襄陽市麥隆食品有限公司
朱睿思（湖北亙恒律師事務(wù)所）
馬某
姚燭（湖北思揚(yáng)律師事務(wù)所）

上訴人（原審被告、反訴原告）襄陽市麥隆食品有限公司（以下簡(jiǎn)稱麥隆公司）。
法定代表人楊靈健，麥隆公司董事長。
委托代理人朱睿思，湖北亙恒律師事務(wù)所律師。代理權(quán)限:一般授權(quán)代理。
被上訴人（原審原告、反訴被告）馬某。
委托代理人姚燭，湖北思揚(yáng)律師事務(wù)所律師。代理權(quán)限:特別授權(quán)代理，即代為承認(rèn)、放棄、變更訴訟請(qǐng)求，進(jìn)行調(diào)解、和解，代收法律文書，代領(lǐng)執(zhí)行款項(xiàng)。
上訴人麥隆公司因與被上訴人馬某房屋租賃合同糾紛一案，不服襄陽市樊城區(qū)人民法院于2014年10月20日作出的（2014）鄂樊城定民初字第00137號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院于2014年12月25日受理后，依法組成由審判員魏俊擔(dān)任審判長，審判員楊斌福、任僑參加評(píng)議的合議庭，于2015年2月3日公開開庭進(jìn)行了審理。上訴人麥隆公司的委托代理人朱睿思，被上訴人馬某的委托代理人姚燭到庭參加了訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

本院認(rèn)為，涉案房屋所處地段在租期內(nèi)的2012年7月由其轄區(qū)人民政府發(fā)出的拆遷公告已明確劃入拆遷范圍，出租人對(duì)其房屋將來無法繼續(xù)租賃應(yīng)有所預(yù)見；出租人于2014年3月27日接到承租人表示終止合同暨解除合同等內(nèi)容的告知書，至其收到本案起訴狀（2014年5月5日）時(shí)并未提出異議；襄陽市樊城區(qū)解放路處于該市城區(qū)中心地帶，拆遷過程及為拆遷修筑圍墻等情況屬于市民普遍知悉的客觀事件；出租人對(duì)其自有不動(dòng)產(chǎn)相鄰周遭情況應(yīng)當(dāng)熟悉，本案中其雖對(duì)承租人主張的涉案房屋門前豎起圍墻的日期提出異議，但其在整個(gè)訴訟中并未說明豎起圍墻的時(shí)間為何時(shí)。綜合以上情況，可以認(rèn)定被上訴人于2014年3月27日向上訴人發(fā)出的告知書中所記載的2014年2月7日涉案房屋門前豎起2.4米高的圍墻之事屬實(shí)。
依據(jù)《中華人民共和國合同法》第二百一十六條 ?“出租人應(yīng)當(dāng)按照約定將租賃物交付承租人，并在租賃期間保持租賃物符合約定的用途”之規(guī)定，在租期內(nèi)保持租賃物符合約定用途是出租人的基本義務(wù)。涉案房屋系出租用于服裝經(jīng)營這一商業(yè)用途的門面房，門前豎起2.4米高的圍墻難免影響經(jīng)營，且系由拆遷這一租賃合同當(dāng)事人無法克服的客觀情況引起，但拆遷并非無法預(yù)見（即非屬不可抗力），結(jié)合涉案租賃合同租金（日租金約為每平米5元）和涉案房屋所處地段整體拆遷（含為拆遷而進(jìn)行的修筑圍墻等事件）對(duì)區(qū)域商業(yè)環(huán)境的影響等情況，本案可認(rèn)定上訴人違反上述法律規(guī)定之出租人的基本義務(wù)，繼續(xù)履約對(duì)承租人而言失去締結(jié)合同的目的和意義，被上訴人以涉案房屋門前豎起圍墻嚴(yán)重直接影響到其正常經(jīng)營為由解除合同符合法律規(guī)定。租賃合同因?yàn)殡p方當(dāng)事人以外的但可歸責(zé)于出租人的原因致使承租人的合同目的落空而解除，與租賃合同文本中所言若遇政府規(guī)劃拆遷等不可抗力因素導(dǎo)致合同無法履行之狀況的實(shí)質(zhì)意義并不違背，被上訴人要求上訴人按約賠償366000元并無不當(dāng)。
