上訴人（原審被告）：襄陽市襄州區(qū)匯興小額貸款有限公司。住所地：湖北省襄陽市襄州區(qū)航空路**號。法定代表人：劉和林，該公司董事長。委托訴訟代理人：何貴林，湖北思揚律師事務所律師。委托訴訟代理人：王長健，湖北思揚律師事務所律師。被上訴人（原審原告）：徐某某，男，漢族，xxxx年xx月xx日出生，住湖北省谷城縣。委托訴訟代理人：任擁軍，湖北谷伯律師事務所律師。原審第三人：谷城縣東方嘉太商業(yè)有限責任公司。住所地：湖北省谷城縣城關鎮(zhèn)雙雄路。法定代表人：占茹華，該公司董事長。原審第三人：襄陽市東方嘉太房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。住所地：湖北省襄陽市樊城區(qū)漢江路。法定代表人：王斌，該公司執(zhí)行董事。

匯興小貸公司上訴請求：1、依法撤銷（2016）鄂06民初29號民事判決，改判繼續(xù)對位于谷城縣城關鎮(zhèn)××（××）-52-1地塊東方國際大酒店第一座一層4號房屋的執(zhí)行。2、本案一、二審訴訟費用均由徐某某承擔。事實和理由：1、根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國合同法》的有關規(guī)定，東方嘉太房地產(chǎn)公司不具備房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)，其無權開發(fā)、銷售房地產(chǎn)，其與徐某某簽訂《商品房買賣合同》時也未取得《商品房預售許可證》。根據(jù)《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第一條和第二條的相關規(guī)定：本解釋所稱的商品房買賣合同，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)即出賣人將尚未建成或者已竣工的房屋向社會銷售并轉(zhuǎn)移房屋所有權于買受人，買受人支付價款的合同。出賣人尚未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同，應當認定為無效。徐某某與東方嘉太商業(yè)公司簽訂的《商品房買賣合同》無效。2、東方嘉太商業(yè)公司和東方嘉太房地產(chǎn)公司系依法成立具有獨立法人資格的兩個法人主體，原審判決僅以該兩個公司的實際控制人、股東、公司員工、業(yè)務、財務等方面存在嚴重混同為由，就認定東方嘉太房地產(chǎn)公司取得了預售許可證后，即為東方嘉太商業(yè)公司取得了預售許可，顯然與法不符。3、原審判決認定，徐某某支付了全部購房款，并通過聯(lián)營收益的方式取得訴爭房屋的合法占有，并以此認定其取得了物權期待權，與事實和法律規(guī)定不符。事實上在庭審前，徐某某并沒有足額支付訴爭房屋的全部購房款，且通過聯(lián)營收益的方式并非法律規(guī)定的合法占有的形式要件。綜上所述，徐某某與東方嘉太商業(yè)公司簽訂的《商品房買賣合同》應屬無效，原審判決以徐某某對爭議的房屋享有合法的物權期待權，足以阻卻對該標的物的執(zhí)行為由，判決不得對該訴爭房屋執(zhí)行，屬于認定事實不清，適用法律不當，判決錯誤。徐某某答辯稱，一審判決事實認定清楚，法律適用準確，請求維持一審判決。原審第三人東方嘉太商業(yè)公司、東方嘉太房地產(chǎn)公司未向本院陳述答辯意見。徐某某向一審法院起訴請求：1、確認徐某某是谷城東方國際大酒店第一層4號房產(chǎn)的實際所有權人，判令東方嘉太商業(yè)公司、東方嘉太房地產(chǎn)公司履行協(xié)助辦理權屬登記義務；2、解除對上述房產(chǎn)的查封；3、本案訴訟費由匯興小貸公司承擔。一審法院認定事實：2008年11月4日，徐某某與東方嘉太商業(yè)公司簽署了《商品房買賣合同》一份，約定徐某某出資購買其開發(fā)的位于谷城縣城關鎮(zhèn)××（××）-52-1地塊東方國際大酒店第一座一層4號房，該房建筑面積為61.36平方米，單價為每平方米7221.32元，總價款為443100元；出賣人應當在商品房交付使用后180日內(nèi)，將辦理權屬登記需由出賣人提供的資料報產(chǎn)權登記機關備案；商品房預售的，自本合同生效之日起30天內(nèi)，由出賣人向谷城縣房管局申請登記備案。