上訴人（原審被告）：襄陽(yáng)市襄州區(qū)匯興小額貸款有限公司。住所地：湖北省襄陽(yáng)市襄州區(qū)航空路27號(hào)。
法定代表人：劉和林，該公司董事長(zhǎng)。
委托訴訟代理人：何貴林，湖北思揚(yáng)律師事務(wù)所律師。代理權(quán)限為一般授權(quán)。
委托訴訟代理人：王長(zhǎng)健，湖北思揚(yáng)律師事務(wù)所律師。代理權(quán)限為一般授權(quán)。
被上訴人（原審原告）：閆明清，女，漢族，1972年6月6日出生，住湖北省谷城縣。
委托訴訟代理人：任擁軍，湖北谷伯律師事務(wù)所律師。代理權(quán)限為一般授權(quán)。
原審第三人:谷城縣東方嘉太商業(yè)有限責(zé)任公司。住所地：湖北省谷城縣城關(guān)鎮(zhèn)雙雄路。
法定代表人：占茹華，系該公司董事長(zhǎng)。
原審第三人：襄陽(yáng)市東方嘉太房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。住所地：湖北省襄陽(yáng)市樊城區(qū)漢江路。
法定代表人：王斌，系該公司執(zhí)行董事。

上訴人襄陽(yáng)市襄州區(qū)匯興小額貸款有限公司（簡(jiǎn)稱匯興小貸公司）因與被上訴人閆明清、原審第三人谷城縣東方嘉太商業(yè)有限公司（簡(jiǎn)稱嘉太商業(yè)公司）、谷城縣東方嘉太房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（簡(jiǎn)稱嘉太房地產(chǎn)公司）執(zhí)行異議之訴一案，不服湖北省襄陽(yáng)市中級(jí)人民法院（2016）鄂06民初38號(hào)民事判決，向本院提起上訴，本院依法組成合議庭，經(jīng)過(guò)閱卷和調(diào)查，詢問(wèn)了相關(guān)當(dāng)事人，認(rèn)為事實(shí)清楚，不開庭審理了本案。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
匯興小貸公司上訴請(qǐng)求：1、依法撤銷（2016）鄂06民初38號(hào)民事判決，改判繼續(xù)對(duì)位于谷城縣××路3—（4）—52—1地塊東方國(guó)際大酒店第一座二層116號(hào)房屋的執(zhí)行；2、本案一二審訴訟費(fèi)全部由閆明清承擔(dān)。事實(shí)和理由概括為：原審判決以閆明清對(duì)爭(zhēng)議的房屋享有合法的物權(quán)期待權(quán)，足以阻卻對(duì)該標(biāo)的物的執(zhí)行行為為由，判決不得對(duì)該訴爭(zhēng)房屋強(qiáng)制執(zhí)行，屬認(rèn)定事實(shí)不清，適用法律不當(dāng)，判決錯(cuò)誤。1、根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國(guó)合同法》的有關(guān)規(guī)定，第三人嘉太房地產(chǎn)公司不具備房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)，其無(wú)權(quán)開發(fā)、銷售房地產(chǎn)，其與閆明清簽訂《商品房買賣合同》時(shí)未取得《商品房預(yù)售許可證》。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第一條和第二條的相關(guān)規(guī)定，出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無(wú)效。2、嘉太商業(yè)公司和嘉太房地產(chǎn)公司系依法成立具有法人資格的兩個(gè)法人主體，原審判決僅以該兩公司的實(shí)際控制人、股東、公司人員、業(yè)務(wù)、財(cái)物等方面存在嚴(yán)重混同為由，就認(rèn)定嘉太房地產(chǎn)公司取得了預(yù)售許可證，即為嘉太商業(yè)公司取得了預(yù)售許可，顯然與法不符。3、原審判決認(rèn)定，閆明清支付了全額購(gòu)房款，并通過(guò)聯(lián)營(yíng)收益的方式取得訴爭(zhēng)房屋的合法占有，并以此認(rèn)定其取得了物權(quán)期待權(quán)，與事實(shí)和法律規(guī)定不符。事實(shí)上在庭審前，閆明清并沒(méi)有足額支付訴爭(zhēng)房屋的全部購(gòu)房款，且其通過(guò)聯(lián)營(yíng)收益的方式并非法律規(guī)定的合法占有的形式要件。綜上所述，閆明清與第三人嘉太商業(yè)公司簽訂的《商品房買賣合同》應(yīng)屬無(wú)效，請(qǐng)求二審法院在查清事實(shí)的基礎(chǔ)上，支持上訴人的上訴請(qǐng)求。
