原告：覃某某，男，xxxx年xx月xx日出生，土家族，住湖北省來某縣。
被告：恩施華龍村集團(tuán)來某置業(yè)有限公司，住所地湖北省來某縣翔鳳鎮(zhèn)桂花樹村18組11號。
法定代表人：朱晞煜，系該公司總經(jīng)理。
委托訴訟代理人：熊海煒，湖北歐興紅律師事務(wù)所律師。
委托訴訟代理人：肖波，湖北歐興紅律師事務(wù)所律師。

原告覃某某與被告恩施華龍村集團(tuán)來某置業(yè)有限公司（以下簡稱華龍公司）商品房預(yù)售合同糾紛一案，本院于2017年7月7日立案后，依法適用普通程序，公開開庭進(jìn)行了審理。原告覃某某、被告華龍公司的委托訴訟代理人肖波到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
覃某某向本院提出訴訟請求：1、請求法院確認(rèn)原告與被告簽訂的《商品房買賣合同（預(yù)售）》中第十條、第二十條所包含“x”的條款為無效條款；2、請求法院判令被告繼續(xù)履行合同，限期被告無條件的向原告交付達(dá)到法定條件的商品房，限期被告無條件的向房地產(chǎn)行政主管部門報送商品房測繪成果以及需要由被告提供的其他證明文件和資料；3、請求法院判令被告即日向原告給付自2016年1月20日至2017年7月6日已經(jīng)產(chǎn)生的逾期交房違約金204863.5元；4、請求法院判令被告即日向原告給付自2016年４月20日至2017年7月6日已經(jīng)產(chǎn)生的因被告原因?qū)е略娌荒苋〉梅课輽?quán)屬證書所產(chǎn)生的違約金88742元；5、請求法院判令被告承擔(dān)本案一切訴訟費用。事實與理由：原告于2014年1月24日與被告簽署了《商品房買賣合同（預(yù)售）》，合同編號為ESZ201402703。合同約定，原告購買被告開發(fā)的坐落于武漢大道桂花樹村來某華龍城一區(qū)華龍商城1層110號商品房，規(guī)劃用途為商業(yè)，總房款1030760元。原告應(yīng)于2014年1月27日前支付全部房款，被告應(yīng)于2016年1月19日之前交付符合約定條件的房屋。同時合同第二十條.（二）.1載明：1、雙方同意共同向房屋登記機(jī)構(gòu)申請辦理該商品房的房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記；2、因出賣人的責(zé)任，買受人未能在該商品房交付之日起x日內(nèi)取得該商品房的房屋所有權(quán)證書的，自買受人應(yīng)當(dāng)完成房屋所有權(quán)登記的期限屆滿之次日起至實際完成房屋所有權(quán)登記之日止，出賣人按日計算向買受人支付全部房價款萬分之x的違約金。原告按約定于2014年1月24日支付房款430760元、1月26日支付房款600000元，共計總房款1030760元全部支付到被告指定賬戶。原告依合同約定全部履行了自己作為買受人一方應(yīng)盡的交付款義務(wù)，被告至今仍未向原告交付經(jīng)驗收合格的房屋且至今仍不能確定具體交房日期。根據(jù)該合同第十一條第一款之約定，該商品房應(yīng)于2016年1月19日前驗收合格并交付給原告，交付條件為該合同第九條約定的已取得建設(shè)工程竣工驗收備案證明文件和房屋測繪報告，但被告至今未按照《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第十七條的規(guī)定向來某縣住建局提交竣工驗收申請，至今未按合同的約定向原告出示竣工驗收備案證明文件和房屋測繪報告，未書面通知原告收房。被告至今沒有按照《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第三十三條、《商品房銷售管理辦法》第三十四條的規(guī)定向房地產(chǎn)行政主管部門報送測繪成果和權(quán)屬登記資料，致使原告至今未取得該商品房的權(quán)屬證書。原告認(rèn)為，原告已經(jīng)積極履行了合同約定的全部義務(wù)，被告已經(jīng)嚴(yán)重違約，應(yīng)當(dāng)依法、依約定承擔(dān)全部違約責(zé)任。對于被告至今未交付房屋的違約行為，原告現(xiàn)要求被告繼續(xù)履行合同，交付達(dá)到法定和約定交房條件的房屋，并按照合同第十二條第一款之約定從2016年1月20日起至實際交付之日止按日計算向原告支付逾期交付房屋違約金。