原告談某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，湖北省孝昌縣人，居民，住湖北省孝昌縣。
委托代理人徐其江，湖北勤才律師事務(wù)所律師。代理權(quán)限：特別授權(quán)，包括代為起訴、承認(rèn)、放棄、變更訴訟請求、和解、簽署、簽收法律文書、申請執(zhí)行等。
委托代理人談早安，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，湖北省孝昌縣人，居民，住址。系原告的父親。代理權(quán)限同上。
被告顏某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，湖北省大悟縣人，個體工商戶，住大悟縣，現(xiàn)住大悟縣。
第三人顏杰，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，湖北省大悟縣人，居民，住大悟縣。

原告談某某與被告顏某某、第三人顏杰房屋買賣合同糾紛一案，本院于2015年12月29日作出（2015）鄂大悟民初字第00858號民事判決書，原被告均提出上訴，湖北省孝感市中級人民法院于2016年5月25日作出（2016）鄂09民終219號民事裁定書，撤銷原判，發(fā)回重審。本院于2016年6月8日立案登記，依法另行組成由審判員高翔擔(dān)任審判長，審判員李桂源、喬磊參加評議的合議庭，于2016年9月8日公開開庭進(jìn)行了審理。原告談某某及委托代理人談早安、徐其江到庭參加了訴訟，被告顏某某、第三人顏杰經(jīng)本院合法傳喚沒有到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

本院認(rèn)為：本案系因被告顏某某向原告談某某出售商品房而未履行交付房屋或退還購房款等引起的房屋買賣合同糾紛。綜合分析原告的訴訟主張和舉證、陳述等情況，本案的焦點為：一、《合同協(xié)議》的效力認(rèn)定問題；二、違約責(zé)任的承擔(dān)問題；三、第三人顏杰是否承擔(dān)責(zé)任的問題。
一、關(guān)于《合同協(xié)議》效力問題。因原告與被告顏某某所簽訂的合同協(xié)議都有各自的真實簽名，該協(xié)議是其雙方真實意思的表示，沒有違反法律的強制性規(guī)定，雙方均應(yīng)依照約定履行各自的義務(wù)，現(xiàn)雙方因顏某某未取得房屋的處分權(quán)或所有權(quán)且房屋已有他人居住而造成事實上已無法履行《合同協(xié)議》，故原告要求解除《合同協(xié)議》的請求，本院應(yīng)依法予以支持。
二、關(guān)于違約責(zé)任承擔(dān)的確定問題。由于顏某某無法取得售賣房屋的所有權(quán)或處分權(quán)而導(dǎo)致無法向原告交付房屋，并造成雙方無法繼續(xù)履行合同，故被告顏某某的行為構(gòu)成違約，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。原告在訴求中提到的要求被告按合同約定每日支付房屋總價款的萬分之五的違約金是出自《合同協(xié)議》尾部的附件中，附件協(xié)議后沒有雙方的簽字，其真實性無法確認(rèn)。再者，從原告與被告顏某某雙方各自履行合同的情況來看，雖然未有證據(jù)顯示原告存在違約行為，但原告作為一個具備正常民事行為能力的成年人，在簽訂合同購買房屋這樣的重大財產(chǎn)時，應(yīng)盡到合理的注意義務(wù)，對所購房產(chǎn)的權(quán)屬狀況、房屋是否具備出售條件、售房人有無處分權(quán)利等基本情況作初步審查。而在本案中，原告在明知所購買房屋被大悟縣人民法院裁定本案所涉房屋2單元1402因另案查封并交付給了另案申請執(zhí)行人顏杰等人的情況下，僅依據(jù)顏某某是顏杰等人在與武漢龍達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、武漢龍達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司孝感分公司民間借貸執(zhí)行案中的委托代理人便認(rèn)為顏某某可以售房，并簽訂了《合同協(xié)議》，最終該協(xié)議因顏某某無處分權(quán)而至履行不能。因此，原告在簽訂合同時存在過失之處，與合同最終履行不能存在一定關(guān)系，即體現(xiàn)為未盡到合理審慎審查的注意義務(wù)。依據(jù)《中華人民共和國合同法》第五十八條的規(guī)定：合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；有過錯的一方應(yīng)當(dāng)賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。故原告要求被告返還購房款的請求，符合法律規(guī)定，本院予以支持。原告要求被告按合同約定每日支付房屋總價款的萬分之五的違約金至判決還款之日止本院不予支持。原告無證據(jù)證明因顏某某違約又造成其他經(jīng)濟(jì)損失的情況下要求被告賠償經(jīng)濟(jì)損失15000元，理據(jù)不足，本院不予支持。
三、關(guān)于第三人顏杰是否承擔(dān)責(zé)任的認(rèn)定問題。因顏杰不是本案合同關(guān)系的相對方，原告未能舉證證明本案建立的合同關(guān)系與顏杰相關(guān)，即無證據(jù)證明被告顏某某是經(jīng)顏杰授權(quán)而處分本案訴爭房屋的。關(guān)于原告在訴狀及庭審中提到被告向原告交付過房屋鑰匙，并以此想證明交付鑰匙的行為是第三人顏杰對原被告合同的追認(rèn)問題，因原告沒有證據(jù)證明此鑰匙就是本案訴爭房屋的鑰匙，也無證據(jù)證明此鑰匙的來源，因此被告交付鑰匙的行為還不能證明就是第三人顏杰對原被告合同協(xié)議的追認(rèn)。故原告要求第三人顏杰同被告承擔(dān)連帶清償責(zé)任請求，缺乏相應(yīng)的事實和法律依據(jù)，本院不予支持。
被告顏某某及第三人顏杰經(jīng)本院合法傳喚，無正當(dāng)理由沒有到庭參加訴訟，依法可以缺席判決。依照《中華人民共和國合同法》第九條、第五十八條、第九十四條、第九十七條、第一百三十二條，《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第九十條、《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十四條之規(guī)定，判決如下：

