上訴人(原審被告)：湖北天易置業(yè)有限公司，住所京山縣新市鎮(zhèn)城中路246號(hào)。
法定代表人：黃清旺，系該公司董事長(zhǎng)。
委托訴訟代理人：李立俊，湖北法之星律師事務(wù)所律師。
被上訴人(原審原告)：詹家茂，男，1963年9月20日出生，漢族，住荊門市京山縣。
委托訴訟代理人：賈孔林，湖北惠山律師事務(wù)所律師。
原審第三人：孫耀華，男，1966年5月26日出生，漢族，住荊門市掇刀區(qū)，現(xiàn)羈押于京山縣看守所。

上訴人湖北天易置業(yè)有限公司（以下簡(jiǎn)稱天易公司）因與被上訴人詹家茂、原審第三人孫耀華合同糾紛一案，不服京山縣人民法院（2017）鄂0821民初147號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院于2017年5月18日立案后，依法組成合議庭，公開開庭進(jìn)行了審理。上訴人天易公司的委托訴訟代理人李立俊、被上訴人詹家茂的委托訴訟代理人賈孔林、原審第三人孫耀華到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
天易公司上訴請(qǐng)求：1、撤銷一審判決，改判駁回詹家茂的一審訴訟請(qǐng)求。2、一、二審訴訟費(fèi)用由詹家茂承擔(dān)。事實(shí)和理由：一、一審法院采信天易公司出具的45萬元的收據(jù)及《以房抵債協(xié)議》有誤。1、因?yàn)槠涔局皇盏搅?萬元的購(gòu)房定金，45萬元的收據(jù)并不能證明詹家茂支付了45萬元的房款，也不能證明其公司收到了45萬元的房款。2、《以房抵債協(xié)議》是復(fù)印件，且《以房抵債協(xié)議》的法律關(guān)系有三種，詹家茂和孫耀華之間是民間借貸，孫耀華和天易公司之間是借貸關(guān)系，天易公司和詹家茂之間是代位履行的關(guān)系。二、一審法院認(rèn)定事實(shí)錯(cuò)誤。一審法院認(rèn)定的“詹家茂、孫耀華、天易公司簽訂的編號(hào)為212號(hào)《以房抵債協(xié)議》”沒有事實(shí)證據(jù)，因天易公司沒有該份協(xié)議且詹家茂提交的為復(fù)印件，沒有證據(jù)效力。另天易公司和詹家茂簽訂的商品房買賣合同的房號(hào)是2104，判決書上判決的房號(hào)是2105。三、一審法院適用法律錯(cuò)誤。一審法院憑空認(rèn)定“孫耀華向天易公司出具了45萬元的借支單一張后，天易公司向詹家茂出具了45萬元的收據(jù)”，卻認(rèn)為內(nèi)容不違反法律強(qiáng)制性規(guī)定，也不侵害他人利益，均合法有效。天易公司向該公司高級(jí)管理人員孫耀華借款違反《公司法》禁止性規(guī)定，《以房抵債協(xié)議》、《商品房買賣合同》應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效。
詹家茂答辯稱，1、本案存在三種法律關(guān)系，但孫耀華和天易公司之間不是代位履行，而是債務(wù)轉(zhuǎn)讓，孫耀華將詹家茂的債務(wù)轉(zhuǎn)讓給天易公司，天易公司用自己的資產(chǎn)償還債務(wù)。2、一審判決認(rèn)定的房號(hào)2105正確，合同上雖載明房號(hào)是2104，應(yīng)是筆誤。因2104的房屋只有幾十個(gè)平方，和買賣合同約定的面積不相符，《以房抵債協(xié)議》約定的房屋是2105號(hào)，認(rèn)購(gòu)書約定的也是2105號(hào)，房號(hào)應(yīng)以認(rèn)購(gòu)協(xié)議書確定的2105來認(rèn)定，一審判決認(rèn)定正確。3、《以房抵債協(xié)議》未提交原件是因?yàn)橹皩O耀華向詹家茂借用抵債協(xié)議去辦相關(guān)手續(xù)，之后孫耀華沒有還給詹家茂。