上訴人（原審原告）覃某。
委托代理人（一般代理）張威，湖北勇鑫律師事務(wù)所律師。
被上訴人（原審被告）湖北恒海置業(yè)有限公司，住所地：湖北省鶴峰縣容美鎮(zhèn)康嶺村康嶺路14號。
法定代表人王海橋，該公司董事長。

上訴人覃某因與被上訴人湖北恒海置業(yè)有限公司（以下簡稱恒海公司）商品房買賣合同糾紛一案，不服湖北省鶴峰縣人民法院（2015）鄂鶴峰民初字第00660號民事判決，向本院提起上訴。本院于2016年3月22日立案受理后，依法組成合議庭審理了本案。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
覃某在一審中訴稱，2013年2月22日，覃某與恒海公司簽訂《商品房買賣合同》，購買恒海觀天下小區(qū)商品房一套，合同對雙方的權(quán)利義務(wù)進(jìn)行了詳細(xì)約定。覃某按約定交付了購房款。按合同約定商品房應(yīng)于2014年6月30日前驗(yàn)收合格并交付使用，但恒海公司未按約定時(shí)間交房。根據(jù)恒海公司與其他購房戶簽訂的《延期交房補(bǔ)充協(xié)議》的約定，2014年8月18日前的違約金按日萬分之二計(jì)算，之后按日萬分之五計(jì)算。同時(shí)，對因延期交房的安置房租金也進(jìn)行了約定，即年租金按每戶5000元計(jì)算，逾期不到六個(gè)月的按半年補(bǔ)償，超過六個(gè)月的按一年補(bǔ)償，均從約定交房之日起計(jì)算。因此，請求人民法院判令恒海公司補(bǔ)償房屋租金5000元及承擔(dān)逾期交房的違約金42375元。
恒海公司在一審中辯稱，同意按照補(bǔ)充協(xié)議的約定，從購房合同約定的交房之日起，補(bǔ)償租金損失；但補(bǔ)充協(xié)議約定的違約金過高，根據(jù)法律規(guī)定不應(yīng)超過損失的30%，請求予以調(diào)整。
原審查明，2013年2月22日，覃某與恒海公司簽訂《商品房買賣合同》，約定：覃某購買恒海觀天下小區(qū)商品房一套，買受人購買的商品房為預(yù)售商品房，商品房預(yù)售許可證為鄂鶴房預(yù)售字（2012）002號；房屋建筑面積98.3㎡，單價(jià)為2697.62元／㎡，總金額265175元；出賣人應(yīng)當(dāng)在2014年6月30日前交付買受人使用。合同簽訂后，覃某付清了購房款。恒海公司未按《商品房買賣合同》的約定交付房屋。2014年8月19日，恒海公司與恒海觀天下的部分業(yè)主達(dá)成了《延期交房補(bǔ)充協(xié)議》，協(xié)議內(nèi)容為，恒海公司觀天下延期交房補(bǔ)償辦法：1、根據(jù)業(yè)主和恒海公司簽訂的購房合同的相關(guān)條款延期交房補(bǔ)償為萬分之0.5／天，現(xiàn)和廣大業(yè)主協(xié)商達(dá)成共識，于2014年8月18日以前，按購房合同交房之日起算，總房款的萬分之二／天計(jì)算。從2014年8月19日至2014年12月31日按購房款的萬分之五／天計(jì)算。提前交房，按實(shí)際交房日期結(jié)算補(bǔ)償金。2、房屋租金按鶴峰縣市場價(jià)格5000元／年給予補(bǔ)償，延期交房不到6個(gè)月的按6個(gè)月補(bǔ)償（2500元），超過6個(gè)月的按一年補(bǔ)償（5000元）。3、支付方式：2014年12月31日前按實(shí)際交房之日現(xiàn)金支付。恒海公司至今未交付覃某所購商品房。
原審認(rèn)為，覃某與恒海公司簽訂的《商品房買賣合同》是雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，合法有效。雙方應(yīng)按照合同約定履行各自的義務(wù)。覃某按照約定如期交付購房款，恒海公司應(yīng)按照約定如期交房。恒海公司未按照約定交房，構(gòu)成違約，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。恒海公司在庭審中表示，同意按照與其他業(yè)主簽訂的《延期交房補(bǔ)充協(xié)議》的約定，從購房合同約定的交房之日起支付租房補(bǔ)償金及按照法律規(guī)定支付違約金。