原告：許強(qiáng)強(qiáng)，男，1983年12月18日出生，漢族，住武漢市漢陽區(qū)，
委托訴訟代理人：馬劍偉，湖北敏訥律師事務(wù)所律師。
委托訴訟代理人：田麗莎，湖北敏訥律師事務(wù)所實(shí)習(xí)律師。
原告：馬天華，女，1983年12月27日出生，漢族，住武漢市漢陽區(qū)，
委托訴訟代理人：馬劍偉，湖北敏訥律師事務(wù)所律師。
委托訴訟代理人：田麗莎，湖北敏訥律師事務(wù)所實(shí)習(xí)律
師。
被告：武漢建銀房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司，住所地武漢市江漢區(qū)江漢二路2號。
法定代表人：楊風(fēng)華，該公司董事長。
委托訴訟代理人：谷勝橋，湖北瑞通天元律師事務(wù)所律師。
委托訴訟代理人：張紅兵，湖北瑞通天元律師事務(wù)所律師。

原告許強(qiáng)強(qiáng)、原告馬天華與被告武漢建銀房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司（以下簡稱建銀公司）房屋買賣合同糾紛一案，本院于2018年2月7日受理，依法適用簡易程序，于2018年3月27日公開開庭進(jìn)行了審理，原告許強(qiáng)強(qiáng)、原告馬天華委托訴訟代理人馬劍偉、田麗莎，被告建銀公司委托訴訟代理人谷勝橋、張紅兵到庭參加訴訟。因雙方當(dāng)事人一致同意繼續(xù)適用簡易程序進(jìn)行審理，經(jīng)本院院長批準(zhǔn)延長審理期限3個月。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告許強(qiáng)強(qiáng)、原告馬天華向本院提出訴訟請求：1.判令被告立即辦理工程竣工驗(yàn)收備案證明書并協(xié)助原告辦理房屋權(quán)屬證書；2.判令被告向原告支付逾期交房違約金，以購房款400,348元為基數(shù)按照每日萬分之二的標(biāo)準(zhǔn)自2015年5月1日起計(jì)算至被告取得工程竣工驗(yàn)收備案證明書之日止（暫計(jì)算至2018年1月31日為80,550.02元）；3.判令由被告承擔(dān)本案全部訴訟費(fèi)用。因被告建銀公司已于2018年1月25日辦理了竣工驗(yàn)收備案證明書，原告許強(qiáng)強(qiáng)、原告馬天華將上述第1條訴訟請求變更為判令被告協(xié)助原告辦理房屋權(quán)屬證書，將第2條訴訟請求變更為判令被告向原告支付逾期交房違約金，以購房款400,348元為基數(shù)按照每日萬分之二的標(biāo)準(zhǔn)自2015年5月1日起計(jì)算至2018年1月24日止。事實(shí)和理由：2013年12月28日，原告許強(qiáng)強(qiáng)、原告馬天華與被告建銀公司簽訂《武漢市商品房買賣合同》（以下簡稱買賣合同），約定原告許強(qiáng)強(qiáng)、原告馬天華向被告建銀公司支付購房款400,348元，購買被告建銀公司開發(fā)的武漢建銀商務(wù)公館B-0916號房屋（以下簡稱案涉房屋），被告建銀公司應(yīng)在2015年4月30日前向原告許強(qiáng)強(qiáng)、原告馬天華交付符合交房條件的房屋，若逾期交房則按照已付房款的日萬分之二支付違約金。案涉房屋取得竣工驗(yàn)收備案證明書前不具備法定交房條件，被告建銀公司逾期交房應(yīng)按照合同約定支付違約金。案涉房屋至今未能辦理權(quán)屬初始登記，被告建銀公司有義務(wù)完成權(quán)屬初始登記并協(xié)助原告許強(qiáng)強(qiáng)、原告馬天華辦理權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記，將案涉房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移至原告許強(qiáng)強(qiáng)、原告馬天華名下。關(guān)于辦理權(quán)屬登記與違約金問題，原告許強(qiáng)強(qiáng)、原告馬天華與被告建銀公司協(xié)商未果，故為維護(hù)自身合法權(quán)益，原告許強(qiáng)強(qiáng)、原告馬天華起訴來院請求依訴予判。