雖不能提交協(xié)議原件，但是復(fù)印件和購(gòu)房合同、收款收據(jù)、認(rèn)購(gòu)協(xié)議書能夠相互印證，可以形成證據(jù)鏈。一審采信該協(xié)議符合法律規(guī)定。4、天易公司稱《公司法》規(guī)定公司不能向高級(jí)管理人員借款的規(guī)定是不存在的，因?qū)O耀華還是天易公司股東。本案三方簽訂的以房抵債協(xié)議是各方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，是有效的，沒有違反法律強(qiáng)制性規(guī)定。
原審第三人孫耀華述稱，1、《以房抵債協(xié)議》是公司全體股東同意后簽訂的協(xié)議。2、其是以股東身份分配的公司資產(chǎn)用于抵償其個(gè)人債務(wù)，公司也與以房抵債的債務(wù)人簽訂了銷售合同，也辦理了財(cái)務(wù)手續(xù)，加蓋了公司印章。3、房號(hào)是筆誤，2104號(hào)房屋只有50多平方，2105號(hào)是120多平方。《以房抵債協(xié)議》和《京山天地認(rèn)購(gòu)協(xié)議書》都是2105號(hào)房屋。4、因公司要清理債務(wù)，其將自己的一份《以房抵債協(xié)議》原件交與公司了，其將詹家茂的該協(xié)議原件借出后未及時(shí)歸還，后來詹家茂的該原件丟失了。
詹家茂向一審法院起訴請(qǐng)求：1.判令天易公司立即將其開發(fā)建設(shè)的位于京山縣××市鎮(zhèn)城中路（東門××）“京山天地”1幢2單元2105號(hào)房屋交付詹家茂，并為其辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書；2.判令天易公司支付違約金（按已付購(gòu)房款的日萬分之0.5從2016年1月1日起計(jì)算至不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書頒發(fā)之日止）；3、一審訴訟費(fèi)用由天易公司承擔(dān)。
一審法院認(rèn)定事實(shí)：2010年9月27日，天易公司登記成立后，開始開發(fā)位于京山縣××市鎮(zhèn)城中路（東門××）的“京山天地”房地產(chǎn)項(xiàng)目，公司股東為黃清旺和孫耀華。2014年10月，孫耀華向詹家茂借款10萬元，2015年5月18日，孫耀華又向詹家茂借款30萬元后，經(jīng)詹家茂與孫耀華協(xié)商，孫耀華同意用公司在建的“京山天地”1號(hào)樓2單元21層2105號(hào)房屋一套（即涉訟的房屋）抵償給詹家茂，同日，詹家茂與天易公司簽訂了編號(hào)為8800214的《京山天地認(rèn)購(gòu)協(xié)議書》一份，約定詹家茂認(rèn)購(gòu)該房屋，為此，詹家茂依約向天易公司交納認(rèn)購(gòu)定金3萬元。2015年7月26日，詹家茂（協(xié)議甲方）與孫耀華（協(xié)議乙方）、天易公司（協(xié)議丙方）三方簽訂了編號(hào)為212號(hào)的《以房抵債協(xié)議》一份，協(xié)議載明：乙方系天易公司的股東之一，經(jīng)甲、乙雙方核對(duì)確認(rèn)，截止2015年7月26日，乙方共欠甲方借款本息42萬元。協(xié)議約定：丙方自愿將其開發(fā)的“京山天地”項(xiàng)目的在建房屋抵償乙方所欠甲方的借款本息，抵償?shù)姆课轂樽≌?棟2單元21層2105號(hào)，面積約為126平方米，抵償?shù)姆课菘們r(jià)格為45萬元；甲、丙雙方簽訂《商品房買賣合同》后，甲方即取得該房屋的處分權(quán);因乙方所欠甲方借款及利息共計(jì)42萬元，已由丙方用房屋抵償，待工程竣工結(jié)算后，由丙方根據(jù)出資比例，在分配給乙方利潤(rùn)中直接扣除。