合同簽訂后，徐某某即支付了全部購房款443100元，同日，徐某某與東方嘉太商業(yè)公司簽訂了一份《聯(lián)營協(xié)議》，約定徐某某將所購買的上述房屋使用權交付東方嘉太商業(yè)公司經(jīng)營，合作期限為5年，即自2008年11月25日起到2013年11月25日止。其經(jīng)營期間每年每月支付徐某某房屋所得收益4748元，前兩年收益于每月25日支付，后三年收益在徐某某付清購房款后即應一次性支付。一審法院另查明：匯興小貸公司訴東方嘉太商業(yè)公司、汪星借款糾紛案，湖北省高級人民法院于2013年8月15日作出（2013）鄂民二終字第00014號民事判決書，判決：東方嘉太商業(yè)公司于判決生效后十日內(nèi)向匯興小貸公司償還借款本金4541.8967萬元以及相應的利息和違約金（合同期內(nèi)利息按合同約定的利率計息；逾期違約金自逾期之日起至判決確定的給付之日止，按人民銀行規(guī)定的同期同類貸款基準利率四倍計算）。東方嘉太商業(yè)公司已經(jīng)償還匯興小貸公司的1250.2萬元，按先息后本從前項確定的欠款本息中依次沖減。該案在審理過程中，匯興小貸公司向湖北省襄陽市中級人民法院申請財產(chǎn)保全。該院作出（2012）鄂襄陽中立保字第00001號民事裁定：查封東方嘉太商業(yè)公司位于谷城縣××路東方國際大酒店第一、第二、第五、第六、第十一、第十二層的房地產(chǎn)。查封期限屆滿前，經(jīng)匯興小貸公司申請，湖北省襄陽市中級人民法院作出（2013）鄂襄陽中執(zhí)字第00091-1號執(zhí)行裁定，續(xù)行查封了上述財產(chǎn)。徐某某向該院提出執(zhí)行異議。該院于2015年11月30日作出（2015）鄂襄陽中執(zhí)異字第00104號執(zhí)行裁定：駁回徐某某異議。徐某某遂提起本案訴訟。一審法院還查明：東方嘉太商業(yè)公司原股東為王媛、楊平，2013年10月，股東變更為王媛、楊平、占華茹，法定代表人變更為占華茹，東方嘉太房地產(chǎn)公司股東為王媛、王斌、楊平。王斌、楊平為夫妻關系，王媛為王斌、楊平之女，占華茹為王斌之母。2007年9月，東方嘉太商業(yè)公司取得位于谷城縣××××一宗土地使用權【證號谷城國用（2007）第01-0259號】。因開發(fā)建設（建設項目名稱為東方國際大酒店）需要，同年12月22日取得建設工程規(guī)劃許可證，2008年5月12日取得房屋預售許可證（證號為谷房預售證第2009-003號），許可證記載的售房單位為襄樊市東方嘉太房地產(chǎn)公司。2009年6月23日，東方嘉太商業(yè)公司、東方嘉太房地產(chǎn)公司向谷城縣房產(chǎn)管理局發(fā)函稱：東方嘉太房地產(chǎn)公司于2009年5月經(jīng)襄樊市房產(chǎn)管理局批準成立，本公司是在原東方嘉太商業(yè)公司經(jīng)營運行的基礎上成立，已具備房地產(chǎn)開發(fā)的規(guī)模，經(jīng)公司董事會全體表決，原三名股東不變，共同投資注冊資本金10000000元，任命原東方嘉太商業(yè)公司法人代表王斌繼續(xù)擔任東方嘉太房地產(chǎn)公司法人代表。東方嘉太商業(yè)公司與東方嘉太房地產(chǎn)公司屬于一套班子，兩塊牌子。一審法院認為，本案為案外人執(zhí)行異議之訴，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百二十七條、《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第三百一十一條之規(guī)定，案外人提起執(zhí)行異議之訴應當證明其對執(zhí)行標的享有足以排除強制執(zhí)行的民事權益。本案審理中，雙方的爭議焦點也在于徐某某是否享有對訴爭房屋的合法民事權益，是否足以排除人民法院的強制執(zhí)行。