原告：許某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住湖北省仙桃市，
委托訴訟代理人：陳德芳，湖北山河律師事務(wù)所律師（代理權(quán)限為特別授權(quán)）。
委托訴訟代理人：張浪，湖北山河律師事務(wù)所律師（代理權(quán)限為特別授權(quán)）。
被告：劉楚國，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，鄂州市人，住鄂州市華容區(qū)，
委托訴訟代理人：倪子燕，湖北若磐律師事務(wù)所律師（代理權(quán)限為一般授權(quán)）。

原告許某某訴被告劉楚國執(zhí)行異議之訴一案，本院2018年6月20日立案后，依法組成合議庭。2018年7月19日，原告許某某撤回對湖北永昌房地產(chǎn)公司（以下簡稱永昌公司）的起訴，本院于同年8月3日以（2018）鄂07民初17號民事裁定書裁定準許許某某提出的申請。2018年9月5日，本院公開開庭進行了審理。原告許某某的委托訴訟代理人張浪，被告劉楚國及其委托訴訟代理人倪子燕到庭參加了訴訟，本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
許某某起訴請求：1、撤銷鄂州市中級人民法院（2017）鄂07執(zhí)異58號執(zhí)行裁定書；2、請求判令準許執(zhí)行永昌公司開發(fā)的葛店陽光大廈1棟二單元2605、2607號的房屋；3、請求判令本案訴訟費用由劉楚國承擔。事實與理由：鄂州市中級人民法院在執(zhí)行許某某與永昌公司借款合同糾紛一案〔2015鄂鄂州中執(zhí)字第00075號〕中，案外人劉楚國提出了執(zhí)行異議，鄂州市中級人民法院于2017年10月31日向許某某送達了（2017）鄂07執(zhí)異58號執(zhí)行裁定書，該裁定書裁定“解除對永昌公司開發(fā)的葛店陽光大廈1棟二單元2605、2606、2607號房屋的查封并中止對該房的執(zhí)行?！比狈κ聦嵟c法律依據(jù)：一、劉楚國與永昌公司簽訂的《商品房買賣合同》未辦理備案登記，劉楚國也未實際占有涉案房屋，不能對抗人民法院的司法查封行為。劉楚國聲稱對本案涉及的位于葛店陽光大廈1棟二單元2605、2607號的房屋享有所有權(quán)，不是事實。該套房屋仍在永昌公司名下。首先，根據(jù)《城市商品房預(yù)售管理辦法》的規(guī)定，劉楚國與永昌公司所簽訂的《商品房買賣合同》應(yīng)當?shù)椒慨a(chǎn)管理部門辦理相關(guān)備案登記手續(xù)。但上述合同簽訂時間為2013年6月7日，而直至涉案房屋于2014年3月14日被武漢常博建設(shè)集團有限公司申請查封，劉楚國與永昌公司也未將涉案房屋到房產(chǎn)管理部門辦理備案登記，因此，許某某有理由懷疑劉楚國與永昌公司之間簽訂的《商品房買賣合同》的真實性。并且，涉案房屋目前己被查封，現(xiàn)無法備案登記，更無法實際履行。其次，涉案房屋現(xiàn)并未完全竣工，水、電等均未通，未通過綜合驗收，根本不具備交房條件，永昌公司不可能向劉楚國交付該房屋，劉楚國更未實際占有并使用該房屋。因此，被執(zhí)行人永昌公司未按執(zhí)行通知履行法律文書確定的義務(wù)，人民法院有權(quán)查封、扣押、凍結(jié)、拍賣、變賣其應(yīng)當履行義務(wù)部分的財產(chǎn)。而在劉楚國與永昌公司所簽訂的《商品房買賣合同》未辦理備案登記、真實性存在異議，且其亦未實際占有涉案房屋的情況下，不能對抗人民法院的司法查封效力，更不能排除許某某對涉案房屋的執(zhí)行，而應(yīng)當另行向永昌公司主張權(quán)利。二、《執(zhí)行裁定書》認定事實不清、適用法律錯誤。