上訴人（一審被告）:詹某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，戶籍證明登記住址黃石市西塞山區(qū)。委托訴訟代理人：周少春、孫緒玲，湖北人本律師事務(wù)所律師。被上訴人（一審原告）：高梅某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，居民身份證登記住址黃石市黃石港區(qū)，現(xiàn)住黃石市黃石港區(qū)。委托訴訟代理人：李春愈、羅威，湖北眾焱律師事務(wù)所律師。

上訴人詹某某與被上訴人高梅某房屋租賃合同糾紛一案，不服黃石市黃石港區(qū)人民法院（2017）鄂0202民初149號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭，因當(dāng)事人沒(méi)有提出新的事實(shí)不開庭進(jìn)行了審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。詹某某上訴請(qǐng)求：撤銷一審判決并改判，并承擔(dān)訴訟費(fèi)用。事實(shí)和理由：一、高梅某向其出租的房屋系居民住宅，高梅某將住宅出租給其用于餐館經(jīng)營(yíng)。根據(jù)《物權(quán)法》及建筑物區(qū)分所有權(quán)司法解釋的規(guī)定，將住宅改變?yōu)樯虡I(yè)用房對(duì)外出租必須經(jīng)利害關(guān)系的業(yè)主同意，故取得有利害關(guān)系的業(yè)主同意是高梅某的法定義務(wù)。而高梅某沒(méi)有取得利害關(guān)系業(yè)主的同意，導(dǎo)致租賃合同的目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)，責(zé)任在于高梅某，一審法院以其未提供證據(jù)證明無(wú)法辦理工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照系高梅某的行為所導(dǎo)致的認(rèn)定是錯(cuò)誤的。二、因???梅某的原因?qū)е伦赓U合同目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)，其有權(quán)拒絕支付租金。其與高梅某簽訂合同之后，積極去工商部門辦理營(yíng)業(yè)執(zhí)照和餐飲許可證，得知高梅某兒子與二樓住戶發(fā)生矛盾，二樓住戶多次向有關(guān)機(jī)關(guān)投訴高梅某，二樓住戶不同意高梅某將住宅改變?yōu)樯虡I(yè)用途，導(dǎo)致其無(wú)法辦理營(yíng)業(yè)執(zhí)照。故其有權(quán)拒絕支付租金。三、其不存在違約，無(wú)需向高梅某支付違約金。由于高梅某的原因?qū)е潞贤康臒o(wú)法實(shí)現(xiàn)，高梅某違約在先，其不存在違約，一審法院判決其支付違約金沒(méi)有任何事實(shí)依據(jù)和法律依據(jù)。高梅某向一審法院起訴請(qǐng)求：1、判令詹某某繼續(xù)履行《房屋租賃合同》，立即支付2016年11月10日至2017年5月9日兩個(gè)季度的租金45000元及拖欠租金的違約金13500元；2、本案訴訟費(fèi)由詹某某負(fù)擔(dān)。一審法院認(rèn)定的事實(shí)：2016年4月25日，高梅某（甲方）與詹某某（???方）簽訂一份《房屋租賃合同》，雙方在合同中約定：甲方將其位于文化宮信息巷18-1號(hào)約105平方的房屋租賃給乙方使用；乙方向甲方租賃的房屋作為商業(yè)門面經(jīng)營(yíng)用途使用，乙方租用房屋獨(dú)立經(jīng)營(yíng)自負(fù)盈虧，甲方不涉入乙方商業(yè)經(jīng)營(yíng)方面事務(wù)；房屋租賃期限為三年，自2016年5月10日起至2019年5月9日止；房屋月租金為7500元，乙方每季向甲方支付租金，第一季度的租金簽訂合同時(shí)交納，以后每季租金付款時(shí)間為上季末的第三個(gè)月20號(hào)；訂立合同時(shí)，乙方須向甲方交納7500元的履約保證金；甲方協(xié)助乙方協(xié)調(diào)本地區(qū)的關(guān)系，并為乙方辦理工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照提供有效的房產(chǎn)證明及相關(guān)配合；乙方未如期向甲方交付租金時(shí)，每逾期一天，甲方有權(quán)按乙方實(shí)欠租金總額的1%加收滯納金。