閆明清答辯稱，一審判決事實(shí)認(rèn)定清楚，法律適用準(zhǔn)確，請(qǐng)求維持一審判決。
第三人嘉太商業(yè)公司、嘉太房地產(chǎn)公司未向本院陳述意見(jiàn)。
閆明清向一審法院起訴請(qǐng)求：1.確認(rèn)閆明清是谷城東方國(guó)際大酒店第二層116號(hào)房產(chǎn)的實(shí)際所有權(quán)人，判令第三人嘉太商業(yè)公司、嘉太房地產(chǎn)公司履行協(xié)助辦理權(quán)屬登記義務(wù)；2.解除對(duì)上述房產(chǎn)的查封；3.本案訴訟費(fèi)由匯興小貸公司承擔(dān)。
一審法院認(rèn)定事實(shí)：2008年4月9日，閆明清與第三人嘉太商業(yè)公司簽署了《商品房買賣合同》一份，約定閆明清出資購(gòu)買其開發(fā)的位于谷城縣城關(guān)鎮(zhèn)××（××）-52-1地塊東方國(guó)際大酒店第一座二層116號(hào)房，該房建筑面積為16.90平方米，單價(jià)為每平方米5781.71元，總價(jià)款為97711元；出賣人應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用后180日內(nèi)，將辦理權(quán)屬登記需由出賣人提供的資料報(bào)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案；商品房預(yù)售的，自本合同生效之日起30天內(nèi)，由出賣人向湖北省谷城縣房管局申請(qǐng)登記備案。合同簽訂后，閆明清即支付了全部購(gòu)房款97711元，同日，閆明清與嘉太商業(yè)公司簽訂了一份《聯(lián)營(yíng)協(xié)議》，約定將所購(gòu)買的上述房屋使用權(quán)交付嘉太商業(yè)公司經(jīng)營(yíng)，合作期限為5年，即自2008年4月25日起到2013年4月25日止。其經(jīng)營(yíng)期間第一年每月25日支付閆明清房屋所得收益570元，以后每年每月按上一年月標(biāo)準(zhǔn)基礎(chǔ)上增加81元支付閆明清收益。
另查明：匯興小貸公司訴嘉太商業(yè)公司、汪星借款糾紛案，湖北省高級(jí)人民法院于2013年8月15日作出〔2013〕鄂民二終字第00014號(hào)民事判決書，判決：嘉太商業(yè)公司于判決生效后十日內(nèi)向匯興小貸公司償還借款本金4541.8967萬(wàn)元以及相應(yīng)的利息和違約金（合同期內(nèi)利息按合同約定的利率計(jì)息；逾期違約金自逾期之日起至判決確定的給付之日止，按人民銀行規(guī)定的同期同類貸款基準(zhǔn)利率四倍計(jì)算）。嘉太商業(yè)公司已經(jīng)償還匯興小貸公司的1250.2萬(wàn)元，按先息后本從前項(xiàng)確定的欠款本息中依次沖減。該案在審理過(guò)程中，匯興小貸公司向一審法院申請(qǐng)財(cái)產(chǎn)保全。該院作出（2012）鄂襄陽(yáng)中立保字第00001號(hào)民事裁定：查封嘉太商業(yè)公司位于谷城縣××路東方國(guó)際大酒店第一、第二、第五、第六、第十一、第十二層的房地產(chǎn)。查封期限屆滿前，經(jīng)匯興小貸公司申請(qǐng)，一審法院作出（2013）鄂襄陽(yáng)中執(zhí)字第00091-1號(hào)執(zhí)行裁定，續(xù)行查封了上述財(cái)產(chǎn)。閆明清向法院提出執(zhí)行異議。一審法院于2015年11月30日作出（2015）鄂襄陽(yáng)中執(zhí)異字第00119號(hào)執(zhí)行裁定：駁回閆明清異議。閆明清遂提起本案訴訟。
還查明：嘉太商業(yè)公司原股東為王媛、楊平，2013年10月，股東變更為王媛、楊平、占華茹，法定代表人變更為占華茹，嘉太房地產(chǎn)公司股東為王媛、王斌、楊平。王斌、楊平為夫妻關(guān)系，王媛為王斌、楊平之女，占華茹為王斌之母。2007年9月，嘉太商業(yè)公司取得位于湖北省谷城縣城關(guān)鎮(zhèn)雙雄路南段的一宗土地使用權(quán)（證號(hào)谷城國(guó)用（2007）第01-0259號(hào)）。因開發(fā)建設(shè)（建設(shè)項(xiàng)目名稱為東方國(guó)際大酒店）需要，同年12月22日取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證，2008年5月12日取得房屋預(yù)售許可證（證號(hào)為谷房預(yù)售證第2009-003號(hào)），許可證記載的售房單位為嘉太房地產(chǎn)公司。