第一，對于劉楚國所提出的執(zhí)行異議，鄂州市中級人民法院應(yīng)當依據(jù)《最高人民法院關(guān)于辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條的相關(guān)規(guī)定來進行審查，而非第二十九條。因涉案房屋現(xiàn)仍在永昌公司名下，而永昌公司作為許某某與其糾紛案件中的被執(zhí)行人，許某某當然有權(quán)申請對其名下的涉案房屋進行執(zhí)行。并且，在人民法院查封之前劉楚國未實際合法占有、使用該房屋，因此，劉楚國的權(quán)利并不足以排除涉案房屋的執(zhí)行。第二，在本案中，劉楚國并未主張其名下有無其他用于居住的房屋，也未提供相應(yīng)證據(jù)證明，因此，即使依據(jù)上述第二十九條的規(guī)定，劉楚國的權(quán)利也不足以排除涉案房屋的執(zhí)行。第三，執(zhí)行裁定所依據(jù)的《中華人民共和國民事訴訟法》第二百二十七條、《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第四百六十五條第一款第（二）項規(guī)定，人民法院只能裁定中止對該執(zhí)行標的的執(zhí)行行為，并不能裁定直接解除上述爭議房屋的查封措施。三、劉楚國與永昌公司之間簽訂的《商品房買賣合同》真實性存疑。在劉楚國與第三人永昌公司于2013年6月7日簽訂《商品房買賣合同》至2014年3月14日涉案房屋被武漢常博建設(shè)集團有限公司申請查封，如此長時間內(nèi)其雙方都未將該合同到房產(chǎn)管理部門辦理備案登記，并且，涉案項目早已停工多時，處于未完全竣工、水電未通、未通過綜合驗收的狀況，若劉楚國系真正的買房者，不可能明知涉案房屋根本不具備交房條件的情況下還隨意簽訂《商品房買賣合同》，因此，許某某有理由懷疑劉楚國與永昌公司之間簽訂的商品房買賣合同的真實性。并且，結(jié)合正在人民法院審理過程中的其他同類案件的證據(jù)材料來看，劉楚國僅提供了永昌公司所開具的收據(jù)及銀行交易，銀行交易回單以及案外人余愛珍的證言“2010年上半年張德權(quán)通過其賬戶向熊昌洪轉(zhuǎn)款40萬元以及之前張德權(quán)對熊昌洪享有一百余萬的債權(quán)等”，但通過銀行交易回單中所記載的付款流向則是劉楚國之夫張德權(quán)于2010年7月22日向案外人余愛珍轉(zhuǎn)賬40萬元，而余愛珍于2010年8月5日向熊昌洪轉(zhuǎn)賬40萬元，因此，在劉楚國和案外人余愛珍沒有提供其他證據(jù)予以佐證系“熊昌洪向張德權(quán)借款40萬元，并且委托余愛珍收款”的情況下，無論是從交易對象還是轉(zhuǎn)款的間隔時間，均與日常生活、交易習慣嚴重不符，并且許某某有理由可認為系張德權(quán)與案外人余愛珍之間的債權(quán)債務(wù)關(guān)系，而非張德權(quán)與熊昌洪之間的債權(quán)債務(wù)關(guān)系，即使案外人余愛珍所述是真實的，也應(yīng)當系張德權(quán)與熊昌洪個人之間的債權(quán)債務(wù)，而與永昌公司之間沒有任何法律關(guān)系，應(yīng)另行向熊昌洪主張權(quán)利。同時，劉楚國和案外人余愛珍也未提供其他任何證據(jù)來予以佐證“以房抵債”，真實性明顯存疑，因此，劉楚國及案外人余愛珍所述情況的真實性明顯存疑，不能作為本案的定案依據(jù)。綜上所述，鄂州市中級人民法院作出《執(zhí)行裁定書》缺乏事實與法律依據(jù)，請求依法予以撤銷，并準許對訴請房屋繼續(xù)執(zhí)行。
