免租金，等沈杜公路地鐵站修好再說(shuō)。2018年，上海八號(hào)線沈杜公路站修好，但是之前的隔離墻變成消防欄桿，仍與涉案的房屋隔離，并且沈杜公路站也沒(méi)有在此處有出口。涉案房屋不能再作為原告租賃的房屋正常經(jīng)營(yíng)使用，故被告涉嫌違約應(yīng)該承擔(dān)責(zé)任。由于被告的單方面原因，導(dǎo)致雙方的《房屋租賃合同》不能繼續(xù)順利履行。被告違約。原告與被告多次溝通，要求被告退還保證金租金和賠償各類損失，但是被告不予解決。原告為維護(hù)自身權(quán)益，故提起本案訴訟要求判如所請(qǐng)。
　　被告泰某公司辯稱，雙方簽訂的合同應(yīng)于2018年11月20日解除，解除原因是被告向原告發(fā)函，要求原告付款，后原告未付款，故解除。被告不同意退還租金，房屋已經(jīng)交付原告使用。租賃保證金在原告付清租金后，同意退還。因原告違約在先，故不同意賠償裝修損失。退一步講，雙方已于2019年2月1日交接房屋。雙方合同已經(jīng)履行僅剩一個(gè)多月，即使法院判決被告承擔(dān)裝修損失，也應(yīng)該是1,593.30元為限，應(yīng)符合客觀事實(shí)及依據(jù)。1.合同租期應(yīng)是2019年10月30日為止，然原告從2016年7月1日起就沒(méi)有支付過(guò)租金。此前支付的合同是已經(jīng)履行完畢的租金。2.雙方的合同沒(méi)有到期，被告沒(méi)有作出任何承諾幫助辦理餐飲許可證。2016年，原告要求被告協(xié)助辦理餐飲許可，后餐飲許可辦理成功。原告沒(méi)有交付租金，已構(gòu)成違約，被告亦向原告發(fā)過(guò)函件。3.被告從未同意免租，與訴狀所述不同。
　　同時(shí)，泰某公司向本院提出如下反訴訴訟請(qǐng)求：1.確認(rèn)雙方上述《房屋租賃合同》于2018年11月25日解除；2.判令原告向被告支付拖欠租金從2016年7月1日起直至遷出上海市閔行區(qū)聯(lián)達(dá)路XXX號(hào)XXX幢XXX室房屋為止按照每月8,800元；3.判令原告向被告承擔(dān)違約金14,700元；4.判令原告向被告歸還上述房屋。
　　訴訟過(guò)程中，泰某公司撤回第4項(xiàng)訴請(qǐng)。
　　反訴事實(shí)和理由：泰某公司和謝后金系租賃關(guān)系，謝后金從泰某公司處承租涉案房屋，雙方于2014年4月1日簽訂了位于上海市閔行區(qū)聯(lián)達(dá)路XXX號(hào)XXX幢XXX室《房屋租賃合同》。合同第一條約定租賃期限從2014年4月1日至2019年3月30日止，租金為每月7,350元，第二條約定租金采取付6押2支付方式，第三條約定租金從第三年起按照每年遞增10%計(jì)算。謝后金起初承租期間都能按時(shí)支付租金，而從2016年7月1日至今謝后金未支付租金。為此，泰某公司多次通過(guò)微信、電話等方式通知謝后金支付租金，且于2018年11月20日發(fā)函給謝后金要求支付租金，謝后金均以各種理由推脫不支付。泰某公司認(rèn)為，雙方簽訂租賃合同雖未到期，但謝后金不支付租金行為已經(jīng)違反了合同約定。謝后金的行為損害了泰某公司合法權(quán)益，故提起訴訟。
　　針對(duì)反訴，謝后金辯稱，不同意泰某公司的訴訟請(qǐng)求。2016年7月1日起，涉案房屋已經(jīng)不能正常使用，亦不適合經(jīng)營(yíng)使用，故原告不應(yīng)該支付任何的房租。原告無(wú)任何違約行為。被告訴請(qǐng)不符合法律規(guī)定。2018年10月17日，原告已經(jīng)起訴解除合同。故合同應(yīng)該是2018年10月17日解除。
