上訴人（原審原告暨反訴被告）：襄陽市襄城區(qū)勞動就業(yè)管理局，住所地襄陽市襄城區(qū)南街30號。
法定代表人：馮續(xù)然，該局局長。
委托代理人：周存平、周俊，湖北百龍律師事務(wù)所律師。特別授權(quán)代理。
上訴人（原審被告暨反訴原告）：吳某某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住湖北省?？悼h。
委托代理人羅峰、王丹青，湖北聯(lián)幫律師事務(wù)所律師。一般授權(quán)代理。

上訴人襄陽市襄城區(qū)勞動就業(yè)管理局（以下簡稱襄城區(qū)就業(yè)管理局）因與上訴人吳某某房屋租賃合同糾紛一案，均不服襄陽市襄城區(qū)人民法院（2016）鄂0602民初2025號民事判決，向本院提起上訴。本院受理后，依法組成合議庭，公開開庭進行了審理。上訴人襄城區(qū)就業(yè)管理局的委托訴訟代理人周存平、周俊，被上訴人吳某某及其委托訴訟代理人羅峰、王丹青到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
襄城區(qū)就業(yè)管理局上訴請求：撤銷原審判決第二、三項，改判吳某某按每月550元的標(biāo)準(zhǔn)向其支付房屋占用費至房屋騰退之日。事實與理由：雙方簽訂的房屋租賃合同系雙方真實意思表示，不存在無效情形，其在合同簽訂中明確告知吳某某房屋的狀況，無任何過錯，即使合同無效，也應(yīng)根據(jù)各自的過錯承擔(dān)賠償責(zé)任，雙方合同期早已屆滿，吳某某一直占用房屋至今，理應(yīng)向其支付占用費。
針對襄城區(qū)就業(yè)管理局的上訴，吳某某答辯稱：雙方簽訂的合同有效，襄城區(qū)就業(yè)管理局未履行維修義務(wù)，且在明知房屋為危房的情況下繼續(xù)出租，無權(quán)解除合同，其無需支付占用費。
吳某某上訴請求：撤銷原審判決，改判駁回襄城區(qū)就業(yè)管理局的全部訴訟請求，支持其一審全部反訴請求。事實與理由：1.鑒定結(jié)論租賃房屋為D級危房，處理建議是對房屋的部分部位進行解危處理。該鑒定報告是針對“圣桑琴行”單棟房屋做出的，其已對鑒定報告的真實性和關(guān)聯(lián)性提出異議，一審不應(yīng)采信該鑒定結(jié)論；2.雙方簽訂的房屋租賃合同有效，即使屬危房，只要進行解危處理，房屋是可以繼續(xù)使用的，并不必然導(dǎo)致租賃合同無效，或者無法繼續(xù)履行；3.襄城區(qū)就業(yè)管理局未履行維修義務(wù)，且在租賃期間內(nèi)停水停電，導(dǎo)致租賃合同并未履行完畢，未履行出租人的法定義務(wù)，屬違約，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行合同并賠償經(jīng)濟損失的責(zé)任。
針對吳某某的上訴，襄城區(qū)就業(yè)管理局答辯：雙方合同早已解除。
襄城區(qū)就業(yè)管理局向一審法院起訴請求判令：一、吳某某立即騰退位于襄城××門面房一間；二、吳某某支付2014年7月1日起至起訴時房屋占用費6600元（550元×12個月），并按月550元支付至騰退房屋時止；三、本案訴訟費由吳某某承擔(dān)。
吳某某向一審法院提起反訴，請求判令：一、確認(rèn)其對襄城區(qū)勞動就業(yè)管理局租賃房屋有優(yōu)先承租權(quán)；二、判令襄城區(qū)勞動就業(yè)管理局退還其租賃房屋押金1300元；三、判令襄城區(qū)勞動就業(yè)管理局賠償其經(jīng)濟損失74920元（轉(zhuǎn)讓費50000元，裝修費5700元，五個月營業(yè)損失19220元）；四、本案反訴費用由襄城區(qū)勞動就業(yè)管理局承擔(dān)。