合同簽訂后，詹某某向高梅某支付了履約保證金7500元，高梅某亦依約向詹某某交付了租賃房屋。上述房屋租金，詹某某已支付至2016年11月9日，2016年11月10日至2017年5月9日的房屋租金45000元，詹某某至今尚未支付。一審法院認(rèn)為，高梅某與詹某某于2016年4月25日簽訂的《房屋租賃合同》系雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示，其內(nèi)容沒(méi)有違反法律、行政法規(guī)的效力性禁止性規(guī)定，應(yīng)為有效并生效。高梅某按約將房屋交付詹某某經(jīng)營(yíng)使用后，詹某某亦應(yīng)按約履行支付租金的合同義務(wù)。庭審過(guò)程中，詹某某對(duì)拖欠高梅某租金的事實(shí)沒(méi)有異議，但其表示欠付租金的原因系租賃房屋無(wú)法經(jīng)營(yíng)餐館。一審法院認(rèn)為，《房屋租賃合同》中約定，“高梅某協(xié)助詹某某協(xié)調(diào)本地區(qū)的關(guān)系，并為詹某某辦理工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照提供有效的房產(chǎn)證明及相關(guān)配合”，詹某某在答辯過(guò)程中亦表示雙方為辦證事宜一起去社區(qū)協(xié)調(diào)過(guò)多次，且詹某某未能提供證據(jù)證明其無(wú)法辦理工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照系高梅某??行為所導(dǎo)致，故對(duì)于詹某某拒付租金的理由不予支持。因此，詹某某仍應(yīng)向高梅某支付2016年11月10日至2017年5月9日兩個(gè)季度的租金45000元。關(guān)于違約金的數(shù)額：《房屋租賃合同》約定，詹某某未如期向高梅某交付租金時(shí)，每逾期一天，高梅某有權(quán)按實(shí)欠租金總額的1%加收滯納金。本案中，高梅某自愿將違約金數(shù)額減少至13500元，鑒于高梅某有權(quán)在法律規(guī)定的范圍內(nèi)處分自己的民事權(quán)利，故對(duì)于上述違約金予以認(rèn)可。綜上，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第六十條、第一百零七條、第二百二十六條，《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第十三條之規(guī)定，判決：詹某某于本判決生效后五日內(nèi)給付高梅某房屋租金45000元及違約金13500元。本院二審期間，詹某某提交了以下證據(jù)：證據(jù)一、黃石市工商局黃石港分局的情況說(shuō)明。證明孫麗娟在申請(qǐng)辦理“黃石港區(qū)和合家常菜”個(gè)體工商戶營(yíng)業(yè)執(zhí)照時(shí)，由于未能提交《關(guān)于同意將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房的證明》，故未予登記注冊(cè)。證據(jù)二、黃石市黃石港區(qū)文化宮社區(qū)居委會(huì)的情況說(shuō)明。證明因二樓業(yè)主不同意涉案房屋作為經(jīng)營(yíng)餐館之用，該社區(qū)無(wú)權(quán)對(duì)詹某某辦理營(yíng)業(yè)執(zhí)照的相關(guān)資料蓋章。高梅某提交了以下證據(jù)：企業(yè)信用信息公示報(bào)告。證明涉案房屋實(shí)物原承租人從2010年開始在此經(jīng)營(yíng)餐飲，并且辦理了營(yíng)業(yè)執(zhí)照。經(jīng)質(zhì)證，高梅某對(duì)詹某某的證據(jù)真實(shí)性無(wú)異議，但對(duì)合法性和關(guān)聯(lián)性有異議，認(rèn)為該兩份情況說(shuō)明不符合證據(jù)的構(gòu)成要件，應(yīng)有單位負(fù)責(zé)人或證明人簽名，且不能證明其目的，工商局的證明只能證明孫麗娟未能提交相關(guān)證明，社區(qū)的證明只能證明二樓業(yè)主不同意的原因是噪音不達(dá)標(biāo)，均與高梅某無(wú)關(guān)。詹某某對(duì)高梅某的證據(jù)真實(shí)性無(wú)異議，對(duì)關(guān)聯(lián)性有異議，不能證明詹某某承租該房屋也能夠辦理工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照。