　　本院經(jīng)審理認(rèn)定事實(shí)如下：涉案房屋位于上海市閔行區(qū)聯(lián)達(dá)路XXX號(hào)內(nèi)，產(chǎn)權(quán)人為案外人上海嘉豪印刷器材有限公司(以下簡(jiǎn)稱嘉豪公司)。
　　2014年4月1日，泰某公司(出租方，簽約甲方)與謝后金(承租方，簽約乙方)簽訂《房屋租賃合同》，約定：甲方將上海市閔行區(qū)聯(lián)達(dá)路XXX號(hào)4幢104房屋出租給乙方使用。租用期5年，自2014年4月1日至2019年3月30日止。租金標(biāo)準(zhǔn)為3.50元/日/平方米，乙方承租面積約70平方米，乙方每月應(yīng)支付租金7,350元。合同期滿，在同等條件下乙方有優(yōu)先承租權(quán)。二、付款方式：租金6個(gè)月一付，計(jì)44,100元；同時(shí)應(yīng)交納2個(gè)月的保證金，計(jì)14,700元；交納停車費(fèi)見(jiàn)附件，衛(wèi)生費(fèi)計(jì)600元/半年，由此，本合同簽訂3日內(nèi)乙方合計(jì)應(yīng)交納租金、保證金、衛(wèi)生費(fèi)合計(jì)59,400元。以后的租金、停車費(fèi)和衛(wèi)生費(fèi)必須提前10天內(nèi)交清。乙方未能在規(guī)定期內(nèi)交清下期租金的，視為乙方違約，甲方有權(quán)單方面解除租賃合同，保證金不退，作為乙方違約的賠償金。乙方必須無(wú)條件清場(chǎng)，如有不主動(dòng)清場(chǎng)的，甲方有權(quán)強(qiáng)制清場(chǎng)，在清場(chǎng)中所造成的一切后果全由乙方負(fù)責(zé)。三、從第三年起，租金每年遞增10%。六、租賃期間經(jīng)甲方書(shū)面同意，乙方可對(duì)租用范圍內(nèi)進(jìn)行修理改造裝飾，但必須使用防火安全材料，依照消防法規(guī)要求施工，確保消防安全和房屋安全。其改造裝飾修理費(fèi)用均由乙方自理。在改造裝飾修理中不符合消防安全要求的也由乙方自負(fù)。合同期滿或中途停業(yè)，乙方不得拆除改造裝飾修理部分，必須保留原樣，不得堵塞填埋，要保持暢通。
　　上述合同簽訂后，泰某公司將涉案房屋交付謝后金使用。
　　2018年11月20日，泰某公司向謝后金發(fā)出《告知函》，要求謝后金于收到后三日內(nèi)支付拖欠的租金，否則將解除合同并保留追究其違約責(zé)任。庭審中，謝后金認(rèn)可收到該函件。
　　審理中，雙方確認(rèn)謝后金已交租金至2016年6月30日,謝后金已支付泰某公司保證金14,700元。
　　2019年2月23日，泰某公司與謝后金辦理了房屋交接，謝后金向泰某公司返還了房屋。
　　訴訟中，經(jīng)謝后金申請(qǐng)，本院依法委托上海華瑞建設(shè)經(jīng)濟(jì)咨詢有限公司對(duì)位于上海市閔行區(qū)聯(lián)達(dá)路XXX號(hào)XXX幢XXX室裝修現(xiàn)值進(jìn)行審價(jià)。該公司于2019年7月12日向本院出具《關(guān)于閔行區(qū)聯(lián)達(dá)路XXX號(hào)XXX幢XXX室裝修現(xiàn)值的鑒定報(bào)告》滬建經(jīng)咨(2019)第327號(hào)，鑒定結(jié)論為：(一)、原、被告無(wú)爭(zhēng)議部分的房屋裝修造價(jià)為47,799元。(二)、原、被告有異議部分為一項(xiàng)，按原告意見(jiàn)經(jīng)測(cè)算該裝修現(xiàn)值為9,560元(租賃期限為2014年3月至2019年12月)；按被告意見(jiàn)，經(jīng)測(cè)算該裝修現(xiàn)值為7,648元(租賃期限為2014年3月至2019年10月)。
　　另查明，2016年4月因8號(hào)線地鐵施工，對(duì)涉案房屋的通行產(chǎn)生一定影響，謝后金及其他租戶與泰某公司的法人一起向嘉豪公司提出要求免租的要求，但未能協(xié)商一致。
