原告：許某某。
委托代理人：童長(zhǎng)春、李駿，湖北惠平律師事務(wù)所律師。一般授權(quán)代理。
被告：武漢漢商人信置業(yè)有限公司，住所地：武漢市漢陽區(qū)漢陽大道139號(hào)。
法定代表人：張晴，系該公司董事長(zhǎng)。
委托代理人：馬劍偉，湖北敏訥律師事務(wù)所律師。特別授權(quán)代理。
委托代理人：周永東，該公司員工。特別授權(quán)代理。

原告許某某訴被告武漢漢商人信置業(yè)有限公司房屋買賣合同糾紛一案，本院2012年6月26日立案受理后，依法由審判員葉凌芳擔(dān)任審判長(zhǎng)，與審判員王琴、人民陪審員沈紀(jì)奎組成合議庭，于同年8月9日公開開庭進(jìn)行了審理。原告的委托代理人童長(zhǎng)春、李駿，被告武漢漢商人信置業(yè)有限公司的委托代理人馬劍偉、周永東到庭參加了訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

本院認(rèn)為：本案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)為：1、因被告的責(zé)任造成原告不能辦理房地產(chǎn)權(quán)屬證書，應(yīng)從何時(shí)開始計(jì)算被告應(yīng)承擔(dān)的違約金；2、被告履行產(chǎn)權(quán)登記相關(guān)義務(wù)的履行期限是90天還是180天，即在被告違約的時(shí)間中應(yīng)扣除90天還是180天。
原、被告簽訂的《武漢市商品房買賣合同》系雙方的真實(shí)意思表示，合法有效，應(yīng)受法律保護(hù)，雙方均應(yīng)全面履行合同。合同簽訂后，原告依約支付了全部購房款。雙方辦理了房屋交付手續(xù)。根據(jù)該合同約定，被告應(yīng)當(dāng)在房屋交付使用之日起在約定的期限內(nèi)完成雙方關(guān)于產(chǎn)權(quán)登記的約定，被告未能在約定的期限內(nèi)履行其義務(wù)，被告應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。
關(guān)于因被告的責(zé)任造成原告不能辦理房地產(chǎn)權(quán)屬證書，應(yīng)從何時(shí)開始計(jì)算被告應(yīng)承擔(dān)的違約金。依合同約定，被告應(yīng)在商品房交付使用之日起在約定的期限內(nèi)履行其關(guān)于產(chǎn)權(quán)登記的義務(wù)，因此，若未能在約定的期限內(nèi)履行關(guān)于產(chǎn)權(quán)登記的義務(wù)，違約金應(yīng)自交付使用之日起在履行期限屆滿后開始計(jì)算。所謂交付使用，依《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十一條：“對(duì)房屋的轉(zhuǎn)移占有，視為房屋的交付使用，但當(dāng)事人另有約定的除外?！敝?guī)定，被告與原告辦理完房屋交付手續(xù)，將房屋轉(zhuǎn)移給原告占有即為交付使用。房屋的轉(zhuǎn)移占有雖可視為房屋的交付使用，但轉(zhuǎn)移占有的房屋還應(yīng)符合交付條件，不符合交付條件的房屋達(dá)不到交付使用的目的。本案的交付條件涉及法定交付條件和約定交付條件，所謂法定交付條件為相關(guān)法律法規(guī)所規(guī)定的建筑工程交付使用所應(yīng)當(dāng)具備的條件，《中華人民共和國建筑法》第六十一條第二款規(guī)定：“建筑工程竣工經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格的，不得交付使用?！北桓嬗?011年7月22日取得湖北省房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗(yàn)收備案證明書，即房屋于2011年7月22日符合法定交付條件。原告提前收房，應(yīng)僅視為對(duì)約定交付條件的變更。所以，原告雖然依照交房流程與被告辦理了房屋交付手續(xù)，被告也轉(zhuǎn)移了該房屋的占有，但房屋當(dāng)時(shí)尚未符合法定交付使用條件，有違相關(guān)法律關(guān)于交付使用之強(qiáng)制性規(guī)定的精神，不能視為有效交付。2011年7月22日，該房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)收合格，此時(shí)方具備法律規(guī)定的強(qiáng)制性交付條件，此時(shí)方為有效交付，不能辦理房地產(chǎn)權(quán)屬證書的違約金計(jì)算時(shí)間應(yīng)從此時(shí)起在履行期限屆滿后開始計(jì)算，即自2011年7月22日起在履行期限屆滿后開始計(jì)算違約天數(shù)。且一方面，在原告收房之后，被告依其在公告中的承諾支付了被拆遷房屋的拆遷過渡費(fèi)；另一方面，房屋雖不符合法定交付條件，但原告收房后在客觀上享有了占有使用的權(quán)利，在客觀上享用了房屋的權(quán)益，若再讓被告承擔(dān)自原告收房之日起至2011年7月22日這一期間的違約金有失公平。故因被告的責(zé)任造成原告不能辦理房地產(chǎn)權(quán)屬證書，其違約時(shí)間應(yīng)從2011年7月22日起在履行期限屆滿后開始計(jì)算。
被告履行產(chǎn)權(quán)登記相關(guān)義務(wù)的履行期限是90天還是180天，即在被告違約的時(shí)間中應(yīng)扣除90天還是180天。合同第十五條第一款的第一句：“出賣人應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用之日起90日內(nèi)辦理完房地產(chǎn)初始登記。”是關(guān)于出賣人辦理房地產(chǎn)初始登記的約定，第二句：“因出賣人的責(zé)任造成買受人不能辦理房地產(chǎn)權(quán)屬證書的，雙方同意按下列第3項(xiàng)處理；即因出賣人的原因?qū)е沦I受人不能在商品房交付使用之日起180日內(nèi)辦理房地產(chǎn)權(quán)屬證書的，每逾期一日……”是關(guān)于買受人辦理房地產(chǎn)權(quán)屬證書的約定，即在被告辦理完初始登記后關(guān)于買受人辦理房地產(chǎn)權(quán)屬證書的約定。在該條約定中“辦理房地產(chǎn)初始登記”與“辦理房地產(chǎn)權(quán)屬證書”不是同一概念，辦理房地產(chǎn)初始登記是辦理房地產(chǎn)權(quán)屬證書的前提，被告必須先完成房地產(chǎn)初始登記，然后再將房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移給原告，即辦理房地產(chǎn)權(quán)屬證書。若初始登記沒有在約定時(shí)間內(nèi)完成，則談不上辦理房地產(chǎn)權(quán)屬證書。因此，180日內(nèi)辦理房地產(chǎn)權(quán)屬證書的約定應(yīng)包括前述辦理初始登記的90天期限在內(nèi)，亦即雙方“因出賣人的原因?qū)е沦I受人不能在商品房交付使用之日起180日內(nèi)辦理房地產(chǎn)權(quán)屬證書的”約定中“因出賣人的原因”包括出賣人沒能在90天內(nèi)辦理完初始登記。也可以說該180天的前90天為出賣人辦理初始登記的期限，后90天是出賣人協(xié)助買受人辦理房地產(chǎn)權(quán)屬證書的期限（包括將初始登記證明交付給買受人以及其它需由出賣人協(xié)助的行為）。也就是說在約定的時(shí)間內(nèi)（90天）被告沒有完成初始登記即是違反了約定，即應(yīng)開始承擔(dān)違約責(zé)任，所以應(yīng)扣除90天。
綜上所述，在房屋符合法定交付條件（2011年7月22日）后被告未能在約定的期限內(nèi)（90天）辦理完房地產(chǎn)初始登記，被告于2012年5月9日通過初始登記取得商品房權(quán)屬證明書，于同年6月29日取得土地使用權(quán)分割轉(zhuǎn)讓證明，由此導(dǎo)致原告未能在180天內(nèi)辦理房地產(chǎn)權(quán)屬證書，被告應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任，其違約時(shí)間應(yīng)截至2012年6月29日止。故對(duì)原告要求被告支付相應(yīng)違約金的訴訟請(qǐng)求，本院予以支持。依合同約定，被告應(yīng)按買受人實(shí)際支付商品房?jī)r(jià)款的萬分之一按日支付違約金，被告應(yīng)向原告支付違約金人民幣4，948.55元（195，595元＊0.0001＊253天）。本案經(jīng)合議庭合議，并經(jīng)審判委員會(huì)討論決定，依據(jù)《中華人民共和國合同法》第四十四條、第六十條、第一百零七條之規(guī)定，判決如下：

