原告：覃某某，男，現(xiàn)住湖北省鶴峰縣。
委托訴訟代理人（一般代理）：張厚軍，湖北百興律師事務(wù)所律師。
被告：羅某某，女，現(xiàn)住湖北省鶴峰縣。
委托訴訟代理人（一般代理）：田芳，現(xiàn)住廣東省開平市。與羅某某系姊妹關(guān)系。

原告覃某某與被告羅某某確認(rèn)合同無效糾紛一案，本院于2018年3月1日立案受理后，依法適用簡易程序，公開開庭進(jìn)行了審理。原告覃某某及其委托訴訟代理人張厚軍，被告羅某某及其委托訴訟代理人田芳到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
覃某某向本院提出訴訟請求：1、確認(rèn)覃某某與羅某某于2012年11月13日簽訂的《房屋買賣協(xié)議書》無效；2、判令羅某某返還覃某某購房款185000元，并賠償覃某某自2012年12月1日至債務(wù)清償之日期間的利息損失，按中國人民銀行同期三至五年貸款基準(zhǔn)利率6.4%計算；3、由羅某某承擔(dān)本案訴訟費(fèi)。事實與理由：2012年11月13日，覃某某與羅某某簽訂《房屋買賣協(xié)議書》，約定羅某某將自己修建的位于容美鎮(zhèn)龍井村二組的四層半房屋的一層賣給覃某某，房款人民幣185000元。協(xié)議簽訂后，覃某某按約定給羅某某支付了購房款，羅某某將房屋交付給覃某某。覃某某在使用該房屋的過程中發(fā)現(xiàn)，由于該房屋屬于小產(chǎn)權(quán)房，覃某某取得的房屋不能辦證、也無法單獨(dú)供電入戶，在覃某某接通水電的過程中，羅某某多次進(jìn)行刁難，甚至向覃某某索取一萬元用電搭伙費(fèi)；覃某某不堪其擾，欲轉(zhuǎn)讓房屋，但因該房屋的所有權(quán)仍屬于羅某某，在羅某某不配合的情況下，房屋無法轉(zhuǎn)讓。覃某某認(rèn)為雙方簽訂的房屋買賣協(xié)議是無效的，故訴至法院，請求判如所請。
羅某某辯稱，雙方簽訂的《房屋買賣協(xié)議書》是雙方的真實意思表示，合法有效；合同約定覃某某不能將房屋轉(zhuǎn)讓給第三人，但是現(xiàn)在覃某某已擅自將房屋轉(zhuǎn)讓給第三人，且第三人已經(jīng)入住使用；房屋買賣協(xié)議有效，覃某某應(yīng)當(dāng)將水電單獨(dú)立戶。綜上，應(yīng)當(dāng)駁回覃某某的訴訟請求。
根據(jù)當(dāng)事人的陳述和經(jīng)審查確認(rèn)的證據(jù)，本院認(rèn)定事實如下：覃某某系容美鎮(zhèn)大溪村村民，羅某某系鶴峰縣容美鎮(zhèn)龍井村村民。2012年11月13日，覃某某與羅某某簽訂《房屋買賣協(xié)議書》，約定羅某某將自建的座落于鶴峰縣容美鎮(zhèn)龍井村二組平公路上二樓的一層約150平方米（即地基層數(shù)上去的第四層，頂樓整層數(shù)下去第二層）賣給覃某某，房屋轉(zhuǎn)讓款為185000元。合同簽訂后，覃某某依約向羅某某支付了購房款185000元，羅某某依約將房屋交付給覃某某使用至今，雙方未辦理房屋過戶登記手續(xù)。后雙方因水電無法單獨(dú)立戶產(chǎn)生糾紛，覃某某將羅某某訴至法院，請求判如所請。

本院認(rèn)為，本案的爭議焦點(diǎn)為：覃某某與羅某某簽訂的《房屋買賣協(xié)議書》是否違反了法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。
宅基地使用權(quán)是集體經(jīng)濟(jì)組織成員享有的權(quán)利，與特定身份關(guān)系相聯(lián)系，不允許違法轉(zhuǎn)讓，非本集體經(jīng)濟(jì)組織成員無權(quán)取得或者變現(xiàn)取得。覃某某并非鶴峰縣容美鎮(zhèn)龍井村集體經(jīng)濟(jì)組織成員，根據(jù)我國現(xiàn)行土地管理法律、法規(guī)之規(guī)定，確定覃某某與羅某某簽訂的《房屋買賣協(xié)議書》無效。覃某某要求確認(rèn)與羅某某簽訂的《房屋買賣協(xié)議書》無效的訴訟請求，符合相關(guān)法律規(guī)定，本院予以支持。根據(jù)《中華人民共和國合同法》第五十八條的規(guī)定：合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價補(bǔ)償。有過錯的一方應(yīng)當(dāng)賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。本案中，覃章權(quán)與羅某某在簽訂《房屋買賣協(xié)議書》時均存在過錯，應(yīng)當(dāng)各自承當(dāng)相應(yīng)的損失，因羅某某未在本案中提起反訴，亦未明確《房屋買賣協(xié)議書》確認(rèn)無效后的房屋租金等具體損失。因此，覃某某主張的《房屋買賣協(xié)議書》無效的法律后果以及羅某某辯稱的房屋租金等損失，本案不宜處理，雙方可另行解決。綜上，依照《中華人民共和國合同法》第五十二條第五項之規(guī)定，判決如下：

一、原告覃某某與被告羅某某簽訂的《房屋買賣協(xié)議書》無效；
二、駁回原告覃某某的其他訴訟請求。
案件受理費(fèi)4000元，減半收取2000元，原告覃某某已預(yù)交，由原告覃某某和被告羅某某各負(fù)擔(dān)1000元。
如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提交副本，上訴于湖北省恩施土家族苗族自治州中級人民法院。上訴人應(yīng)在提交上訴狀時，根據(jù)不服本判決的上訴請求數(shù)額及《訴訟費(fèi)用交納辦法》第十三條第（一）款的規(guī)定，預(yù)交上訴案件受理費(fèi)，款匯至收款人：湖北省恩施土家族苗族自治州中級人民法院，開戶銀行：中國農(nóng)業(yè)銀行恩施開發(fā)區(qū)支行，帳號：17×××04（特別提示：用途欄務(wù)必注明系某某上訴案訴訟費(fèi)，并將匯款憑證及聯(lián)系電話提交本院或郵寄至恩施州中級人民法院立案一庭）。上訴人在上訴期屆滿后七日內(nèi)仍未預(yù)交上訴費(fèi)用的，按自動撤回上訴處理。

審判員 劉玉升

書記員： 方瑒