上訴人（原審被告）：襄陽市襄州區(qū)匯興小額貸款有限公司。住所地：湖北省襄陽市襄州區(qū)航空路27號。
法定代表人：劉和林，該公司董事長。
委托訴訟代理人：何貴林，湖北思揚(yáng)律師事務(wù)所律師。代理權(quán)限為一般授權(quán)。
委托訴訟代理人：王長健，湖北思揚(yáng)律師事務(wù)所律師。代理權(quán)限為一般授權(quán)。
被上訴人（原審原告）：李某，女，漢族，xxxx年xx月xx日出生，住湖北省谷城縣。
委托訴訟代理人：任擁軍，湖北谷伯律師事務(wù)所律師。代理權(quán)限為一般授權(quán)。
原審第三人:谷城縣東方嘉太商業(yè)有限責(zé)任公司。住所地：湖北省谷城縣城關(guān)鎮(zhèn)雙雄路。
法定代表人：占茹華，系該公司董事長。
原審第三人：襄陽市東方嘉太房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。住所地：湖北省襄陽市樊城區(qū)漢江路。
法定代表人：王斌，系該公司執(zhí)行董事。

上訴人襄陽市襄州區(qū)匯興小額貸款有限公司（簡稱匯興小貸公司）因與被上訴人李某、原審第三人谷城縣東方嘉太商業(yè)有限公司（簡稱嘉太商業(yè)公司）、谷城縣東方嘉太房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（簡稱嘉太房地產(chǎn)公司）執(zhí)行異議之訴一案，不服湖北省襄陽市中級人民法院（2016）鄂06民初42號民事判決，向本院提起上訴，本院依法組成合議庭，經(jīng)過閱卷和調(diào)查，詢問了相關(guān)當(dāng)事人，認(rèn)為事實清楚，不開庭審理了本案。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
匯興小貸公司上訴請求：1、依法撤銷（2016）鄂06民初42號民事判決，改判繼續(xù)對位于湖北省谷城縣城關(guān)鎮(zhèn)雙雄路3—（4）—52—1地塊東方國際大酒店第一座二層105號房屋的執(zhí)行；2、本案一二審訴訟費全部由李某承擔(dān)。事實和理由概括為：原審判決以李某對爭議的房屋享有合法的物權(quán)期待權(quán)，足以阻卻對該標(biāo)的物的執(zhí)行行為為由，判決不得對該訴爭房屋強(qiáng)制執(zhí)行，屬認(rèn)定事實不清，適用法律不當(dāng)，判決錯誤。1、根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國合同法》的有關(guān)規(guī)定，第三人嘉太房地產(chǎn)公司不具備房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)，其無權(quán)開發(fā)、銷售房地產(chǎn)，其與李某簽訂《商品房買賣合同》時未取得《商品房預(yù)售許可證》。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第一條和第二條的相關(guān)規(guī)定，出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效。2、嘉太商業(yè)公司和嘉太房地產(chǎn)公司系依法成立具有法人資格的兩個法人主體，原審判決僅以該兩公司的實際控制人、股東、公司人員、業(yè)務(wù)、財物等方面存在嚴(yán)重混同為由，就認(rèn)定嘉太房地產(chǎn)公司取得了預(yù)售許可證，即為嘉太商業(yè)公司取得了預(yù)售許可，顯然與法不符。3、原審判決認(rèn)定，李某支付了全額購房款，并通過聯(lián)營收益的方式取得訴爭房屋的合法占有，并以此認(rèn)定其取得了物權(quán)期待權(quán)，與事實和法律規(guī)定不符。事實上在庭審前，李某并沒有足額支付訴爭房屋的全部購房款，且其通過聯(lián)營收益的方式并非法律規(guī)定的合法占有的形式要件。綜上所述，李某與第三人嘉太商業(yè)公司簽訂的《商品房買賣合同》應(yīng)屬無效，請求二審法院在查清事實的基礎(chǔ)上，支持上訴人的上訴請求。
李某答辯稱，一審判決事實認(rèn)定清楚，法律適用準(zhǔn)確，請求維持一審判決。
第三人嘉太商業(yè)公司、嘉太房地產(chǎn)公司未向本院陳述意見。
李某向一審法院起訴請求：1.確認(rèn)李某是谷城東方國際大酒店第二層105號房產(chǎn)的實際所有權(quán)人，判令第三人嘉太商業(yè)公司、嘉太房地產(chǎn)公司履行協(xié)助辦理權(quán)屬登記義務(wù)；2.解除對上述房產(chǎn)的查封；3.本案訴訟費由匯興小貸公司承擔(dān)。
