上訴人（原審原告）:解某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住湖北省武漢市漢陽區(qū)，委托訴訟代理人：孫某，系解某某之妻，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住湖北省武漢市洪山區(qū)文治街**號學(xué)府林居**棟*單元***室，公民身份號碼4223011978********。上訴人（原審原告）:孫某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住湖北省武漢市洪山區(qū)，上訴人（原審被告）：湖北中南國際匯物業(yè)投資發(fā)展有限公司，住所地湖北省黃石市花湖街道辦事處花湖路68號。法定代表人：陳紅，該公司執(zhí)行董事。委托訴訟代理人：胡穆，湖北和開勝律師事務(wù)所律師。委托訴訟代理人：曹磊，湖北和開勝律師事務(wù)所律師。被上訴人（原審被告）：湖北恒大置業(yè)有限公司，住所地湖北省黃石市明珠花園15號樓。法定代表人：宋險峰，該公司董事長。委托訴訟代理人：胡穆，湖北和開勝律師事務(wù)所律師。委托訴訟代理人：曹磊，湖北和開勝律師事務(wù)所律師。

解某某、孫某上訴請求：１、撤銷一審判決，將本案發(fā)回一審法院重審，或查清事實后改判為中南國際匯公司、恒大公司共同向解某某、孫某支付逾期交房違約金（以27萬元為基數(shù)，按年利率24%的標(biāo)準(zhǔn)，計算從2017年1月1日起至2017年4月17日止）。２、一、二審訴訟費由中南國際匯公司、恒大公司共同承擔(dān)。事實與理由：一、因轉(zhuǎn)讓協(xié)議系中南國際匯公司、恒大公司自行簽訂，且轉(zhuǎn)讓完全不合乎邏輯，所以轉(zhuǎn)讓協(xié)議很有可能系中南國際匯公司、恒大公司在涉訴后補充簽訂。一審法院根據(jù)“授權(quán)委托書”及《合作項目概括轉(zhuǎn)讓協(xié)議》而簡單認定恒大公司將案涉項目概括轉(zhuǎn)讓給中南國際匯，屬于認定基本事實不清。1、恒大公司投入巨額建造費，以零元轉(zhuǎn)讓完全不合邏輯。2、中南國際匯公司不具有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)，將項目轉(zhuǎn)讓給中南國際匯公司屬不合法行為。3、中南花園招待所也不可能同意此轉(zhuǎn)讓。二、一審判決存在剝奪上訴人依法質(zhì)證的情形，屬于嚴(yán)重違反法定程序。三、本案案涉合同明確約定了違約金的計算方法，一審法院參照同類房屋大致租金標(biāo)準(zhǔn)確定本案違約金的計算標(biāo)準(zhǔn)，屬于適用法律錯誤，有失公平、公正，有悖于立法本意，本案中合同雙方約定違約金過高的情形下，將本案逾期交房的違約金調(diào)整為年利率24%的更為適宜。綜上所述，一審判決認定基本事實不清，嚴(yán)重違反法定程序且適用法律錯誤，請求支持解某某、孫某的上訴請求。中南國際匯公司、恒大公司共同辯稱，請求依法駁回解某某、孫某的上訴請求，支持中南國際匯公司的上訴請求。中南國際匯公司上訴請求：1、撤銷一審判決第一項，依法改判中南國際匯公司不承擔(dān)逾期交房違約金；2、判令解某某、孫某承擔(dān)本案一、二審訴訟費用。事實與理由：一、根據(jù)2016年2月16日中國共產(chǎn)黨中央軍事委員會印發(fā)的《關(guān)于軍隊和武警部隊全面停止有償服務(wù)活動的通知》，案涉項目由于政策原因致使逾期交房，根據(jù)雙方簽訂的投資協(xié)議第六條之規(guī)定，中南國際匯公司不應(yīng)對逾期交房承擔(dān)違約責(zé)任。二、中南國際匯公司積極與廣州軍區(qū)中南花園招待所協(xié)調(diào)保障業(yè)主投資權(quán)利，因政策及不可抗力等因素造成逾期交房并沒有影響解某某、孫某的投資使用期限，未給解某某、孫某造成實際損失，故一審法院按照同類地區(qū)同類房屋大致的租金標(biāo)準(zhǔn)計算損失是錯誤的。