2009年6月23日，嘉太商業(yè)公司、嘉太房地產(chǎn)公司向湖北省谷城縣房產(chǎn)管理局發(fā)函稱：嘉太房地產(chǎn)公司于2009年5月經(jīng)襄陽(yáng)市房產(chǎn)管理局批準(zhǔn)成立，本公司是在原嘉太商業(yè)公司經(jīng)營(yíng)運(yùn)行的基礎(chǔ)上成立，已具備房地產(chǎn)開發(fā)的規(guī)模，經(jīng)公司董事會(huì)全體表決，原三名股東不變，共同投資注冊(cè)資本金10000000元，任命原嘉太商業(yè)公司法人代表王斌繼續(xù)擔(dān)任嘉太房地產(chǎn)公司法人代表。嘉太商業(yè)公司與嘉太房地產(chǎn)公司屬于一套班子，兩塊牌子。
一審認(rèn)為：本案為案外人執(zhí)行異議之訴，依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百二十七條、《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)民事訴訟法〉的解釋》第三百一十一條之規(guī)定，案外人提起執(zhí)行異議之訴應(yīng)當(dāng)證明其對(duì)執(zhí)行標(biāo)的享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益。本案審理中，雙方的爭(zhēng)議焦點(diǎn)在于閆明清是否享有對(duì)訴爭(zhēng)房屋的合法民事權(quán)益，是否足以排除人民法院的強(qiáng)制執(zhí)行。從本案查明事實(shí)來(lái)看，閆明清于2008年4月與第三人嘉太商業(yè)公司簽訂了《商品房買賣合同》，雖然當(dāng)時(shí)第三人嘉太商業(yè)公司不具有房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)，未取得商品房預(yù)售許可證明，但嘉太商業(yè)公司在取得谷城國(guó)用（2007）第01-0259號(hào)土地使用權(quán)后，即將其附著的房屋辦理了預(yù)售許可證，許可證記載的售房單位為嘉太房地產(chǎn)公司，嘉太房地產(chǎn)公司的委托代理人當(dāng)庭認(rèn)可合同效力，并稱兩公司法定代表人、實(shí)際控制人均為王斌，所有股東均為王斌的家庭成員，兩公司在人員、業(yè)務(wù)、財(cái)務(wù)等方面存在嚴(yán)重混同。因此，閆明清與第三人嘉太商業(yè)公司簽訂的《商品房買賣合同》、聯(lián)營(yíng)協(xié)議合法有效，閆明清支付全部購(gòu)房款，為訴爭(zhēng)房屋的合法買受人，并通過(guò)聯(lián)營(yíng)收益的方式取得對(duì)訴爭(zhēng)房屋的合法占有?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第十七條規(guī)定：“被執(zhí)行人將其所有的需要辦理過(guò)戶登記的財(cái)產(chǎn)出賣給第三人，第三人已經(jīng)支付部分或者全部?jī)r(jià)款并實(shí)際占有該財(cái)產(chǎn)，但尚未辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶登記手續(xù)的，人民法院可以查封、扣押、凍結(jié)；第三人已經(jīng)支付全部?jī)r(jià)款并實(shí)際占有，但未辦理過(guò)戶登記手續(xù)的，如果第三人對(duì)此沒(méi)有過(guò)錯(cuò)，人民法院不得查封、扣押、凍結(jié)”。另外，《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》第二十八條亦規(guī)定：金錢債權(quán)執(zhí)行中，買受人對(duì)登記在被執(zhí)行人名下的不動(dòng)產(chǎn)提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動(dòng)產(chǎn)；（三）已支付全部?jī)r(jià)款，或者已按照合同約定支付部分價(jià)款且將剩余價(jià)款按照人民法院的要求交付執(zhí)行；（四）非因買受人自身原因未辦理過(guò)戶登記。以上司法解釋規(guī)定了對(duì)無(wú)過(guò)錯(cuò)不動(dòng)產(chǎn)買受人物權(quán)期待權(quán)的保護(hù)條件。