一審法院認(rèn)定事實：2013年4月吳某某從前手承租人（案外人）章杰手中租用區(qū)勞動就業(yè)管理局所有的位于襄城××從北××第二間門面房，章杰將區(qū)勞動就業(yè)管理局收取其租賃房屋押金1300元的收條轉(zhuǎn)交給了吳某某。2013年6月28日，襄陽市房屋安全鑒定管理所依襄城區(qū)勞動就業(yè)管理局申請，對其南街30號房屋使用安全性進行鑒定，并作出了一份襄房鑒字[2013]單危062號危險房屋鑒定報告，該報告內(nèi)容為：一、房屋現(xiàn)狀調(diào)查及勘查。1、房屋基本情況描述，該房為2層混合結(jié)構(gòu)，東西向，東鄰南街，西鄰軍分區(qū)，南鄰?fù)咳A山，北鄰徐世海。經(jīng)初查，該房地基基礎(chǔ)有不均勻沉降現(xiàn)象，致上部結(jié)構(gòu)墻體多處開裂。一層大部分裝修包裹隱蔽，二層裝修破損。梁、板、柱部分，預(yù)制板板底局部碳化，保護層脫落，露筋；承重部分，承重墻數(shù)條裂縫且縫寬較大；附件部分墻體滲水嚴(yán)重；屋面有漏雨等現(xiàn)象。申請人未提供地質(zhì)勘察、基礎(chǔ)、設(shè)計、施工、監(jiān)理等資料。此次現(xiàn)場調(diào)查和勘查作為房屋安全鑒定的房屋現(xiàn)狀情況的依據(jù)；2、房屋損壞情況按軸線區(qū)分、文字標(biāo)注（……略）。二、地基及損壞結(jié)構(gòu)構(gòu)件評定表；（……略）。三、鑒定結(jié)論。綜合勘察記錄，依據(jù)中華人民共和國行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)《危險房屋鑒定標(biāo)準(zhǔn)》JGJ125-99（2004年版）之第5.2.3條、5.3條之規(guī)定，結(jié)合房屋歷史狀態(tài)、環(huán)境影響、發(fā)展趨勢，及構(gòu)件損壞程度、數(shù)量比例、可修復(fù)性等，綜合評定該房為D級：承重構(gòu)件承載力不能滿足要求，不能確保住用安全，構(gòu)成全危房。四、處理建議。房屋解危處理建議，對該房以下部分進行解危處理：（1）1層1-4/G軸、1層7-9/F軸、9/A-F軸、10-12/A軸；2層9/A-D軸、12/A-D軸墻體加固；（2）1-2層1-13/A-G軸預(yù)制板及屋面拆換。房屋解危前處理告知：（1）、（2）、（3）、（4）、（5）、（6）、（7）、略。2013年12月31日，區(qū)勞動就業(yè)管理局和吳某某雙方直接簽訂租賃合同，約定吳某某繼續(xù)租用上述房屋，租賃期限從2013年12月31日起至2014年12月31日止。雙方約定每月租金為550元，并交納相關(guān)的水電費用等。2014年5月13日，襄城區(qū)就業(yè)管理局給吳某某發(fā)送一份《房屋租賃合同終止緊急通知》，內(nèi)容為：由于所租賃的襄城區(qū)勞動就業(yè)管理局的房屋年久失修，嚴(yán)重老化。2013年，襄陽市政府在全市開展的安全管理“三查一促”工作中，同年6月襄陽市政府責(zé)成市房屋質(zhì)量鑒定部門于對該房屋進行了鑒定，鑒定該房屋為D級危房，并下達了《危房鑒定通知書》。根據(jù)市政府要求，為保護公民人身財產(chǎn)安全，D級危房必須立即拆除。同時，根據(jù)《城市危險房屋管理規(guī)定》“第九條（四）整體拆除。適用于整幢危險且無修繕價值，需立即拆除的房屋”，“為了您的生命和財產(chǎn)安全，特此通知您與我單位終止房屋租賃合同，7日內(nèi)交接完畢，否則政府將強制拆除。對您的經(jīng)濟影響，我們深表歉意。謝謝合作?！?014年5月15日，襄陽市房屋安全鑒定管理所向襄城區(qū)就業(yè)管理局出具房屋安全排查處理意見通知，內(nèi)容為“我所2013年對你單位位于襄城南街30號房屋進行過調(diào)查和勘查，經(jīng)鑒定后定為D級。