關(guān)于上訴人提出的剩余租賃期間的計(jì)算問題，從被上訴人的起訴來看，其主張的是原本屬于租賃合同約定的租賃期但因租賃合同終止而未予履行的剩余租賃期，其要求上訴人將其已交納的租金中對(duì)應(yīng)于該期間的租金返還，因租金系針對(duì)租賃期間而言，而涉案租賃合同自被上訴人發(fā)出的告知書到達(dá)上訴人之日即解除，即2014年3月27日之后已不屬于租賃期間，故可從此時(shí)起算；上訴人主張從被上訴人撤出房屋時(shí)起算剩余租賃期間，因租賃合同解除之后若承租人繼續(xù)占有租賃物的期間屬于事實(shí)占有期間，該期間發(fā)生的占用房屋給房屋所有人造成的損失并非直接等同于租金，加之承租人撤出房屋的具體日期并無充分證據(jù)證實(shí)，且房屋占用損失屬于反訴范疇，上訴人未就該項(xiàng)損失提出反訴，故上訴人關(guān)于從被上訴人撤出房屋的2014年5月7日的次日起算剩余租賃期間的上訴理由并不充分，本院不予支持。
關(guān)于上訴人反訴請(qǐng)求的被上訴人遲延支付租金的滯納金損失，按照租賃合同約定的先交租金后使用的原則，出租人對(duì)于承租人在租期開始之前交納租金享有期限利益，承租人若不按時(shí)交納租金，出租人有權(quán)要求承租人賠償損失，但該項(xiàng)損失應(yīng)以上述期限利益為衡量實(shí)際損失程度的準(zhǔn)據(jù)；租賃合同按照每遲延一日交納欠款金額20%的標(biāo)準(zhǔn)約定的租金滯納金，明顯過分高于上述實(shí)際損失標(biāo)準(zhǔn)，被上訴人要求法院酌減，可予支持；租金滯納金屬于遲延違約責(zé)任，應(yīng)以租賃合同有效存續(xù)即存在交納租金義務(wù)為前提，涉案租賃合同于2014年3月27日終止，則租金滯納金應(yīng)計(jì)算至該日為止，其后因合同已不再存續(xù)，則不再有租金滯納金的發(fā)生，承租人承擔(dān)的責(zé)任已變更為之前累積的租金滯納金的遲延給付給出租人造成的損失；租賃期間內(nèi)，租金滯納金損失應(yīng)當(dāng)在租賃合同約定的租金滯納金標(biāo)準(zhǔn)基礎(chǔ)上酌減，而租賃合同終止后，則不再將租賃合同約定的租金滯納金標(biāo)準(zhǔn)作為損失計(jì)算時(shí)的考量因素。本案在酌定租金滯納金損失時(shí)，以租賃合同約定的租金支付時(shí)間（2013年9月10日支付1500000元）、實(shí)際的租金支付時(shí)間（2013年10月11日支付1000000元）、租賃合同的終止時(shí)間（2014年3月27日）為時(shí)間基點(diǎn)，即便按照同期同類銀行貸款基準(zhǔn)利率（當(dāng)期一至三年期貸款基準(zhǔn)利率為年利率6.15%）四倍計(jì)算至租賃合同終止時(shí)，再以該計(jì)算結(jié)果為基數(shù)按照同期同類銀行貸款基準(zhǔn)利率計(jì)算至一審終結(jié)時(shí)（一審判決作出之日2014年10月20日，后續(xù)二審期間因系出租人提出上訴，可不再計(jì)算損失），這兩個(gè)階段的金額相加的數(shù)額（略少于100000元）亦與原審酌定之100000元相當(dāng)，結(jié)合已支付的租金、已履行和未履行的租期等租賃合同履行情況、遲延支付租金的過錯(cuò)程度等因素，原審判決酌定租金滯納金損失為100000元，并無不當(dāng)，本院予以采納。
對(duì)于上訴人提出的原審判決在有關(guān)事項(xiàng)記述中存在的錯(cuò)誤，本院予以糾正，但有關(guān)記述錯(cuò)誤不足以支持上訴人要求對(duì)原審判決作出改判或?qū)⒈景赴l(fā)回重審的上訴請(qǐng)求。案件受理費(fèi)的負(fù)擔(dān)系依據(jù)國務(wù)院《訴訟費(fèi)用交納辦法》，不因當(dāng)事人訴訟請(qǐng)求的差異而受到影響。
