原告謝某某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，居民，住秭歸縣。原告周立某（系謝某某丈夫），男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，居民，住秭歸縣。二原告委托代理人韓軍，秭歸縣江南法律服務(wù)所法律工作者。代理權(quán)限：特別授權(quán)代理。被告杜開春，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，居民，住秭歸縣。被告鄭祥強(qiáng)（系杜開春丈夫），男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，居民，住秭歸縣。二被告委托代理人楊長周，湖北聚維律師事務(wù)所律師。代理權(quán)限：特別授權(quán)代理。

原告訴稱：2016年3月31日,原告周立某到二被告家協(xié)商購買其在郭家壩鎮(zhèn)××號的房屋。二被告當(dāng)場拿出自己于1998年和湖北秭歸農(nóng)村商業(yè)銀行股份有限公司郭家壩支行(當(dāng)時名稱秭歸縣郭家壩鎮(zhèn)農(nóng)村信用合作社,以下簡稱郭家壩農(nóng)商行)簽訂的協(xié)議、建房圖紙,證實相鄰郭家壩農(nóng)商行的地下室是自己的,二原告考慮到地下室100多平方米,適合做生意使用,雙方經(jīng)協(xié)商達(dá)成以下協(xié)議：二被告將房屋以52800元價格出售給原告,二被告將圖紙顯示房屋和郭家壩農(nóng)商行的地下室給原告使用,由二原告共支付被告15萬元（含房屋價款）。議定后，應(yīng)二被告要求,二原告先支付了13萬元,合同簽訂后,二原告又支付了2萬元。二被告按約為原告辦理了房屋過戶手續(xù),但二原告在使用郭家壩農(nóng)商行的地下室時遭到制止,二原告及時將此情況告知二被告,二被告說地下室是他的,有圖紙和準(zhǔn)建證為憑,讓二原告不要管,可以繼續(xù)使用,二原告再次欲裝修使用該地下室時,收到湖北秭歸農(nóng)村商業(yè)銀行股份有限公司的兩份書面停止使用通知書,造成二原告無法享有雙方約定的合同權(quán)利。為此，二原告向二被告主張退還地下室的使用費97200元被拒絕。2016年5月27日郭家壩農(nóng)商行正式將地下室封閉。二原告認(rèn)為,二被告在出售房屋給二原告時,將郭家壩農(nóng)商行的地下室一并處分給原告,并收取價款97200元,現(xiàn)二原告無法使用，合同目的無法實現(xiàn),二被告的行為已經(jīng)給二原告造成五千多元的經(jīng)濟(jì)損失。二原告起訴請求:1、請求人民法院判令二被告共同返還二原告地下室價款97200元，并賠償二原告經(jīng)濟(jì)損失5000元；2、二被告承擔(dān)本案訴訟費用。二被告辯稱：一、二被告出賣的郭家壩鎮(zhèn)××號房屋與郭家壩農(nóng)商行綜合樓相鄰,從該房屋建成之日起，通往46號房屋的地下室的必須經(jīng)過郭家壩農(nóng)商行綜合樓的地下室通行。由于46號房屋的地下室不在房產(chǎn)證范圍之列,原、被告在房屋買賣合同的第五條約定,“地下室只有使用權(quán),歸乙方使用”。在交房時只是說明可以從郭家壩農(nóng)商行綜合樓的地下室通行,要求保持現(xiàn)狀,交付時沒有說郭家壩農(nóng)商行的地下室是二被告的。二、出售的46號房屋建筑面積68.51平方米,土地使用面積31.03平方米,第一層為臨街門面,第二層為居室,負(fù)一層為地下室，并連接一個附屬建筑(面積31.6平方米)。