上訴人(原審被告、反訴原告)：許某某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住上海市嘉定區(qū)。
　　委托訴訟代理人：居長(zhǎng)駿，上海英恒律師事務(wù)所律師。
　　委托訴訟代理人：劉洋，上海英恒律師事務(wù)所律師。
　　被上訴人(原審原告、反訴被告)：丁某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住安徽省。
　　委托訴訟代理人：周發(fā)，上海君樂(lè)律師事務(wù)所律師。
　　委托訴訟代理人：劉雪芹，上海君樂(lè)律師事務(wù)所律師。
　　上訴人許某某因與被上訴人丁某某房屋買賣合同糾紛一案，不服上海市嘉定區(qū)人民法院(2019)滬0114民初3589號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院于2019年11月7日立案后，依法組成合議庭進(jìn)行了審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　上訴人許某某上訴請(qǐng)求：撤銷一審判決第二項(xiàng)，依法改判丁某某與譚德明于2010年12月21日簽訂的《房地產(chǎn)買賣協(xié)議》及丁某某與許某某、譚德明于2013年2月6日簽訂的補(bǔ)充協(xié)議解除，丁某某將上海市嘉定區(qū)寶翔路XXX弄XXX號(hào)XXX室的房屋(以下簡(jiǎn)稱“系爭(zhēng)房屋”)歸還許某某。事實(shí)與理由：一審判決事實(shí)認(rèn)定不清、適用法律錯(cuò)誤。第一，丁某某于2016年7月10日強(qiáng)迫許某某在人民幣(以下幣種均為人民幣)3萬(wàn)元的房款收條上簽字，丁某某當(dāng)天并未與許某某就簽訂合同及過(guò)戶事宜進(jìn)行過(guò)協(xié)商。第二，許某某已于2016年7月1日通知辦理過(guò)戶事宜，但丁某某逾期后才聯(lián)系許某某稱無(wú)法簽訂合同和過(guò)戶，該行為構(gòu)成違約，許某某有權(quán)解除合同。第三，在2016年7月1日的函件，以及2017年2月、3月的反訴中許某某都提出了解除合同，故應(yīng)當(dāng)根據(jù)前述時(shí)間節(jié)點(diǎn)而非判決作出前的時(shí)間節(jié)點(diǎn)判斷丁某某是否屬于限購(gòu)范圍。第四，丁某某配偶并非合同當(dāng)事人，根據(jù)房地產(chǎn)交易中心的要求，需要丁某某及其配偶同時(shí)作為購(gòu)買人方可過(guò)戶，僅丁某某一人作為購(gòu)買人無(wú)法辦理交易。故丁某某配偶雖于2018年4月具備了購(gòu)買房屋的條件，但并不代表丁某某可以以自己的名義購(gòu)買房屋。第五，目前房屋處于查封狀態(tài)，合同無(wú)法繼續(xù)履行，合同目的亦無(wú)法實(shí)現(xiàn)，一審法院判決駁回許某某的訴訟請(qǐng)求未考慮客觀情況。
　　被上訴人丁某某辯稱：不同意上訴人許某某的上訴請(qǐng)求。一審認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確。請(qǐng)求二審法院駁回上訴，維持原判。
　　丁某某向一審法院起訴請(qǐng)求：判令許某某繼續(xù)履行《房地產(chǎn)買賣居間協(xié)議》，并協(xié)助丁某某辦理房產(chǎn)過(guò)戶登記手續(xù)。
　　許某某向一審法院提出反訴請(qǐng)求：1、解除丁某某與譚德明于2010年12月21日簽訂的《房地產(chǎn)買賣協(xié)議》；2、解除丁某某與許某某、譚德明于2013年2月6日簽訂的補(bǔ)充協(xié)議；3、判令丁某某將系爭(zhēng)房屋返還給許某某。
