上訴人（原審原告、反訴被告）：襄陽市襄城區(qū)勞動就業(yè)管理局，住所地：襄陽市襄城區(qū)南街30號。
法定代表人：馮續(xù)然，該局局長。
委托訴訟代理人：周存平、周俊，湖北百龍律師事務所律師。
上訴人（原審被告、反訴原告）：賀某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住襄陽市襄城區(qū)。
委托訴訟代理人：羅峰、王丹青，湖北聯(lián)幫律師事務所律師。

上訴人襄陽市襄城區(qū)勞動就業(yè)管理局（以下簡稱襄城區(qū)就業(yè)管理局）因與上訴人賀某某房屋租賃合同糾紛一案，均不服襄陽市襄城區(qū)人民法院（2016）鄂0602民初2022號民事判決，向本院提起上訴。本院受理后，依法組成合議庭，公開開庭進行了審理。上訴人襄城區(qū)就業(yè)管理局的委托訴訟代理人周存平、周俊，上訴人賀某某及其委托訴訟代理人羅峰、王丹青到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
襄城區(qū)就業(yè)管理局上訴請求：撤銷原審判決第二、三項，改判賀某某按每月1760元的標準向其支付房屋占用費至房屋騰退之日。事實與理由：雙方簽訂的房屋租賃合同系雙方真實意思表示，不存在無效情形，其在合同簽訂中明確告知賀某某房屋的狀況，無任何過錯，即使合同無效，也應根據(jù)各自的過錯承擔賠償責任，雙方合同期間早已屆滿，賀某某一直占用房屋至今，理應向其支付占用費。
針對襄城區(qū)就業(yè)管理局的上訴，賀某某答辯稱：雙方簽訂的合同有效，襄城區(qū)就業(yè)管理局未履行維修義務，且在明知房屋為危房的情況下繼續(xù)出租，無權(quán)解除合同，其無需支付占用費。
賀某某上訴請求：撤銷原審判決，改判駁回襄城區(qū)就業(yè)管理局的全部訴訟請求，支持其一審全部反訴請求；一、二審的訴訟費用由襄城區(qū)勞動就業(yè)局承擔。事實與理由：1.雙方簽訂的房屋租賃合同有效，房屋可以繼續(xù)使用，襄城區(qū)就業(yè)管理局未履行維修義務，其依法可以自行維修，維修費用由出租人負擔，因維修租賃物影響其使用，應當減少租金或者延長租期，襄城區(qū)就業(yè)管理局未對房屋進行維修，且在租賃期內(nèi)停水停電，導致租賃合同并未履行完畢，應承擔繼續(xù)履行合同并賠償經(jīng)濟損失的責任；2.鑒定結(jié)論租賃房屋為D級危房，處理建議是對房屋的部分部位進行解危處理。該鑒定報告是針對“圣桑琴行”單棟房屋做出的，其已對鑒定報告的真實性和關聯(lián)性提出異議，一審不應采信該鑒定結(jié)論；3.一審判決認定租賃物為“危房”，即應認定襄城區(qū)就業(yè)管理局違約，并判令襄城區(qū)就業(yè)管理局承擔違約責任，其在本案中沒有任何違約行為，襄城區(qū)就業(yè)管理局于2014年6月單方要求解除合同，并自次月起停水停電至今，嚴重影響了其經(jīng)營活動，應當賠償其經(jīng)濟損失。4.賀某某向襄城區(qū)就業(yè)局支付的押金為2500元，并非一審認定的2000元。其中500元是賀某某2006年8月起承租房屋時支付的押金。
針對賀某某的上訴，襄城區(qū)就業(yè)管理局答辯：雙方合同早已解除。
襄城區(qū)就業(yè)管理局向一審法院起訴請求：一、判令賀某某立即騰退位于襄城××門面房一間；二、賀某某支付2014年7月1日起至起訴時房屋占用費25200元（2100元×12個月），并按月2100元支付至賀某某騰退出房屋時止；三、由賀某某承擔本案訴訟費。