協(xié)議簽訂當(dāng)日，詹家茂（買受人）與天易公司（出賣人）以協(xié)議指定的房屋簽訂了《商品房買賣合同》一份，約定：房屋按每平方米3600元計(jì)算，總金額為45萬元。買受人于2015年7月26日一次性付款45萬元；出賣人應(yīng)當(dāng)在2015年12月30日前將驗(yàn)收合格的房屋交付買受人使用；逾期交房超過60日，買受人要求繼續(xù)履行合同的，自合同規(guī)定的最后交付期限的第二天起至實(shí)際交付之日止，出賣人按已付房款的日萬分之0.5支付違約金。同日，孫耀華向天易公司出具了45萬元的借支單一張后，天易公司向詹家茂開具了收到詹家茂房款45萬元的收據(jù)一張。后涉訟房屋竣工后，詹家茂多次要求天易公司履行協(xié)議交付涉訟房，天易公司予以拒絕，故詹家茂訴至一審法院。
還查明，2016年12月26日，涉訟在建房屋取得了商品房預(yù)售許可證,證書編號(hào)為京房預(yù)售許字（2016）041號(hào)，有效期為2018年6月23日。
一審法院認(rèn)為，本案涉及的詹家茂、天易公司及孫耀華簽訂《以房抵債協(xié)議》及《商品房買賣合同》是詹家茂、天易公司及孫耀華之間的債權(quán)債務(wù)協(xié)議，其內(nèi)容實(shí)質(zhì)為由天易公司用其開發(fā)的房屋抵償孫耀華所欠詹家茂借款本息42萬元后，再由天易公司從孫耀華在天易公司的股權(quán)分配利潤(rùn)中受償。該《商品房買賣合同》是為履行《以房抵債協(xié)議》而簽訂，二份合同其權(quán)利義務(wù)意思表示真實(shí)，內(nèi)容亦不違反法律強(qiáng)制性規(guī)定，也不侵害他人利益，均合法有效，雙方應(yīng)按照合同約定的權(quán)利義務(wù)予以履行。
《中華人民共和國(guó)合同法》第一百零七條規(guī)定：“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任?！北景刚布颐⑻煲坠竞炗喌摹渡唐贩抠I賣合同》第八條約定，出賣人應(yīng)當(dāng)在2015年12月30日前將驗(yàn)收合格的房屋交付買受人使用；第九條約定，逾期交房超過60日，買受人要求繼續(xù)履行合同的，自合同規(guī)定的最后交付期限的第二天起至實(shí)際交付之日止，出賣人按已付房款的日萬分之0.5支付違約金。現(xiàn)天易公司拒絕按照約定將涉訟房屋交付詹家茂，構(gòu)成違約，故天易公司應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任，即繼續(xù)履行合同，交付房屋、協(xié)助詹家茂辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)并從2016年1月1日起按照已付購(gòu)房款的日萬分之0.5支付違約金至實(shí)際交付房屋之日止。
對(duì)于詹家茂要求天易公司支付違約金至不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書頒發(fā)之日止的請(qǐng)求。經(jīng)查，詹家茂、天易公司在商品房買賣合同第十五條關(guān)于產(chǎn)權(quán)登記中約定出賣人的義務(wù)只是將辦理權(quán)屬登記需由出賣人提供的資料報(bào)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案，出賣人履行的是合同附隨義務(wù)，辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)系產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