上訴人（原審被告）：
襄陽市襄州區(qū)匯興小額貸款有限責(zé)任公司。住所地：湖北省襄陽市襄州區(qū)航空路**號(hào)。
法定代表人：劉和林，該公司董事長。
委托訴訟代理人：何貴林，
湖北思揚(yáng)律師事務(wù)所律師。
委托訴訟代理人：王長健，
湖北思揚(yáng)律師事務(wù)所律師。
被上訴人（原審原告）：李某某，女，漢族，****年**月**日出生，住湖北省襄陽市樊城區(qū)。
委托訴訟代理人：任擁軍，
湖北谷伯律師事務(wù)所律師。
原審第三人：
谷城縣東方嘉太商業(yè)有限責(zé)任公司。住所地：湖北省谷城縣城關(guān)鎮(zhèn)雙雄路。
法定代表人：占華茹，該公司董事長。
原審第三人：
襄陽市東方嘉太房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。住所地：湖北省襄陽市樊城區(qū)漢江路。
法定代表人：王斌，該公司執(zhí)行董事。
上訴人
襄陽市襄州區(qū)匯興小額貸款有限責(zé)任公司（以下簡稱匯興小貸公司）與被上訴人李某某、原審第三人
谷城縣東方嘉太商業(yè)有限責(zé)任公司（以下簡稱東方嘉太商業(yè)公司）、

襄陽市東方嘉太房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱東方嘉太房地產(chǎn)公司）執(zhí)行異議之訴一案，不服湖北省襄陽市中級(jí)人民法院（2016）鄂06民初24號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭對(duì)本案進(jìn)行了審理，現(xiàn)已審理終結(jié)。
本院對(duì)一審查明的事實(shí)予以確認(rèn)。

