原告:襄陽(yáng)市藝苑·景觀豪庭業(yè)主委員會(huì)（以下簡(jiǎn)稱(chēng)藝苑業(yè)主委員會(huì)）。住所地：襄陽(yáng)市高新區(qū)。
負(fù)責(zé)人：閆疆南，任藝苑業(yè)主委員會(huì)主任。
委托訴訟代理人：徐靖，系藝苑業(yè)主委員會(huì)委員。代理權(quán)限：特別授權(quán)。
被告：襄陽(yáng)致力物業(yè)服務(wù)有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)致力物業(yè)公司）。住所地：襄陽(yáng)市長(zhǎng)虹北路**號(hào)。
法定代表人：楊揚(yáng)，致力物業(yè)公司經(jīng)理。
委托訴訟代理人：伍翠紅，湖北襄楷律師事務(wù)所律師。代理權(quán)限：一般代理。
委托訴訟代理人：李燕南，湖北佑佑律師事務(wù)所律師。代理權(quán)限：一般代理。

原告藝苑業(yè)主委員會(huì)訴被告致力物業(yè)公司物業(yè)服務(wù)合同糾紛一案，本院于2018年6月4日受理后，依法適用普通程序，于2018年8月3日公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理。原告藝苑業(yè)主委員會(huì)的負(fù)責(zé)人閆疆南，被告致力物業(yè)公司的委托訴訟代理人伍翠紅、李燕南到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告藝苑業(yè)主委員會(huì)向本院提出訴訟請(qǐng)求，請(qǐng)求判令：1.被告退出藝苑·景觀豪庭小區(qū)，向原告移交物業(yè)服務(wù)用房和相關(guān)設(shè)施，移交物業(yè)服務(wù)所必需的相關(guān)資料；2.被告承擔(dān)本案的案件受理費(fèi)。
事實(shí)和理由：被告襄陽(yáng)致力物業(yè)服務(wù)有限公司，系藝苑·景觀豪庭小區(qū)開(kāi)發(fā)商選聘的前期物業(yè),2017年6月30日之前，對(duì)藝苑·景觀豪庭小區(qū)進(jìn)行前期物業(yè)管理。2017年4月14-15日，藝苑景觀豪庭小區(qū)完成了首屆業(yè)主委員會(huì)的公開(kāi)選舉工作，小區(qū)成立首屆業(yè)主委員會(huì)；于2017年4月28日獲得襄陽(yáng)市房管局業(yè)委會(huì)成立備案批準(zhǔn)。因被告只收物業(yè)費(fèi)，不服務(wù)、降低服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)等行為，原告于2017年5月31日正式啟動(dòng)了選聘新物業(yè)公司的工作。按照公開(kāi)、透明的原則，參考廣大業(yè)主的意見(jiàn)，最終確定了三家公司，包括前期物業(yè)被告致力物業(yè)服務(wù)有限公司、全國(guó)知名物業(yè)長(zhǎng)城物業(yè)集團(tuán)股份有限公司、襄陽(yáng)本土知名物業(yè)湖北翰揚(yáng)物業(yè)服務(wù)有限公司三家公司進(jìn)行公開(kāi)選聘，并在小區(qū)里發(fā)布了選聘公告。2017年6月7日，原告在望豐社區(qū)的見(jiàn)證與參加下，在鐵路大酒店公開(kāi)進(jìn)行了物業(yè)選聘工作。最終選聘長(zhǎng)城物業(yè)集團(tuán)股份有限公司襄陽(yáng)分公司為小區(qū)新的物業(yè)服務(wù)單位。2017年6月11日原告與長(zhǎng)城物業(yè)正式簽訂了書(shū)面的物業(yè)服務(wù)合同。2017年6月13日，按照《物權(quán)法》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定，原告給被告致力物業(yè)送達(dá)了限期交接并退場(chǎng)的函，要求其在2017年6月30日前，完成小區(qū)物業(yè)涉及財(cái)務(wù)、資產(chǎn)、資料、設(shè)備等清理、交接工作，并報(bào)送業(yè)主委員會(huì)；限定被告應(yīng)于2017年7月1日17:00前，與長(zhǎng)城物業(yè)集團(tuán)股份有限公司襄陽(yáng)分公司完成移交并退場(chǎng)完畢。然而被告在期限內(nèi)無(wú)視原告的存在，沒(méi)有作出任何回復(fù)和溝通，并且拒不辦理交接手續(xù)。尤其是在7月1日下午二點(diǎn)開(kāi)始，被告公然招攬大量社會(huì)閑散人員二三十名，堵守小區(qū)大門(mén)，造成長(zhǎng)城物業(yè)無(wú)法正常進(jìn)駐小區(qū)，后經(jīng)團(tuán)山派出所警察和社區(qū)工作人員出面調(diào)解，為避免發(fā)生群體性事件，長(zhǎng)城物業(yè)暫時(shí)撤場(chǎng)，未能進(jìn)駐。被告致力物業(yè)無(wú)理滯留小區(qū)至今?，F(xiàn)原告為維護(hù)全體業(yè)主的合法權(quán)益，依據(jù)《民事訴訟法》第119條之規(guī)定向貴院提出起訴，請(qǐng)求貴院依據(jù)《物權(quán)法》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》第29條、《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第10條的規(guī)定，支持原告的訴訟請(qǐng)求。
被告致力物業(yè)公司辯稱(chēng)，請(qǐng)求人民法院依法駁回原告的訴訟請(qǐng)求，理由如下：