解某某、孫某辯稱，中南國際匯公司的上訴請求及理由沒有依據(jù)，應(yīng)予駁回。恒大公司述稱，一審認定事實正確，一審判決恒大公司不承擔(dān)責(zé)任正確。解某某、孫某向一審法院起訴請求：1、判令中南國際匯公司、恒大公司按照合同約定支付逾期交房違約金，截止2017年4月17日違約金為36990元（投資款270000元×1‰×137天），解某某、孫某保留繼續(xù)追償違約金的權(quán)利，直至交房之日止；2、本案全部訴訟費用由中南國際匯公司、恒大公司承擔(dān)。一審法院認定事實：2012年5月8日，廣州軍區(qū)中南花園招待所（甲方）與恒大公司（乙方）就合作開發(fā)丁字橋地塊事宜簽訂《合作開發(fā)合同》，約定：合作開發(fā)土地位于武漢市武昌區(qū)武珞路558號，土地面積3000平方米，該地塊產(chǎn)權(quán)為軍產(chǎn)，乙方自籌資金開發(fā)建設(shè)商業(yè)寫字樓。合作開發(fā)建設(shè)商業(yè)寫字樓的經(jīng)營使用權(quán)每期10年?？紤]到乙方的投資，在甲方無重大軍事用途改變的情況下，分四期約定。在乙方按規(guī)定向甲方付清全部土地有償使用金且商業(yè)寫字樓竣工驗收合格后，甲乙雙方簽訂《房地產(chǎn)租賃合同》，時限和約定的方式與經(jīng)營使用權(quán)一致。若乙方將土地上的商業(yè)寫字樓（含屋頂）、設(shè)施、設(shè)備租賃給第三人使用的，其租賃期限不能超過乙方的經(jīng)營使用期限。乙方與第三方的債權(quán)債務(wù)由乙方負責(zé)處理，與甲方無關(guān)。2013年9月6日，中國人民解放軍廣州軍區(qū)司令部直屬工作部下發(fā)《同意丁字橋地塊合作開發(fā)項目規(guī)劃方案》的批復(fù)，原則同意廣州軍區(qū)中南花園招待所上報的《丁字橋合作開發(fā)項目規(guī)劃設(shè)計方案》。2014年3月20日，中國人民解放軍廣州軍區(qū)聯(lián)勤部基建營房部向廣州軍區(qū)中南花園招待所頒發(fā)《軍隊工程建設(shè)項目施工許可證》，載明建設(shè)單位為廣州軍區(qū)中南花園招待所，工程項目名稱為廣州軍區(qū)中南花園招待所丁字橋綜合樓項目，建設(shè)地點為武漢市武昌區(qū)武珞路558號。2014年11月14日，廣州軍區(qū)中南花園招待所與恒大公司還就項目用途、超出面積分成、紅線微調(diào)補償、樓高限高等簽訂了補充協(xié)議。2015年7月20日，恒大公司出具《中南國際匯物業(yè)租賃授權(quán)委托書》，載明：恒大公司于2015年7月20日將中南國際匯物業(yè)租賃與中南國際匯公司，租賃期限40年，并授權(quán)中南國際匯公司在租賃期限內(nèi)全權(quán)行使該物業(yè)出租和經(jīng)營管理權(quán)利。2016年1月28日，恒大公司（甲方）與中南國際匯公司（乙方）就甲方與廣州軍區(qū)中南花園招待所簽訂的《合作開發(fā)合同》（下稱開發(fā)合同）中規(guī)定項目概括轉(zhuǎn)讓事宜協(xié)商一致，簽訂《合作項目概括轉(zhuǎn)讓協(xié)議》，合同約定:該項目為合同權(quán)益轉(zhuǎn)讓，轉(zhuǎn)讓價為零元；由乙方全部承擔(dān)甲方與廣州軍區(qū)中南花園招待所簽訂的《合作開發(fā)合同》中規(guī)定的甲方應(yīng)享有的全部權(quán)利、收益和應(yīng)承擔(dān)的全部義務(wù)與法律責(zé)任；本合同成立后，因廣州軍區(qū)中南花園招待所的軍隊屬性，決定了甲方與廣州軍區(qū)中南花園招待所簽訂的《合作開發(fā)合同》的全部條款與合同主體均在形式上不得做出任何變更；本合同成立后，甲方與廣州軍區(qū)中南花園招待所就本合作項目的相關(guān)事宜，均由乙方參與決策，但如廣州軍區(qū)中南花園招待所要求，甲方需配合出具相關(guān)文書，不得參與實質(zhì)性事務(wù)決策，并在本合同成立之日起，簽署全權(quán)委托書，委托乙方代為辦理就本項目于廣州軍區(qū)中南花園招待所的全部事宜。