賀某某向一審法院提起反訴，請求判令：一、確認賀某某對租賃房屋享有優(yōu)先承租權(quán)；二、區(qū)勞動就業(yè)局向賀某某退還房屋押金2500元；三、區(qū)勞動就業(yè)局向賀某某賠償經(jīng)濟損失28000元；四、本案訴訟費用由區(qū)勞動就業(yè)局承擔。
一審法院認定事實：區(qū)勞動就業(yè)局（甲方）與賀某某（乙方）于2013年1月6日簽訂合同書一份，合同約定：1、經(jīng)甲乙雙方充分協(xié)商，甲方將位于襄城南街19號的門面房從北向南第叁間租給乙方，租期從2013年1月1日起至2013年12月31日止（乙方在租房期間，若甲方房屋拆除，提前一個月通知乙方，乙方無條件搬出。同時，乙方的裝修費用及其他費用，甲方概不承擔。乙方如需退房，提前一個月書面通知甲方）。2、經(jīng)甲乙雙方協(xié)商同意，乙方按季度（3個月）一次性向甲方交納租金（每月租金為2000元，每季度(3個月)合計為6000元整）。水、電、衛(wèi)生費及其他費用，按相關部門規(guī)定如實向甲方交納(乙方向甲方交租房押金2000元整)。3、若乙方不按上述協(xié)定交納租金和有關費用，甲方有權(quán)采取停水停電等措施催收，直至收回房屋，終止合同。4、乙方在租房期間，要做好防火防盜等安全工作，不得隨意改變房屋結(jié)構(gòu)。否則，由此造成的一切經(jīng)濟損失、人身傷害和法律責任全部由乙方自負，甲方概不承擔。5、本合同一式兩份，雙方各執(zhí)一份。本合同自甲乙雙方簽字之日起生效。本合同未盡事宜，另行協(xié)商。本合同雙方簽訂后，原合同自行終止。6、乙方不得自行轉(zhuǎn)租甲方房屋，否則，本合同自行終止。2013年6月28日，襄陽市房屋安全鑒定管理所依區(qū)勞動就業(yè)局申請，對其南街30號房屋使用安全性進行鑒定，并作出了一份襄房鑒字[2013]單危062號危險房屋鑒定報告，該報告內(nèi)容為：一、房屋現(xiàn)狀調(diào)查及勘查。1、房屋基本情況描述，該房為2層混合結(jié)構(gòu)，東西向，東鄰南街，西鄰軍分區(qū)，南鄰涂華山，北鄰徐世海。經(jīng)初查，該房地基基礎有不均勻沉降現(xiàn)象，致上部結(jié)構(gòu)墻體多處開裂。一層大部分裝修包裹隱蔽，二層裝修破損。梁、板、柱部分，預制板板底局部碳化，保護層脫落，露筋；承重部分，承重墻數(shù)條裂縫且縫寬較大；附件部分墻體滲水嚴重；屋面有漏雨等現(xiàn)象。申請人未提供地質(zhì)勘察、基礎、設計、施工、監(jiān)理等資料。此次現(xiàn)場調(diào)查和勘查作為房屋安全鑒定的房屋現(xiàn)狀情況的依據(jù)；2、房屋損壞情況按軸線區(qū)分、文字標注（……略）。二、地基及損壞結(jié)構(gòu)構(gòu)件評定表；（……略）。三、鑒定結(jié)論。綜合勘察記錄，依據(jù)中華人民共和國行業(yè)標準《危險房屋鑒定標準》JGJ125-99（2004年版）之第5.2.3條、5.3條之規(guī)定，結(jié)合房屋歷史狀態(tài)、環(huán)境影響、發(fā)展趨勢，及構(gòu)件損壞程度、數(shù)量比例、可修復性等，綜合評定該房為D級：承重構(gòu)件承載力不能滿足要求，不能確保住用安全，構(gòu)成全危房。四、處理建議。房屋解危處理建議，對該房以下部分進行解危處理：（1）1層1-4/G軸、1層7-9/F軸、9/A-F軸、10-12/A軸；2層9/A-D軸、12/A-D軸墻體加固；（2）1-2層1-13/A-G軸預制板及屋面拆換。房屋解危前處理告知：（1）、（2）、（3）、（4）、（5）、（6）、（7）、略。