合同約定的違約金標(biāo)準(zhǔn)是全部房價款按日計算的千分之2.5，至2017年7月6日，被告已經(jīng)違約530日，按照合同約定應(yīng)支付違約金1365767元，但原告只要求按此標(biāo)準(zhǔn)的15%支付，要求被告支付違約金204863.5元（總房款1030760元×530日×0.25%×15%）。因被告交付達(dá)到法定條件的房屋的具體日期未定，2017年7月6日至實際交付之日的違約金另行支付。對于被告至今未向房屋登記主管部門報送資料導(dǎo)致原告至今未能取得房屋權(quán)屬證書的違約行為，原告要求被告按照《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條的規(guī)定，向原告按照已付購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)，賠償從2016年4月20日起至2017年7月6日止的違約金88742元（總房款1030760元×4.75%×1.5×14.5／12）。因?qū)嶋H取得房屋權(quán)屬證書日期未定，2017年7月6日至實際辦理權(quán)屬證書之日的賠償另行支付。原告認(rèn)為，原、被告簽訂的合同為格式合同，該合同第十條“商品房相關(guān)設(shè)施設(shè)備交付條件”與第二十條“房屋登記”條款，被告作為格式合同的提供方違反了《合同法》第三十九條、第五十二條的相關(guān)規(guī)定。對于被告提供的格式合同中的違法和不當(dāng)約定，原告請求按照《合同法》第四十條、第四十二條的規(guī)定確認(rèn)無效并判令被告賠償損失。原告曾多次要求被告履行合同并賠償損失無果，現(xiàn)根據(jù)相關(guān)規(guī)定，向法院提起訴訟，請求法院予以支持。
華龍公司辯稱,首先，對于原告陳述的事實沒有異議，被告對沒有向原告按時交付房屋表示歉意，違約交房是事實，被告愿意在法院的主持下承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任，并且盡快的將房屋交付給原告使用。被告使用的《商品房買賣合同(預(yù)售)》是來某縣住建部門提供的，是該部門統(tǒng)一為來某縣房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與購房戶簽訂房屋買賣合同而定制的，是政府部門平衡雙方權(quán)利義務(wù)防止出現(xiàn)霸王條款而提供的，因此具有公開、公正性。而且簽訂購房合同時，被告也是與原告逐條協(xié)商確定的合同內(nèi)容，打“x”條款是雙方協(xié)商所確定的，不存在脅迫、重大誤解的情況，是有效的。第二，雖然因客觀原因，被告沒有按照合同及時向原告交付房屋，但被告同意繼續(xù)、積極履行合同。被告正在積極辦理相關(guān)手續(xù)，努力在最快的時間內(nèi)按照《商品房買賣合同(預(yù)售)》第九條的約定交付房屋。第三，關(guān)于限期被告無條件的向房地產(chǎn)行政主管部門報送商品測繪成果以及需要由被告提供的其他證明文件和資料的問題。這一問題沒有在合同中予以明確約定，在達(dá)到交房條件時，被告會及時處理此問題。第四，關(guān)于被告承擔(dān)逾期交房違約金的問題。雙方在合同第二十條對沒有辦理權(quán)屬證書有相應(yīng)表述，對違約金的計算打“x”，應(yīng)視為對違約金計算方式放棄。根據(jù)雙方合同約定的違約金即按日2.5‰計算過高，原告主張按此標(biāo)準(zhǔn)的15%計算沒有法律規(guī)定及合同約定，被告認(rèn)為違約金約定過高，違約金具體的計算方式和標(biāo)準(zhǔn)由人民法院予以認(rèn)定。第五，關(guān)于原告不能取得房屋權(quán)屬證書所產(chǎn)生違約金的問題。雙方簽訂的合同中沒有約定原告不能取得房屋產(chǎn)權(quán)證書所產(chǎn)生的違約金，故被告不承擔(dān)此違約金。綜上，請求人民法院綜合本案實際情況及法律規(guī)定給予本案相應(yīng)的判決。