)的職責(zé)，不是出賣人的職責(zé)，產(chǎn)權(quán)證書頒發(fā)日期系由產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)按程序確定，出賣人不能確定產(chǎn)權(quán)證書頒發(fā)的具體日期，故對(duì)詹家茂要求天易公司支付違約金至不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書頒發(fā)之日止的請(qǐng)求不予支持。
關(guān)于天易公司辯稱詹家茂、天易公司與孫耀華簽訂的《以房抵債協(xié)議》、《商品房買賣合同》缺乏真實(shí)性，違反了公司法的規(guī)定，是無效合同的意見，經(jīng)查，其一，從協(xié)議的簽訂上看，孫耀華雖然作為天易公司的股東、主管人員擬定了以房抵債協(xié)議，但從天易公司在協(xié)議上加蓋公司的印章，后又在《商品房買賣合同》上另加蓋了公司法定代表人黃清旺的私人印章，以及相關(guān)財(cái)務(wù)人員出具收款收據(jù)等一系列行為上分析，均不可能由孫耀華私自一人完成，天易公司的其他管理人員或法定代表人應(yīng)該知曉該協(xié)議，且天易公司并未提交證據(jù)證明簽訂合同系孫耀華私自所為，故天易公司在協(xié)議上的印章應(yīng)視為天易公司作為合同相對(duì)人作出的民事法律行為；其次，從協(xié)議約定的內(nèi)容上看，該協(xié)議約定由天易公司代償孫耀華所負(fù)詹家茂債務(wù)42萬元后，再?gòu)膶O耀華在公司的股權(quán)分配利潤(rùn)中扣除，明確約定了天易公司代償后的追償權(quán)以及追償方式，其結(jié)果并不造成天易公司的利益損失。綜上，天易公司抗辯詹家茂、天易公司與孫耀華簽訂的《以房抵債協(xié)議》及《商品房買賣合同》是無效合同的意見不能成立，對(duì)該辯稱意見不予采納。
關(guān)于天易公司辯稱涉訟房屋不具備預(yù)售條件，違反法律規(guī)定，雙方簽訂的商品房買賣合同是無效合同的意見，經(jīng)查，《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條規(guī)定：“出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效?！北景刚布颐?、天易公司簽訂商品房買賣合同時(shí)，天易公司對(duì)涉訟房屋雖未取得商品房預(yù)售許可證明，但于2016年12月26日已取得了商品房預(yù)售許可證明，故可以認(rèn)定雙方簽訂的商品房買賣合同有效，對(duì)天易公司的該辯稱意見不予采納。
據(jù)此，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第八條、第四十四條、第六十條、第一百零七條的規(guī)定，判決：一、湖北天易置業(yè)有限公司于判決生效之日起七日內(nèi)將位于京山縣××市鎮(zhèn)城中路（東門××）“京山天地”1幢2單元2105號(hào)房屋交付給詹家茂，并協(xié)助詹家茂辦理房屋不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬登記手續(xù)；二、湖北天易置業(yè)有限公司從2016年1月1日起以45萬元為基數(shù)，按日萬分之0.5支付違約金至房屋實(shí)際交付之日止；三、駁回詹家茂的其他訴訟請(qǐng)求。案件受理費(fèi)8050元，減半收取為4025元，財(cái)產(chǎn)保全申請(qǐng)費(fèi)2770元，計(jì)6795元，由湖北天易置業(yè)有限公司負(fù)擔(dān)。