2013年12月31日，區(qū)勞動就業(yè)局與賀某某對上述合同書進行了修改，雙方僅將2013年1月6日合同書每月租金2000元，每季度6000元上調(diào)約定為每月2100元，每季度6300元，同時將房屋坐落表述為襄城南街30號的門面房從北向南第六間，其他條款內(nèi)容未變更。同時查明，賀某某2006年8月已開始租賃此門面房，賀某某依照約定交納房屋租賃押金2000元，合同項下的租賃費和水電費已交到2014年6月，2014年7月后未交納相關費用。2014年5月13日，區(qū)勞動就業(yè)局給賀某某發(fā)了一份《房屋租賃合同終止緊急通知》，內(nèi)容為：由于您租賃我單位的房屋年久失修，嚴重老化。去年，市政府在全市開展的安全管理“三查一促”工作中，責成市房屋質(zhì)量鑒定部門于2013年6月對該房屋進行了鑒定，鑒定該房屋為D級危房，并下達了《危房鑒定通知書》。根據(jù)市政府要求，為保護公民人身財產(chǎn)安全，D級危房必須立即拆除。同時，根據(jù)《城市危險房屋管理規(guī)定》“第九條（四）整體拆除。適用于整幢危險且無修繕價值，需立即拆除的房屋”。“為了您的生命和財產(chǎn)安全，特此通知您與我單位終止房屋租賃合同，7日內(nèi)交接完畢，否則政府將強制拆除。對您的經(jīng)濟影響，我們深表歉意。謝謝合作”。
2014年7月10日湖北百龍律師事務所受區(qū)勞動就業(yè)局委托，指派律師周俊為其代理人，就賀某某與區(qū)勞動就業(yè)局于2013年12月31日簽訂的房屋租賃合同一事向賀某某發(fā)函如下：你與區(qū)勞動就業(yè)局簽訂的《合同書》第一條明確約定“若甲方房屋拆除，提前一個月通知乙方，乙方無條件搬出，同時乙方的裝修費用及其他費用，甲方概不承擔”。由于該處房屋鑒定為危房，需要拆除，作為合同甲方的區(qū)勞動就業(yè)局已經(jīng)于2014年5月13日書面通知你終止合同，騰退房屋。但時至今日，區(qū)勞動就業(yè)局雖多次與你協(xié)商溝通，但你依然未按約履行，你的行為已經(jīng)構(gòu)成違約，嚴重影響到該處房屋的拆除，亦是對生命安全的極其不負責任，為此，區(qū)勞動就業(yè)局將訴諸法律途徑解決，并同時將于2014年7月15日起開始對合同項下的房屋停電。2014年7月13日，區(qū)勞動就業(yè)局對賀某某所租賃房屋停水、停電，后賀某某又從附近襄陽軍分區(qū)處接通水、電。賀某某至今未退出該房屋。另查明，區(qū)勞動就業(yè)局所在位置襄城南街30號，因城市建設變化，南街門牌號統(tǒng)一變更，由原延南街80號、南街19號變更為現(xiàn)在的南街30號。上述事實，經(jīng)一審法院查證，雙方當事人均無異議，足以認定。
一審法院認為，雙方2013年1月6日簽訂的房屋租賃合同，是雙方真實意思表示，合法有效，但2013年6月28日經(jīng)鑒定評定為D級危險房屋，不能保證住用安全，按規(guī)定應予拆除，或立即停用，進行解危處理，符合相關標準后恢復使用，但襄城區(qū)勞動就業(yè)局在未采取任何措施的情況下于2013年12月31日與賀某某重新協(xié)商，變更合同內(nèi)容，將該棟危房由北向南第六間繼續(xù)租給賀某某使用，違反行政法規(guī)的強制性規(guī)定，變更后的房屋租賃合同因而無效，因該合同占有、取得的財產(chǎn)應予返還，襄城區(qū)勞動就業(yè)局因合同取得的財產(chǎn)為賀某某交納的2014年1月至6月房屋租金12600元，賀某某因合同占有的財產(chǎn)為襄城南街30號由北向南第六間門面房，故襄城區(qū)勞動就業(yè)局要求賀某某騰退該門面房，一審法院予以支持，襄城區(qū)勞動就業(yè)局要求賀某某支付2014年7月1日起至起訴時房屋占用費25200元（2100元×12個月），并按月2100元支付至賀某某騰退出房屋時止，因D級危房不具有使用價值，且襄城區(qū)勞動就業(yè)局為過錯方，一審法院不予支持。