上訴人（原審被告）：
襄陽市襄州區(qū)匯興小額貸款有限責(zé)任公司。住所地：湖北省襄陽市襄州區(qū)航空路**號。
法定代表人：劉和林，該公司董事長。
委托訴訟代理人：何貴林，
湖北思揚(yáng)律師事務(wù)所律師。
委托訴訟代理人：王長健，
湖北思揚(yáng)律師事務(wù)所律師。
被上訴人（原審原告）段某某，女，漢族，****年**月**日出生，住湖北省襄陽市樊城區(qū)。
委托代理人：任擁軍，
湖北谷伯律師事務(wù)所律師。
原審第三人：
谷城縣東方嘉太商業(yè)有限責(zé)任公司。住所地：湖北省谷城縣城關(guān)鎮(zhèn)雙雄路。
法定代表人：占華茹，該公司董事長。
原審第三人：
襄陽市東方嘉太房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。住所地：湖北省襄陽市樊城區(qū)漢江路。
法定代表人：王斌，該公司執(zhí)行董事。
上訴人
襄陽市襄州區(qū)匯興小額貸款有限責(zé)任公司（以下簡稱匯興小貸公司）與被上訴人段某某、原審第三人
谷城縣東方嘉太商業(yè)有限責(zé)任公司（以下簡稱東方嘉太商業(yè)公司）、

襄陽市東方嘉太房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱東方嘉太房地產(chǎn)公司）執(zhí)行異議之訴一案，不服湖北省襄陽市中級人民法院（2016）鄂06民初23號民事判決，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭對本案進(jìn)行了審理，現(xiàn)已審理終結(jié)。
本院對一審查明的事實(shí)予以確認(rèn)。