劉楚國辯稱，一、我方與永昌公司簽訂的合同未辦理備案登記并不影響該合同的有效，因而能對抗法院的查封效力，排除許某某對涉案房屋的執(zhí)行，最高院的司法解釋規(guī)定當事人約定辦理登記備案手續(xù)為商品房預(yù)售房合同生效約定的從其約定，但雙方履行了主要義務(wù)的除外，本案的合同中，并未對登記備案進行約定，且我方履行了合同中支付房款的義務(wù)，而永昌公司亦交付了房屋，因此，許某某的觀點于法無據(jù)；二、許某某所述未實際占有該房屋，是一種邏輯上的錯誤，未竣工驗收并不代表未實際占有，竣工驗收是行政管理部門制定的規(guī)定，水、電是否通只是相關(guān)的要求，竣工驗收有多項條件，交房條件是合同雙方自行約定，可隨時變更，只要雙方同意即可，占有權(quán)是所有權(quán)的一部分，包括使用權(quán)亦是所有權(quán)的一部分，占有并不等于使用；三、原執(zhí)行裁定書適用法律并無不當，永昌公司為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應(yīng)適用《最高人民法院關(guān)于辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十九條的規(guī)定；三、我方對合同的真實性提供了充分的證據(jù)，印證了合同的真實性，許某某僅憑猜測無法律依據(jù)；四、許某某所述永昌公司未獲得預(yù)售許可證即與劉楚國簽訂合同，當時確實未取得許可證，但在起訴的今天已經(jīng)取得，根據(jù)法律規(guī)定，該合同應(yīng)為有效，綜上，執(zhí)行裁定書認定事實清楚，適用法律正確，請求駁回許某某的訴訟請求。
原告許某某為支持其訴請，向法院提交如下證據(jù)：證據(jù)一、《商品房買賣合同》和收據(jù)、農(nóng)業(yè)銀行交易回單。合同簽訂時間2013年6月7日，擬證明在永昌公司沒有取得預(yù)售許可證。至2014年3月14日，武漢常博建設(shè)集團有限公司申請查封，涉案房屋仍未辦理商品房備案登記。根據(jù)物權(quán)法第九條、第十四條規(guī)定及商品房預(yù)售管理辦法第六條的規(guī)定，該涉案房屋并未發(fā)生物權(quán)變動的效力，其在此之前的行為無效；證據(jù)二、鄂州市中級人民法院（2014）鄂鄂州中民三初字第00004號民事裁定書，擬證明涉案房屋已于2014年3月14日被武漢常博建設(shè)集團有限公司申請查封；證據(jù)三、鄂州市中級人民法院（2016）鄂07民初28號民事裁定書、（2016）鄂07執(zhí)異5號執(zhí)行裁定書，擬證明案外人武漢鑫昊義達建設(shè)工程有限公司已經(jīng)對包括本案房屋在內(nèi)的110套商品房主張過所有權(quán)；證據(jù)四、鄂州市華容區(qū)人民法院（2015）鄂華容執(zhí)字第00056號執(zhí)行裁定書和（2015）鄂華容執(zhí)字第00056號協(xié)助執(zhí)行通知書。擬證明劉楚國之夫張德權(quán)已向永昌公司主張了相應(yīng)的權(quán)利。
被告劉楚國為支持其意見，向法院提交如下證據(jù)：證據(jù)一、三份《商品房買賣合同》和收據(jù)，擬證明劉楚國與永昌公司簽訂了合同，也履行了交付售房款的義務(wù)；證據(jù)二、陽光大廈維護籌款明細、交納的水電費。擬證明劉楚國對該房屋實際占有使用的情況，許某某已經(jīng)對陽光大廈的房屋進行了占有但并不涉及劉楚國的房屋。
