譚某某
劉艷（湖北楚賢律師事務(wù)所）
徐啟明
覃某某
徐國濤（湖北民基律師事務(wù)所）
上訴人（原審被告）:譚某某。
上訴人（原審被告）:徐啟明（譚某某之父親）。
二上訴人共同委托訴訟代理人:劉艷，湖北楚賢律師事務(wù)所律師。
特別授權(quán)代理。
被上訴人（原審原告）:覃某某（曾用名秦書云）。
委托訴訟代理人:徐國濤，湖北民基律師事務(wù)所律師。
一般授權(quán)代理。
覃某某與譚某某、徐啟明租賃合同糾紛一案，宜昌市點軍區(qū)人民法院于2015年7月27日作出（2015）鄂點軍民初字第00117號民事判決，覃某某不服，向本院提起上訴，本院于2015年12月7日作出（2015）鄂宜昌中民二終字第00570號民事裁定，將本案發(fā)回重審。
宜昌市點軍區(qū)人民法院于2016年7月26日作出（2016）鄂0504民初107號民事判決，譚某某、徐啟明不服，向本院提起上訴。
本院于2016年9月28日立案后，依法組成合議庭進行了審理。
本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
譚某某、徐啟明上訴請求:1、撤銷一審判決第一項，駁回覃某某的全部訴訟請求；2、本案訴訟費用由覃某某負擔(dān)。
事實和理由:1、雙方簽訂的《廠房租賃合同》中已經(jīng)約定若該房屋拆遷，覃某某不得要求譚某某、徐啟明承擔(dān)任何責(zé)任。
2、譚某某、徐啟明領(lǐng)取的室內(nèi)裝飾裝修補償費與覃某某沒有任何關(guān)系，覃某某無權(quán)主張。
覃某某在租賃房屋后沒有進行二次裝修，裝修補償費與覃某某無關(guān)。
3、覃某某在2014年8月之前私自搬離，并未通知譚某某、徐啟明，也沒有提出要搬遷補償，應(yīng)視為其早已有不繼續(xù)租賃房屋經(jīng)營的意愿。
4、覃某某沒有證據(jù)證明應(yīng)該獲得多少補償款，一審法院酌定5萬元證據(jù)不足。
覃某某辯稱，一審法院依據(jù)公平原則判決符合法律規(guī)定，譚某某、徐啟明的上訴請求沒有法律依據(jù)，一審判決應(yīng)予維持，覃某某為獲得1萬元的獎金主動搬走，不能視為放棄了補償款。
覃某某向一審法院起訴請求:1、譚某某、徐啟明支付廠房征收補償款中的臨時安置補償費22500元、搬家補償費72837元、停產(chǎn)停業(yè)損失費32372元、室內(nèi)裝飾裝修補償款64267元、及時搬家獎金10000元，合計201976元；2、本案訴訟費由譚某某、徐啟明承擔(dān)。
一審法院認定事實:2012年2月25日，覃某某與徐啟明簽訂一份《廠房租賃合同》，約定譚某某、徐啟明將位于點軍區(qū)橋邊鎮(zhèn)黃家棚村五組的廠房（面積不確定）租給覃某某生產(chǎn)使用，時間從2012年3月1日至2017年2月29日止（覃某某已支付2015年2月28日之前的廠房租賃款）。
合同中第七條第三項約定”廠房租賃期間，廠房因不可抗拒的原因和市政動遷造成本合同無法履行，雙方互不承擔(dān)責(zé)任”。
2012年，覃某某以”點軍區(qū)暖冬爐具制造廠”的名義與施工人鄭幫全簽訂《2012年點軍新廠建設(shè)承包合同》，對租賃廠房進行改造。
建設(shè)項目包括:1、一樓廠房150平方米地坪打平，一樓和三樓各做衛(wèi)生間一個，安裝沖水設(shè)施，二樓廚房要有洗菜池，切菜臺，一樓到二樓做簡單扶手。
2、水電安裝要求通電、通水，安裝插座和15個照明燈。
2012年9月24日，覃某某申請注冊名稱”點軍區(qū)暖冬爐具制造廠”（個人經(jīng)營）。
2013年6月25日宜昌市工商行政管理局點軍分局向覃某某核發(fā)了個體工商戶營業(yè)執(zhí)照。
后因點軍區(qū)建設(shè)，該廠房位于征收范圍內(nèi)，覃某某于2015年2月搬離。
2015年3月15日，譚某某與點軍區(qū)房屋征收與補償辦公室簽訂《房屋征收補償協(xié)議》，協(xié)議約定:譚某某所有的房屋實際面積843.38平方米，營業(yè)面積551.31平方米。