綜上，上訴人麥隆公司的上訴請(qǐng)求和理由不能成立，本院不予支持。原審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，實(shí)體處理適當(dāng)。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條 ?第一款 ?第（一）項(xiàng) ?之規(guī)定，判決如下:
駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費(fèi)10336元，由上訴人襄陽市麥隆食品有限公司負(fù)擔(dān)。
本判決為終審判決。

本院認(rèn)為，涉案房屋所處地段在租期內(nèi)的2012年7月由其轄區(qū)人民政府發(fā)出的拆遷公告已明確劃入拆遷范圍，出租人對(duì)其房屋將來無法繼續(xù)租賃應(yīng)有所預(yù)見；出租人于2014年3月27日接到承租人表示終止合同暨解除合同等內(nèi)容的告知書，至其收到本案起訴狀（2014年5月5日）時(shí)并未提出異議；襄陽市樊城區(qū)解放路處于該市城區(qū)中心地帶，拆遷過程及為拆遷修筑圍墻等情況屬于市民普遍知悉的客觀事件；出租人對(duì)其自有不動(dòng)產(chǎn)相鄰周遭情況應(yīng)當(dāng)熟悉，本案中其雖對(duì)承租人主張的涉案房屋門前豎起圍墻的日期提出異議，但其在整個(gè)訴訟中并未說明豎起圍墻的時(shí)間為何時(shí)。綜合以上情況，可以認(rèn)定被上訴人于2014年3月27日向上訴人發(fā)出的告知書中所記載的2014年2月7日涉案房屋門前豎起2.4米高的圍墻之事屬實(shí)。
依據(jù)《中華人民共和國合同法》第二百一十六條 ?“出租人應(yīng)當(dāng)按照約定將租賃物交付承租人，并在租賃期間保持租賃物符合約定的用途”之規(guī)定，在租期內(nèi)保持租賃物符合約定用途是出租人的基本義務(wù)。涉案房屋系出租用于服裝經(jīng)營這一商業(yè)用途的門面房，門前豎起2.4米高的圍墻難免影響經(jīng)營，且系由拆遷這一租賃合同當(dāng)事人無法克服的客觀情況引起，但拆遷并非無法預(yù)見（即非屬不可抗力），結(jié)合涉案租賃合同租金（日租金約為每平米5元）和涉案房屋所處地段整體拆遷（含為拆遷而進(jìn)行的修筑圍墻等事件）對(duì)區(qū)域商業(yè)環(huán)境的影響等情況，本案可認(rèn)定上訴人違反上述法律規(guī)定之出租人的基本義務(wù)，繼續(xù)履約對(duì)承租人而言失去締結(jié)合同的目的和意義，被上訴人以涉案房屋門前豎起圍墻嚴(yán)重直接影響到其正常經(jīng)營為由解除合同符合法律規(guī)定。租賃合同因?yàn)殡p方當(dāng)事人以外的但可歸責(zé)于出租人的原因致使承租人的合同目的落空而解除，與租賃合同文本中所言若遇政府規(guī)劃拆遷等不可抗力因素導(dǎo)致合同無法履行之狀況的實(shí)質(zhì)意義并不違背，被上訴人要求上訴人按約賠償366000元并無不當(dāng)。
關(guān)于上訴人提出的剩余租賃期間的計(jì)算問題，從被上訴人的起訴來看，其主張的是原本屬于租賃合同約定的租賃期但因租賃合同終止而未予履行的剩余租賃期，其要求上訴人將其已交納的租金中對(duì)應(yīng)于該期間的租金返還，因租金系針對(duì)租賃期間而言，而涉案租賃合同自被上訴人發(fā)出的告知書到達(dá)上訴人之日即解除，即2014年3月27日之后已不屬于租賃期間，故可從此時(shí)起算；上訴人主張從被上訴人撤出房屋時(shí)起算剩余租賃期間，因租賃合同解除之后若承租人繼續(xù)占有租賃物的期間屬于事實(shí)占有期間，該期間發(fā)生的占用房屋給房屋所有人造成的損失并非直接等同于租金，加之承租人撤出房屋的具體日期并無充分證據(jù)證實(shí)，且房屋占用損失屬于反訴范疇，上訴人未就該項(xiàng)損失提出反訴，故上訴人關(guān)于從被上訴人撤出房屋的2014年5月7日的次日起算剩余租賃期間的上訴理由并不充分，本院不予支持。
