諶某某
朱明斌（湖北正典律師事務(wù)所）
喻某某

原告諶某某。
委托代理人（一般代理）朱明斌，湖北正典律師事務(wù)所律師。
被告喻某某。
原告諶某某訴被告喻某某農(nóng)村房屋買賣合同糾紛一案，本院于2013年7月29日立案受理后，依法由助理審判員張久福獨(dú)任審理，于2013年9月16日適用簡(jiǎn)易程序公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理。原、被告于2013年10月22日共同申請(qǐng)庭外調(diào)解期限三個(gè)月。因案情復(fù)雜，雙方爭(zhēng)議大，依法轉(zhuǎn)為普通程序，由審判員盧超擔(dān)任審判長(zhǎng)，與助理審判員張久福、王智超組成合議庭，于2014年3月21日公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理，原告諶某某及其委托代理人朱明斌、被告喻某某到庭參加了訴訟，本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
經(jīng)質(zhì)證，雙方均對(duì)對(duì)方提交證據(jù)的真實(shí)性無(wú)異議，本院依法予以確認(rèn)，并依法確認(rèn)以下事實(shí):
原告諶某某與被告喻某某原均系恩施市龍鳳鎮(zhèn)杉木壩村偏巖組村民，系鄰居關(guān)系。2003年1月5日原告諶某某將其房屋賣與被告喻某某，并簽訂了《房屋買賣契約》，契約載明:“賣方諶某某，買方喻某某，賣方諶某某自愿將座落在恩施市龍鳳鎮(zhèn)杉木壩村偏巖組瓦房一棟共七間出售給買方喻某某，為確保買方、賣方的正當(dāng)合法權(quán)益不受損害。在不違背國(guó)家相關(guān)法律、法規(guī)、政策的前提下，經(jīng)中證人證明，現(xiàn)立契約如下:一、房屋成交價(jià)款經(jīng)雙方協(xié)商為人民幣肆仟肆佰伍拾元整（4450.00）（其中房屋成交價(jià)款中包括房屋內(nèi)賣方原有家具等其他財(cái)產(chǎn)價(jià)值壹仟肆佰伍拾元整）。具體付款方式如下:在簽立本契約時(shí)買方付給賣方現(xiàn)金人民幣壹仟元整，剩余款項(xiàng)在農(nóng)歷二00三年臘月二十日以前付現(xiàn)款壹仟肆佰伍拾元整，在農(nóng)歷二00四年臘月二十日以前付現(xiàn)款壹仟元整，在農(nóng)歷二00五年臘月二十日以前付現(xiàn)款人民幣壹仟元整。二、房屋內(nèi)的財(cái)產(chǎn)，賣方自愿留下的送給買方，也不另外計(jì)價(jià)。三、辦理契證及相關(guān)手續(xù)費(fèi)用承擔(dān)方式。賣方負(fù)責(zé)為買方辦理該房屋的房產(chǎn)證、契證等相關(guān)手續(xù)，買方給賣方付清所有房款后，賣方再給買方辦好房產(chǎn)證、契證等手續(xù)。四、標(biāo)的物（指房屋）所在宅基地面積以房產(chǎn)證所構(gòu)面積為準(zhǔn)。五、房前屋后的地界范圍內(nèi)的樹(shù)木竹園、菜地以及所承包的田土，成交后歸買方管理并完成國(guó)家各項(xiàng)稅收賣方概不負(fù)責(zé)，如國(guó)家土地政策發(fā)生變化需重新調(diào)整的，由雙方協(xié)商處理。六、違約責(zé)任買方如在契約規(guī)定時(shí)間內(nèi)未給賣方付清購(gòu)房款，則將買方所付款項(xiàng)的30%抵做違約金處理，如賣方在買方付清所有房款后未給買方辦齊相關(guān)手續(xù)，則買方有權(quán)將購(gòu)房款所涉及的費(fèi)用扣除。七、其它因購(gòu)房所涉及細(xì)節(jié)方面的問(wèn)題詳見(jiàn)附件。八、本契約自雙方簽字之日起生效，永不翻悔。九、簽立契約時(shí)間:公歷2003年元月5日（農(nóng)歷二00二年臘月初三）。附頁(yè)為補(bǔ)充房屋買賣契約所未涉及細(xì)節(jié)，特以此附頁(yè)作補(bǔ)一、賣方原承包管理山林中的祖墳周圍的風(fēng)景樹(shù)等交由買方管理、維護(hù)，買方不得擅自破壞祖墳周圍的風(fēng)景樹(shù)等。二、賣方父親原有屋場(chǎng)買方不能在此搞建設(shè)，須保持原狀。賣方:諶某某（簽字捺?。┵I方:喻某某（簽字捺?。┲凶C人:諶齊全（簽字捺印）喻某（簽字捺?。┲凶C方:恩施市龍鳳鎮(zhèn)杉木壩村民委員會(huì)蓋章”。合同簽訂后，原告諶某某當(dāng)即交付了房屋及屋內(nèi)家具等物，被告喻某某隨后搬進(jìn)該房屋居住至今。