賀某某辯稱襄城區(qū)勞動就業(yè)局訴稱不實，訴訟請求依法不應支持，不同意騰退房屋，不同意支付房屋占用費。其不應支付房屋占用費的意見，理由正當，于法有據(jù)，一審法院予以支持，其不同意騰退占用的門面房，理由不當，于法無據(jù)，一審法院不予支持。賀某某反訴，要求確認對租賃房屋有優(yōu)先承租權(quán)，要求退還房屋押金2500元，請求判令襄城區(qū)勞動就業(yè)局（反訴被告）賠償經(jīng)濟損失28000元。其優(yōu)先承租權(quán)因房屋租賃合同無效而不應支持，賀某某反訴要求退還房屋押金2500元，襄城區(qū)勞動就業(yè)局認可收取押金2000元，其應予退還，另外500元無證據(jù)印證，一審法院不予支持；其請求襄城區(qū)勞動就業(yè)局（反訴被告）賠償經(jīng)濟損失28000元，其中另行租房費用18000元是其經(jīng)營開支費用，應自行承擔，另外10000元無證據(jù)證實，一審法院不予支持。襄城區(qū)勞動就業(yè)局（反訴被告）辯稱，因合同已經(jīng)解除，賀某某（反訴原告）無權(quán)要求優(yōu)先承租權(quán)。其合同已經(jīng)解除的觀點于法無據(jù)，但賀某某（反訴原告）的優(yōu)先承租權(quán)因合同無效而消滅，襄城區(qū)勞動就業(yè)局（反訴被告）還辯稱不應賠償賀某某（反訴原告）經(jīng)濟損失28000元，理由正當，于法有據(jù)，一審法院予以支持，但賀某某（反訴原告）交納的房屋租金12600元，應按合同無效原則予以返還。依照《中華人民共和國合同法》第五十二條、第五十八條之規(guī)定，判決如下：一、賀某某自本判決生效后五日內(nèi)騰退位于襄城區(qū)××門面房（即原××、××）從北向南第六間，返還給襄陽市襄城區(qū)勞動就業(yè)管理局；二、襄陽市襄城區(qū)勞動就業(yè)管理局于本判決生效后五日內(nèi)返還賀某某房屋押金2000元、房屋租金12600元，合計14600元；三、駁回襄陽市襄城區(qū)勞動就業(yè)管理局其它訴訟請求；四、駁回賀某某其它反訴請求。如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。本訴案件受理費295元，反訴案件受理費281元，合計576元，由襄陽市襄城區(qū)勞動就業(yè)管理局和賀某某各自承擔288元。
二審經(jīng)審理查明，一審判決認定事實屬實，本院對此予以確認。
二審另查明，雙方當事人于2013年12月31日簽訂的合同第1條約定，租期從2013年12月31日起至2014年12月31日止（在租房期間，若襄城區(qū)就業(yè)管理局房屋拆除，提前一個月通知賀某某，賀某某無條件搬出。同時，賀某某的裝修費用及其他費用，襄城區(qū)就業(yè)管理局概不承擔。賀某某如需退房提前一個月書面通知襄城區(qū)就業(yè)管理局）。