地下室和臨時建筑的建筑面積均沒有登記在不動產(chǎn)權(quán)證上。雙方約定的出售價款為15萬元，并約定過戶的所有稅費由原告承擔(dān)。在簽訂合同時,二原告為了少繳稅費,經(jīng)雙方協(xié)商,合同的第二條約定，轉(zhuǎn)讓價款為52800元。三、本案合同成交后裝修地下室時,二原告在沒有與郭家壩農(nóng)商行協(xié)商,擅自作主拆除了郭家壩農(nóng)商行地下室的相關(guān)建筑，郭家壩農(nóng)商行考慮到安全因素,在當(dāng)?shù)毓矙C(jī)關(guān)協(xié)助下,采取了封堵通道口,致使本案出售的46號房屋地下室沒有了出口,二原告與郭家壩農(nóng)商行發(fā)生了矛盾。被告鄭祥強(qiáng)也協(xié)助二原告給郭家壩農(nóng)商行協(xié)調(diào)地下室的通行問題未成。四、本案合同訴爭出售的地下室必須從郭家壩農(nóng)商行的地下室通行,二被告從建完房之日起享有地下室通行的相鄰權(quán)，郭家壩農(nóng)商行的封堵通道行為妨礙了二原告的通行權(quán),二原告應(yīng)起訴主張自己的相鄰?fù)ㄐ袡?quán)。五、二原告要求二被告返還97200元及賠償損失5000元沒有事實依據(jù)。二被告出售的房屋面積以測繪圖上繪制的建筑面積為準(zhǔn),并登記在不動產(chǎn)登記簿上。二被告將沒有上不動產(chǎn)登記簿的地下室及臨時建筑指定給二原告使用沒有違背法律規(guī)定。原告在交付時并沒有說郭家壩農(nóng)商行的地下室是二被告的,只是說可以通行。二原告在產(chǎn)權(quán)過戶后擅自亂拆亂建，致使相鄰方郭家壩農(nóng)商行封堵其到地下室的通道,完全是二原告自己的過錯造成的。造成地下室不能使用,并非二被告故意虛構(gòu)郭家壩農(nóng)商行的地下室為自己的所為，與湖北秭歸農(nóng)村商業(yè)銀行股份有限公司的封堵通道行為有關(guān)。綜上所述,請求法院依法駁回二原告的訴訟請求。經(jīng)審理查明:2016年3月31日,二原告與二被告協(xié)商購買二被告的位于郭家壩鎮(zhèn)××號的房屋。雙方議定全部房屋價款15萬元,房屋范圍包括:第一層臨街門面,第二層居室,負(fù)一層地下室(包括郭家壩農(nóng)商行的地下室)，一間臨時建筑(面積31.6平方米)。第一層和第二層房屋建筑面積68.51平方米,土地使用面積31.03平方米。當(dāng)天二原告從各自賬戶上分別給二被告轉(zhuǎn)賬共計15萬元。當(dāng)天被告杜開春作為出售人的甲方與原告謝某某作為買受人的乙方簽訂了《房屋買賣合同書》，合同主要內(nèi)容為:購買的房產(chǎn)面積68.51平方米;轉(zhuǎn)讓價款52800元,一次性付清，相關(guān)費用由乙方繳納;地下室只有使用權(quán),由乙方使用；若違約,違約方支付受損方該房總價款10%的違約金。爾后,二被告按約為原告辦理了房屋過戶手續(xù)。二原告在使用地下室時,拆除了郭家壩農(nóng)商行地下室的相關(guān)建筑，2016年5月3日湖北秭歸農(nóng)村商業(yè)銀行股份有限公司給二原告下發(fā)書面通知，告知地下室產(chǎn)權(quán)歸其公司所有,不得占用。二原告將此情況告知二被告,被告杜開春答復(fù)說地下室是二被告的,有圖紙和準(zhǔn)建證為憑,讓二原告不要管,可以繼續(xù)使用,二原告再次欲裝修使用該地下室時,5月19日湖北秭歸農(nóng)村商業(yè)銀行股份有限公司再次書面通知二原告,欲將地下室的主體墻進(jìn)行封堵,經(jīng)秭歸縣公安局郭家壩派出所調(diào)解,限一個星期之內(nèi)即5月25日前讓出。