襄陽市襄州區(qū)匯興小額貸款有限責(zé)任公司
何貴林（湖北思揚(yáng)律師事務(wù)所）
王長?。ê彼紦P(yáng)律師事務(wù)所）
龍某
任擁軍（湖北谷伯律師事務(wù)所）
谷城縣東方嘉太商業(yè)有限責(zé)任公司
襄陽市東方嘉太房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

上訴人（原審被告）:襄陽市襄州區(qū)匯興小額貸款有限責(zé)任公司。
住所地:湖北省襄陽市襄州區(qū)航空路27號。
法定代表人:劉和林，該公司董事長。
委托訴訟代理人:何貴林，湖北思揚(yáng)律師事務(wù)所律師。
委托訴訟代理人:王長健，湖北思揚(yáng)律師事務(wù)所律師。
被上訴人（原審原告）:龍某，女，漢族，xxxx年xx月xx日出生，住湖北省谷城縣。
委托訴訟代理人:任擁軍，湖北谷伯律師事務(wù)所律師。
原審第三人:谷城縣東方嘉太商業(yè)有限責(zé)任公司。
住所地:湖北省谷城縣城關(guān)鎮(zhèn)雙雄路。
法定代表人:占華茹，該公司董事長。
原審第三人:襄陽市東方嘉太房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。
住所地:湖北省襄陽市樊城區(qū)漢江路。
法定代表人:王斌，該公司執(zhí)行董事。
上訴人襄陽市襄州區(qū)匯興小額貸款有限責(zé)任公司（以下簡稱匯興小貸公司）與被上訴人龍某、原審第三人谷城縣東方嘉太商業(yè)有限責(zé)任公司（以下簡稱商業(yè)公司）、襄陽市東方嘉太房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱房地產(chǎn)公司）執(zhí)行異議之訴一案，不服湖北省襄陽市中級人民法院（2016）鄂06民初35號民事判決，向本院提起上訴。
本院依法組成合議庭，經(jīng)過閱卷和調(diào)查，詢問當(dāng)事人，認(rèn)為事實(shí)清楚，不開庭審理了本案。
本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
匯興小貸公司上訴請求:1、依法撤銷（2016）鄂06民初35號民事判決，改判繼續(xù)對位于湖北省谷城縣城關(guān)鎮(zhèn)雙雄路3—（4）—52—1地塊東方國際大酒店第一座二層180、181號房屋的執(zhí)行；2、本案一、二審訴訟費(fèi)全部由龍某承擔(dān)。
事實(shí)和理由:原審判決以龍某對爭議的房屋享有合法的物權(quán)期待權(quán)，足以阻卻對該標(biāo)的物的執(zhí)行行為為由，判決不得對該訴爭房屋執(zhí)行，屬認(rèn)定事實(shí)不清，適用法律不當(dāng)，判決錯誤。
1、根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國合同法》的有關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)公司不具備房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)，其無權(quán)開發(fā)、銷售房地產(chǎn)，其與龍某簽訂《商品房買賣合同》時未取得《商品房預(yù)售許可證》。
根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第一條 ?和第二條的相關(guān)規(guī)定，出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效。
2、商業(yè)公司和房地產(chǎn)公司系依法成立具有法人資格的兩個法人主體，原審判決僅以該兩公司的實(shí)際控制人、股東、公司人員、業(yè)務(wù)、財物等方面存在嚴(yán)重混同為由，就認(rèn)定房地產(chǎn)公司取得了預(yù)售許可證，即為商業(yè)公司取得了預(yù)售許可，顯然與法不符。
3、原審判決認(rèn)定，龍某支付了全額購房款，并通過聯(lián)營收益的方式取得訴爭房屋的合法占有，并以此認(rèn)定其取得了物權(quán)期待權(quán)，與事實(shí)和法律規(guī)定不符。
事實(shí)上在庭審前，龍某并沒有足額支付訴爭房屋的全部購房款，且其通過聯(lián)營收益的方式并非法律規(guī)定的合法占有的形式要件。
綜上所述，龍某與商業(yè)公司簽訂的《商品房買賣合同》應(yīng)屬無效，請求二審法院在查清事實(shí)的基礎(chǔ)上，支持匯興小貸公司的上訴請求。
龍某答辯稱，一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律準(zhǔn)確，請求維持一審判決。
商業(yè)公司、房地產(chǎn)公司未向本院陳述意見。
龍某向一審法院起訴請求:1.確認(rèn)龍某是谷城東方國際大酒店第二層180、181號房產(chǎn)的實(shí)際所有權(quán)人，判令商業(yè)公司、房地產(chǎn)公司履行協(xié)助辦理權(quán)屬登記義務(wù)；2.解除對上述房產(chǎn)的查封；3.本案訴訟費(fèi)由匯興小貸公司承擔(dān)。