從本案查明事實來看，徐某某于2008年11月與東方嘉太商業(yè)公司簽訂了《商品房買賣合同》，雖然當時東方嘉太商業(yè)公司不具有房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)，未取得商品房預售許可證明，但東方嘉太商業(yè)公司在取得谷城國用（2007）第01-0259號土地使用權后，即將其附著的房屋辦理了預售許可證，許可證記載的售房單位為東方嘉太房地產(chǎn)公司，東方嘉太房地產(chǎn)公司的委托代理人當庭認可合同效力，并稱兩公司法定代表人、實際控制人均為王斌，所有股東均為王斌的家庭成員，兩公司在人員、業(yè)務、財務等方面存在嚴重混同。因此，徐某某與東方嘉太商業(yè)公司簽訂的《商品房買賣合同》、聯(lián)營協(xié)議合法有效，徐某某支付全部購房款，為訴爭房屋的合法買受人，并通過聯(lián)營收益的方式取得對訴爭房屋的合法占有。《最高人民法院關于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財產(chǎn)的規(guī)定》第十七條規(guī)定：“被執(zhí)行人將其所有的需要辦理過戶登記的財產(chǎn)出賣給第三人，第三人已經(jīng)支付部分或者全部價款并實際占有該財產(chǎn)，但尚未辦理產(chǎn)權過戶登記手續(xù)的，人民法院可以查封、扣押、凍結(jié)；第三人已經(jīng)支付全部價款并實際占有，但未辦理過戶登記手續(xù)的，如果第三人對此沒有過錯，人民法院不得查封、扣押、凍結(jié)”。另外，《最高人民法院關于人民法院辦理執(zhí)行異議和復議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條亦規(guī)定：金錢債權執(zhí)行中，買受人對登記在被執(zhí)行人名下的不動產(chǎn)提出異議，符合下列情形且其權利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動產(chǎn)；（三）已支付全部價款，或者已按照合同約定支付部分價款且將剩余價款按照人民法院的要求交付執(zhí)行；（四）非因買受人自身原因未辦理過戶登記。以上司法解釋規(guī)定了對無過錯不動產(chǎn)買受人物權期待權的保護條件。物權期待權從性質(zhì)上雖仍屬債權范疇，但該債權不同于一般的債權，買受人既已依照合同履行完畢支付取得物權之對價等義務，也已合法占有，預期物權將確定無疑地變動到其名下，而且本案訴爭房屋沒有變更登記的原因亦不可歸責于徐某某，在與申請執(zhí)行人一般債權的實現(xiàn)發(fā)生沖突時，應當優(yōu)先保護買受人的物權期待權。故應當認定徐某某享有對訴爭房屋的合法民事權益，足以排除人民法院的強制執(zhí)行。但對于徐某某要求確認其是谷城東方國際大酒店第一座第一層4號房產(chǎn)的實際所有權人的訴訟請求，一審法院認為，買賣合同的成立和有效僅僅意味著買受人取得對出賣人的債權請求權，如欲取得具有排他效力的物權，將物權人從出賣人變更為買受人，應當履行法定的公示方式?！吨腥A人民共和國物權法》第九條規(guī)定：“不動產(chǎn)物權的設立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外”。第十四條規(guī)定：“不動產(chǎn)物權的設立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，依照法律規(guī)定應當?shù)怯浀?，自記載于不動產(chǎn)登記簿時發(fā)生效力”?？梢姡罁?jù)前述法律規(guī)定，不動產(chǎn)所有權的繼受取得，除了法律另有規(guī)定的情形外，只有在不動產(chǎn)登記簿上記載之后，包括買受人在內(nèi)的受讓人方能取得包括所有權在內(nèi)的不動產(chǎn)物權。從本案查明的事實看，案涉房屋一直登記在東方嘉太商業(yè)公司名下，在不動產(chǎn)登記沒有變更的情況下，案涉物權變動并未完成，徐某某尚不能成為物權法所指的房屋所有權人，因此，其主張確認對案涉房屋享有所有權之訴求，依法不能支持。匯興小貸公司依據(jù)生效的（2013）鄂民二終字第00014號民事判決書向該院申請對本案爭議的房屋予以強制執(zhí)行，徐某某對爭議的房屋享有合法的物權期待權，足以阻卻對該標的物的執(zhí)行行為。