2016年7月20日，建設(shè)方中南國際匯公司（甲方）與投資方解某某、孫某（乙方）簽訂《中南國際匯物業(yè)使用收益權(quán)投資協(xié)議》。協(xié)議載明甲方為中南國際匯（以下簡稱“項目”）的委托建設(shè)方，乙方在充分了解并認可本項目的性質(zhì)和狀況的情況下，投資位于武漢市武昌區(qū)丁字橋路中南國際匯地上第10層Ａ10-1號物業(yè)，建筑面積45.32平方米，投資金額共計270000元，乙方應(yīng)當(dāng)于簽訂協(xié)議當(dāng)天付清全款；并約定“甲方（中南國際匯公司）應(yīng)當(dāng)在2016年12月31日前將符合要求的物業(yè)交付乙方使用”、“逾期超過60日后，……乙方要求繼續(xù)履行合同的，合同繼續(xù)履行，自本合同第六條規(guī)定的最后交付期限的第二日起至實際交付之日止，甲方按日向乙方支付已交付投資款千分之一的違約金”。同日，解某某、孫某支付投資款270000元，中南國際匯公司出具了收據(jù)。2016年8月12日，恒大公司取得了中華人民共和國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)暫定資質(zhì)證書（證書編號：黃房開暫[2010]011號），載明批準(zhǔn)從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)時間為2006年8月7日。2017年1月13日，武漢市公共氣象服務(wù)中心出具《天氣證明》，載明根據(jù)武漢國家基本氣象觀測站資料顯示，武漢市2016年6月至7月期間有多場暴雨、大暴雨或特大暴雨。后恒大公司與承建單位、設(shè)計單位、勘察單位一起對中南國際匯項目工程質(zhì)量進行驗收，共同出具《工程質(zhì)量竣工驗收記錄》，載明：竣工日期2017年6月27日，綜合驗收結(jié)論為驗收合格。一審法院另查明，案涉工程項目未辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證，也未辦理消防驗收。一審案件審理過程中，雙方當(dāng)事人確認解某某、孫某于2017年7月12日接收案涉房屋。一審?fù)徶校饽衬?、孫某申請追加廣州軍區(qū)中南花園招待所為本案被告參加訴訟。一審法院認為，本案爭議焦點為：一、《中南國際匯物業(yè)使用收益權(quán)投資協(xié)議》的效力問題；二、本案的主體問題；三、恒大公司是否承擔(dān)違約責(zé)任的問題；四、違約金計算標(biāo)準(zhǔn)及計算截止日期的問題。一、關(guān)于《中南國際匯物業(yè)使用收益權(quán)投資協(xié)議》的效力問題根據(jù)《合作開發(fā)合同》的約定，恒大公司出資興建中南國際匯項目寫字樓，并取得該寫字樓40年的經(jīng)營使用權(quán)。此后，恒大公司與中南國際匯公司簽訂《合作項目概括轉(zhuǎn)讓協(xié)議》，將恒大公司在《合作開發(fā)合同》中的權(quán)利義務(wù)概括轉(zhuǎn)讓給中南國際匯公司，因無證據(jù)證明該協(xié)議已經(jīng)《合作開發(fā)合同》的相對方廣州軍區(qū)中南花園招待所同意，該協(xié)議對廣州軍區(qū)中南花園招待所不產(chǎn)生法律效力，但恒大公司與中南國際匯公司均應(yīng)受該協(xié)議的約束，由此中南國際匯公司取得該寫字樓40年經(jīng)營使用權(quán)。