　　還查明，2016年8月22日，本院受理案外人嘉豪公司訴泰某公司房屋租賃合同糾紛一案，本院查明，嘉豪公司于2016年6月16日作出的承諾書(shū)載明，嘉豪公司于2011年9月1日將位于上海市閔行區(qū)聯(lián)達(dá)路XXX弄XXX號(hào)XXX層大樓1-5層出租給泰某公司使用，按照雙方簽訂租賃合同第六條約定，嘉豪公司需提供聯(lián)達(dá)路10米寬車道，西側(cè)地鐵口提供4-6米的人行通道。2016年4月由于8號(hào)線地鐵施工，導(dǎo)致上述4-6米的地鐵人行通道被封閉，嘉豪公司也無(wú)法另行提供10米寬車道，對(duì)泰某公司以及1樓商戶造成損失。嘉豪公司同意泰某公司年租金減少支付300,000元，待上述地鐵人行通道打開(kāi)，能提供10米寬車道，租金按照雙方在2011年9月1日簽訂《租賃合同》約定履行。據(jù)此，本院作出一審判決，在扣除承諾書(shū)中減免的300,000元后判決泰某公司于本判決生效之日起十日內(nèi)支付嘉豪公司2016年4月至2017年3月期間的租金1,312,500元；駁回嘉豪公司的其余訴訟請(qǐng)求。
　　再查明，謝后金于2016年9月2日辦出營(yíng)業(yè)執(zhí)照，經(jīng)營(yíng)范圍為：餐飲服務(wù)、餛飩、餃子店，不產(chǎn)生油煙。
　　上述事實(shí)，由謝后金提供的《房屋租賃合同》、收款收據(jù)、(2013)閔民五(民)初字第781號(hào)民事判決書(shū)、(2016)滬0112民初24662號(hào)民事判決書(shū)、上海市房地產(chǎn)權(quán)證，泰某公司提供的《房屋租賃合同》、催告函、《關(guān)于閔行區(qū)閔行區(qū)聯(lián)達(dá)路XXX號(hào)XXX幢XXX室裝修現(xiàn)值的鑒定報(bào)告》等證據(jù)及當(dāng)事人的當(dāng)庭陳述予以證實(shí)。
　　本院認(rèn)為，泰某公司、謝后金簽訂的《房屋租賃合同》系雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示，符合法律規(guī)定，本院予以確認(rèn)，雙方均應(yīng)按照合同約定行使權(quán)利、履行義務(wù)。謝后金未按約定向泰某公司支付租金，系謝后金違約，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。因謝后金未能按約支付租金，泰某公司向其發(fā)出解除合同的函，要求解除合同符合合同約定，且謝后金亦確認(rèn)收到該函，故泰某公司主張合同于2018年11月25日解除，本院予以支持。泰某公司向謝后金主張拖欠的租金及合同解除后的房屋使用費(fèi)符合合同約定，于法不悖，本院亦予以支持。謝后金抗辯，合同履行期限內(nèi)，因房屋的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)導(dǎo)致無(wú)法辦理營(yíng)業(yè)執(zhí)照，泰某公司存在過(guò)錯(cuò)；因地鐵施工的原因，導(dǎo)致其無(wú)法經(jīng)營(yíng)，故要求泰某公司退還已支付的2016年4月18日至同年6月30日的租金，且不再支付之后的租金及房屋使用費(fèi)。對(duì)此，本院認(rèn)為，首先，雙方并未約定由泰某公司代為辦理營(yíng)業(yè)執(zhí)照，故在合同履行多年后謝后金再以無(wú)法辦理營(yíng)業(yè)執(zhí)照為由要求追究泰某公司責(zé)任、要求泰某公司退還已付租金的主張本院不予采信。