一審法院認(rèn)定事實：2009年1月15日，李某與第三人嘉太商業(yè)公司簽署了《商品房買賣合同》一份，約定由其出資購買后者開發(fā)的位于湖北省谷城縣城關(guān)鎮(zhèn)雙雄路3-（4）-52-1地塊東方國際大酒店第一座二層105號房，該房建筑面積為16.90平方米，單價為每平方米4623.61元，總價款為78139元；出賣人應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用后180日內(nèi)，將辦理權(quán)屬登記需由出賣人提供的資料報產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案；商品房預(yù)售的，自本合同生效之日起30天內(nèi)，由出賣人向湖北省谷城縣房管局申請登記備案。合同簽訂后，李某即支付了全部購房款78139元，同日，李某與嘉太商業(yè)公司簽訂了一份《聯(lián)營協(xié)議》，約定李某將所購買的上述房屋使用權(quán)交付東方嘉太商業(yè)公司經(jīng)營，合作期限為5年，即自2009年1月25日起到2014年1月25日止。其經(jīng)營期間每年每月支付原告房屋所得收益837元，前兩年收益于每月25日支付，后三年收益在李某付清購房款后即應(yīng)一次性支付。
另查明：匯興小貸公司訴嘉太商業(yè)公司、汪星借款糾紛案，湖北省高級人民法院于2013年8月15日作出（2013）鄂民二終字第00014號民事判決書，判決：嘉太商業(yè)公司于判決生效后十日內(nèi)向匯興小貸公司償還借款本金4541.8967萬元以及相應(yīng)的利息和違約金（合同期內(nèi)利息按合同約定的利率計息；逾期違約金自逾期之日起至判決確定的給付之日止，按人民銀行規(guī)定的同期同類貸款基準(zhǔn)利率四倍計算）。嘉太商業(yè)公司已經(jīng)償還匯興小貸公司的1250.2萬元，按先息后本從前項確定的欠款本息中依次沖減。該案在審理過程中，匯興小貸公司向一審法院申請財產(chǎn)保全。該院作出（2012）鄂襄陽中立保字第00001號民事裁定：查封嘉太商業(yè)公司位于湖北省谷城縣城關(guān)鎮(zhèn)雙雄路東方國際大酒店第一、第二、第五、第六、第十一、第十二層的房地產(chǎn)。查封期限屆滿前，經(jīng)匯興小貸公司申請，該院作出（2013）鄂襄陽中執(zhí)字第00091-1號執(zhí)行裁定，續(xù)行查封了上述財產(chǎn)。李某向法院提出執(zhí)行異議。一審法院于2015年11月30日作出（2015）鄂襄陽中執(zhí)異字第00101號執(zhí)行裁定：駁回李某異議。李某遂提起本案訴訟。
還查明：嘉太商業(yè)公司原股東為王媛、楊平，2013年10月，股東變更為王媛、楊平、占華茹，法定代表人變更為占華茹，嘉太房地產(chǎn)公司股東為王媛、王斌、楊平。王斌、楊平為夫妻關(guān)系，王媛為王斌、楊平之女，占華茹為王斌之母。2007年9月，嘉太商業(yè)公司取得位于湖北省谷城縣城關(guān)鎮(zhèn)雙雄路南段的一宗土地使用權(quán)（證號谷城國用（2007）第01-0259號）。因開發(fā)建設(shè)（建設(shè)項目名稱為東方國際大酒店）需要，同年12月22日取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證，2008年5月12日取得房屋預(yù)售許可證（證號為谷房預(yù)售證第2009-003號），許可證記載的售房單位為嘉太房地產(chǎn)公司。2009年6月23日，嘉太商業(yè)公司、嘉太房地產(chǎn)公司向湖北省谷城縣房產(chǎn)管理局發(fā)函稱：嘉太房地產(chǎn)公司于2009年5月經(jīng)襄陽市房產(chǎn)管理局批準(zhǔn)成立，本公司是在原嘉太商業(yè)公司經(jīng)營運行的基礎(chǔ)上成立，已具備房地產(chǎn)開發(fā)的規(guī)模，經(jīng)公司董事會全體表決，原三名股東不變，共同投資注冊資本金10000000元，任命原嘉太商業(yè)公司法人代表王斌繼續(xù)擔(dān)任嘉太房地產(chǎn)公司法人代表。嘉太商業(yè)公司與嘉太房地產(chǎn)公司屬于一套班子，兩塊牌子。