5月27日郭家壩農(nóng)商行正式將地下室的通道封閉。爾后二原告向二被告主張退還郭家壩農(nóng)商行地下室的使用費未成。2016年6月二原告訴至本院請求依法判處。同時查明:二被告征得郭家壩農(nóng)商行默許,在建房時就郭家壩農(nóng)商行樓下承重樁土地使用范圍內(nèi)一并出資建成地下室,該地下室與二被告正房下的地下室相鄰,設(shè)有公共通道,郭家壩農(nóng)商行的地下室被二被告長期使用。二被告2002年建成房屋時,第一層臨街門面、第二層居室、負(fù)一層地下室，三間房屋建筑相毗鄰間沒有設(shè)置室內(nèi)樓梯,第一層臨街門面到第二層居室須從郭家壩農(nóng)商行的樓梯繞行,第一層臨街門面從室內(nèi)無法到達(dá)地下室,到二被告正房下的地下室必須從郭家壩農(nóng)商行的地下室相鄰?fù)ǖ郎贤ㄐ?。上述事?有雙方當(dāng)事人的當(dāng)庭陳述，杜開春建房用地準(zhǔn)建證、村鎮(zhèn)建設(shè)項目驗收合格證、土地使用權(quán)證,秭歸縣郭家壩鎮(zhèn)農(nóng)村信用合作社的房屋所有權(quán)證及土地使用證,2016年3月31日杜開春與謝某某簽訂的《房屋買賣合同書》，2016年5月3日、5月19日湖北秭歸農(nóng)村商業(yè)銀行股份有限公司的《通知》，2016年5月22日杜開春給二原告出具的委托書，2016年5月31日杜開春與原告周立某的通話錄音及記錄等證據(jù)在卷,經(jīng)當(dāng)事人質(zhì)證和本院審查,足以采信。
原告謝某某、周立某訴被告杜開春、鄭祥強(qiáng)房屋買賣合同糾紛一案，本院于2016年6月6日立案受理，2016年9月1日作出判決，被告杜開春、鄭祥強(qiáng)不服提出上訴，湖北省宜昌市中級人民法院審理后撤銷本院判決，發(fā)回本院重新審理，本院依法由審判員鄭將擔(dān)任審判長，與人民陪審員李何偉、傅永蘭組成合議庭，于2017年4月26日公開開庭進(jìn)行了審理。原告謝某某、周立某及二原告委托代理人韓軍,被告杜開春、鄭祥強(qiáng)的委托代理人楊長周到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

本院認(rèn)為：本案二原告與二被告之間房屋買賣合同關(guān)系成立有效。雙方爭議的焦點：一、關(guān)于雙方約定地下室的使用權(quán)范圍。雙方合同約定“地下室只有使用權(quán),由乙方使用”，從被告杜開春和原告周立某的通話錄音來分析,應(yīng)該包括了郭家壩農(nóng)商行的地下室,而非特指二被告的正房下面對應(yīng)的地下室。從二被告建成房屋之日起,二被告使用正房下的地下室,必須從郭家壩農(nóng)商行的地下室相鄰?fù)ǖ郎贤ㄐ?毗鄰不動產(chǎn)之間已經(jīng)形成了長達(dá)數(shù)年的通行的相鄰關(guān)系或者地役權(quán)關(guān)系，二被告在出售前使用其正房下的地下室對郭家壩農(nóng)商行地下室的通道享有通行權(quán),二被告與郭家壩農(nóng)商行就銀行樓下承重樁土地范圍上建成的地下室的權(quán)屬應(yīng)由他們雙方協(xié)商解決,在本案中本院不作評判。二、關(guān)于雙方約定的交易價款及對應(yīng)的標(biāo)的物范圍。從整個合同締約時的要約及承諾來看,出賣的標(biāo)的不動產(chǎn)范圍除有房產(chǎn)證的二層房屋外,包括沒有上房產(chǎn)證的正房下面的負(fù)一層即所對應(yīng)的地下室及臨時建筑附屬房,還包括了郭家壩農(nóng)商行的地下室的使用權(quán)。