原告：許某某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住上海市普陀區(qū)。
　　委托訴訟代理人：王衛(wèi)東，北京市中聞(上海)律師事務所律師。
　　被告：上海麥某某置業(yè)有限公司，住所地上海市浦東新區(qū)。
　　法定代表人：趙向偉，總經理。
　　委托訴訟代理人：劉奇，上海海寬律師事務所律師。
　　原告許某某與被告上海麥某某置業(yè)有限公司商品房預售合同糾紛一案，本院于2018年8月21日立案受理后，依法適用簡易程序，于2018年10月15日公開開庭進行了審理。原告許某某及委托訴訟代理人王衛(wèi)東、被告上海麥某某置業(yè)有限公司的委托訴訟代理人劉奇到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結。
　　原告許某某向本院提出訴訟請求：要求被告支付逾期辦證違約金(以房款人民幣417,895元為基數(shù)，按中國人民銀行同期同類貸款利率上浮30%的標準，自2014年12月20日起至2017年11月1日止)。事實和理由：原告于2009年10月21日與被告簽訂《上海市商品房預售合同》，向被告購買上海市浦東新區(qū)惠南鎮(zhèn)川南奉公路5959弄(現(xiàn)為南祝路2999弄)上海五角世貿商城5號2層2383室房屋(以下簡稱系爭房屋)，并付清了全部房款。預售合同約定，被告應于取得竣工驗收合格證后90天辦理房地產初始登記，取得新建商品房房地產權證(大產證)，并在取得大產證后60日內雙方簽署《房屋交接書》，在60日內與原告向房地產交易中心辦理產權過戶手續(xù)申領產權證。然而，被告違反約定辦理房地產權證，應當承擔逾期辦證違約金。2017年12月20日原告以相同請求向浦東法院起訴，違約金以該日倒推3年起算。另外，原告在購買系爭房屋時，與上海五角世貿商城有限公司(以下簡稱五角世貿公司)簽訂了《物業(yè)委托經營合同》，該合同約定原告以價格折讓的方式取得了前五年的收益，該收益應當計入房價。
　　被告上海麥某某置業(yè)有限公司辯稱：被告逾期辦證的事實距原告起訴已經超過兩年，訴訟時效已經屆滿，如果法院認為沒有超過時效，也應按民法通則的規(guī)定自2015年10月1日起計算逾期辦證違約金；違約金的截止日期為被告發(fā)放辦證通知2017年2月27日加10天到2017年3月9日；違約金利率上浮30%沒有依據(jù)，應當按照標準利率計算；原告確實與五角世貿公司簽訂過《物業(yè)委托經營合同》，被告同意委托經營收益(包租收益)抵扣原告應付的部分房價款，買賣合同中的房價款是抵扣包租收益后的優(yōu)惠金額，但對原告以發(fā)票金額加上包租收益主張違約金計算基數(shù)有異議，應按實際支付的購房款為基數(shù)計算。
　　經審理查明，2009年10月21日，原告(乙方)與被告(甲方)簽訂《上海市商品房預售合同》(以下簡稱《預售合同》)，約定由乙方向甲方購買本案系爭房屋，單價每平方米8,835元，暫定總價254,183元?！额A售合同》第十條約定，該房屋的交付必須符合下列第三種方案所列條件，即該房屋交付時甲方應取得竣工驗收文件，甲方取得驗收合格證的90天內辦理房地產初始登記，取得《商品房房地產權證》(大產證)。合同第十一條約定，甲方定于2010年12月31日前將該房屋交付給乙方，除不可抗力外。合同第十四條約定，在甲方辦理了新建商品房房地產初始登記手續(xù)、取得了房地產權證(大產證)后60日內，由甲、乙雙方簽署本合同規(guī)定的《房屋交接書》；《房屋交接書》作為辦理該房屋過戶手續(xù)的必備文件；甲、乙雙方在簽署《房屋交接書》之日起60天內，由雙方依法向南匯區(qū)(現(xiàn)浦東新區(qū))房地產交易中心辦理價格申報、過戶申請手續(xù)、申領該房屋的房地產權證(小產證)。合同第二十七條約定，本合同一方按照本合同約定向另一方送達的任何文件、回復及其他任何聯(lián)系，必須用書面形式，且采用掛號信郵寄或直接送達方式，送達本合同所列另一方的地址或另一方以本條所述方式通知更改后的地址；如以掛號郵寄的方式，在投郵后(以寄出郵戳為準)第10日將視為已送達另一方。合同補充條款第一條約定，雙方在本合同中所填寫的住所為雙方文件的實際送達地址，任何一方可隨時按本條款約定書面通知對方后改變通訊地址，否則送達至原地址仍視為送達。該合同中原告地址為(上海市)志丹路XXX弄XXX號XXX室。
　　《預售合同》簽訂當天，原告(甲方)與五角世貿公司(乙方)簽訂《物業(yè)委托經營合同》，該合同約定，甲方將系爭房屋委托乙方進行統(tǒng)一經營管理；委托經營的期限為五年，從2011年1月1日至2015年12月31日止。合同第五條約定，1、乙方承諾以下列比例支付甲方收益(除此之外無需支付其他費用)：(1)本合同簽訂時，乙方已經將前五年的全部委托收益以甲方認可的折讓方式一次性給付甲方，即甲方已經收到前五年的收益，在合同履行過程中，甲方不得再向乙方索要前五年的收益，并且其委托經營權已經交付給乙方，甲方不得收回；……