一、解除原告談某某與被告顏某某于2014年３月５日、2014年３月10日簽訂的《合同協(xié)議》；
二、被告顏某某應(yīng)自本判決生效之日起十日內(nèi)向原告談某某返還房款人民幣150000元；
三、駁回原告談某某的其它訴訟請求。
如未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
案件受理費3300元，由被告顏某某負(fù)擔(dān)。
如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于湖北省孝感市中級人民法院。上訴人在提交上訴狀時，應(yīng)預(yù)交上訴案件的上訴費用，上訴人在上訴期屆滿后七日內(nèi)仍未預(yù)交訴訟費的，按自動撤訴處理。

審判長　高　翔 審判員　李桂源 審判員　喬　磊

書記員：劉俊華 附適用法條 《中華人民共和國合同法》 第九條當(dāng)事人訂立合同，應(yīng)當(dāng)具有相應(yīng)的民事權(quán)利能力和民事行為能力。 當(dāng)事人依法可以委托代理人訂立合同。 第五十八條合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價補償。有過錯的一方應(yīng)當(dāng)賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。 第九十四條有下列情形之一的，當(dāng)事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能實現(xiàn)合同目的； （二）在履行期限屆滿之前，當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務(wù)； （三）當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行； （四）當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實現(xiàn)合同目的； （五）法律規(guī)定的其他情形。 第九十七條的規(guī)定：“合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當(dāng)事人可以要求恢復(fù)原狀、采取其他補救措施，并有權(quán)要求賠償損失?！?第一百三十二條【標(biāo)的物】出賣的標(biāo)的物，應(yīng)當(dāng)屬于出賣人所有或者出賣人有權(quán)處分。 法律、行政法規(guī)禁止或者限制轉(zhuǎn)讓的標(biāo)的物，依照其規(guī)定。 《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》 第九十條當(dāng)事人對自己提出的訴訟請求所依據(jù)的事實或者反駁對方訴訟請求所依據(jù)的事實，應(yīng)當(dāng)提供證據(jù)加以證明，但法律另有規(guī)定的除外。 在作出判決前，當(dāng)事人未能提供證據(jù)或者證據(jù)不足以證明其事實主張的，由負(fù)有舉證證明責(zé)任的當(dāng)事人承擔(dān)不利的后果。 《中華人民共和國民事訴訟法》 第一百四十四條被告經(jīng)傳票傳喚，無正當(dāng)理由拒不到庭的，或者未經(jīng)法庭許可中途退庭的，可以缺席判決。