一審認(rèn)為：本案為案外人執(zhí)行異議之訴，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百二十七條、《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第三百一十一條之規(guī)定，案外人提起執(zhí)行異議之訴應(yīng)當(dāng)證明其對執(zhí)行標(biāo)的享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益。本案審理中，雙方的爭議焦點在于李某是否享有對訴爭房屋的合法民事權(quán)益，是否足以排除人民法院的強(qiáng)制執(zhí)行。從本案查明事實來看，李某于2009年1月與第三人嘉太商業(yè)公司簽訂了《商品房買賣合同》，雖然當(dāng)時第三人嘉太商業(yè)公司不具有房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)，未取得商品房預(yù)售許可證明，但嘉太商業(yè)公司在取得谷城國用（2007）第01-0259號土地使用權(quán)后，即將其附著的房屋辦理了預(yù)售許可證，許可證記載的售房單位嘉太房地產(chǎn)公司，該公司的委托代理人當(dāng)庭認(rèn)可合同效力，并稱兩公司法定代表人、實際控制人均為王斌，所有股東均為王斌的家庭成員，兩公司在人員、業(yè)務(wù)、財務(wù)等方面存在嚴(yán)重混同。因此，李某與第三人嘉太商業(yè)公司簽訂的《商品房買賣合同》、聯(lián)營協(xié)議合法有效，李某支付全部購房款，為訴爭房屋的合法買受人，并通過聯(lián)營收益的方式取得對訴爭房屋的合法占有。《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財產(chǎn)的規(guī)定》第十七條規(guī)定：“被執(zhí)行人將其所有的需要辦理過戶登記的財產(chǎn)出賣給第三人，第三人已經(jīng)支付部分或者全部價款并實際占有該財產(chǎn)，但尚未辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)的，人民法院可以查封、扣押、凍結(jié)；第三人已經(jīng)支付全部價款并實際占有，但未辦理過戶登記手續(xù)的，如果第三人對此沒有過錯，人民法院不得查封、扣押、凍結(jié)”。另外，《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條亦規(guī)定：金錢債權(quán)執(zhí)行中，買受人對登記在被執(zhí)行人名下的不動產(chǎn)提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動產(chǎn)；（三）已支付全部價款，或者已按照合同約定支付部分價款且將剩余價款按照人民法院的要求交付執(zhí)行；（四）非因買受人自身原因未辦理過戶登記。以上司法解釋規(guī)定了對無過錯不動產(chǎn)買受人物權(quán)期待權(quán)的保護(hù)條件。物權(quán)期待權(quán)從性質(zhì)上雖仍屬債權(quán)范疇，但該債權(quán)不同于一般的債權(quán)，買受人既已依照合同履行完畢支付取得物權(quán)之對價等義務(wù)，也已合法占有，預(yù)期物權(quán)將確定無疑地變動到其名下，而且本案訴爭房屋沒有變更登記的原因亦不可歸責(zé)于李某，在與申請執(zhí)行人一般債權(quán)的實現(xiàn)發(fā)生沖突時，應(yīng)當(dāng)優(yōu)先保護(hù)買受人的物權(quán)期待權(quán)。故應(yīng)當(dāng)認(rèn)定李某享有對訴爭房屋的合法民事權(quán)益，足以排除人民法院的強(qiáng)制執(zhí)行。但對于李某要求確認(rèn)其是谷城東方國際大酒店第一座第二層105號房產(chǎn)的實際所有權(quán)人的訴訟請求，一審認(rèn)為，買賣合同的成立和有效僅意味著買受人取得對出賣人的債權(quán)請求權(quán)，如欲取得具有排他效力的物權(quán)，將物權(quán)人從出賣人變更為買受人，應(yīng)當(dāng)履行法定的公示方式?！吨腥A人民共和國物權(quán)法》第九條規(guī)定：“不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外?！钡谑臈l規(guī)定：“不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀模杂涊d于不動產(chǎn)登記簿時發(fā)生效力?！笨梢?，依據(jù)前述法律規(guī)定，不動產(chǎn)所有權(quán)的繼受取得，除了法律另有規(guī)定的情形外，只有在不動產(chǎn)登記簿上記載之后，包括買受人在內(nèi)的受讓人方能取得包括所有權(quán)在內(nèi)的不動產(chǎn)物權(quán)。從本案查明的事實看，案涉房屋一直登記在第三人嘉太商業(yè)公司名下，在不動產(chǎn)登記沒有變更的情況下，案涉物權(quán)變動并未完成，李某尚不能成為物權(quán)法所指的房屋所有權(quán)人，因此，其主張確認(rèn)對案涉房屋享有所有權(quán)之訴求，依法不能支持。