本案雙方當事人爭議的焦點是：一、雙方簽訂的房屋租賃合同是否有效；襄城區(qū)就業(yè)管理局2014年5月13日向賀某某發(fā)出的《房屋租賃合同終止緊急通知》是否發(fā)生解除合同的法律效力。2013年6月28日，襄陽市房屋安全鑒定管理所作出的襄房鑒字[2013]單危062號危險房屋鑒定報告，是具有相關鑒定資質(zhì)的機構(gòu)進行現(xiàn)場勘查后作出的，鑒定對象為南街30號，東鄰南街，西鄰軍分區(qū)，南鄰涂華山，北鄰徐世海的2層混合結(jié)構(gòu)房屋整體，賀某某認為該鑒定報告是針對“圣桑琴行”單棟房屋做出的，與本案沒有關聯(lián)性。根據(jù)相關規(guī)定，危房以“幢”為鑒定單位，對承重構(gòu)件、結(jié)構(gòu)和承載能力進行鑒定，而非以“間”為鑒定單位，本案鑒定機構(gòu)具有相應鑒定資質(zhì)，鑒定過程中對標的物進行了勘察拍照，賀某某未能提出足以推翻該鑒定意見的事實與理由，原審采納該鑒定報告并無不當。本案租賃合同系雙方當事人真實意思表示，雙方均主張租賃合同有效，租賃房屋雖經(jīng)鑒定為D級危房，但我國法律、行政法規(guī)并未禁止此類房屋出租，對該房屋進行解危處理后，仍可使用。同時，根據(jù)《中華人民共和國合同法》第二百三十三條之規(guī)定，租賃物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人訂立合同時明知該租賃物質(zhì)量不合格，承租人仍然可以隨時解除合同。故雙方當事人簽訂的房屋租賃合同有效，僅賀某某有合同解除權(quán)。第九十三條第二款規(guī)定，當事人可以約定一方解除合同的條件。解除合同的條件成就時，解除權(quán)人可以解除合同。第九十六條第一款規(guī)定，當事人一方依照合同法第九十三條第二款、第九十四條的規(guī)定主張解除合同的，應當通知對方。合同自通知到達對方時解除。對方有異議的，可以請求人民法院或者仲裁機構(gòu)確認解除合同的效力。本案中，雙方當事人在合同中明確約定“在租賃期內(nèi)，襄城區(qū)就業(yè)管理局若房屋拆除，提前一個月通知賀某某，賀某某無條件搬出”，襄城區(qū)就業(yè)管理局以涉案房屋需拆除為由，于2014年5月13日向賀某某發(fā)出《房屋租賃合同終止緊急通知》，雙方租賃合同解除。二、雙方租賃合同解除的法律后果?！吨腥A人民共和國合同法》第九十七條規(guī)定，合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當事人可以要求恢復原狀、采取其他補救措施，并有權(quán)要求賠償損失。第二百一十六條規(guī)定，出租人應當按照約定將租賃物交付承租人，并在租賃期間保持租賃物符合約定的用途。襄城區(qū)就業(yè)管理局在與賀某某簽訂房屋租賃合同時，沒有如實告知出租房屋系危房的事實，也沒有在租賃期間對租賃物進行修繕，使之符合約定的用途，襄城區(qū)就業(yè)管理局是履行合同的違約方；且造成租賃合同解除的根本原因是租賃物存在危險，需要拆除。故租賃合同解除后，應當終止履行，賀某某有權(quán)要求襄城區(qū)就業(yè)管理局賠償損失。

本院認為，本案租賃合同系雙方當事人真實意思表示，且不違反法律法規(guī)強制性規(guī)定，屬有效合同。該合同自2014年5月13日襄城區(qū)就業(yè)管理局發(fā)出的《房屋租賃合同終止緊急通知》到達賀某某時解除。襄城區(qū)就業(yè)管理局應賠償賀某某的相關損失。原審判決認定雙方的租賃合同無效，并判決襄城區(qū)就業(yè)局返還已收取的房屋租金不當?！吨腥A人民共和國合同法》第一百零七條規(guī)定，當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。第一百一十三條之規(guī)定，當事人一方不履行合同或者履行合同不符合約定，給對方造成損失的，損失賠償額應當相當于因違約造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過違反合同一方訂立合同時預見到或者應當預見到的因違反合同可能造成的損失。