原告：許某某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，個體，住哈爾濱市道外區(qū)。
委托訴訟代理人：尹哲峰，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，巴彥縣彥贏法律服務(wù)所法律工作者，住巴彥縣。
被告：陳某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，公務(wù)員，住巴彥縣。
被告：周某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，公務(wù)員，住巴彥縣。
被告：周曉紅，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，公務(wù)員，住巴彥縣。
上列被告共同委托訴訟代理人：涂娟娟，遼寧謹(jǐn)思律師事務(wù)所律師。
被告：張冀威，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，公司經(jīng)理，住河北省涿州市。
第三人：巴彥縣蘇城房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司，住所地：巴
彥縣巴彥鎮(zhèn)。
法定代表人：范生，職務(wù)：董事長。
委托訴訟代理人：雷樹森，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，
該公司職員，住巴彥縣恒瑞小區(qū)8號樓2單元1702室。

原告許某某與被告陳某、周某某、周曉紅、張冀威、第三人巴彥縣蘇城房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司案外人執(zhí)行異議之訴一案，本院于2017年9月26日立案后，依法適用普通程序，公開開庭審理了此案。原告許某某及其委托訴訟代理人尹哲峰，第三人巴彥縣蘇城房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司委托訴訟代理人雷樹森到庭參加訴訟。被告陳某、周某某、周曉紅、張冀威經(jīng)本院合法傳喚無正當(dāng)理由未到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告許某某向本院提出訴訟請求：1、請求人民法院判令排除巴彥縣人民法院對巴彥縣恒瑞花園小區(qū)一層商服廂1建筑面積135.93平方米及廂2建筑面積136.43平方米房產(chǎn)的強制執(zhí)行，解除對上述房產(chǎn)的查封；2、請求人民法院判令原告與第三人簽訂的購買案涉房產(chǎn)的《協(xié)議》合法有效，確認(rèn)上述房產(chǎn)歸原告所有；3、請求判令第三人配合原告辦理上述房產(chǎn)登記手續(xù)。事實與理由：原告于2015年8月11日購買了第三人開發(fā)的位于巴彥縣恒瑞花園小區(qū)大門北側(cè)、地上二層地下一層面積740平方米的商服房，總面積430萬元。當(dāng)日辦理了進(jìn)戶手續(xù)。當(dāng)時雙方約定由出賣方負(fù)責(zé)盡快辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，涉及的相關(guān)費用雙方按國家規(guī)定承擔(dān)。進(jìn)戶后原告耗資300多萬元對此房產(chǎn)進(jìn)行了裝修。2016年7月16日，原告在此房產(chǎn)開辦的巴彥縣永發(fā)裝飾材料商店正式開業(yè)，該商店營業(yè)至今。2016年11月份，原告得知因第三人與各位被告之間的債務(wù)糾紛，導(dǎo)致上述房產(chǎn)中的一部分即一層商服廂1建筑面積135.93平方米房產(chǎn)及廂2建筑面積136.43平方米房產(chǎn)被巴彥縣人民法院執(zhí)行局查封。于是原告向法院提出執(zhí)行異議。2017年9月6日，法院向原告送達(dá)了（2017）黑0126執(zhí)異39號民事裁定書，裁決駁回原告異議請求。原告對此不服，特提出此訴訟，具體理由如下：第一、原告與第三人簽訂的關(guān)于購買案涉房產(chǎn)的合同合法有效，原告對上述房產(chǎn)的權(quán)利應(yīng)當(dāng)?shù)玫奖Ｗo(hù)。《中華人民共和國物權(quán)法》規(guī)定：“當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)定、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力”。根據(jù)上述規(guī)定可以確定，原告與第三人簽訂的購買房產(chǎn)的《協(xié)議》合法有效。第二、原告對案涉房產(chǎn)享有物權(quán)期待權(quán)?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財產(chǎn)的規(guī)定》，被執(zhí)行人將其所有的需要辦理過戶登記的財產(chǎn)出賣給第三人，第三人已經(jīng)支付部分或者全部價款并實際占有該財產(chǎn)，但尚未辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)的，人民法院可以查封、扣押、凍結(jié)；第三人已經(jīng)支付全部價款并實際占有，但未辦理過戶登記手續(xù)的，如果第三人對此沒有過錯，人民法院不得查封、扣押、凍結(jié)。根據(jù)上述規(guī)定，原告對案涉房產(chǎn)具有物權(quán)期待權(quán)，人民法院應(yīng)予保護(hù)，故人民法院對上述房產(chǎn)采取查封措施有誤。第三、原告對被查封房產(chǎn)未辦理登記手續(xù)無過錯。購買房產(chǎn)后，原告也多次要求第三人辦理產(chǎn)權(quán)登記，但第三人稱7號樓應(yīng)統(tǒng)一辦理，現(xiàn)在還不具備辦產(chǎn)權(quán)證等事由推拖，導(dǎo)致被查封的房產(chǎn)一直未辦理登記手續(xù)。綜上，原告提出訴訟，望人民法院查清本案事實，支持原告訴訟請求。
本院經(jīng)審理查明：陳某、周某某、周曉紅、張冀威與巴彥縣蘇城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司存在債權(quán)債務(wù)關(guān)系，本院依法先后查封了巴彥縣蘇城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司名下的位于巴彥縣巴彥鎮(zhèn)恒瑞花園小區(qū)一層商服廂1建筑面積135.93平方米、廂2建筑面積136.43平方米的兩套房屋（案涉房屋）。許某某作為案外人對查封標(biāo)的提出書面異議，本院（2017）黑0126執(zhí)異39號民事裁定書以許某某提供的證據(jù)能夠證明其購買了巴彥縣蘇城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的商品房，但未辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，該房產(chǎn)所有權(quán)在蘇城地產(chǎn)公司名下，物權(quán)登記是法律形式上的公示行為，該房產(chǎn)所有權(quán)人仍為蘇城地產(chǎn)公司，且許某某所購買的房產(chǎn)是商服房費居住用房為由，駁回了許某某的異議請求。許某某為此在法定期間向本院提起案外人執(zhí)行異議之訴，請求判令排除對巴彥縣恒瑞花園小區(qū)一層商服廂1建筑面積135.93平方米及廂2建筑面積136.43平方米房產(chǎn)的強制執(zhí)行，解除對上述房產(chǎn)的查封。庭審中，巴彥縣蘇城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司承認(rèn)許某某購買房屋的事實，并同意許某某的訴訟請求。
綜合分析各方當(dāng)事人的訴辯主張、舉示的證據(jù)及發(fā)表的質(zhì)證意見和查明的案件事實，本案的焦點問題是：許某某享有的實體權(quán)利是否足以阻卻執(zhí)行。
關(guān)于許某某享有的實體權(quán)利是否足以阻卻執(zhí)行的問題。本院認(rèn)為，案外人或者申請執(zhí)行人提起執(zhí)行異議之訴的，案外人應(yīng)當(dāng)就其對執(zhí)行標(biāo)的享有足以排除強制執(zhí)行的民事權(quán)益承擔(dān)舉證證明的責(zé)任。本案中，許某某作為案外人主張對執(zhí)行標(biāo)的即涉案房屋享有足以排除強制執(zhí)行的民事權(quán)益應(yīng)承擔(dān)舉證責(zé)任，舉證不能應(yīng)承擔(dān)不利法律后果。結(jié)合本案現(xiàn)有的證據(jù)及事實分析認(rèn)定，第一、原告與第三人于2015年8與11日簽訂購房協(xié)議，雖不符合合同格式化要求，但從原告舉示的6份交房款收據(jù)顯示，原告已履行完畢總房款交付義務(wù)的62%。因此，原告主張購得案涉房屋的事實成立。第二、原告舉示2015年8月以后交納水、電、物業(yè)費用票據(jù)以及原告在此經(jīng)營商店開業(yè)影像資料顯示，原告已于本院查封房屋之前占有、使用該房屋。因此，原告主張在法院查封前合法占有該不動產(chǎn)事實成立。第三、原告舉示巴彥縣房產(chǎn)住宅局《公告》顯示，其購買的房屋自2017年10月10日起才具備辦理權(quán)屬登記的條件。因此，原告主張其對辦理權(quán)屬登記無過錯的事實成立。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》法釋[2015]10號第二十九條規(guī)定，金錢債權(quán)執(zhí)行中，買受人對登記在被執(zhí)行的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)名下的商品房提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）所購商品房系用于居住且買受人名下無其他用于居住的房屋；（三）已支付的價款超過合同約定總價款的百分之五十。依據(jù)該法律規(guī)定，結(jié)合上述事實，原告對案涉房產(chǎn)在法院查封前就已經(jīng)簽訂購房合同，并支付對價由此實際占有、使用、收益，且未辦理權(quán)屬登記非原告自身的原因所致。另案涉房產(chǎn)原告購得時即為商服用房，應(yīng)不屬上述法律條款（二）調(diào)整范圍。據(jù)此，原告對案涉房產(chǎn)享有物權(quán)，并享有足以排除強制執(zhí)行的民事權(quán)利。

