原告：謝某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住上海市。
　　原告：陳某某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住上海市。
　　委托訴訟代理人：張占平，上海瀛東律師事務所律師。
　　被告：上海招某房地產開發(fā)有限公司，住所地上海市寶山區(qū)。
　　法定代表人：蔣鐵峰，董事長。
　　委托訴訟代理人：于汨，上海市錦天城律師事務所律師。
　　委托訴訟代理人：周羨，上海市錦天城律師事務所律師。
　　原告謝某、陳某某與被告上海招某房地產開發(fā)有限公司(以下簡稱招某公司)商品房預售合同糾紛一案，本院立案后，依法適用簡易程序，公開開庭進行了審理。原告謝某、陳某某的委托訴訟代理人張占平、被告招某公司的委托訴訟代理人周羨到庭參加訴訟。本案現已審理終結。
　　原告謝某、陳某某向本院提出訴訟請求：1、判決被告繼續(xù)履行雙方簽訂的商品房預售合同，對系爭房屋進行維修，并將系爭房屋交付給兩原告，維修項目詳見維修清單；2、判令被告支付兩原告自2018年12月1日起至第一項申請維修項目維修完畢之日止，按每月人民幣8,000元標準計算的房屋空置損失；3、判令被告支付兩原告未按照商品房銷售宣傳內容履行的違約損害賠償金5萬元。
　　事實和理由：2016年12月16日，謝某、陳某某與招某公司簽訂《上海市商品房預售合同》，購買豐皓路XXX弄XXX號XXX室房屋。合同簽訂后，謝某、陳某某按約支付全部房款。2018年11月，招某公司通知辦理房屋驗收交付手續(xù)。謝某、陳某某實地查看房屋后，發(fā)現房屋裝修存在多處質量問題，且招某公司擅自變更裝修標準，存在較大的隱患。謝某、陳某某立即提出要求維修，招某公司雖同意維修，但需反復催促，至今仍存在多處問題。招某公司存在虛假宣傳及未按約定履行導致的安全隱患問題，極大地降低了小區(qū)的生活品質，嚴重侵害了業(yè)主的合法利益。綜上，謝某、陳某某為維護自己的合法權益，提出上述訴訟請求。
　　被告招某公司辯稱，對于謝某、陳某某提出的質量瑕疵問題，招某公司同意承擔保修責任，并已陸續(xù)維修完畢。不同意承擔房屋空置損失，因為房屋存在的質量瑕疵問題不是拒收房屋的理由，房屋在招某公司發(fā)出的交房通知書記載的交房日次日交付，發(fā)生的損失由謝某、陳某某自行承擔。招某公司不存在未按合同約定履行的情況，亦不存在虛假宣傳，沒有違約，但愿意努力配合提升小區(qū)品質。原告主張的房屋存在的質量問題，有些不是質量問題，剩余部分招某公司都已經維修完畢。房屋空置損失與被告無關。如維修行為本身造成業(yè)主無法居住需搬離房屋的，維修期間的空置損失由招某公司承擔，但房屋存在的問題是瑕疵，維修不影響業(yè)主居住，因此沒有產生空置損失。宣傳資料的內容不構成合同條款，因此招某公司不存在違約。南面綠化屬于市政，不屬于招某公司允諾的范圍，規(guī)劃的問題可以從政府網站查詢。關于童夢公園的文字宣傳，因招某公司與政府溝通后發(fā)現存在實際問題，因此向業(yè)主發(fā)送了不利因素告知書，業(yè)主對該塊綠地的規(guī)劃是明知且可預見的。小區(qū)人車分流宣傳冊上記載95%，不是100%。實際上通過人工管理實現人車分流。招某公司同意減少地上停車位。跑道問題宣傳冊沒有明確材質。綜上，招某公司不存在違約。
　　本院經審理認定事實如下：2016年12月16日，招某公司(賣方、甲方)與謝某、陳某某(買方、乙方)簽訂上海市商品房預售合同，約定，甲方將豐皓路XXX弄XXX號XXX室房出售給乙方。甲方定于2018年11月30日前將該房屋交付給乙方，甲方應在交付之日前5天書面通知乙方辦理交付該房屋的手續(xù)，乙方應在收到該通知之日起2天內，會同甲方對該房屋進行驗收交接，房屋交付的標志為甲方取得《上海市住宅交付使用許可證》；合同附件三為該房屋建筑結構、裝修及設備標準，其中墻面為壁布；補充條款一第2條約定，乙方在簽署買賣合同之前，已充分了解甲方為推廣本房地產項目所發(fā)布、出具、陳列或以其它方式做出的售樓廣告、售樓書、沙盤、售樓模型、戶型圖等售樓資料均為要約邀請，并不具備要約條件，因此均不應視為買賣合同的組成部分；第19條約定，乙方確認，經甲方充分說明及乙方