雙方合同于2014年5月13日解除，應當終止履行，且涉訴房屋確實存在安全隱患，需停止使用或者拆除，對賀某某要求繼續(xù)履行合同的主張，本院不予支持。賀某某依法可要求襄城區(qū)就業(yè)管理局賠償經(jīng)濟損失，其一審反訴要求判令襄城區(qū)就業(yè)管理局賠償經(jīng)濟損失28000元（另行租房費用18000元，裝修費10000元）。經(jīng)查，賀某某主張另行租房的費用18000元，因其在襄城區(qū)就業(yè)管理局要求其騰退房屋后，至今未予騰退房屋，其另行租房的費用與本案不具有關聯(lián)性，本院不予支持。另外10000元無證據(jù)證實，對此本院不予支持。賀某某主張房屋押金為2500元而非2000元，因其中500元賀某某上訴狀中稱未出具收據(jù)，且不能提供其它證據(jù)證明，本院不予支持。賀某某上訴提出，一審采信房屋鑒定結(jié)論不當?shù)闹鲝垼蚱湮刺岢龀浞值氖聦嵑屠碛?，本院不予支持。賀某某一審反訴請求，確認其對襄城區(qū)就業(yè)管理局租賃房屋有優(yōu)先承租權(quán)，該項主張沒有法律依據(jù)，本院不予支持。襄城區(qū)就業(yè)管理局上訴提出，房屋租賃合同有效的主張成立；其上訴還提出，在合同簽訂中明確告知賀某某房屋的狀況，無任何過錯，與查明的事實不符，本院不予采信；襄城區(qū)就業(yè)管理局要求賀某某向其支付房屋占用費，因其在簽訂合同時隱瞞了租賃物系危房的事實，之后，一直未加以修繕，使房屋符合約定的用途，且合同解除的根本原因是其提供的租賃物存在危險，同時考慮到賀某某系守約方，在本案中雖未能提出符合法律規(guī)定的損失賠償主張，但因合同解除必定會遭受一定經(jīng)濟損失，對襄城區(qū)就業(yè)管理局要求賀某某支付房屋占用費的主張，本院亦不予支持。原審判決認定事實不清，適用法律錯誤，依照《中華人民共和國合同法》第六條、第九十三條、第九十六條、第九十七條、第一百零七條、第一百一十三條第一款、第二百一十六條、《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第二項規(guī)定，判決如下：

一、維持襄陽市襄城區(qū)人民法院（2016）鄂0602民初2022號民事判決第一項，即賀某某自本判決生效后5日內(nèi)騰退位于襄城區(qū)南街30號的門面房（即原延南街80號、南街19號）從北向南第六間，返還給襄陽市襄城區(qū)勞動就業(yè)管理局；
二、撤銷襄陽市襄城區(qū)人民法院（2016）鄂0602民初2022號民事判決第二項、第三項、第四項，即襄陽市襄城區(qū)勞動就業(yè)管理局于本判決生效后五日內(nèi)，返還賀某某租房押金2000元、房屋租金12600元，合計14600元；駁回襄陽市襄城區(qū)勞動就業(yè)管理局其他訴訟請求；駁回賀某某其他反訴請求；
三、襄陽市襄城區(qū)勞動就業(yè)管理局于本判決生效后五日內(nèi)，返還賀某某租房押金2000元；
四、駁回襄陽市襄城區(qū)勞動就業(yè)管理局其他訴訟請求；
五、駁回賀某某其他反訴請求。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。
一審本訴案件受理費295元，反訴案件受理費281元，合計576元，由襄陽市襄城區(qū)勞動就業(yè)管理局與賀某某各負擔288元。二審案件受理費749元，由襄陽市襄城區(qū)勞動就業(yè)管理局負擔115元，賀某某負擔634元。
本判決為終審判決。

審判長　　焦靜平 審判員　　黃　鸝 審判員　　何小玲

書記員：付亞男