關(guān)于上訴人反訴請(qǐng)求的被上訴人遲延支付租金的滯納金損失，按照租賃合同約定的先交租金后使用的原則，出租人對(duì)于承租人在租期開始之前交納租金享有期限利益，承租人若不按時(shí)交納租金，出租人有權(quán)要求承租人賠償損失，但該項(xiàng)損失應(yīng)以上述期限利益為衡量實(shí)際損失程度的準(zhǔn)據(jù)；租賃合同按照每遲延一日交納欠款金額20%的標(biāo)準(zhǔn)約定的租金滯納金，明顯過分高于上述實(shí)際損失標(biāo)準(zhǔn)，被上訴人要求法院酌減，可予支持；租金滯納金屬于遲延違約責(zé)任，應(yīng)以租賃合同有效存續(xù)即存在交納租金義務(wù)為前提，涉案租賃合同于2014年3月27日終止，則租金滯納金應(yīng)計(jì)算至該日為止，其后因合同已不再存續(xù)，則不再有租金滯納金的發(fā)生，承租人承擔(dān)的責(zé)任已變更為之前累積的租金滯納金的遲延給付給出租人造成的損失；租賃期間內(nèi)，租金滯納金損失應(yīng)當(dāng)在租賃合同約定的租金滯納金標(biāo)準(zhǔn)基礎(chǔ)上酌減，而租賃合同終止后，則不再將租賃合同約定的租金滯納金標(biāo)準(zhǔn)作為損失計(jì)算時(shí)的考量因素。本案在酌定租金滯納金損失時(shí)，以租賃合同約定的租金支付時(shí)間（2013年9月10日支付1500000元）、實(shí)際的租金支付時(shí)間（2013年10月11日支付1000000元）、租賃合同的終止時(shí)間（2014年3月27日）為時(shí)間基點(diǎn)，即便按照同期同類銀行貸款基準(zhǔn)利率（當(dāng)期一至三年期貸款基準(zhǔn)利率為年利率6.15%）四倍計(jì)算至租賃合同終止時(shí)，再以該計(jì)算結(jié)果為基數(shù)按照同期同類銀行貸款基準(zhǔn)利率計(jì)算至一審終結(jié)時(shí)（一審判決作出之日2014年10月20日，后續(xù)二審期間因系出租人提出上訴，可不再計(jì)算損失），這兩個(gè)階段的金額相加的數(shù)額（略少于100000元）亦與原審酌定之100000元相當(dāng)，結(jié)合已支付的租金、已履行和未履行的租期等租賃合同履行情況、遲延支付租金的過錯(cuò)程度等因素，原審判決酌定租金滯納金損失為100000元，并無不當(dāng)，本院予以采納。
對(duì)于上訴人提出的原審判決在有關(guān)事項(xiàng)記述中存在的錯(cuò)誤，本院予以糾正，但有關(guān)記述錯(cuò)誤不足以支持上訴人要求對(duì)原審判決作出改判或?qū)⒈景赴l(fā)回重審的上訴請(qǐng)求。案件受理費(fèi)的負(fù)擔(dān)系依據(jù)國務(wù)院《訴訟費(fèi)用交納辦法》，不因當(dāng)事人訴訟請(qǐng)求的差異而受到影響。
綜上，上訴人麥隆公司的上訴請(qǐng)求和理由不能成立，本院不予支持。原審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，實(shí)體處理適當(dāng)。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條 ?第一款 ?第（一）項(xiàng) ?之規(guī)定，判決如下:

駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費(fèi)10336元，由上訴人襄陽市麥隆食品有限公司負(fù)擔(dān)。

審判長：魏俊
審判員：楊斌福
審判員：任僑

書記員：張建設(shè)