截止2014年5月7日仍未按鑒定報告停用或者拆除。根據(jù)省、市有關(guān)文件規(guī)定和要求，限你單位在2014年6月30日前停用或者拆除，確保房屋使用安全，并將處理情況報送我所，統(tǒng)計上報。否則，房屋出現(xiàn)安全事故，追究單位責(zé)任人的相關(guān)責(zé)任”。2014年7月4日湖北百龍律師事務(wù)所受襄城區(qū)就業(yè)管理局委托，指派律師周俊為其代理人，向吳某某發(fā)函：“由于該處房屋鑒定為危房，需要拆除，作為合同甲方的襄城區(qū)勞動就業(yè)管理局已經(jīng)于2014年5月13日書面通知你終止合同，騰退房屋。但時至今日，襄城區(qū)就業(yè)管理局雖多次與你協(xié)商溝通，但你依然未按約履行，你的行為已經(jīng)構(gòu)成違約，嚴(yán)重影響到該處房屋的拆除，亦是對生命安全的極其不負(fù)責(zé)任，為此，襄城區(qū)勞動就業(yè)管理局將訴諸法律途徑解決”。2014年7月13日，襄城區(qū)就業(yè)管理局對吳某某所租賃房屋停水、停電，后吳某某又從附近居民家接電自用，水從襄陽軍分區(qū)處接通。吳某某至今未退出該房屋。吳某某房屋租賃合同項下的租賃費和水電費交到2014年6月，2014年7月后未交納相關(guān)費用。區(qū)勞動就業(yè)管理局認(rèn)可從案外人章杰處收到的押金1300元可抵作吳某某應(yīng)該交納的房屋租賃押金。原審判決另查明，襄城區(qū)就業(yè)管理局所在位置襄城南街30號，因城市建設(shè)變化，南街門牌號統(tǒng)一變更，由原延南街80號，南街19號變更為現(xiàn)在的南街30號。
一審法院認(rèn)為，襄城區(qū)就業(yè)管理局名下的襄城南街30號房屋，2013年6月28日經(jīng)鑒定評定為D級危險房屋，不能保證住用安全，按規(guī)定應(yīng)予拆除，或立即停用，進行解危處理，符合相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)后恢復(fù)使用，但襄城區(qū)就業(yè)管理局在未采取任何措施的情況下于2013年12月31日與吳某某簽訂合同，將該棟危房由北向南第二間租給吳某某使用，違反行政法規(guī)的強制性規(guī)定。雙方簽訂的房屋租賃合同因而無效，因該合同占有、取得的財產(chǎn)應(yīng)予返還，襄城區(qū)就業(yè)管理局因合同取得的財產(chǎn)為吳某某交納的租房押金1300元，2014年1月至6月房屋租金3300元，吳某某因合同占有的財產(chǎn)為襄城南街30號由北向南第二間門面房，故對襄城區(qū)就業(yè)管理局要求吳某某騰退該門面房，予以支持。襄城區(qū)就業(yè)管理局要求吳某某支付2014年7月1日起至起訴時房屋占用費6600元（550元×12個月），并按月550元支付至房屋騰退時止，因D級危房不具有使用價值，且襄城區(qū)就業(yè)管理局為過錯方，對該訴訟主張不予支持。吳某某辯稱不應(yīng)支付房屋占用費的理由正當(dāng)，其不同意騰退占用的門面房，理由不當(dāng)，于法無據(jù)。吳某某反訴，要求確認(rèn)對租賃房屋有優(yōu)先承租權(quán)，請求判令襄城區(qū)就業(yè)管理局退還房屋押金1300元，并賠償經(jīng)濟損失74920元。其優(yōu)先承租權(quán)因房屋租賃合同無效而不應(yīng)支持，其請求襄城區(qū)就業(yè)管理局退還房屋押金1300元，因合同無效，而應(yīng)當(dāng)予以支持，襄城區(qū)就業(yè)管理局收取的房屋租金亦應(yīng)一并退還。