二審期間，當(dāng)事人圍繞訴訟請(qǐng)求提交了證據(jù)，本院組織當(dāng)事人進(jìn)行了證據(jù)交換和質(zhì)證。詹家茂向本院提交了一份從電腦上拍照的以房抵債協(xié)議財(cái)務(wù)清單復(fù)印件，擬證明《以房抵債協(xié)議》的真實(shí)性。天易公司質(zhì)證認(rèn)為其公司沒有該份證據(jù)。因該證據(jù)的來源及真實(shí)性存疑，本院對(duì)該證據(jù)的證明效力不予確認(rèn)。
二審查明，1、2015年5月18日，天易公司（甲方）與詹家茂（乙方）簽訂的《京山天地認(rèn)購(gòu)協(xié)議書》第一款第1條約定：詹家茂（乙方）認(rèn)購(gòu)該項(xiàng)目住宅1號(hào)樓2單元21層2105號(hào)；第三款約定：乙方在選定具體商鋪和住宅后，于本協(xié)議簽訂之日向乙方交付定金3萬元，該定金在雙方簽訂《商品房買賣合同》時(shí)自動(dòng)轉(zhuǎn)為商鋪或住宅購(gòu)買款項(xiàng)；第六款約定:乙方所定商鋪和住宅的交付時(shí)間和其它未盡事宜以甲乙雙方正式簽訂《商品房買賣合同》約定為準(zhǔn);第七款約定：本協(xié)議經(jīng)雙方簽字蓋章且乙方支付認(rèn)購(gòu)定金后生效，在雙方簽訂了《商品房買賣合同》后自行終止。同日，詹家茂交納了3萬元定金后，天易公司向詹家茂出具2105號(hào)房定金3萬元收據(jù)1張。
2、2015年7月26日，天易公司作為出賣人與詹家茂作為買受人簽訂了鉛筆書寫的合同編號(hào)為212的《商品房買賣合同》，該合同第三條買受人所購(gòu)商品房的基本情況約定：買受人所購(gòu)商品房（以下簡(jiǎn)稱該商品房，其房屋平面圖見本合同附件一，房號(hào)以附件一上表示為準(zhǔn)）為本合同第一條規(guī)定的項(xiàng)目中的：第1幢2單元2104號(hào)房屋；第四章第1條約定：按建筑面積計(jì)算，該商品房每平方米3600元，總金額45萬元；第六章付款方式及期限第1條約定：2015年7月26日一次性付款45萬元。該合同中的關(guān)于商品房建筑層數(shù)、建筑面積以及套內(nèi)建筑面積、共有部分分?jǐn)偯娣e、附件一房屋平面圖均為空白。同日，天易公司向詹家茂出具45萬元1-2-2104（房款）212#收據(jù)1張。
3、一審中，詹家茂僅提交了其與孫耀華、天易公司于2015年7月26日簽訂的《以房抵債協(xié)議》復(fù)印件，且在卷證據(jù)中沒有孫耀華向天易公司出具的45萬元的借支單。
本院對(duì)一審法院查明的其他事實(shí)予以確認(rèn)。

本院認(rèn)為，本案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)為：《商品房買賣合同》是否真實(shí)有效，該《商品房買賣合同》約定的2104號(hào)房屋是否系筆誤，是否應(yīng)為2105號(hào)房屋。
《中華人民共和國(guó)合同法》第三十二條規(guī)定：當(dāng)事人采用合同書形式訂立合同的，自雙方當(dāng)事人簽字或蓋章時(shí)合同成立。本案中，2015年7月26日，天易公司與詹家茂簽訂了合同編號(hào)為鉛筆書寫的212的《商品房買賣合同》，約定出售的房屋為第1幢2單元2104號(hào)房屋及該房屋的總價(jià)、單價(jià)，未約定房屋面積，亦沒有房屋平面圖附圖及標(biāo)注的房號(hào)，但該合同上有詹家茂簽名，有天易公司加蓋的公司印章及公司法定代表人黃清旺加蓋的私人印章，結(jié)合當(dāng)天天易公司向詹家茂出具的45萬元編號(hào)為212#的1-2-2104（房款）的收據(jù)以及雙方均認(rèn)可已交付3萬元購(gòu)房款的情況，可以證實(shí)該45萬元收據(jù)的真實(shí)性。