1、《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第七十六條規(guī)定，解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人由業(yè)主共同決定，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意。被告與藝苑景觀豪庭小區(qū)建設(shè)單位簽訂《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》后，一直在小區(qū)從事物業(yè)服務(wù)至今，小區(qū)業(yè)主從未召開(kāi)業(yè)主大會(huì)解聘被告，故原告的訴訟請(qǐng)求無(wú)任何事實(shí)及法律依據(jù)。
2、根據(jù)法律、法規(guī)的規(guī)定，選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)由業(yè)主共同決定，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意，業(yè)主委員會(huì)無(wú)權(quán)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。而原告在未召開(kāi)業(yè)主大會(huì)的情況下，行使業(yè)主大會(huì)的職責(zé)，與其自行選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂《物業(yè)服務(wù)合同》。《物權(quán)法》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人應(yīng)當(dāng)符合法定程序和法定要件，該規(guī)定屬于強(qiáng)制性規(guī)定，故原告與其自行選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的《物業(yè)服務(wù)合同》因違反法律、法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定而歸于無(wú)效。原告據(jù)此要求被告撤離小區(qū)，移交物業(yè)資料的訴訟請(qǐng)求于法無(wú)據(jù)，依法應(yīng)予駁回。
3、被告與藝苑·景觀豪庭小區(qū)建設(shè)單位簽訂《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》后，一直在小區(qū)從事物業(yè)服務(wù)至今，事無(wú)巨細(xì)，為業(yè)主提供了優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，不存在原告在訴狀中所稱(chēng)的只收物業(yè)費(fèi)、不服務(wù)、降低服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)等行為。此外，原告在訴狀中自稱(chēng)，參考廣大業(yè)主的意見(jiàn)，確定被告入圍。如被告確實(shí)只收費(fèi)、不服務(wù)、降低服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，被告又如何能入圍?原告的陳述自相矛盾，謊言不攻自破。
4、原告在訴狀中稱(chēng)“2017年6月7日，原告在望豐社區(qū)的見(jiàn)證與參加下，在鐵路大酒店公開(kāi)進(jìn)行了物業(yè)選聘工作”，而根據(jù)法律法規(guī)的規(guī)定，選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)由業(yè)主共同決定，業(yè)主委員會(huì)無(wú)權(quán)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
5、被告是藝苑景觀豪庭小區(qū)唯一、合法的服務(wù)主體，被告從未招攬社會(huì)閑散人員堵守大門(mén)，反倒是原告的委員、家屬等人于2017年7月7日晚11時(shí)，公然打砸被告設(shè)立在該小區(qū)的物業(yè)辦公室，給被告造成巨大的損失，案涉人員分別被處以行政拘留五日、七日。綜上，原告的訴訟請(qǐng)求無(wú)任何事實(shí)和法律依據(jù)，請(qǐng)求人民法院依法駁回原告的訴訟請(qǐng)求，本案的訴訟費(fèi)用由原告承擔(dān)。
經(jīng)審理查明：2011年2月21日，甲方湖北藝苑房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司與乙方致力物業(yè)公司簽訂一份《前期物業(yè)管理委托合同》。合同中約定甲方將藝苑·景觀豪庭委托乙方實(shí)行前期物業(yè)管理，規(guī)定了乙方委托管理的事項(xiàng)、委托管理期限、雙方的權(quán)利義務(wù)、前期物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)及相關(guān)費(fèi)用等事項(xiàng)。合同簽訂后，致力物業(yè)公司開(kāi)始按約定享有合同權(quán)利、履行合同義務(wù)。