恒海公司遲延交房租房補(bǔ)償金的計(jì)算時(shí)間應(yīng)為1年。按照補(bǔ)充協(xié)議的約定，其應(yīng)給覃某支付租房補(bǔ)償金5000元。協(xié)議中約定的延期交房租房補(bǔ)償金其實(shí)質(zhì)就是延期交房給覃某造成的損失。覃某主張按照《延期交房補(bǔ)充協(xié)議》“2014年8月18日以前，按購房合同交房之日起算，總房款的萬分之二每天計(jì)算。從2014年8月19日至2014年12月31日按購房款的萬分之五每天計(jì)算”的約定計(jì)算違約金，該約定明顯高于延期交房造成損失的30%。恒海公司在庭審中以約定的違約金過高為由，請求予以適當(dāng)減少的主張予以支持。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十六條的規(guī)定，違約金的計(jì)算應(yīng)當(dāng)以損失的30%為限，恒海公司應(yīng)給覃某支付的違約金為1500元（5000元×30%=1500元）。對于恒海公司在庭審中以房屋實(shí)際面積與合同約定面積誤差造成的房款差價(jià)來沖抵因延期交房應(yīng)支付覃某的租房補(bǔ)償金和違約金的主張，因雙方在合同中約定，房屋面積以產(chǎn)權(quán)登記面積為準(zhǔn)，而覃某的房屋尚未辦理產(chǎn)權(quán)登記，無法核定產(chǎn)權(quán)登記的面積與合同約定面積是否有誤差。對于該主張不予采納。綜上，根據(jù)《中華人民共和國合同法》第八條、第六十條、第一百零七條、第一百一十四條、《最高人民法院關(guān)于適用﹤中華人民共和國合同法﹥?nèi)舾蓡栴}的解釋（二）》第二十九條、《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第一條、第十四條、第十六條之規(guī)定，判決：一、被告湖北恒海置業(yè)有限公司在判決生效后按合同約定將恒海觀天下小區(qū)第2棟14層01號商品房交付原告覃某；二、被告湖北恒海置業(yè)有限公司支付原告覃某租房補(bǔ)償金5000元，限判決生效后30日內(nèi)履行；三、被告湖北恒海置業(yè)有限公司支付原告覃某違約金1500元，限判決生效后30日內(nèi)履行。案件受理費(fèi)984.38元，減半收取492.19元，一審決定免交。
經(jīng)二審審理查明，原審判決查明的事實(shí)屬實(shí)，本院予以確認(rèn)。

本院認(rèn)為，本案二審的爭議焦點(diǎn)歸納為，一審法院對違約金的調(diào)整是否恰當(dāng)。對此，本院分析評判如下：
覃某與恒海公司簽訂的《商品房買賣合同》約定恒海公司應(yīng)在2014年6月30日前交付房屋。恒海公司逾期交房構(gòu)成違約，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。恒海公司認(rèn)可《延期交房補(bǔ)充協(xié)議》約定的內(nèi)容，但認(rèn)為協(xié)議約定的違約金過高，在一審訴訟中請求法院對違約金予以調(diào)整?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于適用﹤中華人民共和國合同法﹥?nèi)舾蓡栴}的解釋（二）》第二十九條規(guī)定，當(dāng)事人主張約定的違約金過高請求予以適當(dāng)減少的，人民法院應(yīng)當(dāng)以實(shí)際損失為基礎(chǔ)，兼顧合同的履行情況、當(dāng)事人的過錯(cuò)程度以及預(yù)期利益等綜合因素，根據(jù)公平原則和誠實(shí)信用原則予以衡量，并作出裁決。當(dāng)事人約定的違約金超過造成損失的百分之三十的，一般可以認(rèn)定為合同法第一百一十四條第二款規(guī)定的“過分高于造成的損失”。據(jù)此，法院調(diào)整違約金應(yīng)當(dāng)綜合衡量多種因素。