由此可以看出，《商品房買賣合同》是詹家茂、天易公司雙方的真實(shí)意思表示，且該合同并不違反法律、行政法規(guī)禁止性規(guī)定，合法有效。故天易公司以“《商品房買賣合同》中約定的房屋面積是空白，且詹家茂未繳齊45萬元的購(gòu)房款以及孫耀華是公司高管，向?qū)O耀華借款違反《公司法》不得向高管借款的強(qiáng)制性規(guī)定”為由進(jìn)行抗辯，要求確認(rèn)《商品房買賣合同》無效的上訴理由不成立，本院不予支持。因本案中沒有孫耀華向天易公司出具的45萬元的借據(jù)，且天易公司對(duì)該事實(shí)不予認(rèn)可，本院對(duì)一審法院認(rèn)定的該事實(shí)予以糾正。
詹家茂認(rèn)為其與天易公司所簽《商品房買賣合同》中約定交付的2104號(hào)房屋系筆誤，應(yīng)為2105號(hào)房屋的主張不能成立。理由：1、從天易公司與詹家茂2015年5月18日簽訂的《京山天地認(rèn)購(gòu)協(xié)議書》中可以看出，雙方約定交付的房屋應(yīng)以簽訂的《商品房買賣合同》中約定的房屋為準(zhǔn)，上述協(xié)議在簽訂《商品房買賣合同》后自動(dòng)失效，且雙方簽訂《商品房買賣合同》的當(dāng)天，天易公司還向詹家茂出具了2104號(hào)房屋購(gòu)房款收據(jù)。本案中，《商品房買賣合同》約定交付的房屋明確為2104號(hào)，因該合同有雙方簽字蓋章，可視為雙方在簽訂《商品房買賣合同》時(shí)對(duì)所購(gòu)房屋進(jìn)行了變更。雙方發(fā)生糾紛后，詹家茂仍以《京山天地認(rèn)購(gòu)協(xié)議書》為依據(jù)要求天易公司交付2105號(hào)房不符合該協(xié)議關(guān)于失效條款的約定。2、雖《商品房買賣合同》約定了2104號(hào)房屋的總價(jià)、單價(jià)，但未約定該房屋面積，亦無該房屋平面圖附圖及標(biāo)注的房號(hào)，現(xiàn)詹家茂亦未提交證據(jù)證實(shí)2104、2105號(hào)房屋的面積大小以及兩房之間的相鄰位置關(guān)系如何。如果2104號(hào)房屋面積與《商品房買賣合同》中約定的房屋總價(jià)、單價(jià)不符，詹家茂可另行主張權(quán)利。當(dāng)然，雙方經(jīng)協(xié)商一致，亦可以變更合同約定的房屋號(hào)。3、詹家茂一審中提交的其與孫耀華、天易公司簽訂的《以房抵債協(xié)議》系復(fù)印件，庭審中天易公司始終稱其公司沒有該份協(xié)議，因該份協(xié)議的真實(shí)性存疑，本院對(duì)該證據(jù)不予采信。一審法院采信該《以房抵債協(xié)議》復(fù)印件不當(dāng)，本院予以糾正。故詹家茂要求天易公司交付2105號(hào)房屋并承擔(dān)遲延交付該房屋違約金的訴請(qǐng)，事實(shí)及法律依據(jù)不足，本院不予支持。
綜上所述，天易公司的上訴請(qǐng)求成立，予以支持。依照《中華人民共和國(guó)合同法》第三十二條、第四十五條、第五十二條、《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條第一款第二項(xiàng)的規(guī)定，判決如下：

一、撤銷京山縣人民法院（2017）鄂0821號(hào)民初147號(hào)民事判決；
二、駁回詹家茂的訴訟請(qǐng)求。
一審案件受理費(fèi)8050元，減半收取為4025元，財(cái)產(chǎn)保全申請(qǐng)費(fèi)2770元，計(jì)6795元，由詹家茂負(fù)擔(dān)。二審案件受理費(fèi)8050元，由詹家茂負(fù)擔(dān)。
本判決為終審判決。

審判長(zhǎng)　　楊紅艷 審判員　　羅艷紅 審判員　　董菁菁

書記員：吳文倩