本院認(rèn)為，詹某某的兩份情況說(shuō)明和高梅某的信息公示報(bào)告，符合證據(jù)的真實(shí)性、關(guān)聯(lián)性，本院予以采信。本院經(jīng)審理查明，一審判決認(rèn)定事實(shí)屬實(shí)，本院予以確認(rèn)。本院認(rèn)為：本案爭(zhēng)議焦點(diǎn)為詹某某不能辦理餐館的工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照是否系高梅某的違約行為所致，能否成為其不支付租金的合理理由。根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》的規(guī)定，租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同，在租賃關(guān)系中，出租人最主要的義務(wù)是按照合同約定將租賃物交付承租人并在租賃期間保持租賃物符合約定的用途；承租人最主要的義務(wù)是按照約定交付租金并按照約定的方法或租賃物的性質(zhì)使用租賃物，并在合同終止后將租賃物歸還出租人。另，高梅某與詹某某的《房屋租賃合同》約定的是：高梅某同意詹某某所租房屋作為餐館經(jīng)營(yíng)使用；高梅某協(xié)助詹某某協(xié)調(diào)本地區(qū)的關(guān)系，并為詹某某辦理工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照提供有效的房產(chǎn)證明及相關(guān)配合；工商、稅務(wù)、廣告、衛(wèi)生檢疫、消防等手續(xù)的辦理及報(bào)批、年檢的，由詹某某自行辦理，高梅某概不負(fù)責(zé)?？梢?jiàn)，辦理餐館的工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照是詹某某的義務(wù)，高梅某只需提供房產(chǎn)證明以及相關(guān)配合，并無(wú)保證為詹某某辦理營(yíng)業(yè)執(zhí)照的義務(wù)。至于詹某某認(rèn)為高梅某未經(jīng)過(guò)樓上業(yè)主的同意，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房，違反了《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》以及《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》的規(guī)定，導(dǎo)致合同目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)的上訴理由，因該類法律主要調(diào)整業(yè)主與業(yè)主、物業(yè)公司之間的矛盾，并不調(diào)整出租人與承租人之間的關(guān)系，并且，在簽???合同之前，涉案房屋處于臨街位置一直用于經(jīng)營(yíng)餐飲，詹某某對(duì)于高梅某的租賃房屋的狀況是清楚的；簽訂合同之后，詹某某也實(shí)際在租賃房屋經(jīng)營(yíng)餐館。另外，在營(yíng)業(yè)執(zhí)照未能辦理的情況下，詹某某也未提供證據(jù)證明其及時(shí)的要求解除合同。文化宮社區(qū)居委會(huì)的情況說(shuō)明，亦反映了涉案房屋的二樓業(yè)主因噪音擾民、煙囪問(wèn)題不同意涉案房屋經(jīng)營(yíng)餐館，高梅某之子積極協(xié)商了此事。營(yíng)業(yè)執(zhí)照能否辦理應(yīng)屬于詹某某經(jīng)營(yíng)中的風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題，辦理營(yíng)業(yè)執(zhí)照不是租賃合同中出租方高梅某的義務(wù)，不存在因高梅某的違約行為導(dǎo)致合同目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)。故詹某某的上訴理由不能成立，本院不予支持。綜上所述，原審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條第一款第（一）項(xiàng)的規(guī)定，判決如下：駁回上訴，???持原判。二審案件受理費(fèi)1262元，由詹某某負(fù)擔(dān)。本判決為終審判決。

審判長(zhǎng)　　王建明
審判員　　柴　卓
審判員　　樂(lè)　莉

書記員：孟華飛