其與解某某、孫某簽訂的《中南國際匯物業(yè)使用收益權(quán)投資協(xié)議》系雙方真實意思表示，不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，合法有效。二、關(guān)于本案的主體問題解某某、孫某申請追加廣州軍區(qū)中南花園招待所作為被告參加本案訴訟，因廣州軍區(qū)中南花園招待所并非《中南國際匯物業(yè)使用收益權(quán)投資協(xié)議》相對人，與本案無直接利害關(guān)系，不屬于必須共同參加訴訟的當(dāng)事人。故對解某某、孫某的上述申請一審法院不予準(zhǔn)許。三、關(guān)于恒大公司是否承擔(dān)違約責(zé)任的問題解某某、孫某依據(jù)2015年7月20日的授權(quán)委托書，主張恒大公司與中南國際匯公司系委托代理關(guān)系。由于該授權(quán)委托書載明恒大公司系將房屋租賃與中南國際匯公司，故無法據(jù)此認定雙方的委托代理關(guān)系。且恒大公司與中南國際匯公司之后又簽訂了《合作項目概括轉(zhuǎn)讓協(xié)議》，將案涉房屋的經(jīng)營使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給了中南國際匯公司，變更了原授權(quán)委托書的約定。故恒大公司并非《中南國際匯物業(yè)使用收益權(quán)投資協(xié)議》相對人，解某某、孫某要求恒大公司支付延期交付物業(yè)的違約金的訴訟請求，一審法院不予支持。四、關(guān)于違約金計算標(biāo)準(zhǔn)及計算截止日期的問題解某某、孫某按照合同約定支付了全部投資款270000元，中南國際匯公司未按合同約定交付房屋，構(gòu)成違約，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。中南國際匯公司、恒大公司主張因武漢市遭遇特大暴雨等原因?qū)е缕溲悠诮环?，但其提交的證據(jù)不足以證明前述事實對建設(shè)工程施工或房屋交付造成的具體影響。且根據(jù)合同約定，如發(fā)生延期交付情形，中南國際匯公司應(yīng)當(dāng)于發(fā)生之日起15日內(nèi)予以公告或書面告知投資方，中南國際匯公司亦未提交證據(jù)證明其履行了告知義務(wù)。故對其主張，一審法院不予采信。由于投資協(xié)議中約定的延期交房違約金的標(biāo)準(zhǔn)過高，而解某某、孫某未能提交證據(jù)證明其因延期交房造成的實際損失。根據(jù)《中華人民共和國合同法》第一百一十四條第二款：“約定的違約金低于造成的損失的，當(dāng)事人可以請求人民法院或者仲裁機構(gòu)予以增加；約定的違約金過分高于造成的損失的，當(dāng)事人可以請求人民法院或者仲裁機構(gòu)予以適當(dāng)減少”及《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國合同法>若干問題的解釋（二）》第二十九條：“當(dāng)事人主張約定的違約金過高請求予以適當(dāng)減少的，人民法院應(yīng)當(dāng)以實際損失為基礎(chǔ)，兼顧合同的履行情況、當(dāng)事人的過錯程度以及預(yù)期利益等綜合因素，根據(jù)公平原則和誠實信用原則予以衡量，并作出裁決。當(dāng)事人約定的違約金超過造成損失的百分之三十的，一般可以認定為合同法第一百一十四條第二款規(guī)定的‘過分高于造成的損失’”的規(guī)定，參考與案涉項目同類地區(qū)同類房屋大致的租金標(biāo)準(zhǔn)，一審法院酌情確認延期交房違約金以解某某、孫某支付的全部投資款為基數(shù)，按照日萬分之二點五的標(biāo)準(zhǔn)計算，對超過部分，一審法院不予支持。由于雙方當(dāng)事人確認解某某、孫某于2017年4月17日接收案涉房屋，故對解某某、孫某要求截止至2017年4月17日的延期交房違約金的訴訟請求一審法院予以支持。