依照《中華人民共和國物權法》第四條、第六條，《中華人民共和國民事訴訟法》第二百二十七條，《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第三百一十二條，《最高人民法院關于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財產(chǎn)的規(guī)定》第十七條，《最高人民法院關于人民法院辦理執(zhí)行異議和復議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條之規(guī)定，判決：1、不得執(zhí)行位于谷城縣城關鎮(zhèn)××（××）-52-1地塊東方國際大酒店第一座一層4號房屋；2、東方嘉太商業(yè)公司、東方嘉太房地產(chǎn)公司在判決生效之日起十五日內(nèi)履行協(xié)助徐某某辦理上述房屋權屬登記義務；3、駁回徐某某的其他訴訟請求。一審案件受理費7947元，由徐某某、匯興小貸公司各負擔3973.5元。本院二審期間，各方當事人均未向本院提交新證據(jù)。本院二審期間，上訴人匯興小貸公司、被上訴人徐某某均對一審認定的事實無異議。一審查明的事實屬實，本院依法予以確認。綜合當事人的上訴及答辯意見，本院歸納本案二審爭議焦點為：徐某某對訴爭房屋是否享有合法的民事權益？徐某某享有的民事權益是否足以排除人民法院的強制執(zhí)行？具體分析、評判如下：（一）關于徐某某對訴爭房屋是否享有合法的民事權益的問題。本院認為，涉案《商品房買賣合同》系徐某某與東方嘉太商業(yè)公司簽訂，并非與東方嘉太房地產(chǎn)公司簽訂。徐某某與東方嘉太商業(yè)公司簽訂《商品房買賣合同》時，東方嘉太商業(yè)公司已辦理了商品房預售許可證明。雖然東方嘉太商業(yè)公司辦理的許可證記載的售房單位為東方嘉太房地產(chǎn)公司，但是東方嘉太商業(yè)公司和東方嘉太房地產(chǎn)公司于2009年6月23日向谷城縣房產(chǎn)管理局發(fā)函稱兩者屬于一套班子，兩塊牌子，該兩公司共同委托的具有特別授權的訴訟代理人在一審庭審中又稱兩公司在人員、業(yè)務、財務等方面存在嚴重混同，從本案買賣房屋、聯(lián)營房屋的實際情況看，東方嘉太房地產(chǎn)公司、東方嘉太商業(yè)公司在人員、業(yè)務、財務等方面確實存在混同，可以認定東方嘉太房地產(chǎn)公司、東方嘉太商業(yè)公司人格混同。在東方嘉太商業(yè)公司和東方嘉太房地產(chǎn)公司人格混同的情況下，一審法院認定東方嘉太商業(yè)公司取得了商品房預售許可證明并無不當。故徐某某與東方嘉太商業(yè)公司簽訂《商品房買賣合同》有效，匯興小貸公司上訴主張涉案《商品房買賣合同》應屬無效的上訴理由不能成立。由于徐某某提供了證據(jù)證明其已支付了全部購房款，匯興小貸公司雖然主張徐某某未足額支付全部購房款，但并未提供證據(jù)予以證明，故匯興小貸公司主張原審判決認定徐某某支付了全部購房款與事實不符的上訴理由不能成立。根據(jù)徐某某與東方嘉太商業(yè)公司簽訂的《商品房買賣合同》約定的內(nèi)容，在徐某某依約定支付了全部購房款的情況下，徐某某依法享有獲得涉案房屋所有權的物權期待權。故匯興小貸公司主張原判決認定徐某某對爭議的房屋享有合法的物權期待權與事實和法律不符的上訴理由不能成立。（二）關于徐某某享有的民事權益是否足以排除人民法院的強制執(zhí)行的問題。
上訴人襄陽市襄州區(qū)匯興小額貸款有限公司（以下簡稱匯興小貸公司）與被上訴人徐某某、原審第三人谷城縣東方嘉太商業(yè)有限責任公司（以下簡稱東方嘉太商業(yè)公司）、原審第三人襄陽市東方嘉太房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱東方嘉太房地產(chǎn)公司）執(zhí)行異議之訴一案，不服湖北省襄陽市中級人民法院（2016）鄂06民初29號民事判決，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭，審理了本案。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