2017年4月15日，經(jīng)襄陽(yáng)市藝苑·景觀豪庭小區(qū)業(yè)主大會(huì)選舉，成立了業(yè)主委員會(huì)，閆疆南任藝苑業(yè)主委員會(huì)主任。2017年4月26日，經(jīng)原告申請(qǐng)，襄陽(yáng)市住房保障和房屋管理局對(duì)藝苑業(yè)主委員會(huì)的成立、以及業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則予以備案。備案的業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定:第七條（業(yè)主大會(huì)議事內(nèi)容）第二項(xiàng)決定選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人的方案（包括選聘方式、具體實(shí)施者）及解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人。第九條(業(yè)主大會(huì)會(huì)議形式)業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采用集體討論的形式，也可以采用書(shū)面征求意見(jiàn)的形式，具體會(huì)議形式由業(yè)主委員會(huì)確定。第十八條第（三）項(xiàng)投票表決或征詢(xún)意見(jiàn)(決定事項(xiàng))。采用集體討論形式?jīng)Q定事項(xiàng)的，由參加會(huì)議的業(yè)主或業(yè)主代表就業(yè)主大會(huì)會(huì)議需要決議的事項(xiàng)逐一進(jìn)行投票表決。采用書(shū)面征求意見(jiàn)形式?jīng)Q定事項(xiàng)的，由業(yè)主委員會(huì)(換屆選舉籌備組)發(fā)放征詢(xún)意見(jiàn)表或表決票，將業(yè)主大會(huì)議事內(nèi)容書(shū)面征詢(xún)建筑區(qū)劃內(nèi)業(yè)主意見(jiàn)或由業(yè)主投票表決。第二十二條(物業(yè)服務(wù)企業(yè)或其他管理人的選聘)。業(yè)主大會(huì)決定通過(guò)招投標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或其他管理人的，可授權(quán)其執(zhí)行機(jī)構(gòu)業(yè)主委員會(huì)或委托招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)辦理實(shí)施招標(biāo)活動(dòng)的相關(guān)事宜。業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或其他管理人之前，應(yīng)當(dāng)召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議選聘方式、具體實(shí)施者、物業(yè)服務(wù)合同的主要內(nèi)容等進(jìn)行表決。召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議之前，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)通過(guò)業(yè)主代表會(huì)議、征詢(xún)意見(jiàn)表等方式聽(tīng)取業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)或其他管理人選聘的意見(jiàn)和要求，并結(jié)合本建筑區(qū)劃規(guī)模、實(shí)施物業(yè)服務(wù)的客觀需要等制定具體選聘方案和草擬物業(yè)服務(wù)合同。選聘方案(選聘方式、具體實(shí)施者)和物業(yè)服務(wù)合同中涉及的物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)、物業(yè)服務(wù)質(zhì)量及費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)、合同期限、違約責(zé)任等主要內(nèi)容應(yīng)當(dāng)在召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議15日前以書(shū)面形式在建筑區(qū)劃內(nèi)公告。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)按照本規(guī)則第十八條的約定，將選聘方案(選聘方式、具體實(shí)施者)和物業(yè)服務(wù)合同中涉及的物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)、物業(yè)服務(wù)質(zhì)量及費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)、合同期限、違約責(zé)任等主要內(nèi)容提交業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決，作出業(yè)主大會(huì)決定，并在建筑區(qū)劃內(nèi)公告。訴訟中，原告提交了藝苑·景觀豪庭首屆業(yè)主委員會(huì)民意調(diào)查表及公示，調(diào)查表載明：“尊敬的各位業(yè)主：您們好﹗感謝各位業(yè)主對(duì)業(yè)主委員會(huì)（簡(jiǎn)稱(chēng)業(yè)委會(huì)）信任和支持。為了更好的了解小區(qū)物業(yè)服務(wù)情況以及廣大業(yè)主的訴求，現(xiàn)由業(yè)委會(huì)發(fā)起對(duì)當(dāng)前小區(qū)物業(yè)管理工作情況進(jìn)行民意調(diào)查。請(qǐng)各位業(yè)主花幾分鐘時(shí)間，說(shuō)出您的訴求﹗并列舉了12項(xiàng)調(diào)查事項(xiàng)。”原告提供的上述調(diào)查表共108份，并有業(yè)主的簽名，但未注明時(shí)間。