　　一審法院認(rèn)定事實(shí)：2010年12月21日，丁某某(買方、乙方)與許某某的丈夫譚德明(賣方、甲方)簽訂《房地產(chǎn)買賣居間協(xié)議》一份，約定：甲方將系爭(zhēng)房屋出售給乙方，總價(jià)款98萬(wàn)元。該協(xié)議特別注明，此房為拆遷房暫無(wú)產(chǎn)證，乙方應(yīng)在2010年12月21日前支付首付50萬(wàn)，尾款48萬(wàn)到產(chǎn)權(quán)過(guò)戶完成后一次性付清。在此期間，甲方如毀約則需承擔(dān)房款總額百分之百的違約金給乙方。2010年12月22日，丁某某通過(guò)銀行轉(zhuǎn)賬向許某某賬戶支付49萬(wàn)元，加上現(xiàn)金支付的1萬(wàn)元，譚德明向丁某某出具了首付款50萬(wàn)元的收條。2011年4月起，系爭(zhēng)房屋由丁某某居住使用至今。2013年2月6日，丁某某與許某某及譚德明簽訂補(bǔ)充協(xié)議一份，約定雙方一致確認(rèn)《房地產(chǎn)買賣居間協(xié)議》有效，且一致同意增加許某某為《房地產(chǎn)買賣居間協(xié)議》的乙方，考慮到譚德明患病需用錢，丁某某需于本協(xié)議簽訂后2日內(nèi)支付譚德明、許某某房款10萬(wàn)元，同意余款支付給許某某。該協(xié)議上丁某某、許某某、譚德明均簽字確認(rèn)。補(bǔ)充協(xié)議簽訂當(dāng)日，丁某某通過(guò)其妻子劉娟的賬戶向許某某賬戶支付10萬(wàn)元房款。2013年5月17日，譚德明死亡。2014年4月27日、2015年8月1日，丁某某向許某某分別支付2萬(wàn)元、3萬(wàn)元。2013年5月23日，系爭(zhēng)房屋辦理了初始登記。2014年1月16日，系爭(zhēng)房屋登記在許某某名下。2016年7月1日，許某某向丁某某發(fā)出通知函，通知小產(chǎn)證已經(jīng)辦好，要求丁某某在2016年7月10日前簽訂正式的房地產(chǎn)買賣合同，并將房屋過(guò)戶至丁某某名下，如果丁某某不按期過(guò)戶則許某某有權(quán)解除合同。丁某某收到該函件后，于2016年7月10日上門與許某某溝通房屋買賣相關(guān)事宜，許某某于當(dāng)日向丁某某出具3萬(wàn)元的房款收條一張，雙方當(dāng)日對(duì)于房屋買賣相關(guān)事宜未能協(xié)商一致發(fā)生爭(zhēng)執(zhí)。嗣后，丁某某向一審法院提起訴訟，要求許某某繼續(xù)履行房屋買賣協(xié)議，協(xié)助其辦理房產(chǎn)變更登記手續(xù)。許某某提起反訴要求解除合同。
　　一審審理中，許某某確認(rèn)丁某某已累計(jì)支付房款68萬(wàn)元，尚余30萬(wàn)元房款未付。許某某稱其未向丁某某交付過(guò)系爭(zhēng)房屋，其于2011年下半年得知丁某某裝修入住系爭(zhēng)房屋后口頭提出過(guò)異議，但未采取過(guò)任何措施；丁某某稱系爭(zhēng)房屋系許某某方交付其使用，許某某方從未對(duì)其入住房屋提出過(guò)異議。
　　一審法院另查明：1、系爭(zhēng)房屋被上海市虹口區(qū)人民法院(以下簡(jiǎn)稱“虹口法院”)查封，限制起始日期為2016年12月13日至2019年12月13日。該查封涉及的是(2016)滬0109民初24842號(hào)民事調(diào)解書，許某某因民間借貸糾紛與案外人達(dá)成調(diào)解協(xié)議，許某某需歸還案外人借款本息共計(jì)1,450,000元。丁某某已就上述司法查封向虹口法院提出執(zhí)行異議，虹口法院于2018年9月17日作出(2018)滬0109執(zhí)異65號(hào)執(zhí)行裁定，駁回丁某某的執(zhí)行異議。丁某某對(duì)該裁定不服，向虹口法院提起執(zhí)行異議之訴，虹口法院尚未作出裁判。一審法院根據(jù)丁某某的申請(qǐng)對(duì)系爭(zhēng)房屋進(jìn)行了輪候查封。2、丁某某與劉娟于2008年2月14日登記結(jié)婚，于2016年6月24日登記離婚，兩人均為非本市戶籍。2016年7月6日，丁某某與朱紅霞登記結(jié)婚，朱紅霞為本市戶籍。丁某某與朱紅霞于2017年6月28日登記離婚。丁某某與劉娟于2017年7月3日再次登記結(jié)婚。3、截至2018年4月，劉娟的社保繳納情況為在63個(gè)月內(nèi)累計(jì)繳納了61個(gè)月，截止2019年7月，劉娟的社保繳納情況為累計(jì)繳納76個(gè)月。4、丁某某與妻子劉娟自述在上海無(wú)其他房產(chǎn)。5、一審審理中，丁某某表示有能力現(xiàn)金支付剩余房款。6、南翔鎮(zhèn)靜華村民委員會(huì)于2017年3月1日出具的證明一份,寫明“許某某未上過(guò)學(xué)，是文盲?！?