其次，根據(jù)現(xiàn)有證據(jù)顯示，2016年4月18日開(kāi)始，8號(hào)線地鐵施工確實(shí)對(duì)包括涉案房屋在內(nèi)的道路通行造成一定影響，結(jié)合已生效的民事判決書(shū)所作的判決內(nèi)容，對(duì)謝后金應(yīng)付租金及使用費(fèi)予以20%的減免比較合理，謝后金應(yīng)按約定租金金額的80%支付欠付租金及使用費(fèi)。對(duì)謝后金已付租金的2016年4月18日至同年6月30日期間的租金，雖泰某公司不同意退回，然根據(jù)實(shí)際影響，本院亦酌定泰某公司退還20%。由于本案系謝后金違約，存在過(guò)錯(cuò)，其要求泰某公司承擔(dān)裝修損失，并無(wú)合理依據(jù)，故對(duì)謝后金主張要求泰某公司承擔(dān)上述費(fèi)用，本院不予支持。至于泰某公司主張的違約金，雖然謝后金未支付租金是事實(shí)，存在過(guò)錯(cuò)，但地鐵8號(hào)線的施工也確實(shí)給謝后金的經(jīng)營(yíng)產(chǎn)生一定影響，存在客觀事實(shí)，故本院酌定違約金為7,350元。此外，泰某公司收取的謝后金支付的保證金，其應(yīng)退還給謝后金。因雙方在訴訟期間已辦理了房屋交接，泰某公司已經(jīng)收回房屋，故對(duì)泰某公司撤回要求謝后金返還房屋的訴訟請(qǐng)求本院予以準(zhǔn)許。
　　綜上，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第一百零七條、第二百二十六條之規(guī)定，判決如下：
　　一、原告(反訴被告)謝后金與被告(反訴原告)上海泰某實(shí)業(yè)有限公司就上海市閔行區(qū)聯(lián)達(dá)路XXX號(hào)4幢104房屋簽訂的《房屋租賃合同》于2018年11月25日解除；
　　二、被告(反訴原告)上海泰某實(shí)業(yè)有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)返還原告(反訴被告)謝后金自2016年4月18日至2016年6月30日期間的房屋租金3,933.96元；
　　三、被告(反訴原告)上海泰某實(shí)業(yè)有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)返還原告(反訴被告)謝后金保證金14,700元；
　　四、原告(反訴被告)謝后金于本判決生效之日起十日內(nèi)支付被告(反訴原告)上海泰某實(shí)業(yè)有限公司自2016年7月1日起至2018年11月25日止的租金197,838.67元；
　　五、原告(反訴被告)謝后金于本判決生效之日起十日內(nèi)支付被告(反訴原告)上海泰某實(shí)業(yè)有限公司自2018年11月26日起至2019年2月23日止的房屋使用費(fèi)20,599.23元；
　　六、駁回原告(反訴被告)謝后金其余本訴請(qǐng)求。
　　如果未按本判決指定的期間履行給付義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
　　本訴案件受理費(fèi)1,370.50元，由原告(反訴被告)謝后金負(fù)擔(dān)870.50元，被告(反訴原告)上海泰某實(shí)業(yè)有限公司負(fù)擔(dān)500元；反訴案件受理費(fèi)2,860.46元，由原告(反訴被告)謝后金負(fù)擔(dān)2,288.37元，被告(反訴原告)上海泰某實(shí)業(yè)有限公司負(fù)擔(dān)572.09元。
　　如不服本判決，可在判決書(shū)送達(dá)之日起十五日內(nèi)向本院(立案庭)遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第一中級(jí)人民法院。
　　
　　

審判員：石定偉

書(shū)記員：李??珺