一審法院認(rèn)定事實(shí):2008年6月22日，龍某與商業(yè)公司簽署了《商品房買賣合同》一份，約定龍某出資購買其開發(fā)的位于谷城縣城關(guān)鎮(zhèn)××（××）-52-1地塊東方國際大酒店第一座二層180、181號房，該房建筑面積為25.57平方米，單價為每平方米5629.21元，總價款為143939元；出賣人應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用后180日內(nèi)，將辦理權(quán)屬登記需由出賣人提供的資料報產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案；商品房預(yù)售的，自本合同生效之日起30天內(nèi)，由出賣人向谷城縣房管局申請登記備案。
合同簽訂后，龍某即支付了全部購房款143939元，同日，龍某與商業(yè)公司簽訂了一份《聯(lián)營協(xié)議》，約定龍某將所購買的上述房屋使用權(quán)交付商業(yè)公司經(jīng)營，合作期限為5年，即自2008年6月25日起到2013年6月25日止。
商業(yè)公司經(jīng)營期間第一年每月25日支付龍某房屋所得收益840元，以后每年每月按上一年月標(biāo)準(zhǔn)基礎(chǔ)上增加120元支付龍某收益。
本院認(rèn)為，涉案《商品房買賣合同》系龍某與商業(yè)公司簽訂，并非與房地產(chǎn)公司簽訂。
龍某與商業(yè)公司簽訂《商品房買賣合同》時，商業(yè)公司已辦理商品房預(yù)售許可證明。
雖然商業(yè)公司辦理的許可證記載的售房單位為房地產(chǎn)公司，但是房地產(chǎn)公司、商業(yè)公司于2009年6月23日向谷城縣房產(chǎn)管理局發(fā)函稱兩者屬于一套班子，兩塊牌子，該兩公司共同委托的具有特別授權(quán)的訴訟代理人在一審?fù)徶杏址Q兩公司在人員、業(yè)務(wù)、財務(wù)等方面存在嚴(yán)重混同，可認(rèn)定兩公司具有高度關(guān)聯(lián)性，至少在本案所涉的房屋買賣、房屋返租中是一個利益共同體，可以認(rèn)定為兩個公司人格混同。
基于以上分析，結(jié)合本案實(shí)際情況，無論是以房地產(chǎn)公司還是商業(yè)公司名義與購房者所簽訂的《商品房買賣合同》和《聯(lián)營協(xié)議》，均系雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示，內(nèi)容未違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)認(rèn)定有效。
匯興小貸公司主張涉案《商品房買賣合同》應(yīng)屬無效的上訴理由不能成立。
由于龍某提供了證據(jù)證明其在匯興小貸公司申請查封、執(zhí)行時已支付了全部購房款，匯興小貸公司雖然主張龍某未支付全部購房款，但并未提供證據(jù)予以證明。
故匯興小貸公司主張龍某在其申請查封、執(zhí)行時并未支付全部購房款的上訴理由不能成立。
根據(jù)龍某與商業(yè)公司簽訂的《商品房買賣合同》約定的內(nèi)容，在龍某依約定支付了全部購房款的情況下，龍某依法享有獲得涉案房屋的物權(quán)期待權(quán)。
故匯興小貸公司主張原判決認(rèn)定龍某對爭議的房屋享有合法的物權(quán)期待權(quán)錯誤的上訴理由不能成立。
（二）關(guān)于龍某享有的民事權(quán)益是否足以排除人民法院的強(qiáng)制執(zhí)行的問題
本院認(rèn)為，《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條 ?“金錢債權(quán)執(zhí)行中，買受人對登記在被執(zhí)行人名下的不動產(chǎn)提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持:（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動產(chǎn)；（三）已支付全部價款，或者已按照合同約定支付部分價款且將剩余價款按照人民法院的要求交付執(zhí)行；（四）非因買受人自身原因未辦理過戶登記”的規(guī)定明確了不動產(chǎn)買受人物權(quán)期待權(quán)的保護(hù)條件，本案龍某享有的物權(quán)期待權(quán)是否足以排除人民法院的強(qiáng)制執(zhí)行，關(guān)鍵在于認(rèn)定龍某是否符合上述情形。
本案，龍某簽訂的《商品房買賣合同》合法有效且在人民法院對涉案房屋查封之前，龍某在人民法院對涉案房屋查封之前將涉案房屋進(jìn)行了聯(lián)營，雖然未將涉案房產(chǎn)用于居住，但是上述法律條款并未規(guī)定合法占有必須是用于居住，而且占有本身含義應(yīng)是對不動產(chǎn)的管理和支配，龍某通過聯(lián)營收益的方式對涉案房屋進(jìn)行管理和支配應(yīng)當(dāng)認(rèn)定是對涉案房屋進(jìn)行了合法占有，龍某已支付全部價款，涉案房屋未辦理過戶登記的原因不可歸責(zé)于龍某，故龍某享有的物權(quán)期待權(quán)符合上述法律條款中足以排除人民法院強(qiáng)制執(zhí)行的條件，匯興小貸公司主張原審判決認(rèn)定龍某對涉案房屋享有的合法的物權(quán)期待權(quán)足以阻卻對該標(biāo)的物執(zhí)行，判決不得執(zhí)行錯誤的上訴理由不能成立。