　　一審法院認(rèn)為：本案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)在：一、如果許某某是文盲，其簽署的補(bǔ)充協(xié)議是否有效？二、丁某某在簽署《房地產(chǎn)買賣居間協(xié)議》時(shí)不符合本市住房限售政策，如目前符合限售政策，協(xié)議能否繼續(xù)履行？三、虹口法院的司法查封是否在客觀上導(dǎo)致協(xié)議無(wú)法繼續(xù)履行？四、許某某于2016年7月發(fā)函催告丁某某在2016年7月10日之前辦理網(wǎng)簽及過(guò)戶手續(xù)后，丁某某方未在該期限內(nèi)與許某某辦理相關(guān)手續(xù)是否構(gòu)成違約？許某某能否據(jù)此行使解除權(quán)？關(guān)于爭(zhēng)議焦點(diǎn)一，一審法院認(rèn)為許某某提交的南翔鎮(zhèn)靜華村民委員會(huì)的證明不足以證明其是文盲，且即便其是文盲，仍具有完全民事行為能力，而補(bǔ)充協(xié)議是其與譚德明共同簽署，房款也是支付至其賬戶，故許某某關(guān)于其對(duì)協(xié)議內(nèi)容不清楚的抗辯意見一審法院不予采信，即便其是文盲，也不影響其簽訂的補(bǔ)充協(xié)議的效力。關(guān)于爭(zhēng)議焦點(diǎn)二，丁某某與譚德明簽訂《房地產(chǎn)買賣居間協(xié)議》時(shí)，本市尚未出臺(tái)住房限售政策，故其簽訂上述協(xié)議時(shí)是否符合限售政策不影響協(xié)議的履行。目前丁某某與劉娟家庭在本市繳納社保的記錄符合本市住房限售政策，故目前協(xié)議不存在因限售政策而不能履行的情形。關(guān)于爭(zhēng)議焦點(diǎn)三，虹口法院于2016年12月13日對(duì)系爭(zhēng)房屋進(jìn)行了司法查封，但丁某某與許某某方系在2010年就系爭(zhēng)房屋簽訂的買賣協(xié)議，許某某也確認(rèn)丁某某于2011年入住系爭(zhēng)房屋至今，雖然許某某稱其并未向丁某某交付系爭(zhēng)房屋，但其在2011年知曉丁某某入住系爭(zhēng)房屋后也無(wú)依據(jù)證明其提出過(guò)異議，故應(yīng)確認(rèn)許某某已于2011年將房屋交付丁某某使用。房屋交付的時(shí)間在司法查封之前，丁某某方也向虹口法院就上述司法查封提出了異議，現(xiàn)虹口法院尚未就執(zhí)行異議之訴作出裁判，故該司法查封是否客觀上會(huì)導(dǎo)致系爭(zhēng)房屋的買賣協(xié)議不能履行尚不確定。關(guān)于爭(zhēng)議焦點(diǎn)四，許某某發(fā)函通知丁某某于2016年7月10日前與許某某辦理網(wǎng)簽及辦理過(guò)戶手續(xù)后，丁某某于2016年7月10日當(dāng)日上門與許某某就房屋買賣事宜進(jìn)行溝通，許某某于當(dāng)日向丁某某出具了3萬(wàn)元的收條一張，后續(xù)雙方未能就合同履行問(wèn)題達(dá)成一致。一審法院認(rèn)為雖然雙方未能在2016年7月10日前辦理網(wǎng)簽及過(guò)戶手續(xù)，但丁某某已在許某某限定的時(shí)間內(nèi)上門就相關(guān)事宜與許某某進(jìn)行磋商，且當(dāng)時(shí)丁某某的配偶是本市戶籍，丁某某家庭符合本市住房限售政策，故不能認(rèn)定未辦理網(wǎng)簽及過(guò)戶手續(xù)是基于丁某某違約，許某某就此行使解除權(quán)缺乏依據(jù)，一審法院不予采信。綜上，一審法院認(rèn)為丁某某與許某某丈夫譚德明簽訂的《房地產(chǎn)買賣居間協(xié)議》及丁某某、許某某及譚德明簽訂的補(bǔ)充協(xié)議均合法有效，當(dāng)事人應(yīng)依約履行。