雙方書面合同雖然約定交易價款為52800元,但實際給付價款為15萬元,書面合同約定標(biāo)的物的范圍不僅僅是正房二層,還包含了地下室的使用權(quán)(只有臨時建筑沒有書面約定)。這相互矛盾的事實充分說明雙方實際履行合同內(nèi)容并沒有約定正房交易價款為52800元、地下室交易價款為97200元的事實,二原告提出合同正房的交易價款52800元,地下室的交易價款97200元的主張,與履約事實不符,本院不予支持。三、關(guān)于責(zé)任認(rèn)定。二被告約定將郭家壩農(nóng)商行地下室的使用權(quán)出售給二原告,其在締約時存在虛假擴(kuò)大了地下室的使用權(quán)范圍，誤導(dǎo)了二原告使用了全部的地下室,致使郭家壩農(nóng)商行與二原告為地下室使用發(fā)生矛盾。本案合同糾紛發(fā)生有兩個原因，第一個原因即因第三方原因即郭家壩農(nóng)商行封堵通道行為造成地下室不能實現(xiàn)使用的目的，第二個原因即二被告在締約時將與郭家壩農(nóng)商行有爭議的地下室使用權(quán)出售。現(xiàn)在郭家壩農(nóng)商行采取封堵通道方式致二原告正房下面的地下室確實不能正常使用,也使二原告欲使用郭家壩農(nóng)商行的地下室愿望落空,二原告可以向郭家壩農(nóng)商行主張通道上通行權(quán)或通過自行新開設(shè)后門方式來實現(xiàn)正房下面的地下室的正常使用，對二被告與郭家壩農(nóng)商行有使用權(quán)爭議的地下室,二原告起訴請求解除該標(biāo)的合同確有事實依據(jù)。綜上所述,鑒于二原告可以向郭家壩農(nóng)商行主張通道上通行權(quán)以恢復(fù)二原告正房下地下室的正常使用這一實際,本案不宜提前解除正房下面地下室的部分合同,只解除二被告與郭家壩農(nóng)商行有使用權(quán)爭議的地下室的部分合同。二原告請求二被告予以賠償主張的理由成立,經(jīng)濟(jì)損失范圍僅限于不能使用地下室及因裝修郭家壩農(nóng)商行地下室所造成的二原告經(jīng)濟(jì)損失?，F(xiàn)二原告雖然提供購買原材料的證據(jù),但沒提供已經(jīng)裝修郭家壩農(nóng)商行地下室的損失證據(jù),裝修損失不予認(rèn)定?？紤]到可解除的郭家壩農(nóng)商行地下室面積所占本案合同總交易面積的比例及地下室在所有交易房屋中使用功能的比重的雙重因素,結(jié)合2016年5月22日被告杜開春給原告出具的委托書,可認(rèn)定合同解除部分價款為5萬元。本案經(jīng)調(diào)解未成,據(jù)此根據(jù)《中華人民共和國合同法》第九十四條第四項、第九十七條,《中華人民共和國物權(quán)法》第八十七條、第九十二條之規(guī)定，判決如下：

一、解除杜開春、鄭祥強(qiáng)與謝某某、周立某簽訂的房屋買賣合同中涉及郭家壩農(nóng)商行地下室使用權(quán)部分，由杜開春、鄭祥強(qiáng)返還還謝某某、周立某的合同價款50000元,限本判決生效后七日支付。二、駁回謝某某、周立某的其他訴訟請求。如未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定,加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。本案案件受理費依法減半收取1172元，由謝某某、周立某負(fù)擔(dān)372元,杜開春、鄭祥強(qiáng)負(fù)擔(dān)800元。如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人人數(shù)提出副本，上訴于湖北省宜昌市中級人民法院。