本案二審爭議焦點(diǎn)為：段某某對訴爭房屋是否享有合法的民事權(quán)益以及是否足以排除人民法院的強(qiáng)制執(zhí)行？針對本案二審爭議焦點(diǎn)，結(jié)合當(dāng)事人的訴辯觀點(diǎn)及案件事實(shí)，本院評析如下：
（一）關(guān)于段某某對訴爭房屋是否享有合法的民事權(quán)益的問題
本院認(rèn)為，涉案《商品房買賣合同》系段某某與第三人東方嘉太商業(yè)公司簽訂，并非與東方嘉太房地產(chǎn)公司簽訂。雖然段某某與該東方嘉太商業(yè)公司簽訂《商品房買賣合同》時(shí)，東方嘉太商業(yè)公司未取得商品房預(yù)售許可證明，但東方嘉太商業(yè)公司在本案段某某起訴前已辦理了商品房預(yù)售許可證明。雖然東方嘉太商業(yè)公司辦理的許可證記載的售房單位為東方嘉太房地產(chǎn)公司，但是東方嘉太商業(yè)公司和東方嘉太房地產(chǎn)公司于2009年6月23日向谷城縣房產(chǎn)管理局發(fā)函稱兩者屬于一套班子，兩塊牌子，該兩公司共同委托的具有特別授權(quán)的訴訟代理人在一審?fù)徶杏址Q兩公司在人員、業(yè)務(wù)、財(cái)務(wù)等方面存在嚴(yán)重混同，從本案買賣房屋、聯(lián)營房屋的實(shí)際情況看，東方嘉太房地產(chǎn)公司、東方嘉太商業(yè)公司在人員、業(yè)務(wù)、財(cái)務(wù)等方面確實(shí)存在混同，可以認(rèn)定東方嘉太房地產(chǎn)公司、東方嘉太商業(yè)公司人格混同。在東方嘉太商業(yè)公司和東方嘉太房地產(chǎn)公司人格混同的情況下，一審法院認(rèn)定東方嘉太商業(yè)公司取得了商品房預(yù)售許可證明并無不當(dāng)。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條“出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效”的規(guī)定，可以認(rèn)定涉案《商品房買賣合同》有效。故段某某與東方嘉太商業(yè)公司簽訂《商品房買賣合同》有效，匯興小貸公司上訴主張涉案《商品房買賣合同》應(yīng)屬無效的上訴理由不能成立。原審判決并未認(rèn)定段某某支付了全部購房款，只是認(rèn)定段某某在涉案《商品房買賣合同》簽訂后，即支付了首付款43520元，在本案審理期間，將剩余20000元購房款交納至一審法院執(zhí)行賬戶予以提存。故匯興小貸公司主張?jiān)瓕徟袥Q認(rèn)定段某某支付了全部購房款與事實(shí)不符的上訴理由不能成立。根據(jù)段某某與東方嘉太商業(yè)公司簽訂的《商品房買賣合同》約定的內(nèi)容，在段某某依約定支付了首付款，并將剩余購房款項(xiàng)交納至法院執(zhí)行賬戶的情況下，段某某依法享有獲得涉案房屋所有權(quán)的物權(quán)期待權(quán)。故匯興小貸公司主張?jiān)袥Q認(rèn)定段某某對爭議的房屋享有合法的物權(quán)期待權(quán)與事實(shí)和法律不符的上訴理由不能成立。
（二）關(guān)于段某某享有的民事權(quán)益是否足以排除人民法院的強(qiáng)制執(zhí)行的問題
本院認(rèn)為，《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條：“金錢債權(quán)執(zhí)行中，買受人對登記在被執(zhí)行人名下的不動(dòng)產(chǎn)提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動(dòng)產(chǎn)；（三）已支付全部價(jià)款，或者已按照合同約定支付部分價(jià)款且將剩余價(jià)款按照人民法院的要求交付執(zhí)行；（四）非因買受人自身原因未辦理過戶登記”的規(guī)定明確了不動(dòng)產(chǎn)買受人物權(quán)期待權(quán)的保護(hù)條件，本案段某某享有的物權(quán)期待權(quán)是否足以排除人民法院的強(qiáng)制執(zhí)行，要看段某某是否符合上述情形。本案中，段某某簽訂的《商品房買賣合同》合法有效且在人民法院對涉案房屋查封之前，符合上述規(guī)定的第一項(xiàng)條件。段某某在人民法院對涉案房屋查封之前將涉案房屋進(jìn)行了聯(lián)營，雖然未將涉案房產(chǎn)用于居住，但是上述規(guī)定并未規(guī)定合法占有必須是用于居住，而且占有本身含義應(yīng)是對不動(dòng)產(chǎn)的管理和支配，段某某通過聯(lián)營收益的方式對涉案房屋進(jìn)行管理和支配應(yīng)當(dāng)認(rèn)定是對涉案房屋進(jìn)行了合法占有，符合上述規(guī)定的第二項(xiàng)條件。段某某已按照合同約定支付部分價(jià)款且將剩余價(jià)款按照人民法院的要求交付執(zhí)行，符合上述規(guī)定的第三項(xiàng)條件。涉案房屋未辦理過戶登記的原因不可歸責(zé)于段某某，符合上述規(guī)定的第四項(xiàng)條件。故段某某享有的物權(quán)期待權(quán)符合上述法律條款中足以排除人民法院強(qiáng)制執(zhí)行的條件，匯興小貸公司主張?jiān)瓕徟袥Q認(rèn)定段某某對涉案房屋享有的合法的物權(quán)期待權(quán)足以阻卻對該標(biāo)的物執(zhí)行，判決不得執(zhí)行錯(cuò)誤的上訴理由不能成立。
另外，匯興小貸公司上訴請求撤銷一審判決，針對一審判決中第二項(xiàng)判項(xiàng)內(nèi)容，本院認(rèn)為，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第三百一十二條“對案外人提起的執(zhí)行異議之訴，人民法院經(jīng)審理，按照下列情形分別處理：（一）案外人就執(zhí)行標(biāo)的享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益的，判決不得執(zhí)行該執(zhí)行標(biāo)的；（二）案外人就執(zhí)行標(biāo)的不享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益的，判決駁回訴訟請求。案外人同時(shí)提出確認(rèn)其權(quán)利的訴訟請求的，人民法院可以在判決中一并作出裁判”的規(guī)定，案外人提起的執(zhí)行異議之訴，人民法院經(jīng)審理，認(rèn)為案外人就執(zhí)行標(biāo)的享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益的，只能判決不得執(zhí)行該執(zhí)行標(biāo)的，在案外人同時(shí)提出確認(rèn)其權(quán)利的訴訟請求的，可以一并判決，并沒有其他判決方式。段某某在執(zhí)行異議之訴中請求判決東方嘉太商業(yè)公司、東方嘉太房地產(chǎn)公司履行買賣合同的義務(wù)，超出了執(zhí)行異議之訴的審理范圍，其應(yīng)當(dāng)另行主張。對此，本院予以糾正。
綜上所述，匯興小貸公司的上訴請求部分成立。本院依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第二項(xiàng)、《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第三百一十二條的規(guī)定，判決如下：

審判長 樊銳
審判員 郭振華
審判員 余惠明

書記員： 胡錦明