另外，匯興小貸公司上訴請求撤銷一審判決，針對一審判決主文第二項內(nèi)容，本院認(rèn)為，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國民事訴訟法》的解釋》第三百一十二條 ?“對案外人提起的執(zhí)行異議之訴，人民法院經(jīng)審理，按照下列情形分別處理:（一）案外人就執(zhí)行標(biāo)的享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益的，判決不得執(zhí)行該執(zhí)行標(biāo)的；（二）案外人就執(zhí)行標(biāo)的不享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益的，判決駁回訴訟請求。
案外人同時提出確認(rèn)其權(quán)利的訴訟請求的，人民法院可以在判決中一并作出裁判”的規(guī)定，案外人提起的執(zhí)行異議之訴，人民法院經(jīng)審理，認(rèn)為案外人就執(zhí)行標(biāo)的享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益的，只能判決不得執(zhí)行該執(zhí)行標(biāo)的，在案外人同時提出確認(rèn)其權(quán)利的訴訟請求的，可以一并判決。
龍某在執(zhí)行異議之訴中請求判決第三人商業(yè)公司、房地產(chǎn)公司履行協(xié)助辦理權(quán)屬登記義務(wù)，超出了執(zhí)行異議之訴的審理范圍，其可以另行主張。
一審法院判決第三人商業(yè)公司、房地產(chǎn)公司協(xié)助龍某辦理涉案房屋權(quán)屬登記超出了上述法律規(guī)定。
對此，本院予以糾正。
綜上，匯興小貸公司的上訴請求部分成立。
依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條 ?第一款 ?第二項 ?、《最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國民事訴訟法》的解釋》第三百一十二條 ?的規(guī)定，判決如下:
一、維持湖北省襄陽市中級人民法院（2016）鄂06民初35號民事判決民事判決主文第一項。
二、撤銷湖北省襄陽市中級人民法院（2016）鄂06民初35號民事判決主文第二、三項。
三、駁回龍某的其他訴訟請求。
一審案件受理費(fèi)3179元，由襄陽市襄州區(qū)匯興小額貸款有限責(zé)任公司負(fù)擔(dān)1589.5元，由龍某負(fù)擔(dān)1589.5元。
二審案件受理費(fèi)3179元，由襄陽市襄州區(qū)匯興小額貸款有限責(zé)任公司負(fù)擔(dān)2861元，由龍某負(fù)擔(dān)318元。
本判決為終審判決。

本院認(rèn)為，涉案《商品房買賣合同》系龍某與商業(yè)公司簽訂，并非與房地產(chǎn)公司簽訂。
龍某與商業(yè)公司簽訂《商品房買賣合同》時，商業(yè)公司已辦理商品房預(yù)售許可證明。
雖然商業(yè)公司辦理的許可證記載的售房單位為房地產(chǎn)公司，但是房地產(chǎn)公司、商業(yè)公司于2009年6月23日向谷城縣房產(chǎn)管理局發(fā)函稱兩者屬于一套班子，兩塊牌子，該兩公司共同委托的具有特別授權(quán)的訴訟代理人在一審?fù)徶杏址Q兩公司在人員、業(yè)務(wù)、財務(wù)等方面存在嚴(yán)重混同，可認(rèn)定兩公司具有高度關(guān)聯(lián)性，至少在本案所涉的房屋買賣、房屋返租中是一個利益共同體，可以認(rèn)定為兩個公司人格混同。
基于以上分析，結(jié)合本案實(shí)際情況，無論是以房地產(chǎn)公司還是商業(yè)公司名義與購房者所簽訂的《商品房買賣合同》和《聯(lián)營協(xié)議》，均系雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示，內(nèi)容未違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)認(rèn)定有效。
匯興小貸公司主張涉案《商品房買賣合同》應(yīng)屬無效的上訴理由不能成立。
由于龍某提供了證據(jù)證明其在匯興小貸公司申請查封、執(zhí)行時已支付了全部購房款，匯興小貸公司雖然主張龍某未支付全部購房款，但并未提供證據(jù)予以證明。
故匯興小貸公司主張龍某在其申請查封、執(zhí)行時并未支付全部購房款的上訴理由不能成立。
根據(jù)龍某與商業(yè)公司簽訂的《商品房買賣合同》約定的內(nèi)容，在龍某依約定支付了全部購房款的情況下，龍某依法享有獲得涉案房屋的物權(quán)期待權(quán)。