被告建銀公司辯稱，被告建銀公司已就案涉房地產(chǎn)項(xiàng)目向武漢經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)建設(shè)管理局申報辦理了工程竣工驗(yàn)收備案，并取得了《湖北省房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗(yàn)收備案證明書》，原告許強(qiáng)強(qiáng)、原告馬天華辦理房屋權(quán)屬證書已具備條件，但因原告許強(qiáng)強(qiáng)、原告馬天華及部分業(yè)主違法占用消防通道導(dǎo)致無法進(jìn)行面積實(shí)測從而影響房屋權(quán)屬證書辦理，原告許強(qiáng)強(qiáng)、原告馬天華存在過錯，須先行整改，不再占用消防通道，被告建銀公司從未拒絕協(xié)助原告許強(qiáng)強(qiáng)、原告馬天華辦理權(quán)屬登記，目前是因?yàn)闊o法完成案涉房屋所在項(xiàng)目的面積實(shí)測而無法申辦權(quán)屬登記。被告建銀公司依照買賣合同約定的交房期限將案涉房屋實(shí)際交付了原告許強(qiáng)強(qiáng)、原告馬天華，不存在逾期交房的事實(shí)；案涉房屋在實(shí)際交付前已具備相關(guān)法律、行政法規(guī)規(guī)定的建設(shè)工程竣工驗(yàn)收條件，且已驗(yàn)收合格，也符合買賣合同第九條約定的交付條件，建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案只是行政管理行為，是否備案不應(yīng)作為案涉房屋交付使用的條件。根據(jù)買賣合同第九條的內(nèi)容，雙方約定的交房時間為2015年4月30日前，而原告許強(qiáng)強(qiáng)、原告馬天華實(shí)際收房時間為2015年4月30日前，被告建銀公司不存在逾期交房的事實(shí)。因原告許強(qiáng)強(qiáng)、原告馬天華己方的行為導(dǎo)致不能完成面積實(shí)測而無法進(jìn)行權(quán)屬登記，被告建銀公司又不存在逾期交房的事實(shí)，請求駁回原告許強(qiáng)強(qiáng)、原告馬天華的全部訴訟請求；如果法院認(rèn)定被告建銀公司應(yīng)當(dāng)承擔(dān)責(zé)任，則違約金過高需要進(jìn)行調(diào)整。
本院對于當(dāng)事人無爭議的事實(shí)經(jīng)審理認(rèn)定如下：原告許強(qiáng)強(qiáng)、原告馬天華與被告建銀公司于2013年12月28日簽訂了附有附件的買賣合同，合同約定原告許強(qiáng)強(qiáng)、原告馬天華向被告建銀公司購買建銀商務(wù)公館項(xiàng)目的案涉房屋，案涉房屋總價為400,348元，原告許強(qiáng)強(qiáng)、原告馬天華應(yīng)于2013年12月31日前一次性存入商品房全部價款400,348元至被告建銀公司指定賬戶，合同第九條約定“出賣人應(yīng)當(dāng)在2015年4月30日前，將符合下列條件的商品房交付買受人使用：1、完成規(guī)劃、單體工程質(zhì)量、消防、人防、燃?xì)獾葘ｍ?xiàng)驗(yàn)收；2、公共配套設(shè)施、市政公用設(shè)施……”，合同第十一條約定“出賣人逾期交房的違約責(zé)任，出賣人如未按本合同規(guī)定的期限將該商品房交付買受人使用……（1）逾期不超過30日，自本合同第九條規(guī)定的最后交付期限的第二日起至實(shí)際交付之日止，出賣人按日向買受人支付已交付房款萬分之2的違約金，合同繼續(xù)履行。（2）逾期超過30日后，買受人有權(quán)解除合同。買受人解除合同的，出賣人應(yīng)當(dāng)自買受人解除合同書面通知到達(dá)之日起30天內(nèi)退還全部已付房款，并……的違約金”。2015年8月，被告建銀公司向原告許強(qiáng)強(qiáng)、原告馬天華開具了案涉房屋的《銷售不動產(chǎn)統(tǒng)一網(wǎng)絡(luò)發(fā)票》。