原告還提交了5份短信授權(quán),311份微信網(wǎng)上投票授權(quán)，80份紙質(zhì)業(yè)主授權(quán)委托書(shū)。微信網(wǎng)上投票授權(quán)載明的內(nèi)容為：您是否同意授權(quán)委托襄陽(yáng)市藝苑·景觀豪庭首屆業(yè)主委員會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)公司并簽訂相關(guān)合同？同意處標(biāo)注有業(yè)主姓名、電話、房號(hào)，未注明時(shí)間。紙質(zhì)業(yè)主授權(quán)委托書(shū)主要內(nèi)容為：業(yè)主、鄰居：業(yè)主委員會(huì)對(duì)近幾年物業(yè)服務(wù)情況和業(yè)主意愿進(jìn)行了調(diào)查，調(diào)查結(jié)果顯示選擇一個(gè)服務(wù)質(zhì)量更高的物業(yè)服務(wù)公司是非常必要的。同時(shí)為了更好的推進(jìn)這項(xiàng)工作，需要廣大業(yè)主對(duì)業(yè)主委員會(huì)進(jìn)行授權(quán)和監(jiān)督。所以請(qǐng)每位業(yè)主務(wù)必投票行使業(yè)主權(quán)利，并充分信任業(yè)主委員會(huì)。業(yè)主委員會(huì)在選聘物業(yè)服務(wù)公司的過(guò)程中會(huì)邀請(qǐng)業(yè)主代表參會(huì)并監(jiān)督，到時(shí)候希望您能參會(huì)。讓我們共同創(chuàng)建溫馨和諧家園。您是否同意授權(quán)委托藝苑業(yè)主委員會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)公司并簽訂相關(guān)合同?內(nèi)容有：同意、不同意、棄權(quán)，業(yè)主姓名、業(yè)主電話、房號(hào)。注明、每戶(hù)僅投一票，同時(shí)將業(yè)主姓名填寫(xiě)準(zhǔn)確為了保證授權(quán)的嚴(yán)肅性，請(qǐng)您填寫(xiě)業(yè)主電話，方便身份核實(shí)。業(yè)委會(huì)會(huì)嚴(yán)格保密每位業(yè)主的個(gè)人信息。
2017年6月7日，原告在鐵路大酒店公開(kāi)業(yè)主大會(huì)進(jìn)行物業(yè)選聘工作，開(kāi)會(huì)時(shí)與要求參會(huì)的部分業(yè)主發(fā)生糾紛，后樊城區(qū)分局中原派出所出警予以勸解。同日，原告提交的襄陽(yáng)市藝苑·景觀豪庭首屆業(yè)主委員會(huì)選票七票，選舉長(zhǎng)城物業(yè)集團(tuán)股份有限公司襄陽(yáng)分公司為新的物業(yè)公司。2017年6月11日原告與長(zhǎng)城物業(yè)集團(tuán)股份有限公司襄陽(yáng)分公司正式簽訂了書(shū)面的物業(yè)服務(wù)合同。2017年6月13日，原告發(fā)布藝苑·景觀豪庭首屆業(yè)主委員會(huì)公告，主要內(nèi)容為：2017年6月7日業(yè)委會(huì)通過(guò)合法、公開(kāi)的程序，公開(kāi)選取了本小區(qū)的正式物業(yè)企業(yè)，并于2017年6月11日與長(zhǎng)城物業(yè)集團(tuán)股份有限公司襄陽(yáng)分公司簽訂正式的物業(yè)服務(wù)合同，業(yè)委會(huì)于近期向被告發(fā)出限期交接、退場(chǎng)函，要求被告退還收取的相關(guān)費(fèi)用等相關(guān)事項(xiàng)。同日，原告向被告出具的工作聯(lián)系函載明，要求被告在2017年6月30日前完成小區(qū)物業(yè)涉及財(cái)務(wù)資產(chǎn)資料設(shè)備的清理交接工作并報(bào)送業(yè)主委員會(huì)，限定被告應(yīng)于2017年7月1日17點(diǎn)前與長(zhǎng)城物業(yè)集團(tuán)股份有限公司襄陽(yáng)分公司完成移交并退場(chǎng)完畢等事項(xiàng)。2017年7月1日，雙方就交接發(fā)生糾紛。2017年7月12日，襄陽(yáng)市住房保障和房屋管理局向藝苑業(yè)主委員會(huì)下達(dá)物業(yè)管理行政指導(dǎo)書(shū)，內(nèi)容為：根據(jù)藝苑·景觀豪庭小區(qū)業(yè)主反映，你會(huì)在2017年6月7日采用授權(quán)的形式，行使業(yè)主大會(huì)職責(zé)并作出選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的決定，經(jīng)核實(shí)，業(yè)主反映的情況屬實(shí)。關(guān)于你會(huì)未按照規(guī)定的程序和形式，采用部分業(yè)主授權(quán)業(yè)主委員會(huì)的方式行使業(yè)主大會(huì)職責(zé)并做出選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的決定與國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》第十二條規(guī)定不符。由于你會(huì)未按照國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》第十二條規(guī)定的程序以及未按照住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部印發(fā)的《業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則》第二十條規(guī)定的形式召集召開(kāi)業(yè)主大會(huì)行使業(yè)主大會(huì)職責(zé)，導(dǎo)致了小區(qū)部分業(yè)主的不滿(mǎn)，引發(fā)了業(yè)主和業(yè)主之間的對(duì)峙、爭(zhēng)執(zhí)和矛盾。