上訴人（原審被告）：襄陽市襄州區(qū)匯興小額貸款有限責(zé)任公司。住所地：湖北省襄陽市襄州區(qū)航空路27號(hào)。
法定代表人：劉和林，該公司董事長。
委托訴訟代理人：何貴林，湖北思揚(yáng)律師事務(wù)所律師。
委托訴訟代理人：王長健，湖北思揚(yáng)律師事務(wù)所律師。
被上訴人（原審原告）：聶某某，男，漢族，xxxx年xx月xx日出生，住湖北省谷城縣。
委托訴訟代理人：任擁軍，湖北谷伯律師事務(wù)所律師。
原審第三人:谷城縣東方嘉太商業(yè)有限責(zé)任公司。住所地：湖北省谷城縣城關(guān)鎮(zhèn)雙雄路。
法定代表人：占華茹，該公司董事長。
原審第三人：襄陽市東方嘉太房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。住所地：湖北省襄陽市樊城區(qū)漢江路。
法定代表人：王斌，該公司執(zhí)行董事。

上訴人襄陽市襄州區(qū)匯興小額貸款有限責(zé)任公司（以下簡稱匯興小貸公司）與被上訴人聶某某、原審第三人谷城縣東方嘉太商業(yè)有限責(zé)任公司（以下簡稱東方嘉太商業(yè)公司）、襄陽市東方嘉太房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱東方嘉太房地產(chǎn)公司）執(zhí)行異議之訴一案，不服湖北省襄陽市中級(jí)人民法院（2016）鄂06民初45號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭，于2017年2月14日公開開庭審理了本案。上訴人匯興小貸公司的委托訴訟代理人王長健，被上訴人聶某某的委托訴訟代理人任擁軍到庭參加訴訟。原審第三人東方嘉太商業(yè)公司、東方嘉太房地產(chǎn)公司經(jīng)本院合法傳喚，無正當(dāng)理由未到庭，本院依法缺席審理本案。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