2015年4月30日前，被告建銀公司在未取得竣工驗(yàn)收備案證明書的情況下將房屋交由原告許強(qiáng)強(qiáng)、原告馬天華使用，案涉房屋所在樓棟無供氣系統(tǒng)，供水、供電、排水系統(tǒng)均正常，環(huán)境保護(hù)驗(yàn)收和配套綠地驗(yàn)收也合格，原告許強(qiáng)強(qiáng)、原告馬天華對案涉房屋進(jìn)行了裝修并使用。2018年1月25日被告建銀公司取得了竣工驗(yàn)收備案證明書（證書編號：14-18-045）。2017年10月31日武漢正量勘測設(shè)計(jì)有限責(zé)任公司出具的函中指出其在對被告建銀公司開發(fā)的建銀商務(wù)公館B、C座即案涉房屋所在建筑物實(shí)測時發(fā)現(xiàn)存在現(xiàn)場與規(guī)劃圖紙不一致的六點(diǎn)問題而未能進(jìn)行面積實(shí)測，無法出具面積實(shí)測報告。本院在案件審理過程中對案涉房屋項(xiàng)目目前是否能夠進(jìn)行權(quán)屬初始登記和轉(zhuǎn)移登記問題進(jìn)行了調(diào)查，房地產(chǎn)項(xiàng)目首先由開發(fā)商辦理權(quán)屬初始登記，權(quán)屬初始登記完成后才能夠依據(jù)買賣合同將權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記至買方名下。權(quán)屬初始登記的申辦依照相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定需要一系列必要文件，其中就包括由有資質(zhì)的勘測設(shè)計(jì)公司對房地產(chǎn)項(xiàng)目面積實(shí)測后出具的面積實(shí)測報告，案涉房屋所在項(xiàng)目至今存在現(xiàn)場與規(guī)劃圖紙不一致的問題，必須待不一致的地方整改完畢后方可進(jìn)行面積實(shí)測，故目前不具備辦理權(quán)屬初始登記和轉(zhuǎn)移登記的條件。
以上事實(shí)有《武漢市商品房買賣合同》、《銷售不動產(chǎn)統(tǒng)一網(wǎng)絡(luò)發(fā)票》、收房通知書、入伙會簽單、物業(yè)費(fèi)兌現(xiàn)清單、消防驗(yàn)收意見書、防空工程竣工備案表、供用氣合同、配套綠地竣工驗(yàn)收報告單、排水許可證、高壓供用電合同、供用水合同、環(huán)境保護(hù)驗(yàn)收意見、工程質(zhì)量保修書、房屋質(zhì)量保證書、案涉房屋所在項(xiàng)目的平面圖、管理規(guī)約、裝修管理協(xié)議、武漢正量勘測設(shè)計(jì)有限責(zé)任公司出具的函、《關(guān)于占用公共區(qū)域問題的函》、竣工驗(yàn)收備案證明書、庭審筆錄、調(diào)查筆錄等證據(jù)證實(shí)。

本院認(rèn)為：被告建銀公司與原告許強(qiáng)強(qiáng)、原告馬天華簽訂的《武漢市商品房買賣合同》及附件未違反國家法律規(guī)定，系當(dāng)事人真實(shí)意思表示，應(yīng)屬有效，合同雙方當(dāng)事人均應(yīng)按照法律規(guī)定和合同約定全面履行各自義務(wù)。關(guān)于原告許強(qiáng)強(qiáng)、原告馬天華要求被告建銀公司協(xié)助辦理房屋權(quán)屬證書的訴訟請求，因目前案涉房屋進(jìn)行實(shí)測時現(xiàn)場與規(guī)劃圖紙不一致，不能完成案涉房屋所在項(xiàng)目的面積實(shí)測，不能進(jìn)行權(quán)屬初始登記和權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記，原告許強(qiáng)強(qiáng)、原告馬天華的該項(xiàng)訴訟請求目前無法實(shí)際履行，故本院對原告許強(qiáng)強(qiáng)、原告馬天華該項(xiàng)訴訟請求不予支持。