吳某某訴請襄城區(qū)就業(yè)管理局賠償經(jīng)濟損失74920元，其中轉(zhuǎn)讓費50000元支付給了案外人章杰，與襄城區(qū)就業(yè)管理局無關(guān)，裝修費5700元發(fā)生在2013年12月31日房屋租賃合同簽訂之前，與本次合同糾紛無關(guān)，而營業(yè)損失19220元系預(yù)期利益，并非直接損失，襄城區(qū)就業(yè)管理局不應(yīng)承擔(dān)，吳某某的該項請求不予支持。襄城區(qū)就業(yè)管理局辯稱，因合同已經(jīng)解除，吳某某無權(quán)要求優(yōu)先承租權(quán)，其合同已經(jīng)解除的觀點于法無據(jù)，但吳某某的優(yōu)先承租權(quán)因合同無效而喪失，辯稱因吳某某仍在占用房屋，不應(yīng)退還房屋押金，但騰退房屋和退還押金是雙方各自義務(wù)，而不是履行義務(wù)的前提條件，辯稱意見不予支持，襄城區(qū)就業(yè)管理局還辯稱不應(yīng)賠償吳某某經(jīng)濟損失74920元，理由正當(dāng)，于法有據(jù)，予以支持。依照《中華人民共和國合同法》第五十二條、第五十八條之規(guī)定，判決：一、吳某某自本判決生效后5日內(nèi)騰退位于襄城區(qū)××門面房（即原××、××）從北向南第二間，返還給襄陽市襄城區(qū)勞動就業(yè)管理局；二、襄陽市襄城區(qū)勞動就業(yè)管理局于本判決生效后五日內(nèi)，返還吳某某租房押金1300元、房屋租金3300元，合計4600元；三、駁回襄陽市襄城區(qū)勞動就業(yè)管理局其它訴訟請求；四、駁回吳某某其它反訴請求。如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。本訴案件受理費130元，反訴案件受理費853元，合計983元，由襄陽市襄城區(qū)勞動就業(yè)管理局和吳某某各自承擔(dān)491.5元。
二審經(jīng)審理查明，一審判決認(rèn)定事實屬實，本院對此予以確認(rèn)。
二審另查明，雙方當(dāng)事人于2013年12月31日簽訂的合同第1條約定，租期從2013年12月31日起至2014年12月31日止（在租房期間，若襄城區(qū)就業(yè)管理局房屋拆除，提前一個月通知吳某某，吳某某無條件搬出。同時，吳某某的裝修費用及其他費用，襄城區(qū)就業(yè)管理局概不承擔(dān)。吳某某如需退房提前一個月書面通知襄城區(qū)就業(yè)管理局）。
本案雙方當(dāng)事人爭議的焦點是：一、雙方簽訂的房屋租賃合同是否有效；襄城區(qū)就業(yè)管理局2014年5月13日向吳某某發(fā)出的《房屋租賃合同終止緊急通知》是否發(fā)生解除合同的法律效力。2013年6月28日，襄陽市房屋安全鑒定管理所作出的襄房鑒字[2013]單危062號危險房屋鑒定報告，是具有相關(guān)鑒定資質(zhì)的機構(gòu)進行現(xiàn)場勘查后作出的，鑒定對象為南街30號，東鄰南街，西鄰軍分區(qū)，南鄰?fù)咳A山，北鄰徐世海的2層混合結(jié)構(gòu)房屋整體，吳某某認(rèn)為該鑒定報告是針對“圣桑琴行”單棟房屋做出的，與本案沒有關(guān)聯(lián)性。根據(jù)相關(guān)規(guī)定，危房以“幢”為鑒定單位，對承重構(gòu)件、結(jié)構(gòu)和承載能力進行鑒定，而非以“間”為鑒定單位，本案鑒定機構(gòu)具有相應(yīng)鑒定資質(zhì)，鑒定過程中對標(biāo)的物進行了勘察拍照，吳某某未能提出足以推翻該鑒定意見的事實與理由，原審采納該鑒定報告并無不當(dāng)。本案租賃合同系雙方當(dāng)事人真實意思表示，雙方均主張租賃合同有效，租賃房屋雖經(jīng)鑒定為D級危房，但我國法律、行政法規(guī)并未禁止此類房屋出租，對該房屋進行解危處理后，仍可使用。