經(jīng)庭審質(zhì)證，劉楚國對許某某提交的證據(jù)的真實性無異議。但認為證據(jù)一達不到其證明目的，只能證明劉楚國與永昌公司簽訂合同的真實性，不能證明武漢常博建設(shè)集團有限公司查封了商品房，也不能證明永昌公司在2013年6月7日取得預(yù)售許可證。證據(jù)二與本案無關(guān)，即使真實也并未涉及本案的房屋。證據(jù)三裁定書駁回了武漢鑫昊義達有限公司的訴訟請求，因此不具有證明目的。證據(jù)四與本案無關(guān)。許某某對劉楚國提交的證據(jù)一的真實性無異議，但認為可以綜合證明本案所涉房屋應(yīng)當實際系以房抵債，且劉楚國并未提供其他證據(jù)予以佐證其真實支付了購房款。對劉楚國提交的證據(jù)二的真實性持異議，認為籌款明細系單方制作，水電費收據(jù)均不能證明劉楚國對該房屋的實際占有。對雙方當事人無異議的證據(jù)，本院予以采信。對雙方當事人持異議的證據(jù)，本院將結(jié)合涉案的其他證據(jù)進行綜合評判。
經(jīng)審理查明：2010年8月5日，劉楚國之夫張德權(quán)（已故）通過案外人余愛珍的中國農(nóng)業(yè)銀行的賬戶向永昌公司法定代表人熊昌洪轉(zhuǎn)款40萬元。2013年6月7日，劉楚國與永昌公司就所借款進行結(jié)算，雙方簽訂三份《商品房買賣合同》，合同約定：永昌公司將其開發(fā)的陽光小區(qū)二單元2605號、2606號、2607號房出售給劉楚國，付款方式一次性付款。同日，永昌公司向劉楚國出具了三份收款收據(jù)，其中編號為7218634收據(jù)載明，收人民幣248664元，系二單元2607號購房款，編號為7218635收據(jù)載明，收人民幣358176元，系2單元2606號購房款，編號為7218636收據(jù)載明，收人民幣144300元，系二單元2605號購房款。合同簽訂后，永昌公司向劉楚國交付了上述房屋，未到房產(chǎn)管理部門辦理備案登記。劉楚國對2606號、2607號房進行了裝修。以上借款及以房抵款事實，本院審理過程中，經(jīng)許某某提出申請，本院向案外人熊昌洪調(diào)查時，熊昌洪認可上述事實。同時，案外人余愛珍亦認可其涉案所轉(zhuǎn)的40萬元，系張德權(quán)出借。
另查明，2014年9月，許某某訴熊昌洪、陳如意、武漢邦利得投資擔保有限公司、永昌公司、鄧友明、劉芳芳民間借貸糾紛一案，經(jīng)武漢市中級人民法院審理并作出（2014）鄂武漢中民商初字第00752號民事判決，2015年8月21日，該院作出（2014）鄂武漢中執(zhí)字第00263-1號執(zhí)行裁定書，查封永昌公司位于鄂州市××店開發(fā)區(qū)××大道××陽光大廈房屋××套（包括本案1棟二單元2605、2606、2607號房屋）。2015年10月，武漢市中級人民法院向本院發(fā)出（2015）鄂武漢中執(zhí)字第00263號委托執(zhí)行函，將該案委托本院執(zhí)行，本院立案執(zhí)行后前述查封即轉(zhuǎn)為本院的查封。在執(zhí)行過程中，劉楚國提出執(zhí)行異議，本院作出（2017）鄂07執(zhí)異58號執(zhí)行裁定書解除對永昌公司開發(fā)的葛店陽光大廈1棟二單元2605、2606、2607號房屋的查封并中止對該房的執(zhí)行。許某某不服該裁定，向本院提起執(zhí)行異議之訴。

根據(jù)當事人的訴請及答辯意見，本院歸納本案爭議焦點為：劉楚國與永昌公司簽訂的房屋買賣合同是否真實有效；該合同是否可以阻止實體權(quán)利的實現(xiàn)?，F(xiàn)評判如下：