　　當日，原告向被告支付房款254,183元。購房款加上包租收益合計為417,895元。
　　另查明，被告于2012年5月30日取得系爭房屋所在樓棟的竣工驗收備案證書，于2013年4月25日取得系爭房屋的房地產初始登記(大產證)。
　　再查明，原告曾于2018年4月4日向本院起訴，要求被告支付逾期辦證違約金。
　　以上事實，有《預售合同》、購房發(fā)票、當事人相關陳述等證據(jù)在案佐證。
　　審理中，被告提交了2017年2月27日的《辦證通知》復印件和郵局掛號信清單，證明該日被告通過郵局向原告地址(上海市)志丹路XXX弄XXX號XXX室寄送了《辦證通知》原件，該通知明確原告所購房屋已經符合辦證條件，請原告于該日起前往辦證。原告稱沒有收到《辦證通知》，被告應提供直接簽收或退回的證據(jù)，并稱掛號信清單中有很多人的郵編不對。
　　本院認為，原、被告簽訂的《預售合同》系雙方當事人的真實意思表示，合法有效?！额A售合同》約定房屋交付時被告應取得竣工驗收文件，被告取得驗收合格證的90天內辦理房地產初始登記，取得大產證，在取得大產證后60日內簽訂《房屋交接書》，在簽訂《房屋交接書》后60日內協(xié)助原告辦理小產證?，F(xiàn)被告實際于2012年5月30日取得《建設工程竣工驗收備案證書》，并據(jù)其聲稱于2017年2月27日才向原告寄送《辦證通知》，顯屬違約，應承擔相應的違約責任。
　　關于訴訟時效的爭議。我國法律關于訴訟時效有新舊法不同的規(guī)定，2017年10月1日后適用《民法總則》的規(guī)定，此前適用《中華人民共和國民法通則》的規(guī)定。訴訟時效的起止時間應以當時有效的法律規(guī)定來認定。在本案不具備訴訟時效中止、中斷的事由情況下，根據(jù)《中華人民共和國民法通則》的規(guī)定，2015年10月1日后逾期辦證違約金的訴訟請求仍在時效期間內，此前的則2年的訴訟時效已屆滿，不因《民法總則》施行而重新計算訴訟時效，故原告關于適用３年訴訟時效及被告關于訴訟時效已屆滿的主張均與法不符，本院不予采納，本院認定逾期辦證違約金應從2015年10月1日起算。
　　關于違約金計算的截止期限。被告提供郵局掛號信清單證明其于2017年2月27日以掛號信方式發(fā)出《辦證通知》，原告對該證據(jù)的異議理由不充分，也未提供證據(jù)予以推翻，本院確認被告已向原告發(fā)出《辦證通知》。根據(jù)雙方《預售合同》第二十七條“以掛號郵寄的方式，在投郵后(以寄出郵戳為準)第10日將視為已送達”的約定，本院推定該掛號信于2017年3月9日送達原告，原告收到該《辦證通知》后未及時前往辦證，違約金應計算至2017年3月9日止。
　　關于逾期辦證違約金計算方式?！额A售合同》未就逾期辦證違約金作出約定，依法可按照已付購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機構計收逾期貸款利息的標準計算，原告按照中國人民銀行同期同類貸款基準利率上浮30%計算，本院予以采納。
　　關于違約金計算基數(shù)。根據(jù)原告與五角世貿公司簽署的《物業(yè)委托經營合同》的約定，原告已經以價格折讓的方式取得了系爭房屋前五年的收益。被告認可買賣合同中的房價款是抵扣收益后的優(yōu)惠金額，同意收益抵扣原告應付的部分房價款，故該收益應當計入房價，原告以發(fā)票金額加上包租收益作為違約金計算的基數(shù)，本院可予支持。
　　綜上，依照《中華人民共和國合同法》第一百零七條，《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條，《中華人民共和國民法通則》第一百三十五條，《中華人民共和國民法總則》第一百八十八條的規(guī)定，判決如下：
　　被告上海麥某某置業(yè)有限公司應于本判決生效之日起十日內支付原告許某某逾期辦證違約金(以417,895元為基數(shù)，按中國人民銀行同期同類貸款基準利率上浮30%的標準，自2015年10月1日起計算至2017年3月9日止)。
　　負有金錢給付義務的當事人如未按判決指定的期間履行給付義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。
　　案件受理費675元，減半收取337元，由原告許某某負擔168元，被告上海麥某某置業(yè)有限公司負擔169元。
　　如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第一中級人民法院。

審判員：郭蓉芳

書記員：賈??珂