營業(yè)房補償費4038904元、室內(nèi)裝飾裝修補償費64267元、剩余土地補償188368元、水電等補償2620元、搬家補償費22500元、臨時安置補償費72837元、經(jīng)營用房停產(chǎn)停業(yè)損失32372元、獎金10000元。
上述補償款已給付譚某某。
一審法院同時認定:案涉廠房系譚某某2004年從原點軍區(qū)橋邊鎮(zhèn)供銷社購買；2012年5月10日，宜昌市人民政府為其頒發(fā)了產(chǎn)權(quán)證。
一審法院認為:覃某某與徐啟明告簽訂的《廠房租賃合同》是雙方意思真實表示，合法有效。
雙方雖在合同中約定”廠房租賃期間，廠房因不可抗拒的原因和市政動遷造成本合同無法履行，雙方互不承擔(dān)責(zé)任”，但承租人在租賃合同未到期的情形下，征收房屋對承租人會造成較大影響，且房屋征收補償協(xié)議中包含的搬家補償費、臨時安置補償費、經(jīng)營用房停產(chǎn)停業(yè)損失費、及時搬遷獎勵等均與覃某某有一定關(guān)聯(lián)性。
從公平角度考慮，一審法院酌情支持覃某某的訴訟請求。
徐啟明系譚某某的委托代理人，在本案中沒有過錯，故不承擔(dān)支付責(zé)任。
綜合前述，一審法院依照《中華人民共和國合同法》第五條 ?之規(guī)定，判決:一、譚某某支付覃某某因廠房征收相關(guān)安置補償費用5萬元，于本判決生效后十日內(nèi)付清。
二、駁回覃某某其他訴訟請求。
本案案件受理費2100元，由覃某某負擔(dān)1470元，譚某某負擔(dān)630元。
本院二審期間，當(dāng)事人圍繞上訴請求依法提交了證據(jù)，本院組織當(dāng)事人進行了證據(jù)交換和質(zhì)證。
對當(dāng)事人二審爭議的事實，本院認定如下:譚某某、徐啟明提交的照片既無拍攝時間，也不能反映案涉租賃房屋的全貌，譚某某、徐啟明擬通過該組照片否定案涉租賃房屋裝修的事實，不能達到其證明目的，本院對其主張的事實不予認定，同時對一審法院查明的事實予以確認。
本院認為:1、覃某某與徐啟明于2012年2月25日簽訂的租賃合同中約定”廠房租賃期間，廠房因不可抗拒的原因和市政動遷造成本合同無法履行，雙方互不承擔(dān)責(zé)任”，應(yīng)理解為若發(fā)生合同約定的情形時，雙方互不追究違約責(zé)任，而本案覃某某主張的并非譚某某或徐啟明的違約責(zé)任，而是認為拆遷補償款中有部分款項應(yīng)由覃某某所有，繼而起訴要求譚某某給付部分補償款，譚某某、徐啟明以合同中的約定抗辯免責(zé)并無事實和法律依據(jù)，本院不予支持。
同時本案并非基于雙方租賃合同產(chǎn)生的糾紛，而是利益返還之訴，案由應(yīng)定為不當(dāng)?shù)美m紛，一審法院將案由定為租賃合同糾紛不妥，本院予以糾正。
2、根據(jù)《國有土地上房屋征收與補償條例》的規(guī)定，征收個人房屋需對房屋所有權(quán)人進行補償，對房屋承租人的補償沒有涉及，但承租人，尤其是租賃房屋進行經(jīng)營的承租人，在租賃合同尚未到期的情形下，征收房屋對其合法權(quán)益顯然會造成較大影響，尤其在房屋所有權(quán)人選擇貨幣補償而非房屋置換方式時，承租人無法通過繼續(xù)履行合同以獲取預(yù)期收益，此時若不對承租人進行補償，會導(dǎo)致雙方利益明顯失衡，故承租人的權(quán)益在拆遷補償法律關(guān)系中應(yīng)由房屋所有權(quán)人代為對外行使，房屋所有權(quán)人在獲得補償后，應(yīng)將其中由承租人享有的部分支付給承租人。
本案覃某某租用譚某某房屋進行經(jīng)營雙方并無爭議，在覃某某租賃期限尚有兩年才屆滿的情況下，拆遷補償費中的停產(chǎn)停業(yè)損失應(yīng)有覃某某的份額；同時，覃某某在接到拆遷通知后，立即騰退房屋，使拆遷得以及時推進，覃某某對搬家補償費及獎金均有權(quán)參與分配；一審審理中，覃某某提交了對租賃房屋進行裝修的證據(jù)，對補償款中的裝飾裝修費用亦應(yīng)享有相應(yīng)的份額，一審法院結(jié)合覃某某剩余租賃期限及租賃面積酌情支持5萬元補償款，較為合理，本院予以維持。