一審法院認(rèn)為，本案為案外人執(zhí)行異議之訴，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百二十七條、《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第三百一十一條之規(guī)定，案外人提起執(zhí)行異議之訴應(yīng)當(dāng)證明其對執(zhí)行標(biāo)的享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益。本案的爭議焦點(diǎn)也在于聶某某是否享有對訴爭房屋的合法民事權(quán)益，是否足以排除人民法院的強(qiáng)制執(zhí)行。從本案查明事實(shí)來看，聶某某于2009年2月與東方嘉太商業(yè)公司簽訂了《商品房買賣合同》，雖然當(dāng)時(shí)東方嘉太商業(yè)公司不具有房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)，未取得商品房預(yù)售許可證明，但東方嘉太商業(yè)公司在取得谷城國用（2007）第01-0259號(hào)土地使用權(quán)后，即將其附著的房屋辦理了預(yù)售許可證，許可證記載的售房單位為東方嘉太房地產(chǎn)公司，東方嘉太房地產(chǎn)公司的委托代理人當(dāng)庭認(rèn)可合同效力，并稱兩公司法定代表人、實(shí)際控制人均為王斌，所有股東均為王斌的家庭成員，兩公司在人員、業(yè)務(wù)、財(cái)務(wù)等方面存在嚴(yán)重混同。因此，聶某某與東方嘉太商業(yè)公司簽訂的《商品房買賣合同》、《聯(lián)營協(xié)議》合法有效，聶某某支付全部購房款，為訴爭房屋的合法買受人，并通過聯(lián)營收益的方式取得對訴爭房屋的合法占有?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第十七條規(guī)定：“被執(zhí)行人將其所有的需要辦理過戶登記的財(cái)產(chǎn)出賣給第三人，第三人已經(jīng)支付部分或者全部價(jià)款并實(shí)際占有該財(cái)產(chǎn)，但尚未辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)的，人民法院可以查封、扣押、凍結(jié)；第三人已經(jīng)支付全部價(jià)款并實(shí)際占有，但未辦理過戶登記手續(xù)的，如果第三人對此沒有過錯(cuò)，人民法院不得查封、扣押、凍結(jié)”。另外，《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條亦規(guī)定：“金錢債權(quán)執(zhí)行中，買受人對登記在被執(zhí)行人名下的不動(dòng)產(chǎn)提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動(dòng)產(chǎn)；（三）已支付全部價(jià)款，或者已按照合同約定支付部分價(jià)款且將剩余價(jià)款按照人民法院的要求交付執(zhí)行；（四）非因買受人自身原因未辦理過戶登記”。以上司法解釋規(guī)定了對無過錯(cuò)不動(dòng)產(chǎn)買受人物權(quán)期待權(quán)的保護(hù)條件。物權(quán)期待權(quán)從性質(zhì)上雖仍屬債權(quán)范疇，但該債權(quán)不同于一般的債權(quán)，買受人既已依照合同履行完畢支付取得物權(quán)之對價(jià)等義務(wù)，也已合法占有，預(yù)期物權(quán)將確定無疑地變動(dòng)到其名下，而且本案訴爭房屋沒有變更登記的原因亦不可歸責(zé)于聶某某，在與申請執(zhí)行人享有的一般債權(quán)發(fā)生沖突時(shí)，應(yīng)當(dāng)優(yōu)先保護(hù)買受人的物權(quán)期待權(quán)。故應(yīng)當(dāng)認(rèn)定聶某某對訴爭房屋享有合法的民事權(quán)益，足以排除人民法院的強(qiáng)制執(zhí)行。但對于聶某某要求確認(rèn)其是谷城東方國際大酒店第一座第二層113號(hào)房產(chǎn)的實(shí)際所有權(quán)人的訴訟請求，一審法院認(rèn)為，買賣合同的成立和有效僅僅意味著買受人取得對出賣人的債權(quán)請求權(quán)，如欲取得具有排他效力的物權(quán)，將物權(quán)人從出賣人變更為買受人，應(yīng)當(dāng)履行法定的公示方式。根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》第九條“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。”和第十四條“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀模杂涊d于不動(dòng)產(chǎn)登記簿時(shí)發(fā)生效力”的規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的繼受取得，除了法律另有規(guī)定的情形外，只有在不動(dòng)產(chǎn)登記簿上記載之后，包括買受人在內(nèi)的受讓人方能取得包括所有權(quán)在內(nèi)的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)。從本案查明的事實(shí)看，訴爭房屋一直登記在東方嘉太商業(yè)公司名下，在不動(dòng)產(chǎn)登記沒有變更的情況下，訴爭房屋物權(quán)變動(dòng)并未完成，聶某某尚不能成為訴爭房屋所有權(quán)人，因此，聶某某主張確認(rèn)其對訴爭房屋享有所有權(quán)之訴求，不予支持。匯興小貸公司依據(jù)生效的（2013）鄂民二終字第00014號(hào)民事判決申請對本案爭議的房屋予以強(qiáng)制執(zhí)行，聶某某對爭議的房屋享有合法的物權(quán)期待權(quán)，足以阻卻對該標(biāo)的物的執(zhí)行行為。依照《中華人民共和國物權(quán)法》第四條、第六條，《中華人民共和國民事訴訟法》第二百二十七條，《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第三百一十二條，《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第十七條，《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條之規(guī)定，判決：1、不得執(zhí)行位于湖北省谷城縣城關(guān)鎮(zhèn)雙雄路3-（4）-52-1地塊東方國際大酒店第一座二層113號(hào)房屋；2、東方嘉太商業(yè)公司、東方嘉太房地產(chǎn)公司在該判決生效之日起十五日內(nèi)履行協(xié)助聶某某辦理上述房屋權(quán)屬登記義務(wù)；3、駁回聶某某的其他訴訟請求。案件受理費(fèi)1126元，由聶某某、匯興小貸公司各負(fù)擔(dān)563元。

審判長 嚴(yán)浩
審判員 徐藝
審判員 蘭飛

書記員： 戈凱