物權(quán)期待權(quán)從性質(zhì)上雖仍屬債權(quán)范疇，但該債權(quán)不同于一般的債權(quán)，買受人既已依照合同履行完畢支付取得物權(quán)之對(duì)價(jià)等義務(wù)，也已合法占有，預(yù)期物權(quán)將確定無(wú)疑地變動(dòng)到其名下，而且本案訴爭(zhēng)房屋沒(méi)有變更登記的原因亦不可歸責(zé)于閆明清，在與申請(qǐng)執(zhí)行人一般債權(quán)的實(shí)現(xiàn)發(fā)生沖突時(shí)，應(yīng)當(dāng)優(yōu)先保護(hù)買受人的物權(quán)期待權(quán)。故應(yīng)當(dāng)認(rèn)定閆明清享有對(duì)訴爭(zhēng)房屋的合法民事權(quán)益，足以排除人民法院的強(qiáng)制執(zhí)行。但對(duì)于閆明清要求確認(rèn)其是谷城東方國(guó)際大酒店第一座第二層116號(hào)房產(chǎn)的實(shí)際所有權(quán)人的訴訟請(qǐng)求，一審認(rèn)為，買賣合同的成立和有效僅僅意味著買受人取得對(duì)出賣人的債權(quán)請(qǐng)求權(quán)，如欲取得具有排他效力的物權(quán)，將物權(quán)人從出賣人變更為買受人，應(yīng)當(dāng)履行法定的公示方式?！吨腥A人民共和國(guó)物權(quán)法》第九條規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。”第十四條規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀?，自記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿時(shí)發(fā)生效力?！笨梢?jiàn)，依據(jù)前述法律規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的繼受取得，除了法律另有規(guī)定的情形外，只有在不動(dòng)產(chǎn)登記簿上記載之后，包括買受人在內(nèi)的受讓人方能取得包括所有權(quán)在內(nèi)的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)。從本案查明的事實(shí)看，案涉房屋一直登記在第三人嘉太商業(yè)公司名下，在不動(dòng)產(chǎn)登記沒(méi)有變更的情況下，案涉物權(quán)變動(dòng)并未完成，閆明清尚不能成為物權(quán)法所指的房屋所有權(quán)人，因此，其主張確認(rèn)對(duì)案涉房屋享有所有權(quán)之訴求，依法不能支持。匯興小貸公司依據(jù)生效的（2013）鄂民二終字第00014號(hào)民事判決書向法院申請(qǐng)對(duì)本案爭(zhēng)議的房屋予以強(qiáng)制執(zhí)行，閆明清對(duì)爭(zhēng)議的房屋享有合法的物權(quán)期待權(quán)，足以阻卻對(duì)該標(biāo)的物的執(zhí)行行為。依照《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第四條、第六條，《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百二十七條，《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)民事訴訟法〉的解釋》第三百一十二條，《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第十七條，《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》第二十八條之規(guī)定，判決如下：1、不得執(zhí)行位于谷城縣城關(guān)鎮(zhèn)××（××）-52-1地塊東方國(guó)際大酒店第一座二層116號(hào)房屋；2、第三人嘉太商業(yè)公司、嘉太房地產(chǎn)公司在本判決生效之日起十五日內(nèi)履行協(xié)助閆明清辦理上述房屋權(quán)屬登記義務(wù)；3、駁回閆明清的其他訴訟請(qǐng)求。
案件受理費(fèi)2243元，由閆明清、匯興小貸公司各負(fù)擔(dān)1121.5元。
本院二審期間，各方當(dāng)事人均未向本院提交新證據(jù)。
本院二審期間，匯興小貸公司、閆明清均對(duì)一審認(rèn)定的事實(shí)無(wú)異議。一審查明的事實(shí)屬實(shí)，本院依法予以確認(rèn)。