對超過部分，一審法院不予支持。綜上，依照《中華人民共和國合同法》第八條、第四十四條、第一百零七條、第一百一十三條、第一百一十四條第二款，《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國合同法>若干問題的解釋（二）》第二十九條，《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條、第一百四十二條規(guī)定，判決：一、湖北中南國際匯物業(yè)投資發(fā)展有限公司于一審判決生效之日起十五日內(nèi)向解某某、孫某支付從2017年1月1日起至2017年4月17日止的延期交房違約金7222.5元；二、駁回解某某、孫某的其他訴訟請求。如果未按一審判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。一審案件受理費725元，由湖北中南國際匯物業(yè)投資發(fā)展有限公司負擔(dān)（此款解某某、孫某已預(yù)交，湖北中南國際匯物業(yè)投資發(fā)展有限公司隨上述給付義務(wù)一并履行）。本院二審期間，當(dāng)事人圍繞上訴請求依法提交了證據(jù)，本院組織當(dāng)事人進行了證據(jù)交換和質(zhì)證，對當(dāng)事人二審爭議的事實，本院認定如下：中南國際匯公司提交中國共產(chǎn)黨中央軍事委員會于2016年2月16日印發(fā)的《關(guān)于軍隊和武警部隊全面停止有償服務(wù)活動的通知》復(fù)印件一份，擬證明延期交付物業(yè)是因國家政策原因，中南國際匯公司不構(gòu)成違約，不應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。經(jīng)質(zhì)證，解某某、孫某對中南國際匯公司提交證據(jù)的意見為：該證據(jù)僅為一份文件，且是復(fù)印件，不能作為證據(jù)使用，也不屬于二審新證據(jù)，沒有實質(zhì)性的證明作用。恒大公司對中南國際匯公司提交的證據(jù)予以認可。本院認為中南國際匯公司提交的證據(jù)不能達到其證明目的，本院不予采信。一審法院查明的事實屬實，本院予以確認。本院認為，中南國際匯公司與解某某、孫某就案涉房屋簽訂的《中南國際匯物業(yè)使用收益權(quán)投資協(xié)議》系雙方真實意思表示，不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，合法有效。中南國際匯公司上訴認為其不應(yīng)承擔(dān)逾期交房的違約責(zé)任，但依照《中南國際匯物業(yè)使用收益權(quán)投資協(xié)議》第六條第二款約定，有下列情形之一時，物業(yè)交付期限順延：（1）不可抗力或國家政策調(diào)整導(dǎo)致停工的；（2）非中南國際匯公司原因?qū)е挛飿I(yè)交付延長的；（3）連續(xù)停水停電在八小時以上的；需延期交付使用的，中南國際匯公司應(yīng)當(dāng)在發(fā)生之日起15日內(nèi)予以公告或書面告知解某某、孫某?，F(xiàn)中南國際匯公司提交的證據(jù)不足以證明房屋交付符合上述可以順延的情形，而且也沒有履行協(xié)議約定的告知義務(wù)，其該項上訴理由缺乏事實和法律依據(jù)，本院不予采納。中南國際匯公司未按合同約定的日期向解某某、孫某交付房屋，對此中南國際匯公司應(yīng)承擔(dān)逾期交房的違約責(zé)任。關(guān)于逾期交房違約金，解某某、孫某上訴認為一審法院參照同類房屋大致的租金標(biāo)準(zhǔn)確定本案違約金屬于適用法律錯誤且有失公平，應(yīng)調(diào)整為年利率24%。中南國際匯公司上訴認為一審判決按照同類地區(qū)同類房屋大致的租金標(biāo)準(zhǔn)計算損失是錯誤的。