原告許某，女。
委托代理人魯小爐，湖北南嘉律師事務(wù)所律師。代理權(quán)限：特別授權(quán)。
被告李某某，男。
被告羅紅軍，男。

原告許某與被告李某某、羅紅軍房屋買賣合同糾紛一案，本院于2016年7月7日立案，依法由審判員汪平紅適用簡易程序公開開庭進(jìn)行了審理。原告許某及其委托代理人魯小爐、被告李某某、羅紅軍均到庭參加了訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
經(jīng)審理查明，2014年5月21日，被告羅紅軍與湖北鑫昌置業(yè)有限公司簽訂《商品房買賣合同》1份，湖北鑫昌置業(yè)有限公司將系爭房屋出賣給被告羅紅軍，房屋總價款409612元。當(dāng)日，被告羅紅軍交付了首付款129612元，余款28萬元通過在銀行辦理按揭貸款支付。2015年8月24日，被告羅紅軍出具1份委托書給被告李某某，委托被告李某某出賣系爭房屋。2016年1月23日，被告李某某與原告口頭約定系爭房屋出賣給原告，房價款24萬元，被告羅紅軍下欠銀行按揭貸款由原告負(fù)責(zé)償還。當(dāng)日，原告給付被告李某某購房款12萬元，被告李某某出具了收條，原告并出具1張下欠被告李某某12萬元的欠條1張。被告李某某并將被告羅紅軍的授權(quán)委托書、《商品房買賣合同》、交首付房款收據(jù)、房屋鑰匙一并交給了原告。后原告償還了房屋貸款9200元，并要求二被告辦理房屋過戶手續(xù)，雙方發(fā)生爭議。原告遂訴至本院。同時查明，被告羅紅軍因欠劉文斌、徐洪借款，系爭房屋于2016年1月16日被本院查封，并于同年1月26日對被告羅紅軍送達(dá)查封系爭房屋財產(chǎn)保全裁定。
上述事實，有原告提供的2015年8月24日授權(quán)委托書、2014年5月21日《商品房買賣合同》、2014年5月21日交首付房款收據(jù)、2016年1月23日被告李某某出具的收條、2016年1月23日原告出具的欠條及當(dāng)事人當(dāng)庭陳述證實。

本院認(rèn)為，被告李某某受被告羅紅軍委托出賣系爭房屋，雖與原告許某未簽訂書面房屋買賣合同，但2016年1月23日原告履行了交付房款12萬元的義務(wù)，被告李某某履行了交付系爭房屋的義務(wù)，雙方各自所履行的義務(wù)均屬合同主要義務(wù)，且對方接受，在前述義務(wù)履行完畢后雙方的口頭房屋買賣合同即成立且生效。雙方雖對辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)無約定，但依法理上看，給付是指債之關(guān)系上特定人間得請求履行的特定行為，包括主給付義務(wù)與從給付義務(wù)。合同從給付義務(wù)是基于法律規(guī)定和誠實信用原則，具有補助主給付義務(wù)的功能，確保債權(quán)人的利益能夠獲得最大的滿足。故被告羅紅軍協(xié)助原告許某辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)是其應(yīng)盡的從給付義務(wù)。系爭房屋被告羅紅軍于2014年5月21日購買，至今兩年有余尚未將系爭房屋產(chǎn)權(quán)辦至其名下，加之系爭房屋現(xiàn)被本院查封，已進(jìn)入執(zhí)行程序，依法應(yīng)公開拍賣，在被告羅紅軍作為被執(zhí)行人的執(zhí)行案件未執(zhí)行終結(jié)的情況下，系爭房屋不可能被解封，這就造成將系爭房屋產(chǎn)權(quán)辦至原告名下已成為事實上不可能。但原告購買房屋除享受實際上的管領(lǐng)權(quán)利外，應(yīng)保證其在法律上享有系爭房屋的所有權(quán)，此亦系原告購買系爭房屋的主要目的之一，但現(xiàn)該目的不能實現(xiàn)。依據(jù)《中華人民共和國合同法》第九十四條“有下列情形之一的，當(dāng)事人可以解除合同：…（四）當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實現(xiàn)合同目的；…”的規(guī)定，原告請求解除合同的訴請本院應(yīng)予支持，二被告關(guān)于不同意解除合同的抗辯意見本院不予采納。合同解除后，原告因履行合同給付的購房款（含按揭貸款）應(yīng)予返還。原告購買價值四十余萬元的系爭房屋，竟然不與被告羅紅軍簽訂書面合同，造成雙方權(quán)利義務(wù)約定不明，違約責(zé)任亦不明，原告作為完全民事行為能力人，負(fù)有重大過失，考慮原告自身的過錯及原告享有了系爭房屋的居住利益，對原告請求賠償利息損失的訴求本院不予支持。被告李某某受被告羅紅軍委托出賣系爭房屋，所產(chǎn)生的后果應(yīng)由委托人即被告羅紅軍承擔(dān)法律責(zé)任。故對原告請求被告李某某返還購房款的訴求本院不予支持。綜上，依照《中華人民共和國合同法》第三十六條、第九十四條第四項、第九十七條和《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十二條的規(guī)定，判決如下：

一、解除原告許某與被告羅紅軍于2016年1月23日成立的系爭房屋口頭房屋買賣合同；
二、由被告羅紅軍返還原告許某購房款12萬元及原告許某已償還銀行的房屋貸款9200元；
三、駁回原告許某的其他訴訟請求。
案件受理費1450元，原告許某負(fù)擔(dān)450元，被告羅紅軍負(fù)擔(dān)1000元。
如不服本判決，可在本判決書送達(dá)之日起十五內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于湖北省咸寧市中級人民法院。上訴人應(yīng)在提交上訴狀時，根據(jù)不服本判決的上訴請求數(shù)額及《訴訟費用交納辦法》第十三條第一款的規(guī)定預(yù)交上訴案件受理費。上訴人在上訴期滿后七日內(nèi)仍未預(yù)交訴訟費用的，按自動撤回上訴處理。

審判員　　汪平紅

書記員：熊夢玉