本案二審的爭(zhēng)議焦點(diǎn)為：閆明清對(duì)訴爭(zhēng)房屋是否享有合法的民事權(quán)益？以及是否足以排除人民法院的強(qiáng)制執(zhí)行？結(jié)合雙方當(dāng)事人訴辯理由及本案事實(shí)，分別評(píng)析如下：
（一）關(guān)于閆明清對(duì)訴爭(zhēng)房屋是否享有合法的民事權(quán)益的問(wèn)題。

本院認(rèn)為，雖然本案爭(zhēng)議房屋的所有人不是嘉太房地產(chǎn)公司而是嘉太商業(yè)公司，但是嘉太房地產(chǎn)公司、嘉太商業(yè)公司于2009年6月23日向湖北省谷城縣房產(chǎn)管理局發(fā)函稱兩者屬于一套班子，兩塊牌子，該兩公司共同委托的具有特別授權(quán)的訴訟代理人在一審?fù)徶杏址Q兩公司在人員、業(yè)務(wù)、財(cái)務(wù)等方面存在嚴(yán)重混同，可認(rèn)定兩公司具有高度關(guān)聯(lián)性，至少在本案所涉的房屋買賣、房屋返租中是一個(gè)利益共同體，可以認(rèn)定為兩個(gè)公司人格混同?；谝陨戏治觯Y(jié)合本案實(shí)際情況，無(wú)論是以嘉太房地產(chǎn)公司還是嘉太商業(yè)公司名義與購(gòu)房者所簽訂的《商品房買賣合同》和租賃合同，均系雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示，內(nèi)容未違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)認(rèn)定有效。匯興小貸公司上訴主張嘉太商業(yè)公司出售行為應(yīng)認(rèn)定無(wú)效、涉案《商品房買賣合同》應(yīng)屬無(wú)效的上訴理由不能成立。由于閆明清提供了證據(jù)證明其在匯興小貸公司申請(qǐng)查封、執(zhí)行時(shí)已支付了全部購(gòu)房款，匯興小貸公司雖然主張閆明清未支付全部購(gòu)房款，但并未提供證據(jù)予以證明。故匯興小貸公司主張閆明清在其申請(qǐng)查封、執(zhí)行時(shí)并未支付全部購(gòu)房款的上訴理由不能成立。根據(jù)閆明清與第三人嘉太商業(yè)公司簽訂的《商品房買賣合同》約定的內(nèi)容，在閆明清依約定支付了全部購(gòu)房款的情況下，閆明清依法享有獲得涉案房屋的物權(quán)期待權(quán)。故匯興小貸公司主張?jiān)袥Q認(rèn)定閆明清對(duì)爭(zhēng)議的房屋享有合法的物權(quán)期待權(quán)錯(cuò)誤的上訴理由不能成立。
（二）關(guān)于閆明清享有的民事權(quán)益是否足以排除人民法院的強(qiáng)制執(zhí)行的問(wèn)題
本院認(rèn)為，《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第十七條：“被執(zhí)行人將其所有的需要辦理過(guò)戶登記的財(cái)產(chǎn)出賣給第三人，第三人已經(jīng)支付部分或者全部?jī)r(jià)款并實(shí)際占有該財(cái)產(chǎn)，但尚未辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶登記手續(xù)的，人民法院可以查封、扣押、凍結(jié)；第三人已經(jīng)支付全部?jī)r(jià)款并實(shí)際占有，但未辦理過(guò)戶登記手續(xù)的，如果第三人對(duì)此沒(méi)有過(guò)錯(cuò)，人民法院不得查封、扣押、凍結(jié)”和《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》第二十八條：“金錢債權(quán)執(zhí)行中，買受人對(duì)登記在被執(zhí)行人名下的不動(dòng)產(chǎn)提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動(dòng)產(chǎn)；（三）已支付全部?jī)r(jià)款，或者已按照合同約定支付部分價(jià)款且將剩余價(jià)款按照人民法院的要求交付執(zhí)行；（四）非因買受人自身原因未辦理過(guò)戶登記”的規(guī)定明確了不動(dòng)產(chǎn)買受人物權(quán)期待權(quán)的保護(hù)條件，本案中閆明清享有的物權(quán)期待權(quán)是否足以排除人民法院的強(qiáng)制執(zhí)行，要看其是否符合上述情形。