同時，根據(jù)《中華人民共和國合同法》第二百三十三條之規(guī)定，租賃物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人訂立合同時明知該租賃物質(zhì)量不合格，承租人仍然可以隨時解除合同。故雙方當(dāng)事人簽訂的房屋租賃合同有效，僅吳某某有合同解除權(quán)。第九十三條第二款規(guī)定，當(dāng)事人可以約定一方解除合同的條件。解除合同的條件成就時，解除權(quán)人可以解除合同。第九十六條第一款規(guī)定，當(dāng)事人一方依照合同法第九十三條第二款、第九十四條的規(guī)定主張解除合同的，應(yīng)當(dāng)通知對方。合同自通知到達對方時解除。對方有異議的，可以請求人民法院或者仲裁機構(gòu)確認(rèn)解除合同的效力。本案中，雙方當(dāng)事人在合同中明確約定“在租賃期內(nèi)，襄城區(qū)就業(yè)管理局若房屋拆除，提前一個月通知吳某某，吳某某無條件搬出”，襄城區(qū)就業(yè)管理局以涉案房屋需拆除為由，于2014年5月13日向吳某某發(fā)出《房屋租賃合同終止緊急通知》，雙方租賃合同解除。二、雙方租賃合同解除的法律后果?！吨腥A人民共和國合同法》第九十七條規(guī)定，合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當(dāng)事人可以要求恢復(fù)原狀、采取其他補救措施，并有權(quán)要求賠償損失。第二百一十六條規(guī)定，出租人應(yīng)當(dāng)按照約定將租賃物交付承租人，并在租賃期間保持租賃物符合約定的用途。襄城區(qū)就業(yè)管理局在與吳某某簽訂房屋租賃合同時，沒有如實告知出租房屋系危房的事實，也沒有在租賃期間對租賃物進行修繕，使之符合約定的用途，襄城區(qū)就業(yè)管理局是履行合同的違約方；且造成租賃合同解除的根本原因是租賃物存在危險，需要拆除。故租賃合同解除后，應(yīng)當(dāng)終止履行，吳某某有權(quán)要求襄城區(qū)就業(yè)管理局賠償損失。

本院認(rèn)為，本案租賃合同系雙方當(dāng)事人真實意思表示，且不違反法律法規(guī)強制性規(guī)定，屬有效合同。該合同自2014年5月13日襄城區(qū)就業(yè)管理局發(fā)出的《房屋租賃合同終止緊急通知》到達吳某某時解除。襄城區(qū)就業(yè)管理局應(yīng)賠償吳某某的相關(guān)損失。原審判決認(rèn)定雙方的租賃合同無效，并判決襄城區(qū)就業(yè)局返還已收取的房屋租金不當(dāng)。《中華人民共和國合同法》第一百零七條規(guī)定，當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。第一百一十三條之規(guī)定，當(dāng)事人一方不履行合同或者履行合同不符合約定，給對方造成損失的，損失賠償額應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于因違約造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過違反合同一方訂立合同時預(yù)見到或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見到的因違反合同可能造成的損失。雙方合同于2014年5月13日解除，應(yīng)當(dāng)終止履行，且涉訴房屋確實存在安全隱患，需停止使用或者拆除，對吳某某要求繼續(xù)履行合同的主張，本院不予支持。吳某某依法可要求襄城區(qū)就業(yè)管理局賠償經(jīng)濟損失，其一審反訴要求判令襄城區(qū)就業(yè)管理局賠償經(jīng)濟損失74920元（轉(zhuǎn)讓費50000元，裝修費5700元，五個月營業(yè)損失19220元）。