原審原告：許某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，湖北省荊門市人，現(xiàn)住廣東惠州市。委托訴訟代理人：何德明，湖北法之星律師事務所專職律師。一般代理。原審被告：荊門欣鑫房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司，住所地沙洋縣洪嶺大道北38號漢津花園五棟。統(tǒng)一社會信用代碼91420822747661720X。法定代表人：張兵，公司經(jīng)理。第三人：湖北沙洋農(nóng)村商業(yè)銀行股份有限公司，住所地湖北省沙洋縣沙洋鎮(zhèn)荷花大道40號。統(tǒng)一社會信用代碼xxxx。法定代表人：鐘煒，公司董事長。委托訴訟代理人：劉軍鋒，湖北興聯(lián)律師事務所專職律師。特別授權。

原審原告許某與原審被告荊門欣鑫房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司（以下簡稱欣鑫房地產(chǎn)公司）房屋買賣合同糾紛一案，本院于2014年5月16日作出的（2014）鄂沙洋縣民二初字第00023號民事調(diào)解書已經(jīng)發(fā)生法律效力。經(jīng)本院審判委員會討論決定，本院于2016年8月9日作出（2016）鄂0822民監(jiān)2號民事裁定，再審本案。本院于2016年11月30日作出（2016）鄂0822民再1號民事判決，第三人湖北沙洋農(nóng)村商業(yè)銀行股份有限公司（以下簡稱沙洋農(nóng)商行）不服，上訴至湖北省荊門市中級人民法院，2017年3月15日湖北省荊門市中級人民法院作出（2017）鄂08民再3號民事裁定，依法撤銷本院（2016）鄂0822民再1號民事判決，發(fā)回本院重審。本院依法另行組成合議庭開庭審理了本案。在再審過程中，本院依原審原告申請追加湖北沙洋農(nóng)村商業(yè)銀行股份有限公司為本案第三人。原審原告許某的委托訴訟代理人何德明、原審被告欣鑫房地產(chǎn)公司法定代表人張兵、第三人沙洋農(nóng)商行委托訴訟代理人劉軍鋒到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。原審原告許某提出訴訟請求：1、要求原審被告履行合同義務為原審原告辦理沙洋縣洪嶺大道漢津花園小區(qū)2#BCD樓105號商鋪產(chǎn)權及土地使用權登記手續(xù)；2、要求原審被告承擔違約責任，支付違約金135930元。3、要求原審被告承擔本案訴訟費用。在再審中原審原告增加訴訟請求：1、請求法院確認原審被告與第三人簽訂的抵押合同無效并解除抵押權。事實和理由：原審原、被告于2007年9月9日簽訂了一份商品房買賣合同，約定原審被告將其所有的漢津花園2#BCD樓105號商鋪以311290元價格出售給原審原告，雙方就房屋的交付期限、產(chǎn)權登記辦理、違約責任等進行了約定。原審原告于當日一次性付清全部房款，原審被告也于當天將房屋交付給原審原告。合同約定，原審被告應于房屋交付使用后180日內(nèi)為原審原告辦理產(chǎn)權登記并核發(fā)房地產(chǎn)權屬證書。期限屆至，經(jīng)原審原告多次要求，原審被告均答復正在辦理中。2013年9月原審原告再次提出嚴正交涉，原審被告以免物業(yè)費、2013年12月31日前辦證等承諾，要求給予寬限期。期限屆至后，原審被告仍未履行承諾。原審原告經(jīng)詢問發(fā)現(xiàn)，原審被告將該商鋪抵押給第三人沙洋農(nóng)商行。因原審被告不履行備案登記及協(xié)助辦理產(chǎn)權并隱瞞事實將已出售房屋作為抵押物貸款，第三人未履行審查手續(xù)并接受抵押已侵犯原審原告的合法權益，故原審原告訴至法院。原審被告欣鑫房地產(chǎn)公司辯稱，原告訴請事實屬實，但違約金135930元過高，請求法院依法處理。第三人沙洋農(nóng)商行述稱，1、本案屬再審案件，民訴法司法解釋第405條明確規(guī)定，當事人的再審請求超出原審訴訟請求的，不予審理。人民法院應駁回許某關于第三人的所有再審請求。2、許某提出的“請求法院判決原審被告與第三人簽訂的借貸抵押合同無效、解除商鋪的違法抵押權并為其取得產(chǎn)權證”的訴請缺乏事實和法律依據(jù)；3、第三人與原審被告簽訂的借款抵押合同，合法有效，應受到法律保護；4、法律已賦予了原審原告保護自己權利的途徑，但其怠于行使其權利?！段餀喾ā返?0條規(guī)定“當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產(chǎn)物權的協(xié)議，為保障將來實現(xiàn)物權，按照約定可以向登記機構(gòu)申請預告登記。預告登記后，未經(jīng)預告登記的權利人同意，處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權效力”。