由于解某某、孫某投資的是案涉房屋使用收益權(quán)，且其未能提交充分的證據(jù)證明因逾期交房給其造成實際損失的數(shù)額，故一審根據(jù)《中華人民共和國合同法》第一百一十四條第二款：“約定的違約金低于造成的損失的，當(dāng)事人可以請求人民法院或者仲裁機構(gòu)予以增加；約定的違約金過分高于造成的損失的，當(dāng)事人可以請求人民法院或者仲裁機構(gòu)予以適當(dāng)減少”及《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國合同法>若干問題的解釋（二）》第二十九條：“當(dāng)事人主張約定的違約金過高請求予以適當(dāng)減少的，人民法院應(yīng)當(dāng)以實際損失為基礎(chǔ)，兼顧合同的履行情況、當(dāng)事人的過錯程度以及預(yù)期利益等綜合因素，根據(jù)公平原則和誠實信用原則予以衡量，并作出裁決。當(dāng)事人約定的違約金超過造成損失的百分之三十的，一般可以認定為合同法第一百一十四條第二款規(guī)定的‘過分高于造成的損失’”的規(guī)定，同時參考同類地區(qū)同類房屋大致的租金標(biāo)準(zhǔn)，將案涉協(xié)議約定的違約金標(biāo)準(zhǔn)酌情調(diào)整至按照日萬分之二點五標(biāo)準(zhǔn)計算并無不當(dāng)。恒大公司與中南國際匯公司于2016年1月28日簽訂《合作項目概括轉(zhuǎn)讓協(xié)議》不為法律、行政法規(guī)所禁止。一審?fù)忂^程中，當(dāng)事人已經(jīng)充分行使了舉證、質(zhì)證的權(quán)利，一審審理程序合法。解某某、孫某、中南國際匯公司的上訴理由均不能成立，本院不予采納。關(guān)于解某某、孫某上訴請求恒大公司承擔(dān)延期交付物業(yè)的違約金，因恒大公司于2015年7月20日出具中南國際匯物業(yè)租賃授權(quán)委托書，載明的是恒大公司將中南國際匯物業(yè)租賃與中南國際匯公司，授權(quán)中南國際匯公司在40年租賃期限內(nèi)全權(quán)行使該物業(yè)出租和經(jīng)營管理權(quán)利，故不能據(jù)此認定雙方是委托代理關(guān)系。恒大公司于2016年1月28日又與中南國際匯公司簽訂《合作項目概括轉(zhuǎn)讓協(xié)議》，約定恒大公司將案涉房屋經(jīng)營使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給中南國際匯公司，該轉(zhuǎn)讓協(xié)議又對原授權(quán)委托書的內(nèi)容予以變更?，F(xiàn)恒大公司并非《中南國際匯物業(yè)使用收益權(quán)投資協(xié)議》的相對人，根據(jù)合同相對性原則，解某某、孫某的該項上訴請求缺乏事實和法律依據(jù)，本院不予支持。綜上，解某某、孫某、中南國際匯公司的上訴請求均不能成立，應(yīng)予駁回；一審判決認定事實清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項的規(guī)定，判決如下：
上訴人解某某、孫某、湖北中南國際匯物業(yè)投資發(fā)展有限公司（以下簡稱中南國際匯公司）因與被上訴人湖北恒大置業(yè)有限公司（以下簡稱恒大公司）合同糾紛一案，均不服湖北省武漢市武昌區(qū)人民法院（2017）鄂0106民初5088號民事判決，向本院提起上訴。本院于2018年4月19日立案后，依法組成合議庭，于2018年5月25日公開開庭進行了審理，上訴人中南國際匯公司與被上訴人恒大公司的共同委托訴訟代理人胡穆、曹磊，上訴人解某某的委托訴訟代理人孫某均到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

駁回上訴，維持原判。二審案件受理費1450元，由解某某、孫某負擔(dān)725元，湖北中南國際匯物業(yè)投資發(fā)展有限公司負擔(dān)725元。本判決為終審判決。