一、被告武漢漢商人信置業(yè)有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)向原告許某某支付因被告武漢漢商人信置業(yè)有限公司的責(zé)任導(dǎo)致原告許某某未能在約定的時(shí)間內(nèi)辦理房地產(chǎn)權(quán)屬證書的違約金人民幣4，948.55元；
二、駁回原告許某某的其他訴訟請(qǐng)求。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百二十九條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
本案案件受理費(fèi)人民幣50元（原告已預(yù)交），由被告武漢漢商人信置業(yè)有限公司負(fù)擔(dān)，被告武漢漢商人信置業(yè)有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)將所負(fù)擔(dān)的款項(xiàng)直接支付給原告許某某。
如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于湖北省武漢市中級(jí)人民法院。（上訴人在提交上訴狀時(shí)預(yù)交案件受理費(fèi)人民幣50元，款匯武漢市中級(jí)人民法院。戶名：武漢市財(cái)政局非稅收入?yún)R繳專戶武漢市法院訴訟費(fèi)分戶；賬戶：07×××45；開戶行：農(nóng)行武漢直屬支行830178；上訴人在上訴期滿后七日內(nèi)未預(yù)交訴訟費(fèi)的，按自動(dòng)撤回上訴處理）。

審　判　長(zhǎng)　　葉凌芳 審　判　員　　王　琴 人民陪審員　　沈紀(jì)奎

書記員：崔玉華