原審原、被告簽訂合同后，應當依法及時辦理預告登記，才產(chǎn)生物權公示效力，使得第三人在辦理抵押登記時得知該房屋的實際狀態(tài)，但許某并未行使法律賦予的權利，應由本人承擔不利后果，不能轉(zhuǎn)嫁給第三人；5、關于涉案房屋的所有權問題，根據(jù)《物權法》第9條的規(guī)定，不動產(chǎn)物權的設立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力。本案中，涉案房屋的所有權人為欣鑫房地產(chǎn)公司，因許某未辦理房屋預告登記和所有權轉(zhuǎn)移登記，因此該房屋所有權人至今仍為欣鑫房地產(chǎn)公司，該公司用其所有的房屋辦理抵押，合法有效。6、第三人與欣鑫房地產(chǎn)公司不存在惡意串通的情形，許某也未提交證據(jù)證明存在該情形。因此請求法院駁回許某的所有訴訟請求。原審認定事實如下：原、被告于2007年9月9日簽訂了商品房買賣合同，約定被告將其位于沙洋縣××大道××花園××?！痢翗恰痢撂柹啼佉?11290元價格出售給原告，雙方就房屋的交付期限、產(chǎn)權登記的辦理、違約責任等進行了約定。原告于當日一次性付清全部房款，被告于當天將房屋交付給原告。根據(jù)合同約定，被告應于房屋交付使用后180日內(nèi)為原告辦理產(chǎn)權登記并核發(fā)房地產(chǎn)權屬證書。被告一直未履行承諾。后原告經(jīng)詢問發(fā)現(xiàn)，被告將該商鋪整體抵押給了沙洋農(nóng)商行。因被告未按照約定辦理房屋登記手續(xù)，原告遂訴至本院，請求判令：1、要求被告履行合同辦理沙洋縣洪嶺大道漢津花園小區(qū)2#BCD樓105號商鋪產(chǎn)權及土地使用權登記手續(xù)；2、要求被告承擔違約責任，支付違約金135930元。3、被告承擔本案訴訟費用。原審經(jīng)本院組織調(diào)解，雙方當事人自愿達成以下調(diào)解協(xié)議：一、欣鑫房地產(chǎn)公司于2014年8月15日之前為許某辦理位于沙洋縣××大道××花園××?！痢翗恰痢撂柹啼伒姆课莓a(chǎn)權登記手續(xù)，辦理手續(xù)所需費用由欣鑫房地產(chǎn)公司負擔；二、若在2014年8月15日之前欣鑫房地產(chǎn)公司未能將房屋產(chǎn)權證交給許某的，應當向許某承擔違約金135930元，并不免除欣鑫房地產(chǎn)公司辦理房屋產(chǎn)權登記手續(xù)的義務。三、欣鑫房地產(chǎn)公司盡快為許某辦理土地使用權證。案件受理費5800元減半收取2900元，由欣鑫房地產(chǎn)公司自愿承擔。該調(diào)解書生效后，經(jīng)本院院長提交審判委員會討論認為，該調(diào)解書確有錯誤，應予再審。本院于2016年8月9日作出（2016）鄂0822民監(jiān)2號民事裁定：再審本案，并中止原調(diào)解書的執(zhí)行。當事人于再審中依法提交了證據(jù)，本院組織當事人進行了證據(jù)交換和質(zhì)證。原審被告、第三人對于原審原告提交的身份信息復印件、商品房買賣合同復印件、付款收據(jù)兩份及短信記錄真實性均無異議，經(jīng)查，該證據(jù)客觀真實，本院予以確認。對于原審原告提交的房屋租賃協(xié)議、委托書、租賃人身份證復印件及租金收據(jù)，原審被告無異議，第三人對真實性及證明目的有異議，認為不能證明第三人明知該房被人占有的事實。經(jīng)查，該證可以證明房屋租賃的事實，并不能證明第三人明知或者惡意串通，該證與本案事實無直接關聯(lián)性，本院對該證明效力不予確認。對于第三人提交的借款合同、抵押合同、抵押的房產(chǎn)證、土地使用權證以及他項權利證書復印件，原審被告無異議，原審原告對真實性、合法性、關聯(lián)性無異議，但認為不能證明其目的，經(jīng)查，該證據(jù)客觀真實，能夠證明本案事實，本院予以確認其證明效力。再審認定事實如下：2007年9月9日，原審原、被告簽訂了一份商品房買賣合同，主要內(nèi)容為：買受人（原審原告）購買的商品房為位于沙洋縣××大道××花園××?！痢翗侵小痢练俊Ｔ撋唐贩坑猛緸樯啼?，總金額為311290元；買受人在簽訂合同當日一次性方式付清房款311290元；出賣人（原審被告）應在2007年9月30日前，依照國家和地方人民政府的有關規(guī)定，將經(jīng)驗收合格并符合本合同約定的商品房交付買受人使用。雙方在合同中就違約責任及產(chǎn)權登記予以約定:出賣人應在商品房交付使用后180日內(nèi)將辦理權屬登記需由出賣人提供的資料報產(chǎn)權登記機關備案。如因出賣人的責任，買受人不能在規(guī)定期限內(nèi)取得房地權屬證書的，雙方同意按第1項處理：1、買受人退房，出賣人在買受人提出退房之日起90日內(nèi)將買受人房價款退還給買受人，并按已付房價款的1%賠償買受人損失。2、買受人不退房，出賣人按已付房價款的1%向買受人支付違約金。