本院認為，第一、劉楚國之夫張德權(quán)（已故）通過案外人余愛珍的中國農(nóng)業(yè)銀行的賬戶向永昌公司法定代表人熊昌洪轉(zhuǎn)款40萬元，雙方形成借貸關(guān)系；2013年6月7日，熊昌洪與劉楚國、張德權(quán)就所借款項進行結(jié)算，在熊昌洪、永昌公司無力通過現(xiàn)金方式履行還款義務(wù)的情況下，經(jīng)雙方協(xié)商同意以債務(wù)人所有的商品房抵所欠借款，劉楚國遂與永昌公司簽訂《商品房買賣合同》達成以房抵債協(xié)議。該房屋買賣合同體現(xiàn)的是雙方對償還債務(wù)方式的合意，該合意使得本案劉楚國與永昌公司的基礎(chǔ)法律關(guān)系發(fā)生了變化，即雙方同意終止借款合同關(guān)系，建立商品房買賣合同關(guān)系，并將雙方之前的借款本金及利息轉(zhuǎn)為購房款。第二、上述合意作為雙方民事行為并不受2014年3月14日永昌公司被武漢常博建設(shè)集團有限公司申請法院采取的查封措施的影響。劉楚國與永昌公司簽訂《商品房買賣合同》達成以房抵債協(xié)議并實際占有涉案房屋在許某某依照武漢市中級人民法院相關(guān)生效判決申請法院查封之前，許某某對永昌公司的債權(quán)較劉楚國對永昌公司享有的物權(quán)期待權(quán)不具有優(yōu)先效力。第三、依據(jù)最高人民法院〈關(guān)于適用中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋》（一）第九條規(guī)定“法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應(yīng)當辦理登記手續(xù)，但未規(guī)定登記后生效的，當事人未辦理登記不影響合同的效力，合同標的物所有權(quán)及其他物權(quán)不能轉(zhuǎn)移”?！吨腥A人民共和國物權(quán)法》第十五條規(guī)定“當事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時生效，未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力”。由此說明，合同登記備案并不是合同成立生效的必要條件，未經(jīng)辦理登記備案手續(xù)不影響合同的成立生效。第四、就本案查明的事實來看，劉楚國提交的相關(guān)證據(jù)符合《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十九規(guī)定的條件，其享有的物權(quán)期待權(quán)應(yīng)受法律保護。綜上，許某某以劉楚國與永昌公司簽訂的《商品房買賣合同》未辦理備案登記，劉楚國也未實際占有該涉案房屋，不能對抗人民法院的司法查封行為。并以涉案《執(zhí)行裁定書》認定事實不清、適用法律錯誤為由，請求執(zhí)行涉案房屋的理由不能成立，其訴訟請求，本院依法不予支持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百二十七條，《最高人民法院關(guān)于適用
的解釋》第三百一十三條第一款第（二）項，《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十九條的規(guī)定，判決如下：

駁回原告許某某的訴訟請求。
本案受理費7194元，由原告許某某負擔。
如不服本判決，可在判決書送達之日起15日內(nèi)向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提出副本，上訴于湖北省高級人民法院。上訴人應(yīng)在提交上訴狀時，根據(jù)不服本判決的上訴請求數(shù)額及《訴訟費用交納辦法》第十三條第一款的規(guī)定，預(yù)交上訴案件受理費，款匯至湖北省高級人民法院。開戶行—中國農(nóng)業(yè)銀行武漢市東湖支行，收款單位—湖北省財政廳非稅收入財政專戶，帳號—05×××69－1。上訴人在上訴期屆滿后七日內(nèi)仍未預(yù)交訴訟費用的，按自動撤回上訴處理。

審判長 趙國文
審判員 曹家華
人民陪審員 鄧傳文

書記員： 丁聰