經(jīng)查，吳某某自2013年4月支付章杰轉(zhuǎn)讓費，至本案合同2014年5月13日解除，已經(jīng)營了一年多的時間，且吳某某亦未提供證據(jù)證明襄城區(qū)就業(yè)管理局承諾章杰或其本人長期租用房屋，故對吳某某的該項主張，本院不予支持；關(guān)于裝修費，因裝修發(fā)生于本次合同簽訂之前的上一個租賃期間，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第十二條，承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，租賃期間屆滿時，承租人請求出租人補償附合裝飾裝修費用的，不予支持。吳某某主張五個月營業(yè)損失費19220元，因雙方合同解除后，吳某某并未返還租賃物，而是從他處接通水電，繼續(xù)經(jīng)營，且其未能提供充分的證據(jù)證明該項損失，故對此本院不予支持。吳某某上訴提出，一審采信房屋鑒定結(jié)論不當(dāng)?shù)闹鲝?，因其未提出充分的事實和理由，本院不予支持。吳某某一審反訴請求，確認(rèn)其對襄城區(qū)就業(yè)管理局租賃房屋有優(yōu)先承租權(quán)，該項主張沒有法律依據(jù)，本院不予支持。襄城區(qū)就業(yè)管理局上訴提出，房屋租賃合同有效的主張成立；其上訴還提出，在合同簽訂中明確告知吳某某房屋的狀況，無任何過錯，與查明的事實不符，本院不予采信；襄城區(qū)就業(yè)管理局要求吳某某向其支付房屋占用費，因其在簽訂合同時隱瞞了租賃物系危房的事實，之后，一直未加以修繕，使房屋符合約定的用途，且合同解除的根本原因是其提供的租賃物存在危險，同時考慮到吳某某系守約方，在本案中雖未能提出符合法律規(guī)定的損失賠償主張，但因合同解除必定會遭受一定經(jīng)濟損失，對襄城區(qū)就業(yè)管理局要求吳某某支付房屋占用費的主張，本院亦不予支持。原審判決認(rèn)定事實不清，適用法律錯誤，依照《中華人民共和國合同法》第六條、第九十三條、第九十六條、第九十七條、第一百零七條、第一百一十三條第一款、第二百一十六條、《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第二項規(guī)定，判決如下：

一、維持襄陽市襄城區(qū)人民法院（2016）鄂0602民初2025號民事判決第一項，即吳某某自本判決生效后5日內(nèi)騰退位于襄城區(qū)南街30號的門面房（即原延南街80號）從北向南第二間，返還給襄陽市襄城區(qū)勞動就業(yè)管理局；
二、撤銷襄陽市襄城區(qū)人民法院（2016）鄂0602民初2025號民事判決第二項、第三項、第四項，即襄陽市襄城區(qū)勞動就業(yè)管理局于本判決生效后五日內(nèi)，返還吳某某租房押金1300元、房屋租金3300元，合計4600元；駁回襄陽市襄城區(qū)勞動就業(yè)管理局其他訴訟請求；駁回吳某某其它訴訟請求；
三、襄陽市襄城區(qū)勞動就業(yè)管理局于本判決生效后五日內(nèi)，返還吳某某租房押金1300元；
四、駁回襄陽市襄城區(qū)勞動就業(yè)管理局其他訴訟請求；
五、駁回吳某某其它訴訟請求。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
一審本訴案件受理費130元，反訴案件受理費853元，合計983元，由襄陽市襄城區(qū)勞動就業(yè)管理局與吳某某各負(fù)擔(dān)491.5元。二審案件受理費937元，由襄陽市襄城區(qū)勞動就業(yè)管理局負(fù)擔(dān)50元，吳某某負(fù)擔(dān)887元。
本判決為終審判決。

審判長　　焦靜平 審判員　　黃　鸝 審判員　　何小玲

書記員：嚴(yán)琦童