關(guān)于原告許強(qiáng)強(qiáng)、原告馬天華要求被告建銀公司支付逾期交房違約金的訴訟請求，首先要厘清被告建銀公司是否構(gòu)成逾期交房，竣工驗(yàn)收備案證明書是根據(jù)國務(wù)院《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》、建設(shè)部有關(guān)備案管理規(guī)定及《湖北省房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗(yàn)收及備案管理辦法》對符合竣工驗(yàn)收條件的房屋進(jìn)行備案的證明，只有取得竣工驗(yàn)收備案證明書的房屋才能視為符合法定的交房條件。案涉房屋交房時雖已具備一些相關(guān)法律、行政法規(guī)規(guī)定的竣工驗(yàn)收條件，且驗(yàn)收合格，也符合買賣合同約定的交房條件，但未能取得竣工驗(yàn)收備案證明書，不滿足法定交房條件，故本院認(rèn)為被告建銀公司在未能取得竣工驗(yàn)收備案證明書時的交房行為不屬于合法有效的交房行為，本案逾期交房事實(shí)成立。被告建銀公司未能按照合同約定按時履行交房義務(wù)，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)逾期交房的違約責(zé)任，支付逾期交房違約金，原告許強(qiáng)強(qiáng)、原告馬天華要求被告建銀公司支付逾期交房違約金的請求本院予以支持。但逾期交房違約金是否屬于約定過高需要進(jìn)行調(diào)整？案涉房屋各項(xiàng)單體驗(yàn)收合格，于合同約定的時間在2015年4月30日前交付給原告許強(qiáng)強(qiáng)、原告馬天華，原告許強(qiáng)強(qiáng)、原告馬天華進(jìn)行裝修并正常使用至今，被告建銀公司因所交付房屋不符合法定交付條件應(yīng)承擔(dān)的逾期交房違約責(zé)任明顯應(yīng)輕于未實(shí)際交房的逾期交房違約責(zé)任，故本院對被告建銀公司對逾期交房違約金進(jìn)行調(diào)整的答辯予以認(rèn)可。結(jié)合本案事實(shí)，本院以原告中路公司的實(shí)際損失為基礎(chǔ)，兼顧合同履行情況、被告建銀公司的過錯程度，依據(jù)公平原則和誠實(shí)信用原則對逾期交房違約金利率酌情調(diào)整為原約定標(biāo)準(zhǔn)的30%，即以案涉房屋總價400,348元為基數(shù)，按日萬分之二的30%計(jì)算利率，自2015年5月1日起至2018年1月24日止，共計(jì)24,020.88元（1,000×400,348×0.0002×0.3），原告許強(qiáng)強(qiáng)、原告馬天華訴訟請求中金額超出的部分本院不予支持。
綜上所述，《中華人民共和國合同法》第八條、第六十條第一款、第一百零七條、第一百一十四條第一款、第二款，《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（二）》第二十九條第一款，《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第二十七條，《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十二條規(guī)定，判決如下：

一、被告武漢建銀房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司于本判決生效之日起10日內(nèi)向原告許強(qiáng)強(qiáng)、原告馬天華支付逾期交房違約金24,020.88元；
二、駁回原告許強(qiáng)強(qiáng)、原告馬天華的其他訴訟請求。
如果義務(wù)人未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
案件受理費(fèi)1,814元，減半收取907元，由原告許強(qiáng)強(qiáng)、原告馬天華負(fù)擔(dān)636.52元，被告武漢建銀房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司負(fù)擔(dān)270.48元。
如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提交副本，按照不服本院判決部分的上訴請求數(shù)額交納上訴費(fèi)，上訴于湖北省武漢市中級人民法院。

審判員 董力

書記員： 任博駿