許某某簽署補(bǔ)充協(xié)議系對(duì)譚德明將房屋出售給丁某某的行為進(jìn)行了追認(rèn)，自愿加入《房地產(chǎn)買賣居間協(xié)議》成為該協(xié)議的主體。丁某某已按約支付房款68萬(wàn)元并實(shí)際入住，許某某作為產(chǎn)權(quán)人應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行合同義務(wù)。關(guān)于丁某某要求許某某辦理過(guò)戶的訴請(qǐng)，因系爭(zhēng)房屋目前存在另案的司法查封，房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶受到限制，故丁某某的訴請(qǐng)一審法院暫難以支持。對(duì)于許某某要求解除《房地產(chǎn)買賣居間協(xié)議》并返還系爭(zhēng)房屋的反訴請(qǐng)求，一審法院認(rèn)為許某某的解除權(quán)并不成立，理由在分析爭(zhēng)議焦點(diǎn)時(shí)已詳細(xì)闡述，不再贅述。
　　據(jù)此，一審法院作出判決：一、駁回丁某某的全部訴請(qǐng)請(qǐng)求；二、駁回許某某的全部反訴請(qǐng)求。
　　二審中，各方當(dāng)事人均未提交新證據(jù)。本院經(jīng)審理查明，一審法院查明的事實(shí)屬實(shí)，本院予以確認(rèn)。
　　本院認(rèn)為：關(guān)于許某某是否享有合同解除權(quán)的問(wèn)題，許某某認(rèn)為丁某某未在過(guò)戶知會(huì)函要求的最后期限前配合過(guò)戶，該行為構(gòu)成違約，據(jù)此許某某具有合同解除權(quán)；丁某某則認(rèn)為其已于許某某通知的時(shí)限內(nèi)上門與許某某進(jìn)行協(xié)商，因協(xié)商無(wú)果故未能辦理后續(xù)過(guò)戶手續(xù)。對(duì)此，本院認(rèn)為，根據(jù)現(xiàn)有證據(jù)及雙方當(dāng)事人陳述，可以認(rèn)定丁某某于2016年7月10日確有上門與許某某就房屋買賣事宜進(jìn)行溝通，現(xiàn)許某某未能提供充分證據(jù)證明丁某某明確表示不愿配合過(guò)戶，故一審法院認(rèn)為現(xiàn)無(wú)法認(rèn)定未辦理網(wǎng)簽及過(guò)戶手續(xù)是丁某某一方的過(guò)錯(cuò)，許某某行使解除權(quán)缺乏依據(jù)，本院予以認(rèn)同。因雙方簽訂的《房地產(chǎn)買賣居間協(xié)議》及補(bǔ)充協(xié)議并未解除，現(xiàn)丁某某與劉娟家庭在本市繳納社保的記錄符合本市住房限售政策，不存在因限售政策而不能履行的情形，故許某某稱因限售政策，合同無(wú)法履行的意見，本院不予采納。目前系爭(zhēng)房屋雖處于司法查封狀態(tài)，但許某某一方向丁某某出售系爭(zhēng)房屋并將系爭(zhēng)房屋交付丁某某占有使用的時(shí)間在司法查封之前，且丁某某方也已提起執(zhí)行異議之訴，故許某某現(xiàn)主張因查封而導(dǎo)致合同目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)的意見，依據(jù)不足，本院亦無(wú)法采納。
　　綜上所述，許某某的上訴請(qǐng)求不能成立，應(yīng)予駁回。一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項(xiàng)規(guī)定，判決如下：
　　駁回上訴，維持原判。
　　二審案件受理費(fèi)80元，由許某某負(fù)擔(dān)。
　　本判決為終審判決。
　　法官助理　　陳雅葳

審判員：彭??辰

書記員：余??藝