被告喻某某于2003年1月5日支付房款1000元，2003年10月19日支付房款1450元，2004年11月21日支付現(xiàn)金1000元。2005年被告喻某某要求原告先交付房屋產(chǎn)權(quán)證及契證后，再付清余下房款1000元，原告諶某某要求被告喻某某先交清房款后，再交付房屋產(chǎn)權(quán)證及契證。此后，雙方均堅(jiān)持各自主張，而后又為土地、山林發(fā)生糾紛經(jīng)恩施市龍鳳鎮(zhèn)杉木壩村委會(huì)調(diào)解，并達(dá)成了協(xié)議，原告諶某某多次索要剩余房款未果，故訴至本院，請(qǐng)求判令解除雙方簽訂的《房屋買賣契約》，被告支付房屋使用費(fèi)2400元。
經(jīng)本院主持調(diào)解，因雙方分歧大，致調(diào)解不成。
本院認(rèn)為，依法成立的合同，自成立時(shí)生效。本案中原、被告雙方簽訂了分期付款的《房屋買賣契約》，是雙方真實(shí)意思表示，不違反我國(guó)法律、行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)受法律保護(hù)?！吨腥A人民共和國(guó)合同法》第一百六十七條 ?規(guī)定，分期付款的買受人未支付到期價(jià)款的金額達(dá)到全部?jī)r(jià)款的五分之一的，出賣人可以要求買受人支付全部?jī)r(jià)款或者解除合同，出賣人解除合同的，可以向買受人要求支付該標(biāo)的物的使用費(fèi)。本案中被告應(yīng)支付合同總價(jià)款為4450元，實(shí)際支付了3450元，被告未支付的到期價(jià)款1000元，達(dá)到了該契約約定的全部?jī)r(jià)款的五分之一，原告依照此規(guī)定可以要求被告支付全部?jī)r(jià)款或者解除《房屋買賣契約》。《中華人民共和國(guó)合同法》第九十五條 ?規(guī)定，法律規(guī)定或者當(dāng)事人約定解除權(quán)行使期限，期限屆滿當(dāng)事人不行使的，該權(quán)利消滅。法律沒(méi)有規(guī)定或者當(dāng)事人沒(méi)有約定解除權(quán)行使期限，經(jīng)對(duì)方催告后在合理期限內(nèi)不行使的，該權(quán)利消滅。本案中原、被告雙方?jīng)]有約定解除權(quán)行使的期限，被告雖應(yīng)對(duì)原告行使該權(quán)利進(jìn)行催告，但該契約約定被告最后一次付款的期限是2005年12月20日，在長(zhǎng)達(dá)7年多的時(shí)間里，被告以原告沒(méi)有辦理相關(guān)過(guò)戶手續(xù)為由，一直未支付余款，可視為被告以向原告行使合同解除權(quán)進(jìn)行了事實(shí)上的催告，原告時(shí)至2013年7月訴訟時(shí)請(qǐng)求行使合同解除權(quán)，超過(guò)了行使該權(quán)利的合理期限，因此，原告依法享有的該權(quán)利消滅。
綜上所述，原、被告簽訂的《房屋買賣契約》是合法有效協(xié)議，原告雖對(duì)該協(xié)議享有合同解除權(quán)，但在合理的期限內(nèi)未行使該權(quán)利，視為原告享有的該權(quán)利消滅。為遵循誠(chéng)實(shí)信用原則，確保交易安全，維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定，故本院對(duì)原告解除《房屋買賣契約》及支付房屋使用費(fèi)的訴訟請(qǐng)求不予支持。據(jù)此，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第四十四條 ?、第九十五條 ?、第一百六十七條 ?和《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第六十四條 ?第一款 ?、第一百四十二條 ?之規(guī)定，判決如下:
駁回原告諶某某的訴訟請(qǐng)求。
案件受理費(fèi)100元，由原告諶某某負(fù)擔(dān)。
如不服本判決，可在判決書(shū)送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于湖北省恩施土家族苗族自治州中級(jí)人民法院。上訴人應(yīng)在提交上訴狀時(shí)按照不服本判決部分的上訴請(qǐng)求數(shù)額交納案件受理費(fèi)，款郵匯恩施土家族苗族自治州中級(jí)人民法院立案庭，上訴人在上訴期屆滿后七日內(nèi)仍未預(yù)交上訴費(fèi)用的，按自動(dòng)撤回上訴處理。