本院認為，《最高人民法院關于人民法院辦理執(zhí)行異議和復議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條：“金錢債權執(zhí)行中，買受人對登記在被執(zhí)行人名下的不動產(chǎn)提出異議，符合下列情形且其權利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動產(chǎn)；（三）已支付全部價款，或者已按照合同約定支付部分價款且將剩余價款按照人民法院的要求交付執(zhí)行；（四）非因買受人自身原因未辦理過戶登記”的規(guī)定明確了不動產(chǎn)買受人物權期待權的保護條件，本案徐某某享有的物權期待權是否足以排除人民法院的強制執(zhí)行，要看徐某某是否符合上述情形。依據(jù)本案查明事實，徐某某簽訂的《商品房買賣合同》合法有效且形成于人民法院對涉案房屋查封之前，符合上述規(guī)定的第一項條件。徐某某在人民法院對涉案房屋查封之前將涉案房屋進行了聯(lián)營，雖然未將涉案房產(chǎn)用于居住，但是上述規(guī)定并未規(guī)定合法占有必須是用于居住，而且占有本身含義應是對不動產(chǎn)的管理和支配，徐某某通過聯(lián)營收益的方式對涉案房屋進行管理和支配應當認定是對涉案房屋進行了合法占有，符合上述規(guī)定的第二項條件。徐某某已按照合同約定支付全部價款，符合上述規(guī)定的第三項條件。涉案房屋未辦理過戶登記的原因不可歸責于徐某某，符合上述規(guī)定的第四項條件。故徐某某享有的物權期待權符合上述法律條款中足以排除人民法院強制執(zhí)行的條件，匯興小貸公司主張原審判決認定徐某某對涉案房屋享有的合法的物權期待權足以阻卻對該標的物執(zhí)行，判決不得執(zhí)行錯誤的上訴理由不能成立。另外，匯興小貸公司上訴請求撤銷一審判決，針對一審判決中第二項判項內(nèi)容，本院認為，根據(jù)《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第三百一十二條關于“對案外人提起的執(zhí)行異議之訴，人民法院經(jīng)審理，按照下列情形分別處理：（一）案外人就執(zhí)行標的享有足以排除強制執(zhí)行的民事權益的，判決不得執(zhí)行該執(zhí)行標的；（二）案外人就執(zhí)行標的不享有足以排除強制執(zhí)行的民事權益的，判決駁回訴訟請求。案外人同時提出確認其權利的訴訟請求的，人民法院可以在判決中一并作出裁判”的規(guī)定，案外人提起的執(zhí)行異議之訴，人民法院經(jīng)審理，認為案外人就執(zhí)行標的享有足以排除強制執(zhí)行的民事權益的，只能判決不得執(zhí)行該執(zhí)行標的，在案外人同時提出確認其權利的訴訟請求的，可以一并判決，并沒有其他判決方式。徐某某在執(zhí)行異議之訴中請求判決東方嘉太商業(yè)公司、東方嘉太房地產(chǎn)公司履行買賣合同的義務，超出了執(zhí)行異議之訴的審理范圍，其應當另行主張。一審法院在執(zhí)行異議之訴中判決東方嘉太商業(yè)公司、東方嘉太房地產(chǎn)公司協(xié)助徐某某辦理涉案房屋權屬登記沒有法律依據(jù)。綜上所述，匯興小貸公司的上訴請求部分成立，本院予以支持。依照《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第三百一十二條、《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第二項的規(guī)定，判決如下：

一、維持湖北省襄陽市中級人民法院（2016）鄂06民初29號民事判決主文第一項；二、撤銷湖北省襄陽市中級人民法院（2016）鄂06民初29號民事判決主文第二、三項；三、駁回徐某某的其他訴訟請求。一審案件受理費7947元，由徐某某、襄陽市襄州區(qū)匯興小額貸款有限公司各負擔3973.5元。二審案件受理費7949元，由襄陽市襄州區(qū)匯興小額貸款有限公司負擔7153元，由徐某某負擔795元。本判決為終審判決。

審判長　樊　銳
審判員　余惠明
審判員　周常芳

書記員：胡錦明