故匯興小貸公司主張原判決認(rèn)定龍某對爭議的房屋享有合法的物權(quán)期待權(quán)錯誤的上訴理由不能成立。
（二）關(guān)于龍某享有的民事權(quán)益是否足以排除人民法院的強(qiáng)制執(zhí)行的問題
本院認(rèn)為，《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條 ?“金錢債權(quán)執(zhí)行中，買受人對登記在被執(zhí)行人名下的不動產(chǎn)提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持:（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動產(chǎn)；（三）已支付全部價款，或者已按照合同約定支付部分價款且將剩余價款按照人民法院的要求交付執(zhí)行；（四）非因買受人自身原因未辦理過戶登記”的規(guī)定明確了不動產(chǎn)買受人物權(quán)期待權(quán)的保護(hù)條件，本案龍某享有的物權(quán)期待權(quán)是否足以排除人民法院的強(qiáng)制執(zhí)行，關(guān)鍵在于認(rèn)定龍某是否符合上述情形。
本案，龍某簽訂的《商品房買賣合同》合法有效且在人民法院對涉案房屋查封之前，龍某在人民法院對涉案房屋查封之前將涉案房屋進(jìn)行了聯(lián)營，雖然未將涉案房產(chǎn)用于居住，但是上述法律條款并未規(guī)定合法占有必須是用于居住，而且占有本身含義應(yīng)是對不動產(chǎn)的管理和支配，龍某通過聯(lián)營收益的方式對涉案房屋進(jìn)行管理和支配應(yīng)當(dāng)認(rèn)定是對涉案房屋進(jìn)行了合法占有，龍某已支付全部價款，涉案房屋未辦理過戶登記的原因不可歸責(zé)于龍某，故龍某享有的物權(quán)期待權(quán)符合上述法律條款中足以排除人民法院強(qiáng)制執(zhí)行的條件，匯興小貸公司主張原審判決認(rèn)定龍某對涉案房屋享有的合法的物權(quán)期待權(quán)足以阻卻對該標(biāo)的物執(zhí)行，判決不得執(zhí)行錯誤的上訴理由不能成立。
另外，匯興小貸公司上訴請求撤銷一審判決，針對一審判決主文第二項內(nèi)容，本院認(rèn)為，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國民事訴訟法》的解釋》第三百一十二條 ?“對案外人提起的執(zhí)行異議之訴，人民法院經(jīng)審理，按照下列情形分別處理:（一）案外人就執(zhí)行標(biāo)的享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益的，判決不得執(zhí)行該執(zhí)行標(biāo)的；（二）案外人就執(zhí)行標(biāo)的不享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益的，判決駁回訴訟請求。
案外人同時提出確認(rèn)其權(quán)利的訴訟請求的，人民法院可以在判決中一并作出裁判”的規(guī)定，案外人提起的執(zhí)行異議之訴，人民法院經(jīng)審理，認(rèn)為案外人就執(zhí)行標(biāo)的享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益的，只能判決不得執(zhí)行該執(zhí)行標(biāo)的，在案外人同時提出確認(rèn)其權(quán)利的訴訟請求的，可以一并判決。
龍某在執(zhí)行異議之訴中請求判決第三人商業(yè)公司、房地產(chǎn)公司履行協(xié)助辦理權(quán)屬登記義務(wù)，超出了執(zhí)行異議之訴的審理范圍，其可以另行主張。
一審法院判決第三人商業(yè)公司、房地產(chǎn)公司協(xié)助龍某辦理涉案房屋權(quán)屬登記超出了上述法律規(guī)定。
對此，本院予以糾正。
綜上，匯興小貸公司的上訴請求部分成立。

依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條 ?第一款 ?第二項 ?、《最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國民事訴訟法》的解釋》第三百一十二條 ?的規(guī)定，判決如下:
一、維持湖北省襄陽市中級人民法院（2016）鄂06民初35號民事判決民事判決主文第一項。
二、撤銷湖北省襄陽市中級人民法院（2016）鄂06民初35號民事判決主文第二、三項。
三、駁回龍某的其他訴訟請求。
一審案件受理費(fèi)3179元，由襄陽市襄州區(qū)匯興小額貸款有限責(zé)任公司負(fù)擔(dān)1589.5元，由龍某負(fù)擔(dān)1589.5元。
二審案件受理費(fèi)3179元，由襄陽市襄州區(qū)匯興小額貸款有限責(zé)任公司負(fù)擔(dān)2861元，由龍某負(fù)擔(dān)318元。

審判長：楊文雄

書記員：戈凱