實地考察，在簽署買賣合同時已經熟知本房地產項目所涉規(guī)劃和周邊道路、公共設施等環(huán)境之現狀及其可能對居住帶來的影響；第20條約定，甲方交付的商品房的裝飾、設備與附件三約定不一致，但其質量不低于附件三約定標準的，視為甲方交付的商品房的裝飾、設備符合附件三的約定，甲方無需承擔違約責任，甲方交付的商品房的裝飾設備質量低于附件三約定標準并存在質量問題的，乙方應當在接收房屋的十五日內書面要求甲方整改，由甲方負責修復，不能修復的，甲方可選擇按附件三標準更換，除非這些裝飾、設備存在致使乙方無法居住的重大質量問題，乙方不得以此為由拒收甲方交付的該商品房，等等。
　　2018年9月21日，招某公司取得系爭房屋所在小區(qū)的新建住宅交付使用許可證。同年11月15日，招某公司向業(yè)主發(fā)出交房通知書，載明房屋已具備交房條件，通知于2018年11月30日辦理房屋驗收交付手續(xù)。謝某、陳某某對系爭房屋進行查驗，發(fā)現多處需整改內容，遂向招某公司發(fā)出暫緩接收房屋告知函，決定暫不接收該房屋，等整改之后再行決定。同年12月5日，招某公司回復稱，對小區(qū)公共區(qū)域的問題將征詢全體小區(qū)業(yè)主意見后進行優(yōu)化，對室內裝修裝飾問題，已在現場安排工作人員，將及時排查維修。
　　另查明，招某公司對系爭樓盤的宣傳冊記載內容有：1、人車分流，實現95%人車分流；2、南北雙公園，北擁約3,000平方米私家公園環(huán)抱，南享約1.7萬平方米童夢公園；3、980米熒光夜跑道，社區(qū)專設熒光夜跑環(huán)道；等等。嗣后，謝某、陳某某簽署《文景華庭告客戶書》，第5條載明，本項目南面的公共綠化具體建設內容及建成時間以政府相關部門意見為準；第11條載明，開發(fā)商為推廣本房地產項目所發(fā)布、出具、陳列或以其它方式做出的售樓廣告、售樓書、售樓模型等售樓資料均為要約邀請，并不具備要約條件，因此均不應視為買賣合同的組成部分。
　　審理中，就本案主要爭議部分，雙方分別進行詳細的舉證及說明。謝某、陳某某表示，招某公司對于小區(qū)公共區(qū)域存在如下虛假宣傳及安全隱患：1、童夢公園問題。招某公司在售房時宣傳童夢公園作為賣點，但現已確定該公園屬于規(guī)劃紅線之外，招某公司不應對其無法承諾的事情進行宣傳，且政府的規(guī)劃中該地塊僅作為公共開放的綠地，招某公司對此應當明知；2、人車分流問題。招某公司在銷售時宣傳實現人車分流，但實際上小區(qū)的地下停車庫出入口和小區(qū)的出入口、兒童活動場相鄰，且還有近百個地面停車位，根本無法實現人車分流，招某公司亦承認無法實現人車分流；3、小區(qū)綠化率的問題。招某公司在宣傳時承諾達到35%的綠化率，雖謝某、陳某某無法準確給出目前小區(qū)的綠化率實際數值，但通過沙盤示意圖和現狀圖的對比，可明顯看出綠化程度存在很大差異；4、熒光跑道的問題。招某公司在銷售時承諾鋪設熒光跑道，但現狀只是普通的硬質路面，顯然和宣傳的內容不符；5、三玻兩腔的問題。招某公司在銷售時承諾大量采用三玻兩腔，但系爭房屋中采取三玻兩腔的比例并沒有達到所謂的“大量采用”，顯然與宣傳的內容不符；6、小區(qū)存在煤氣管線外露、管線裸露、頂樓玻璃頂、鍋爐外置、大堂沒有坡度等安全隱患。謝某、陳某某為證明上述問題，提供宣傳冊、招商蛇口網頁截圖、新聞報道視頻、小區(qū)平面圖、地面停車位照片、錄像視頻、沙盤圖片和實景圖、小區(qū)現狀照片。
　　招某公司針對上述問題表示：1、宣傳時，招某公司了解到公園所在地塊代碼是G1用作公園綠地，故設想設置兒童游樂設施，并取名為童夢公園，但項目實施時，與政府部門溝通后發(fā)現該設想無法實施，故招某公司向業(yè)主發(fā)放告客戶書，告知南面綠化公園以政府部門意見為準；2、人車分流問題可以通過管理實現的，系爭小區(qū)的車位設計都是符合規(guī)劃設計要求的，謝某、陳某某的證據不足以證明車位設置與規(guī)劃不符；3、小區(qū)配套綠化已通過寶山區(qū)綠化和市容管理局的竣工驗收，并已達到37.8%，即使新增地上停車位，亦不影響小區(qū)35%的綠化率；4、招某公司在宣傳中從未提到用何種材料設置跑道，同意按業(yè)主要求進行優(yōu)化，提供寶山區(qū)綠化和市容管理局出具的通過竣工驗收的意見書為證；5、三玻兩腔并非合同約定的裝修標準，招某公司亦未承諾所有的玻璃均用三玻兩腔，事實上系爭房屋的臥室玻璃都是三玻兩腔，招某公司不存在違約；6、煤氣管道由燃氣部門施工安裝，并已驗收合格，提供上海燃氣市北銷售有限公司出具的新建住宅配套建設驗收合格證明為證。至于雨水可能發(fā)生倒灌等安全隱患，謝某、陳某某并無確切證據證明。綜上，招某公司不存在虛假宣傳，亦不存在違約。