首先，“違約造成的損失”是衡量違約金是否過高的最基礎(chǔ)、最重要的標(biāo)準(zhǔn)，該因素要求人民法院應(yīng)當(dāng)查明違約造成的損失。本案中，《延期交房補(bǔ)充協(xié)議》約定了房屋租金按鶴峰縣市場價(jià)格5000元／年給予補(bǔ)償，該約定符合當(dāng)?shù)氐膶?shí)際情況，覃某購買的涉案房屋為住房，恒海公司延期交房給覃某造成的主要損失為房屋租金損失，一審法院根據(jù)《延期交房補(bǔ)充協(xié)議》約定的房屋租金市場價(jià)格認(rèn)定實(shí)際損失并無不當(dāng)。其次，合同的履行程度也是《最高人民法院關(guān)于適用﹤中華人民共和國合同法﹥?nèi)舾蓡栴}的解釋（二）》第二十九條確認(rèn)的考量因素。尚未履行的合同、幾近履行完畢的合同，在不同情況下違約所造成的結(jié)果存在較大區(qū)別。本案中爭議房屋已交付，雙方當(dāng)事人的商品房買賣合同已基本履行完畢。法院比照債權(quán)人因合同履行所受利益，減少違約金，得出的裁判結(jié)果是公平的。再次，本案應(yīng)考慮當(dāng)事人的過錯(cuò)程度。違約方的行為是惡意違約還是過失違約，直接決定違約金的補(bǔ)償性和懲罰性功能的此消彼長。本案中恒海公司的行為已被認(rèn)定為違約，但根據(jù)其造成逾期交房的實(shí)際原因及逾期的時(shí)間等因素綜合考慮，可以對違約金的數(shù)額進(jìn)行調(diào)整。
本案中，《延期交房補(bǔ)充協(xié)議》約定因恒海公司延期交房給購買房屋的業(yè)主支付的補(bǔ)償包含兩部分，即房屋租金補(bǔ)償和延期交房補(bǔ)償，其中房屋租金補(bǔ)償按鶴峰縣市場價(jià)格5000元／年給予補(bǔ)償；延期交房補(bǔ)償以實(shí)際交房時(shí)間為基礎(chǔ)，2014年8月18日以前，按購房合同約定的交房之日起算，以總房款的萬分之二／天計(jì)算，2014年8月19日至2014年12月31日，按總房款萬分之五／天計(jì)算。據(jù)此，雙方在《延期交房補(bǔ)充協(xié)議》中約定的房屋租金補(bǔ)償和延期交房補(bǔ)償?shù)男再|(zhì)均為違約金?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十六條規(guī)定，當(dāng)事人以約定的違約金過高為由請求減少的，應(yīng)當(dāng)以違約金超過造成的損失百分之三十為標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)減少。該規(guī)定為特別法，且與合同法及相關(guān)司法解釋并不沖突，一審法院適用該解釋的規(guī)定正確，覃某上訴稱一審判決適用法律錯(cuò)誤的理由不能成立。
綜上所述，合同自由并非絕對，需以合同正義予以規(guī)制，違約金的數(shù)額與違約損失的數(shù)額應(yīng)當(dāng)大體一致，是商品等價(jià)交換原則的要求在法律上的反映。一審法院根據(jù)案件的具體情形，以違約造成的損失為基準(zhǔn)，綜合衡量合同履行程度、當(dāng)事人的過錯(cuò)、預(yù)期利益、是否適用格式合同或條款等多項(xiàng)因素，根據(jù)公平原則和誠實(shí)信用原則予以綜合權(quán)衡后，確定的違約金數(shù)額并無不當(dāng)。原審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，審判程序合法，實(shí)體處理恰當(dāng)。覃某的上訴理由不能成立。經(jīng)合議庭評議，根據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（一）項(xiàng)、第一百七十五條的規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費(fèi)822元，由上訴人覃某負(fù)擔(dān)。
本判決為終審判決。

審判長　李　麗 審判員　楊　芳 審判員　李志華

書記員：何奕娥