本案，閆明清簽訂的《商品房買賣合同》合法有效且在人民法院在執(zhí)行匯興小貸公司申請(qǐng)執(zhí)行嘉太商業(yè)公司一案中對(duì)涉案房屋查封之前，雖然閆明清未將涉案房產(chǎn)用于居住，但是上述法律條款并未規(guī)定合法占有必須是用于居住，閆明清通過(guò)租賃收益的方式來(lái)實(shí)現(xiàn)對(duì)涉案房屋的占有應(yīng)當(dāng)認(rèn)定是合法占有，且該租賃行為發(fā)生在人民法院執(zhí)行匯興小貸公司申請(qǐng)執(zhí)行嘉太商業(yè)公司一案中對(duì)涉案房屋查封之前，閆明清已按照合同約定支付全部?jī)r(jià)款，雖然匯興小貸公司以閆明清在匯興小貸公司申請(qǐng)查封時(shí)，沒(méi)有去辦涉案房屋登記備案手續(xù)和辦理房屋權(quán)屬證書為由主張閆明清對(duì)涉案房屋未辦理過(guò)戶登記有明顯過(guò)錯(cuò)，但是上述法律條款中“非因買受人自身原因未辦理過(guò)戶登記”本意是涉案房屋未辦理過(guò)戶登記的原因不可歸責(zé)于買受人，匯興小貸公司并未舉證證明涉案房屋是因?yàn)殚Z明清自身原因未辦理過(guò)戶登記，故閆明清享有的物權(quán)期待權(quán)符合上述法律條款中足以排除人民法院強(qiáng)制執(zhí)行的條件，匯興小貸公司主張?jiān)瓕徟袥Q認(rèn)定閆明清對(duì)涉案房屋享有的合法的物權(quán)期待權(quán)足以阻卻對(duì)該標(biāo)的物執(zhí)行，判決不得執(zhí)行錯(cuò)誤的上訴理由不能成立。
另外，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)民事訴訟法〉的解釋》第三百一十二條“對(duì)案外人提起的執(zhí)行異議之訴，人民法院經(jīng)審理，按照下列情形分別處理：（一）案外人就執(zhí)行標(biāo)的享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益的，判決不得執(zhí)行該執(zhí)行標(biāo)的；（二）案外人就執(zhí)行標(biāo)的不享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益的，判決駁回訴訟請(qǐng)求。案外人同時(shí)提出確認(rèn)其權(quán)利的訴訟請(qǐng)求的，人民法院可以在判決中一并作出裁判”的規(guī)定，案外人提起的執(zhí)行異議之訴，人民法院經(jīng)審理，認(rèn)為案外人就執(zhí)行標(biāo)的享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益的，只能判決不得執(zhí)行該執(zhí)行標(biāo)的，在案外人同時(shí)提出確認(rèn)其權(quán)利的訴訟請(qǐng)求的，可以一并判決，并沒(méi)有其他判決內(nèi)容的規(guī)定。閆明清在執(zhí)行異議之訴中請(qǐng)求判決第三人嘉太商業(yè)公司、嘉太房地產(chǎn)公司履行協(xié)助辦理權(quán)屬登記義務(wù)，超出了執(zhí)行異議之訴的審理范圍，其可以另行主張。一審法院判決第三人嘉太商業(yè)公司、嘉太房地產(chǎn)公司協(xié)助閆明清辦理涉案房屋權(quán)屬登記超出了上述法律規(guī)定，應(yīng)依法予以糾正。
綜上，匯興小貸公司的上訴請(qǐng)求部分成立。依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條第一款第二項(xiàng)、《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)民事訴訟法〉的解釋》第三百一十二條的規(guī)定，判決如下：

一、維持湖北省襄陽(yáng)市中級(jí)人民法院（2016）鄂06民初38號(hào)民事判決民事判決主文第一項(xiàng)。
二、撤銷湖北省襄陽(yáng)市中級(jí)人民法院（2016）鄂06民初38號(hào)民事判決主文第二、三項(xiàng)。
三、駁回閆明清的其他訴訟請(qǐng)求。
一審案件受理費(fèi)2243元，由匯興小貸公司負(fù)擔(dān)1121.5元，由閆明清負(fù)擔(dān)1121.5元。
二審案件受理費(fèi)2243元，由匯興小貸公司負(fù)擔(dān)2019元，由閆明清負(fù)擔(dān)224元
本判決為終審判決。

審判長(zhǎng)　　楊文雄 審判員　　彭曉輝 審判員　　梅啟勇

書記員：戈凱