綜上所述，原告許某某的訴訟請求成立，予以支持。依據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第二百二十七條、《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國民事訴訟法>的解釋》第三百一十二條（一）項、《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》法釋[2015]10號第二十九條的規(guī)定，判決如下：

一、不得執(zhí)行位于巴彥縣巴彥鎮(zhèn)恒瑞花園小區(qū)一層商服廂1建筑面積135.93平方米、廂2建筑面積136.43平方米的兩套房屋；
二、原告許某某與第三人巴彥縣蘇城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂的購買案涉房產(chǎn)的《協(xié)議》有效，確認(rèn)位于巴彥縣巴彥鎮(zhèn)恒瑞花園小區(qū)一層商服廂1建筑面積135.93平方米、廂2建筑面積136.43平方米的兩套房屋歸原告所有；
三、第三人巴彥縣蘇城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司協(xié)助原告許某某辦理位于巴彥縣巴彥鎮(zhèn)恒瑞花園小區(qū)一層商服廂1建筑面積135.93平方米、廂2建筑面積136.43平方米的兩套房屋的產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。
案件受理費人民幣7，300.00元，由原告陳某、周某某、周曉紅、張冀威負(fù)擔(dān)。此款于判決書生效時交納。
如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于黑龍江省哈爾濱市中級人民法院。

審判長　　楊廣新 審判員　　梁樹新 審判員　　張志芬

書記員：裴立斌