當(dāng)事人圍繞訴訟請求向本院提交了證據(jù)，本院組織當(dāng)事人進(jìn)行了質(zhì)證。覃某某提交了如下證據(jù)：覃某某的居民身份證復(fù)印件、合同編號為ESZ201402703的《商品房買賣合同（預(yù)售）》（復(fù)印件）、銷售不動產(chǎn)統(tǒng)一發(fā)票（電子）（復(fù)印件）、2015年5月25日來某縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局關(guān)于來某華龍城三區(qū)未竣工驗收備案強(qiáng)行交房的回復(fù)、2017年2月10日來某縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局關(guān)于華龍二期交房違約無證問題的回復(fù)、2016年3月28日來某縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局關(guān)于“華龍城二期什么時候能交房”回復(fù)、2017年1月24日恩施州政府辦公室關(guān)于恩施州來某縣華龍城延遲交房且無法辦證的回復(fù)、2017年2月3日湖北省政府政務(wù)督查室關(guān)于恩施州來某縣的華龍城小區(qū)沒有房產(chǎn)證的回復(fù)、2017年3月14日華龍公司關(guān)于華龍城一期一區(qū)、二區(qū)、三區(qū)未完工序?qū)彿繕I(yè)主倒排工期的承諾書、2017年2月23日來某華龍城遺留問題工作專班的協(xié)調(diào)記錄、2017年2月13日華龍公司《關(guān)于來某華龍商鋪及住宅配套設(shè)施工期進(jìn)度計劃書》、2017年5月26日來某縣紀(jì)委答復(fù)、2017年5月25日來某縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局關(guān)于咨詢來某華龍城竣工驗收備案事宜的回復(fù)、2017年7月5日恩施州委辦公室關(guān)于來某縣華龍城的商品房逾期交房還不辦證的回復(fù)（以上證據(jù)除注明復(fù)印件外其余均為網(wǎng)絡(luò)問政平臺的打印件）。華龍公司未向本院提交證據(jù)。對雙方當(dāng)事人無異議的證據(jù)，本院予以確認(rèn)并在卷佐證。
經(jīng)審理查明，2014年1月24日，覃某某（買受人）與華龍公司（出賣人）簽訂了合同編號為ESZ201402703的《商品房買賣合同（預(yù)售）》。合同約定：華龍公司將自己開發(fā)的坐落于來某縣武漢大道桂花樹村來某華龍城一區(qū)華龍商城1層110號商品房一套出售給買受人，該商品房的規(guī)劃用途為商業(yè)。該商品房總價款為人民幣1030760元。付款方式及期限，簽訂本合同前，買受人已向出賣人支付定金50000元，該定金于交付總房款時抵作商品房價款。分期付款，買受人應(yīng)當(dāng)在2014年1月27日前分二期支付該商品房全部價款，首期房價款430760元，應(yīng)當(dāng)于2014年1月24日前支付，剩余600000元，應(yīng)當(dāng)于2014年1月27日前付清，若逾期未能辦理完結(jié)，按《商品房買賣合同》第八條承擔(dān)違約責(zé)任。第九條商品房交付條件：該商品房交付時應(yīng)當(dāng)符合下列第1、2項所列條件：1、該商品房已取得建設(shè)工程竣工驗收備案證明文件；2、該商品房已取得房屋測繪報告。第十一條交付時間和手續(xù)：出賣人應(yīng)當(dāng)在2016年1月19日前向買受人交付該商品房。第十二條逾期交付責(zé)任：除不可抗力外，出賣人未按照第十一條約定的時間將該商品房交付買受人的，雙方同意按照下列方式處理：（1）逾期在30日之內(nèi)，自第十一條約定的交付期限屆滿之次日起至實際交付之日止，出賣人按日計算向買受人支付全部房價款千分之2.5的違約金。（2）逾期超過30日后，買受人要求繼續(xù)履行合同的，合同繼續(xù)履行，出賣人按日計算向買受人支付全部房價款千分之2.5的違約金。第二十條房屋登記：（二）房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記：1、雙方同意共同向房屋登記機(jī)構(gòu)申請辦理該商品房的房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記。2、因出賣人的責(zé)任，買受人未能在該商品房交付之日起x日內(nèi)取得該商品房的房屋所有權(quán)證書的，雙方同意按照下列第（1）種方式處理：（1）買受人有權(quán)解除合同。買受人解除合同的，應(yīng)當(dāng)書面通知出賣人。出賣人應(yīng)當(dāng)自解除合同通知送達(dá)之日起15日內(nèi)退還買受人已付全部房款（含已付貸款部分），并自買受人付款之日起，按照中國人民銀行公布的同期貸款基準(zhǔn)利率計算給付利息。買受人不解除合同的，自買受人應(yīng)當(dāng)完成房屋所有權(quán)登記的期限屆滿之次日起至實際完成房屋所有權(quán)登記之日止，出賣人按日計算向買受人支付全部房價款萬分之x的違約金。雙方在合同第十條對商品房相關(guān)設(shè)施設(shè)備交付條件沒有詳盡明確約定部分，均以“x”表示。
