原告襄陽市襄城區(qū)文某超市（以下簡(jiǎn)稱文某超市），住所地：襄陽市襄城區(qū)尹集（襄陽理工學(xué)院校區(qū)內(nèi)）。
經(jīng)營(yíng)者錢安洋，男，1988年7月28日，漢族，住襄陽市襄城區(qū)。
委托代理人林宗善，湖北思揚(yáng)律師事務(wù)所律師。代理權(quán)限：特別授權(quán)。
被告劉五洋，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住湖北省鐘祥市。

原告文某超市與被告劉五洋房屋租賃合同糾紛一案，本院于2016年7月4日立案受理后，依法由審判員劉俊適用簡(jiǎn)易程序，公開開庭進(jìn)行了審理。原告文某超市的委托代理人林宗善、被告劉五洋到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
經(jīng)審理查明，2012年1月6日，襄陽理工后勤管理有限公司將位于襄陽市襄城區(qū)尹集理工學(xué)院校區(qū)超市出租給文少偉，面積1000平方米，租賃期間13年，從2012年9月1日至2025年8月31日。同年1月16日，文少偉將以上租賃的超市轉(zhuǎn)租給本案原告文某超市，租賃期間同上。2015年1月24日，原告文某超市與被告劉五洋及合伙人楊玉芝簽訂租賃協(xié)議。原告文某超市將其租賃的理工學(xué)院超市其中的570平方米轉(zhuǎn)租給被告劉五洋及其合伙人楊玉芝。租賃期間2015年3月1日至2018年5月30日。租金每年為240000元。被告劉五洋及其合伙人楊玉芝將570平方米房屋轉(zhuǎn)租給18戶經(jīng)營(yíng)者從事餐飲。2015年9月3日，被告劉五洋與其合伙人楊玉芝對(duì)承租的570平方米場(chǎng)地合伙經(jīng)營(yíng)事務(wù)進(jìn)行清算后，楊玉芝退出經(jīng)營(yíng)，由劉五洋繼續(xù)經(jīng)營(yíng)。2016年4月11日，原告文某超市與被告劉五洋簽訂解除租賃協(xié)議。具體內(nèi)容為：“乙方（被告劉五洋）租賃甲方（原告文某超市）襄陽文理理工學(xué)院院內(nèi)超市美食城，由于經(jīng)營(yíng)虧損。乙方提出退出經(jīng)營(yíng)美食城項(xiàng)目，經(jīng)雙方協(xié)商同意提前終止合同，達(dá)成如下協(xié)議：1、為減少甲乙雙方損失，乙方必須在2016年4月15日前清退所有招商的經(jīng)營(yíng)戶，并清空租賃場(chǎng)地，完整交付甲方，善后工作及所有開支，乙方自行負(fù)責(zé)與甲方無關(guān)。2、甲方支付乙方現(xiàn)金50000元作為乙方積極配合甲方工作的補(bǔ)償。補(bǔ)償款在乙方按時(shí)將完整場(chǎng)地交還甲方即刻支付。否則此條款作廢。3、甲乙雙方如有違約必須向?qū)Ψ街Ц哆`約金200000元。本合同簽字生效后甲方不再追究乙方原合同違約責(zé)任?！敝?月14日，被告劉五洋轉(zhuǎn)租的18戶經(jīng)營(yíng)者未搬離，原告文某超市將經(jīng)營(yíng)用電、水停后，于5月自行將場(chǎng)地清空。而后提起本案訴訟。

本院認(rèn)為，原告文某超市與被告劉五洋于2016年4月11日簽訂的協(xié)議，系對(duì)雙方原租賃合同的解除。該解除租賃合同簽訂后，原租賃合同不再履行，被告劉五洋負(fù)有返還租賃物的義務(wù)。在雙方約定的期間內(nèi)劉五洋未能如期交付租賃物，屬合同違約，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。對(duì)于違約責(zé)任的承擔(dān)，本院將以實(shí)際損失為基礎(chǔ)，結(jié)合合同履行狀況、當(dāng)事人過錯(cuò)程度等情況考慮。根據(jù)本案查明的事實(shí)，原告文某超市在同年5月，自行將租賃場(chǎng)地清空，被告未能如期騰空房屋對(duì)原告實(shí)際影響僅近1個(gè)月。原告文某超市主張合同約定違約金200000元過高，本院參照原、被告租賃合同的租金約定，酌定違約金20000元。根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第一百零七條、第一百一十四條、最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國(guó)合同法》若干問題的解釋（二）第二十九條的規(guī)定，判決如下：

一、被告劉五洋于本判決生效后十日內(nèi)支付原告襄陽市襄城區(qū)文某超市違約金20000元。
二、駁回原告襄陽市襄城區(qū)文某超市其他訴訟請(qǐng)求。
案件受理費(fèi)減半收取為2150元，由原告負(fù)擔(dān)1150元，被告劉五洋負(fù)擔(dān)1000元。
如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于湖北省襄陽市中級(jí)人民法院。

審判員　　劉俊

書記員：陳蓓