本案二審爭議焦點(diǎn)為：李某某對(duì)訴爭房屋是否享有合法的民事權(quán)益以及是否足以排除人民法院的強(qiáng)制執(zhí)行？針對(duì)本案二審爭議焦點(diǎn)，結(jié)合當(dāng)事人的訴辯觀點(diǎn)及案件事實(shí)，本院評(píng)析如下：
（一）關(guān)于李某某對(duì)訴爭房屋是否享有合法的民事權(quán)益的問題
本院認(rèn)為，雖然本案爭議房屋的所有人不是東方嘉太房地產(chǎn)公司而是東方嘉太商業(yè)公司，但是東方嘉太房地產(chǎn)公司、東方嘉太商業(yè)公司于2009年6月23日向谷城縣房產(chǎn)管理局發(fā)函稱兩者屬于一套班子，兩塊牌子，該兩公司共同委托的具有特別授權(quán)的訴訟代理人在一審?fù)徶杏址Q兩公司在人員、業(yè)務(wù)、財(cái)務(wù)等方面存在嚴(yán)重混同，從本案買賣房屋、租賃房屋的實(shí)際情況看，東方嘉太房地產(chǎn)公司、東方嘉太商業(yè)公司在人員、業(yè)務(wù)、財(cái)務(wù)等方面確實(shí)存在混同，可以認(rèn)定東方嘉太房地產(chǎn)公司、東方嘉太商業(yè)公司人格混同。故東方嘉太房地產(chǎn)公司有權(quán)對(duì)外銷售本案爭議房屋。即使東方嘉太房地產(chǎn)公司無權(quán)對(duì)外銷售本案爭議房屋，但由于東方嘉太商業(yè)公司、東方嘉太房地產(chǎn)公司共同委托的具有特別授權(quán)的訴訟代理人在一審答辯和庭審中均認(rèn)可東方嘉太房地產(chǎn)公司與李某某所簽訂的《商品房買賣合同》的效力，也應(yīng)視為東方嘉太商業(yè)公司對(duì)東方嘉太房地產(chǎn)公司行為的追認(rèn)。故東方嘉太房地產(chǎn)公司有權(quán)銷售本案爭議房屋，東方嘉太房地產(chǎn)公司與李某某所簽訂的《商品房買賣合同》應(yīng)認(rèn)定合法有效。匯興小貸公司上訴主張東方嘉太房地產(chǎn)公司出售行為應(yīng)認(rèn)定無效、涉案《商品房買賣合同》應(yīng)屬無效的上訴理由不能成立。原審判決并未認(rèn)定李某某在匯興小貸公司申請(qǐng)查封、執(zhí)行時(shí)交納了全部購房款，只是認(rèn)定李某某在涉案《商品房買賣合同》簽訂后，即支付了首付款65200元，剩余款項(xiàng)從租金款中抵扣，在本案審理過程中，將抵扣租金后剩余35700元購房款交納至一審法院執(zhí)行賬戶予以提存。根據(jù)李某某與東方嘉太房地產(chǎn)公司簽訂的《商品房買賣合同》及李某某與東方嘉太商業(yè)公司簽訂的《租賃協(xié)議》約定的內(nèi)容，在李某某依約支付了首付款，后續(xù)房款則通過租金抵扣方式按期支付，抵扣后剩余購房款亦交納至法院執(zhí)行賬戶的情況下，李某某依法享有獲得涉案房屋所有權(quán)的物權(quán)期待權(quán)。故匯興小貸公司主張?jiān)袥Q認(rèn)定李某某對(duì)爭議的房屋享有合法的物權(quán)期待權(quán)錯(cuò)誤的上訴理由不能成立。
（二）關(guān)于李某某享有的民事權(quán)益是否足以排除人民法院的強(qiáng)制執(zhí)行的問題
本院認(rèn)為，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條：“金錢債權(quán)執(zhí)行中，買受人對(duì)登記在被執(zhí)行人名下的不動(dòng)產(chǎn)提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動(dòng)產(chǎn)；（三）已支付全部價(jià)款，或者已按照合同約定支付部分價(jià)款且將剩余價(jià)款按照人民法院的要求交付執(zhí)行；（四）非因買受人自身原因未辦理過戶登記”的規(guī)定，只要不動(dòng)產(chǎn)買受人享有的物權(quán)期待權(quán)同時(shí)符合上述規(guī)定的四項(xiàng)條件，就能夠排除人民法院的強(qiáng)制執(zhí)行。本案，李某某簽訂的《商品房買賣合同》合法有效且在人民法院對(duì)涉案房屋查封之前，符合上述規(guī)定的第一項(xiàng)條件。李某某在人民法院對(duì)涉案房屋查封之前將涉案房屋進(jìn)行了出租，雖然未將涉案房產(chǎn)用于居住，但是上述規(guī)定并未規(guī)定合法占有必須是用于居住，而且占有本身含義應(yīng)是對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的管理和支配，李某某通過租賃收益的方式對(duì)涉案房屋進(jìn)行管理和支配應(yīng)當(dāng)認(rèn)定是對(duì)涉案房屋進(jìn)行了合法占有，符合上述規(guī)定的第二項(xiàng)條件。李某某已按照合同約定支付部分價(jià)款且將剩余價(jià)款按照人民法院的要求交付執(zhí)行，符合上述規(guī)定的第三項(xiàng)條件。匯興小貸公司以李某某在匯興小貸公司申請(qǐng)查封時(shí)，沒有去辦涉案房屋登記備案手續(xù)和辦理房屋權(quán)屬證書為由主張李某某對(duì)涉案房屋未辦理過戶登記有明顯過錯(cuò)，但是上述規(guī)定中“非因買受人自身原因未辦理過戶登記”本意是涉案房屋未辦理過戶登記的原因不可歸責(zé)于買受人，匯興小貸公司并未舉證證明李某某存在購買房屋時(shí)對(duì)涉案房屋是否存在他人權(quán)利會(huì)導(dǎo)致登記障礙的忽略、對(duì)限制購房政策的忽略、為逃稅等原因消極不行使登記權(quán)利等能夠歸責(zé)于李某某的原因未辦理過戶登記的情形，李某某符合上述規(guī)定的第四項(xiàng)條件。故李某某享有的物權(quán)期待權(quán)符合上述條款中足以排除人民法院強(qiáng)制執(zhí)行的條件，匯興小貸公司主張?jiān)瓕徟袥Q認(rèn)定李某某對(duì)涉案房屋享有的合法的物權(quán)期待權(quán)足以阻卻對(duì)該標(biāo)的物執(zhí)行，判決不得執(zhí)行錯(cuò)誤的上訴理由不能成立。
另外，匯興小貸公司上訴請(qǐng)求撤銷一審判決，針對(duì)一審判決中第二項(xiàng)判項(xiàng)內(nèi)容，本院認(rèn)為，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第三百一十二條“對(duì)案外人提起的執(zhí)行異議之訴，人民法院經(jīng)審理，按照下列情形分別處理：（一）案外人就執(zhí)行標(biāo)的享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益的，判決不得執(zhí)行該執(zhí)行標(biāo)的；（二）案外人就執(zhí)行標(biāo)的不享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益的，判決駁回訴訟請(qǐng)求。案外人同時(shí)提出確認(rèn)其權(quán)利的訴訟請(qǐng)求的，人民法院可以在判決中一并作出裁判”的規(guī)定，案外人提起的執(zhí)行異議之訴，人民法院經(jīng)審理，認(rèn)為案外人就執(zhí)行標(biāo)的享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益的，只能判決不得執(zhí)行該執(zhí)行標(biāo)的，在案外人同時(shí)提出確認(rèn)其權(quán)利的訴訟請(qǐng)求的，可以一并判決，并沒有其他判決方式。李某某在執(zhí)行異議之訴中請(qǐng)求判決東方嘉太商業(yè)公司、東方嘉太房地產(chǎn)公司履行買賣合同的義務(wù)，超出了執(zhí)行異議之訴的審理范圍，其應(yīng)當(dāng)另行主張。對(duì)此，本院予以糾正。
綜上所述，匯興小貸公司的上訴請(qǐng)求部分成立。本院依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第二項(xiàng)、《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第三百一十二條的規(guī)定，判決如下：

審判長 樊銳
審判員 郭振華
審判員 余惠明

書記員： 胡錦明