匯興小貸公司依據(jù)生效的（2013）鄂民二終字第00014號民事判決書向法院申請對本案爭議的房屋予以強(qiáng)制執(zhí)行，李某對爭議的房屋享有合法的物權(quán)期待權(quán)，足以阻卻對該標(biāo)的物的執(zhí)行行為。依照《中華人民共和國物權(quán)法》第四條、第六條，《中華人民共和國民事訴訟法》第二百二十七條，《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第三百一十二條，《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財產(chǎn)的規(guī)定》第十七條，《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條之規(guī)定，判決如下：1、不得執(zhí)行位于谷城縣城關(guān)鎮(zhèn)××（××）-52-1地塊東方國際大酒店第一座二層105號房屋；2、第三人嘉太商業(yè)公司、嘉太房地產(chǎn)公司在本判決生效之日起十五日內(nèi)履行協(xié)助李某辦理上述房屋權(quán)屬登記義務(wù)；3、駁回李某的其他訴訟請求。
案件受理費1754元，由李某、匯興小貸公司各負(fù)擔(dān)877元。
本院二審期間，各方當(dāng)事人均未向本院提交新證據(jù)。
本院二審期間，匯興小貸公司、李某均對一審認(rèn)定的事實無異議。一審查明的事實屬實，本院依法予以確認(rèn)。
本案二審的爭議焦點為：李某對訴爭房屋是否享有合法的民事權(quán)益？以及是否足以排除人民法院的強(qiáng)制執(zhí)行？結(jié)合雙方當(dāng)事人訴辯理由及本案事實，分別評析如下：
（一）關(guān)于李某對訴爭房屋是否享有合法的民事權(quán)益的問題。

本院認(rèn)為，雖然本案爭議房屋的所有人不是嘉太房地產(chǎn)公司而是嘉太商業(yè)公司，但是嘉太房地產(chǎn)公司、嘉太商業(yè)公司于2009年6月23日向湖北省谷城縣房產(chǎn)管理局發(fā)函稱兩者屬于一套班子，兩塊牌子，該兩公司共同委托的具有特別授權(quán)的訴訟代理人在一審?fù)徶杏址Q兩公司在人員、業(yè)務(wù)、財務(wù)等方面存在嚴(yán)重混同，可認(rèn)定兩公司具有高度關(guān)聯(lián)性，至少在本案所涉的房屋買賣、房屋返租中是一個利益共同體，可以認(rèn)定為兩個公司人格混同?；谝陨戏治?，結(jié)合本案實際情況，無論是以嘉太房地產(chǎn)公司還是嘉太商業(yè)公司名義與購房者所簽訂的《商品房買賣合同》和租賃合同，均系雙方當(dāng)事人真實意思表示，內(nèi)容未違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)認(rèn)定有效。匯興小貸公司上訴主張商業(yè)公司出售行為應(yīng)認(rèn)定無效、涉案《商品房買賣合同》應(yīng)屬無效的上訴理由不能成立。由于李某提供了證據(jù)證明其在匯興小貸公司申請查封、執(zhí)行時已支付了全部購房款，匯興小貸公司雖然主張李某未支付全部購房款，但并未提供證據(jù)予以證明。故匯興小貸公司主張李某在其申請查封、執(zhí)行時并未支付全部購房款的上訴理由不能成立。根據(jù)李某與第三人嘉太商業(yè)公司簽訂的《商品房買賣合同》約定的內(nèi)容，在李某依約定支付了全部購房款的情況下，李某依法享有獲得涉案房屋的物權(quán)期待權(quán)。故匯興小貸公司主張原判決認(rèn)定李某對爭議的房屋享有合法的物權(quán)期待權(quán)錯誤的上訴理由不能成立。
（二）關(guān)于李某享有的民事權(quán)益是否足以排除人民法院的強(qiáng)制執(zhí)行的問題
本院認(rèn)為，《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財產(chǎn)的規(guī)定》第十七條：“被執(zhí)行人將其所有的需要辦理過戶登記的財產(chǎn)出賣給第三人，第三人已經(jīng)支付部分或者全部價款并實際占有該財產(chǎn)，但尚未辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)的，人民法院可以查封、扣押、凍結(jié)；第三人已經(jīng)支付全部價款并實際占有，但未辦理過戶登記手續(xù)的，如果第三人對此沒有過錯，人民法院不得查封、扣押、凍結(jié)”和《