　　審理中關于修復問題，招某公司表示，謝某、陳某某訴訟中所提供的待維修清單里面的項目，均不符合維修條件，不同意維修。謝某、陳某某堅持認為維修清單里的項目應該繼續(xù)進行維修，但不對質量問題申請鑒定。
　　本院認為，謝某、陳某某與招某公司就系爭房屋簽訂的《上海市商品房預售合同》系雙方真實意思表示，合法有效，雙方均應恪守履行。就本案，有以下幾個爭議焦點：
　　一、房屋存在質量瑕疵造成的損害后果應當如何處理。本案中，雙方就修復部位進行過確認，招某公司也進行過修復，故本院對此予以確認。謝某、陳某某提出的其余問題，缺乏相應充分依據，本院無法確認，即本案中招某公司已經完成其維修義務。至于修復期間所可能造成一定的損害后果問題，綜觀本案審理中謝某、陳某某提出的質量問題，并不足以對其正常居住使用房屋造成嚴重影響，故謝某、陳某某拒收房屋并無法律依據和合同依據。審理中，招某公司自認房屋裝修確實存在一定質量問題，本院考慮相關因素，結合招某公司自認的房屋質量問題維修情況，酌情確定招某公司應向謝某、陳某某支付房屋空置損失5,000元。
　　二、招某公司是否存在虛假宣傳，應否承擔違約金。本院認為，首先，根據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條規(guī)定，商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應當視為要約。本案中，謝某、陳某某所述的“童夢公園”在商品房開發(fā)規(guī)劃范圍之外，而非商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內，也沒有合同條款顯示招某公司對此予以了明確承諾，故不應視為合同內容的組成部分。其次，招某公司在售房時，對樓盤南面的公共綠化相關事宜進行了告知，并由謝某、陳某某簽署了不利因素告知書，謝某、陳某某購房時已知悉系爭房屋周邊情況。再次，謝某、陳某某作為完全民事行為能力人，在購買系爭房屋時，應對房屋周邊進行查看，亦可以經有關部門了解周邊設施建設情況。另外，關于小區(qū)內的人車分流、熒光跑道、三玻兩腔等問題，招某公司在宣傳中對于上述描述并無明確概念，亦無法具體量化，上述宣傳內容不足以影響業(yè)主的購房決定。故招某公司的上述宣傳行為雖存在夸大之處，但并不足以構成法律意義上的欺詐。除此之外，關于小區(qū)綠化率的問題，招某公司提供的證據已證明小區(qū)綠化已通過行政部門竣工驗收，而謝某、陳某某亦表示其無法準確給出目前小區(qū)的綠化率實際數值，本院難以認定招某公司的上述宣傳存在欺詐。若小區(qū)綠化發(fā)生變化不符合相關行政標準，業(yè)主可通過行政途徑予以解決。綜上，謝某、陳某某要求招某公司支付未按商品房銷售宣傳內容履行及未妥善履行交付義務的違約賠償金的訴訟請求，本院難以支持。
　　綜上，依照《中華人民共和國合同法》第八條、《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條、第十二條、第十三條之規(guī)定，判決如下：
　　一、被告上海招某房地產開發(fā)有限公司于本判決生效之日起十日內，向原告謝某、陳某某支付維修期間損失5,000元；
　　二、駁回原告謝某、陳某某的其余訴訟請求。
　　如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。
　　案件受理費減半收取1,075元，由原告謝某、陳某某負擔1,050元，被告上海招某房地產開發(fā)有限公司負擔25元。
　　如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀，并按照對方當事人的人數提出副本，上訴于上海市第二中級人民法院。
　　
　　

審判員：韓??亮

書記員：葉文瑋