就譚某某、徐啟明上訴關(guān)于覃某某自行搬離租賃房屋，系以行動表示不再承租，故不應(yīng)獲得補償?shù)挠^點，本院認為，覃某某在接到拆遷通知后，基于配合拆遷工作的動因搬離，其行為值得肯定，不能因此推定其主動放棄了應(yīng)由其享有的拆遷補償費用，本院對譚某某、徐啟明的該項理由不予支持。
綜上所述，譚某某、徐啟明的上訴理由不能成立，應(yīng)予駁回；一審判決認定事實清楚，適用法律不當(dāng)，本院予以糾正后，對裁判結(jié)果予以維持。
依照《中華人民共和國民法通則》第九十二條 ?、《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條 ?第一款 ?第（一）項 ?之規(guī)定，判決如下:
駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費2100元，由譚某某、徐啟明負擔(dān)。
本判決為終審判決。
本院認為:1、覃某某與徐啟明于2012年2月25日簽訂的租賃合同中約定”廠房租賃期間，廠房因不可抗拒的原因和市政動遷造成本合同無法履行，雙方互不承擔(dān)責(zé)任”，應(yīng)理解為若發(fā)生合同約定的情形時，雙方互不追究違約責(zé)任，而本案覃某某主張的并非譚某某或徐啟明的違約責(zé)任，而是認為拆遷補償款中有部分款項應(yīng)由覃某某所有，繼而起訴要求譚某某給付部分補償款，譚某某、徐啟明以合同中的約定抗辯免責(zé)并無事實和法律依據(jù)，本院不予支持。
同時本案并非基于雙方租賃合同產(chǎn)生的糾紛，而是利益返還之訴，案由應(yīng)定為不當(dāng)?shù)美m紛，一審法院將案由定為租賃合同糾紛不妥，本院予以糾正。
2、根據(jù)《國有土地上房屋征收與補償條例》的規(guī)定，征收個人房屋需對房屋所有權(quán)人進行補償，對房屋承租人的補償沒有涉及，但承租人，尤其是租賃房屋進行經(jīng)營的承租人，在租賃合同尚未到期的情形下，征收房屋對其合法權(quán)益顯然會造成較大影響，尤其在房屋所有權(quán)人選擇貨幣補償而非房屋置換方式時，承租人無法通過繼續(xù)履行合同以獲取預(yù)期收益，此時若不對承租人進行補償，會導(dǎo)致雙方利益明顯失衡，故承租人的權(quán)益在拆遷補償法律關(guān)系中應(yīng)由房屋所有權(quán)人代為對外行使，房屋所有權(quán)人在獲得補償后，應(yīng)將其中由承租人享有的部分支付給承租人。
本案覃某某租用譚某某房屋進行經(jīng)營雙方并無爭議，在覃某某租賃期限尚有兩年才屆滿的情況下，拆遷補償費中的停產(chǎn)停業(yè)損失應(yīng)有覃某某的份額；同時，覃某某在接到拆遷通知后，立即騰退房屋，使拆遷得以及時推進，覃某某對搬家補償費及獎金均有權(quán)參與分配；一審審理中，覃某某提交了對租賃房屋進行裝修的證據(jù)，對補償款中的裝飾裝修費用亦應(yīng)享有相應(yīng)的份額，一審法院結(jié)合覃某某剩余租賃期限及租賃面積酌情支持5萬元補償款，較為合理，本院予以維持。
就譚某某、徐啟明上訴關(guān)于覃某某自行搬離租賃房屋，系以行動表示不再承租，故不應(yīng)獲得補償?shù)挠^點，本院認為，覃某某在接到拆遷通知后，基于配合拆遷工作的動因搬離，其行為值得肯定，不能因此推定其主動放棄了應(yīng)由其享有的拆遷補償費用，本院對譚某某、徐啟明的該項理由不予支持。
綜上所述，譚某某、徐啟明的上訴理由不能成立，應(yīng)予駁回；一審判決認定事實清楚，適用法律不當(dāng)，本院予以糾正后，對裁判結(jié)果予以維持。
依照《中華人民共和國民法通則》第九十二條 ?、《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條 ?第一款 ?第（一）項 ?之規(guī)定，判決如下:
駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費2100元，由譚某某、徐啟明負擔(dān)。
審判長：張曉燕
審判員：畢勇
審判員：胡曉靜
書記員：張鵬煒
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