上訴人（原審被告）：襄陽市襄州區(qū)匯興小額貸款有限責任公司。住所地：湖北省襄陽市襄州區(qū)航空路27號。
法定代表人：劉和林，該公司董事長。
委托訴訟代理人：何貴林，湖北思揚律師事務所律師。
委托訴訟代理人：王長健，湖北思揚律師事務所律師。
被上訴人（原審原告）：肖某，女，漢族，xxxx年xx月xx日出生，住湖北省谷城縣。
委托訴訟代理人：任擁軍，湖北谷伯律師事務所律師。
原審第三人:谷城縣東方嘉太商業(yè)有限責任公司。住所地：湖北省谷城縣城關鎮(zhèn)雙雄路。
法定代表人：占華茹，該公司董事長。
原審第三人：襄陽市東方嘉太房地產開發(fā)有限公司。住所地：湖北省襄陽市樊城區(qū)漢江路。
法定代表人：王斌，該公司執(zhí)行董事。

上訴人襄陽市襄州區(qū)匯興小額貸款有限責任公司（以下簡稱匯興小貸公司）與被上訴人肖某、原審第三人谷城縣東方嘉太商業(yè)有限責任公司（以下簡稱東方嘉太商業(yè)公司）、襄陽市東方嘉太房地產開發(fā)有限公司（以下簡稱東方嘉太房地產公司）執(zhí)行異議之訴一案，不服湖北省襄陽市中級人民法院（2016）鄂06民初46號民事判決，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭，于2017年2月14日公開開庭審理了本案。上訴人匯興小貸公司的委托訴訟代理人王長健，被上訴人肖某的委托訴訟代理人任擁軍到庭參加訴訟。原審第三人東方嘉太商業(yè)公司、東方嘉太房地產公司經本院合法傳喚，無正當理由未到庭，本院依法缺席審理本案。本案現已審理終結。

一審法院認為，本案為案外人執(zhí)行異議之訴，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百二十七條、《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第三百一十一條之規(guī)定，案外人提起執(zhí)行異議之訴應當證明其對執(zhí)行標的享有足以排除強制執(zhí)行的民事權益。本案的爭議焦點在于肖某是否享有對訴爭房屋的合法民事權益，是否足以排除人民法院的強制執(zhí)行。從本案查明事實來看，肖某于2008年6月與東方嘉太商業(yè)公司簽訂了《商品房買賣合同》，雖然當時東方嘉太商業(yè)公司不具有房地產開發(fā)資質，未取得商品房預售許可證明，但東方嘉太商業(yè)公司在取得谷城國用（2007）第01-0259號土地使用權后，即將其附著的房屋辦理了預售許可證，許可證記載的售房單位為東方嘉太房地產公司，東方嘉太房地產公司的委托代理人當庭認可合同效力，并稱兩公司法定代表人、實際控制人均為王斌，所有股東均為王斌的家庭成員，兩公司在人員、業(yè)務、財務等方面存在嚴重混同。因此，肖某與東方嘉太商業(yè)公司簽訂的《商品房買賣合同》、《聯營協議》合法有效，肖某支付全部購房款，為訴爭房屋的合法買受人，并通過聯營收益的方式取得對訴爭房屋的合法占有?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結財產的規(guī)定》第十七條規(guī)定：“被執(zhí)行人將其所有的需要辦理過戶登記的財產出賣給第三人，第三人已經支付部分或者全部價款并實際占有該財產，但尚未辦理產權過戶登記手續(xù)的，人民法院可以查封、扣押、凍結；第三人已經支付全部價款并實際占有，但未辦理過戶登記手續(xù)的，如果第三人對此沒有過錯，人民法院不得查封、扣押、凍結”。另外，《最高人民法院關于人民法院辦理執(zhí)行異議和復議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條亦規(guī)定：“金錢債權執(zhí)行中，買受人對登記在被執(zhí)行人名下的不動產提出異議，符合下列情形且其權利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動產；（三）已支付全部價款，或者已按照合同約定支付部分價款且將剩余價款按照人民法院的要求交付執(zhí)行；（四）非因買受人自身原因未辦理過戶登記”。以上司法解釋規(guī)定了對無過錯不動產買受人物權期待權的保護條件。物權期待權從性質上雖仍屬債權范疇，但該債權不同于一般的債權，買受人既已依照合同履行完畢支付取得物權之對價等義務，也已合法占有，預期物權將確定無疑地變動到其名下，而且本案訴爭房屋沒有變更登記的原因亦不可歸責于肖某，在與申請執(zhí)行人享有的一般債權發(fā)生沖突時，應當優(yōu)先保護買受人的物權期待權。故應當認定肖某對訴爭房屋享有合法的民事權益，足以排除人民法院的強制執(zhí)行。但對于肖某要求確認其是谷城東方國際大酒店第一座第二層106號房產的實際所有權人的訴訟請求，一審法院認為，買賣合同的成立和有效僅僅意味著買受人取得對出賣人的債權請求權，如欲取得具有排他效力的物權，將物權人從出賣人變更為買受人，應當履行法定的公示方式。根據《中華人民共和國物權法》第九條“不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發(fā)生效力；未經登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外?！焙偷谑臈l“不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，依照法律規(guī)定應當登記的，自記載于不動產登記簿時發(fā)生效力”的規(guī)定，不動產所有權的繼受取得，除了法律另有規(guī)定的情形外，只有在不動產登記簿上記載之后，包括買受人在內的受讓人方能取得包括所有權在內的不動產物權。從本案查明的事實看，訴爭房屋一直登記在東方嘉太商業(yè)公司名下，在不動產登記沒有變更的情況下，訴爭房屋物權變動并未完成，肖某尚不能成為訴爭房屋所有權人，因此，肖某主張確認對訴爭房屋享有所有權之訴求，不予支持。匯興小貸公司依據生效的（2013）鄂民二終字第00014號民事判決書申請對本案爭議的房屋予以強制執(zhí)行，肖某對爭議的房屋享有合法的物權期待權，足以阻卻對該標的物的執(zhí)行行為。依照《中華人民共和國物權法》第四條、第六條，《中華人民共和國民事訴訟法》第二百二十七條，《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第三百一十二條，《最高人民法院關于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結財產的規(guī)定》第十七條，《最高人民法院關于人民法院辦理執(zhí)行異議和復議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條之規(guī)定，判決：1、不得執(zhí)行位于湖北省谷城縣城關鎮(zhèn)雙雄路3-（4）-52-1地塊東方國際大酒店第一座二層106號房屋；2、東方嘉太商業(yè)公司、東方嘉太房地產公司在該判決生效之日起十五日內履行協助肖某辦理上述房屋權屬登記義務；3、駁回肖某的其他訴訟請求。案件受理費2243元，由肖某、匯興小貸公司各負擔1121.5元。

審判長 嚴浩
審判員 徐藝
審判員 蘭飛

書記員： 戈凱