合同簽訂后，覃某某按合同約定給華龍公司支付了購房款1030760元。此后，華龍公司沒有按照合同約定的時間交付房屋，故覃某某于2017年7月6日向本院提起訴訟。
另查明，覃某某就華龍公司未能按照合同約定交付房屋及辦證的問題向相關(guān)部門進(jìn)行過反映，但涉案房屋仍未能達(dá)到交付條件。從合同所約定的交房時間2016年1月19日起，至2017年7月6日止，華龍公司逾期交房的天數(shù)為530日。

本院認(rèn)為，覃某某與華龍公司雙方簽訂的合同編號為ESZ201402703的《商品房買賣合同（預(yù)售）》是合法有效的合同，覃某某依合同約定支付了全部購房價款，華龍公司沒有按合同約定期限將符合合同約定和法律規(guī)定的房屋交付給覃某某，華龍公司沒有給覃某某辦理房屋權(quán)屬證書。雙方當(dāng)事人對這些基本事實沒有爭議，本院依法予以認(rèn)定。對于雙方當(dāng)事人爭議的焦點問題，本院作出如下評判：
（一）關(guān)于覃某某與華龍公司簽訂的合同編號為ESZ201402703的《商品房買賣合同（預(yù)售）》中第十條、第二十條所包含“×”的條款是否為無效條款的問題。本院認(rèn)為，該合同中第十條、第二十條打“×”的條款應(yīng)當(dāng)是雙方?jīng)]有進(jìn)行明確約定的內(nèi)容，也即該內(nèi)容沒有存在和成立，就不存在是否有效的問題，故對于覃某某要求確認(rèn)該合同中第十條、第二十條所包含“×”的條款是無效條款的訴訟請求，本院依法不予支持。
（二）關(guān)于覃某某要求繼續(xù)履行合同，限期華龍公司無條件向覃某某交付達(dá)到法定條件的商品房的問題。本院認(rèn)為，覃某某要求繼續(xù)履行合同編號為ESZ201402703的《商品房買賣合同（預(yù)售）》，華龍公司也表示同意，符合雙方合同的約定及法律規(guī)定，本院依法應(yīng)予以支持。因合同所約定的商品房至今尚未達(dá)到交付條件，本院在本案中無法確定房屋何時達(dá)到合同約定的交付條件和法定條件，也無法確定實際交付時間，覃某某可待條件成就后，另行主張權(quán)利，本案中不一并處理。故對于覃某某要求限期華龍公司無條件向覃某某交付達(dá)到法定條件的商品房該項訴訟請求，本院依法不予支持。
（三）關(guān)于覃某某要求法院限期華龍公司無條件的向房地產(chǎn)行政主管部門報送商品房測繪成果以及需要由華龍公司提供的其他證明文件和資料的問題。因華龍公司是否向房地產(chǎn)行政主管部門報送商品房測繪成果以及需要由其提供的其他證明文件和資料，不屬于民事法律所調(diào)整的范圍，故在本案中不予支持。
（四）關(guān)于華龍公司逾期交房是否應(yīng)給付覃某某已經(jīng)產(chǎn)生的違約金204863.5元的問題。雙方簽訂的合同編號為ESZ201402703的《商品房買賣合同（預(yù)售）》系雙方真實意思的表示，不違反法律的強(qiáng)制性規(guī)定，該合同合法有效，對雙方具有法律約束力，雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照合同約定全面履行。覃某某依合同約定支付了1030760元全部購房款后，華龍公司就應(yīng)當(dāng)按照合同的約定，在2016年1月19日前向覃某某交付合同所約定條件的商品房。華龍公司至今仍未履行合同中約定的交房義務(wù)，已構(gòu)成違約，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任?！吨腥A人民共和國合同法》第一百一十四條規(guī)定：“當(dāng)事人可以約定一方違約時應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計算方法。