經(jīng)本院主持調(diào)解，因雙方分歧大，致調(diào)解不成。
本院認(rèn)為，依法成立的合同，自成立時(shí)生效。本案中原、被告雙方簽訂了分期付款的《房屋買賣契約》，是雙方真實(shí)意思表示，不違反我國(guó)法律、行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)受法律保護(hù)?！吨腥A人民共和國(guó)合同法》第一百六十七條 ?規(guī)定，分期付款的買受人未支付到期價(jià)款的金額達(dá)到全部?jī)r(jià)款的五分之一的，出賣人可以要求買受人支付全部?jī)r(jià)款或者解除合同，出賣人解除合同的，可以向買受人要求支付該標(biāo)的物的使用費(fèi)。本案中被告應(yīng)支付合同總價(jià)款為4450元，實(shí)際支付了3450元，被告未支付的到期價(jià)款1000元，達(dá)到了該契約約定的全部?jī)r(jià)款的五分之一，原告依照此規(guī)定可以要求被告支付全部?jī)r(jià)款或者解除《房屋買賣契約》?！吨腥A人民共和國(guó)合同法》第九十五條 ?規(guī)定，法律規(guī)定或者當(dāng)事人約定解除權(quán)行使期限，期限屆滿當(dāng)事人不行使的，該權(quán)利消滅。法律沒(méi)有規(guī)定或者當(dāng)事人沒(méi)有約定解除權(quán)行使期限，經(jīng)對(duì)方催告后在合理期限內(nèi)不行使的，該權(quán)利消滅。本案中原、被告雙方?jīng)]有約定解除權(quán)行使的期限，被告雖應(yīng)對(duì)原告行使該權(quán)利進(jìn)行催告，但該契約約定被告最后一次付款的期限是2005年12月20日，在長(zhǎng)達(dá)7年多的時(shí)間里，被告以原告沒(méi)有辦理相關(guān)過(guò)戶手續(xù)為由，一直未支付余款，可視為被告以向原告行使合同解除權(quán)進(jìn)行了事實(shí)上的催告，原告時(shí)至2013年7月訴訟時(shí)請(qǐng)求行使合同解除權(quán)，超過(guò)了行使該權(quán)利的合理期限，因此，原告依法享有的該權(quán)利消滅。
綜上所述，原、被告簽訂的《房屋買賣契約》是合法有效協(xié)議，原告雖對(duì)該協(xié)議享有合同解除權(quán)，但在合理的期限內(nèi)未行使該權(quán)利，視為原告享有的該權(quán)利消滅。為遵循誠(chéng)實(shí)信用原則，確保交易安全，維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定，故本院對(duì)原告解除《房屋買賣契約》及支付房屋使用費(fèi)的訴訟請(qǐng)求不予支持。據(jù)此，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第四十四條 ?、第九十五條 ?、第一百六十七條 ?和《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第六十四條 ?第一款 ?、第一百四十二條 ?之規(guī)定，判決如下:

駁回原告諶某某的訴訟請(qǐng)求。
案件受理費(fèi)100元，由原告諶某某負(fù)擔(dān)。

審判長(zhǎng)：盧超
審判員：張久福
審判員：王智超

書(shū)記員：張傳文