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條：“金錢債權(quán)執(zhí)行中，買受人對登記在被執(zhí)行人名下的不動產(chǎn)提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動產(chǎn)；（三）已支付全部價款，或者已按照合同約定支付部分價款且將剩余價款按照人民法院的要求交付執(zhí)行；（四）非因買受人自身原因未辦理過戶登記”的規(guī)定明確了不動產(chǎn)買受人物權(quán)期待權(quán)的保護(hù)條件，本案中李某享有的物權(quán)期待權(quán)是否足以排除人民法院的強(qiáng)制執(zhí)行，要看其是否符合上述情形。本案，李某簽訂的《商品房買賣合同》合法有效且在人民法院在執(zhí)行匯興小貸公司申請執(zhí)行嘉太商業(yè)公司一案中對涉案房屋查封之前，雖然李某未將涉案房產(chǎn)用于居住，但是上述法律條款并未規(guī)定合法占有必須是用于居住，李某通過租賃收益的方式來實現(xiàn)對涉案房屋的占有應(yīng)當(dāng)認(rèn)定是合法占有，且該租賃行為發(fā)生在人民法院執(zhí)行匯興小貸公司申請執(zhí)行嘉太商業(yè)公司一案中對涉案房屋查封之前，李某已按照合同約定支付全部價款，雖然匯興小貸公司以李某在匯興小貸公司申請查封時，沒有去辦涉案房屋登記備案手續(xù)和辦理房屋權(quán)屬證書為由主張李某對涉案房屋未辦理過戶登記有明顯過錯，但是上述法律條款中“非因買受人自身原因未辦理過戶登記”本意是涉案房屋未辦理過戶登記的原因不可歸責(zé)于買受人，匯興小貸公司并未舉證證明涉案房屋是因為李某自身原因未辦理過戶登記，故李某享有的物權(quán)期待權(quán)符合上述法律條款中足以排除人民法院強(qiáng)制執(zhí)行的條件，匯興小貸公司主張原審判決認(rèn)定李某對涉案房屋享有的合法的物權(quán)期待權(quán)足以阻卻對該標(biāo)的物執(zhí)行，判決不得執(zhí)行錯誤的上訴理由不能成立。
另外，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第三百一十二條“對案外人提起的執(zhí)行異議之訴，人民法院經(jīng)審理，按照下列情形分別處理：（一）案外人就執(zhí)行標(biāo)的享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益的，判決不得執(zhí)行該執(zhí)行標(biāo)的；（二）案外人就執(zhí)行標(biāo)的不享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益的，判決駁回訴訟請求。案外人同時提出確認(rèn)其權(quán)利的訴訟請求的，人民法院可以在判決中一并作出裁判”的規(guī)定，案外人提起的執(zhí)行異議之訴，人民法院經(jīng)審理，認(rèn)為案外人就執(zhí)行標(biāo)的享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益的，只能判決不得執(zhí)行該執(zhí)行標(biāo)的，在案外人同時提出確認(rèn)其權(quán)利的訴訟請求的，可以一并判決，并沒有其他判決內(nèi)容的規(guī)定。李某在執(zhí)行異議之訴中請求判決第三人嘉太商業(yè)公司、嘉太房地產(chǎn)公司履行協(xié)助辦理權(quán)屬登記義務(wù)，超出了執(zhí)行異議之訴的審理范圍，其可以另行主張。一審法院判決第三人嘉太商業(yè)公司、嘉太房地產(chǎn)公司協(xié)助李某辦理涉案房屋權(quán)屬登記超出了上述法律規(guī)定，應(yīng)依法予以糾正。
綜上，匯興小貸公司的上訴請求部分成立。依照《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第三百一十二條、《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第二項的規(guī)定，判決如下：

一、維持湖北省襄陽市中級人民法院（2016）鄂06民初42號民事判決民事判決主文第一項。
二、撤銷湖北省襄陽市中級人民法院（2016）鄂06民初42號民事判決主文第二、三項。
三、駁回李某的其他訴訟請求。
一審案件受理費1754元，由匯興小貸公司負(fù)擔(dān)877元，由李某負(fù)擔(dān)877元。
二審案件受理費1754元，由匯興小貸公司負(fù)擔(dān)1579元，由李某負(fù)擔(dān)175元
本判決為終審判決。

審判長　　楊文雄 審判員　　彭曉輝 審判員　　梅啟勇

書記員：戈凱