該合同簽訂后，原審原告于當日一次性付清全部房款311290元，原審被告于當日將房屋交付給原審原告。因期滿后原審原告多次催促原審被告履行辦理房屋權屬登記及過戶義務，但至今原審被告仍未履行，原審原告遂訴至本院。另查明，2013年3月21日，原審被告為袁建華在第三人的借款提供抵押擔保，雙方簽訂了抵押合同，原審被告將該涉案商鋪與其他房屋整體抵押給第三人作為借款擔保。2013年3月22日雙方在沙洋縣房管部門、沙洋縣土管部門分別辦理了沙洋縣房他證沙洋鎮(zhèn)字第××號房屋他項權證和沙土他項（2013）第20130302045號土地他項權證。本院再審認為,根據(jù)《物權法》第九條的規(guī)定：不動產(chǎn)物權的設立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力。原審原、被告簽訂的房屋買賣合同合法有效，但涉案房屋未辦理所有權轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，故原審原告并未取得該房屋物權，僅對原審被告享有合同債權。第三人沙洋農(nóng)商行根據(jù)欣鑫房地產(chǎn)公司提交的房屋產(chǎn)權證及土地使用權證，有理由相信其享有合法產(chǎn)權，進而與該公司設立了擔保物權并辦理了抵押權登記，該擔保物權合法有效，且該物權具有優(yōu)先于債權的效力。根據(jù)《最高人民法院關于人民法院民事調(diào)解工作若干問題的規(guī)定》第十二條“調(diào)解協(xié)議具有下列情形之一的，人民法院不予確認：（二）侵害案外人利益的”的規(guī)定，原審調(diào)解協(xié)議侵害了第三人合法權益，因此，原審民事調(diào)解書確有錯誤，本院應予撤銷。根據(jù)《物權法》第一百九十一條“抵押期間未經(jīng)抵押權人同意，抵押人不得轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)，但受讓人代為清償債務消滅抵押權的除外”和《合同法》第一百一十條“當事人一方不履行非金錢債務或者履行非金錢債務不符合約定的，對方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事實上不能履行”的規(guī)定，故在債務得到清償且抵押權消滅前，未經(jīng)抵押權人同意，該房屋作為抵押財產(chǎn)不得辦理過戶手續(xù)，且在法律上或事實上亦構(gòu)成履行不能，因此本院對許某要求辦理過戶手續(xù)的訴請依法不予支持。對于許某要求原審被告承擔違約責任并支付違約金的訴請，應按房屋買賣合同中“不能在規(guī)定期限內(nèi)取得房地權屬證書的，雙方同意按第1項處理：1、買受人退房，出賣人在買受人提出退房之日起90日內(nèi)將買受人房價款退還給買受人，并按已付房價款的1%賠償買受人違約損失”的約定給付，故本院對該訴請予以部分支持，即原審被告應賠付3112.90元（已付房價款311290元*1%）。本案系再審案件，依照《最高人民法院關于適用<中華人民共和國民事訴訟法>的解釋》第四百零五條“人民法院審理再審案件應當圍繞再審請求進行。當事人的再審請求超出原審訴訟請求的，不予審理；符合另案訴訟條件的，告知當事人可以另行起訴”的規(guī)定，原審原告請求法院確認原審被告與第三人簽訂的抵押合同無效并解除抵押權的再審請求已超出原審訴訟請求，故本院對該項再審請求不予審理，原審原告可另行起訴。綜上，依照《中華人民共和國合同法》第六十條、第一百零七條、第一百一十條、《最高人民法院關于人民法院民事調(diào)解工作若干問題的規(guī)定》第十二條、《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條、第九十六條、第二百零七條第一款、《最高人民法院關于適用<中華人民共和國民事訴訟法>的解釋》第四百零五條第一款、第四百零七條之規(guī)定，判決如下：

一、撤銷沙洋縣人民法院（2014）鄂沙洋縣民二初字第00023號民事調(diào)解書。二、原審被告荊門欣鑫房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司于本判決生效之日起十日內(nèi)給付原審原告許某違約金3112.90元。三、駁回原審原告許某的其他訴訟請求。若未按本判決指定的期間履行金錢給付義務的，應當按照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定加倍支付遲延履行期間的債務利息。案件受理費5800元，由原審被告荊門欣鑫房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司承擔5000元，由原審原告許某承擔800元。如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提出副本，上訴于湖北省荊門市中級人民法院。