約定的違約金低于造成的損失的，當(dāng)事人可以請求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以增加；約定的違約金過分高于造成的損失的，當(dāng)事人可以請求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以適當(dāng)減少。當(dāng)事人就遲延履行約定違約金的，違約方支付違約金后，還應(yīng)當(dāng)履行債務(wù)?！薄蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十六條規(guī)定：“當(dāng)事人以約定的違約金過高為由請求減少的，應(yīng)當(dāng)以違約金超過造成的損失30%為標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)減少；當(dāng)事人以約定的違約金低于造成的損失為由請求增加的，應(yīng)當(dāng)以違約造成的損失確定違約金數(shù)額?！彪p方在合同中約定的“買受人要求繼續(xù)履行合同的，合同繼續(xù)履行，出賣人按日計算向買受人支付全部房價款千分之2.5的違約金”，雖合同中約定的違約金過高，但覃某某只要求按此標(biāo)準(zhǔn)的15%支付，符合法律規(guī)定。覃某某所主張從2016年1月20日起至2017年7月6日止逾期交房已經(jīng)產(chǎn)生的違約金204863.5元（總房款1030760元×530日×0.25%×15%），已經(jīng)明顯低于合同所約定的違約金，且符合雙方合同約定及法律規(guī)定，本院依法予以支持。
（五）覃某某所主張的因華龍公司原因?qū)е缕洳荒苋〉梅课輽?quán)屬證書所產(chǎn)生的違約金88742元的問題。因涉案的商品房尚未交付，而房屋的物權(quán)變動需要登記，沒有有效的交付就不能產(chǎn)生合理、正當(dāng)?shù)牡怯?。本案中無法確定房屋實際交付時間，也無法確定辦理房屋權(quán)屬證書的時間，覃某某可待要求華龍公司支付辦理房屋權(quán)屬證書的條件成就后另行主張權(quán)利，本案中不一并處理。故對于覃某某的該項訴訟請求，本院不予支持。
綜上所述，依照《中華人民共和國合同法》第八條、第六十條、第一百零七條、第一百一十四條，《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十六條，《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條第一款、第一百四十二條規(guī)定，判決如下：

一、原告覃某某與被告恩施華龍村集團(tuán)來某置業(yè)有限公司繼續(xù)履行雙方于2014年1月24日簽訂的合同編號為ESZ201402703的《商品房買賣合同（預(yù)售）》；
二、被告恩施華龍村集團(tuán)來某置業(yè)有限公司于本判決生效后30日內(nèi)支付原告覃某某逾期交房違約金204863.5元；
三、駁回原告覃某某的其他訴訟請求。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)的，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
案件受理費5704元，由原告覃某某負(fù)擔(dān)1330元，被告恩施華龍村集團(tuán)來某置業(yè)有限公司負(fù)擔(dān)4374元。
如不服本判決，可以在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)或者代表人的人數(shù)提出副本，上訴于恩施土家族苗族自治州中級人民法院。上訴人應(yīng)在提交上訴狀時，根據(jù)不服本判決的上訴請求數(shù)額及《訴訟費用交納辦法》第十三條第（一）款的規(guī)定，預(yù)交上訴案件受理費，款匯至收款人：湖北省恩施土家族苗族自治州中級人民法院，開戶銀行：中國農(nóng)業(yè)銀行恩施開發(fā)區(qū)支行，賬號：17×××04（特別提示：用途欄務(wù)必注明系某某上訴案訴訟費并將匯款憑證及聯(lián)系電話提交本院或郵寄至恩施州中級人民法院立案一庭）。上訴人在上訴期屆滿后七日內(nèi)仍未預(yù)交上訴費用的，按自動撤回上訴處理。

審判長 梁東華
審判員 唐桂生
人民陪審員 徐中賦

書記員： 譚翔