為了規(guī)范業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)依法履職行為，確保業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的民主權(quán)利，經(jīng)我局與我局法律顧問(wèn)共同研究決定，現(xiàn)根據(jù)國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部印發(fā)的《業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則》等規(guī)定，特對(duì)你會(huì)作出如下行政指導(dǎo)：1、你會(huì)在召集召開(kāi)業(yè)主大會(huì)表決相關(guān)事宜時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》第十二條所規(guī)定的程序進(jìn)行；2、你會(huì)在組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)進(jìn)行相關(guān)事項(xiàng)表決或涉及業(yè)主個(gè)人經(jīng)濟(jì)利益事項(xiàng)表決時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部印發(fā)的《業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則》第二十二條規(guī)定的形式來(lái)進(jìn)行。上述行政指導(dǎo)意見(jiàn)，請(qǐng)你會(huì)遵照?qǐng)?zhí)行，同時(shí)要求你會(huì)認(rèn)真履行國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》等相關(guān)法律規(guī)定的各項(xiàng)職責(zé)，自覺(jué)地接受當(dāng)?shù)卣谋O(jiān)督，并在當(dāng)?shù)厣鐓^(qū)黨組織領(lǐng)導(dǎo)下，認(rèn)真做好與業(yè)主的溝通協(xié)調(diào)工作，及時(shí)化解矛盾糾紛。
上述事實(shí)，有業(yè)主委員會(huì)備案登記申請(qǐng)表、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、短信、微信等聊天記錄的截圖圖片、物業(yè)服務(wù)合同、業(yè)主授權(quán)委托書(shū)、樊城區(qū)中原派出所證明、襄陽(yáng)市住房保障和房屋管理局出具的《物業(yè)管理行政指導(dǎo)書(shū)》等證據(jù)證實(shí)，足以認(rèn)定。

本院認(rèn)為，依據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第七十六條，《物業(yè)管理?xiàng)l例》第十一條、第十二條的規(guī)定，選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。原告所在小區(qū)制定的《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》規(guī)定,召開(kāi)業(yè)主大會(huì)的程序:1.會(huì)議籌備工作；業(yè)主委員會(huì)根據(jù)業(yè)主的提議、意見(jiàn)、建議，經(jīng)業(yè)委會(huì)會(huì)議審議后，草擬議案、制定咨詢(xún)意見(jiàn)表或表決票、核實(shí)業(yè)主情況。2.業(yè)主大會(huì)召開(kāi)前15日發(fā)布公告。3.投票表決或征詢(xún)意見(jiàn)。采用集體討論形式?jīng)Q定事項(xiàng)的，由參加會(huì)議的業(yè)主或業(yè)主代表就業(yè)主大會(huì)會(huì)議需要決議的事項(xiàng)逐一進(jìn)行投票表決。采用書(shū)面征求意見(jiàn)形式?jīng)Q定事項(xiàng)的，由業(yè)主委員會(huì)(換屆選舉籌備組)發(fā)放征詢(xún)意見(jiàn)表或表決票，將業(yè)主大會(huì)議事內(nèi)容書(shū)面征詢(xún)建筑區(qū)劃內(nèi)業(yè)主意見(jiàn)或由業(yè)主投票表決。4.回收統(tǒng)計(jì)意見(jiàn)。5.通報(bào)業(yè)主大會(huì)議事決定。業(yè)主、業(yè)主代表的代理：業(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議，代理人應(yīng)當(dāng)持業(yè)主書(shū)面委托書(shū)進(jìn)行投票表決。業(yè)主委托代理人參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議，應(yīng)符合下列約定：（一）業(yè)主是自然人的，可以書(shū)面委托建筑區(qū)劃內(nèi)的其他業(yè)主或者同住的成年家屬參加；業(yè)主為無(wú)民事能力人、限制民事能力人的，由其法定代理人參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議，行使表決權(quán)。
本案中，原告對(duì)召開(kāi)業(yè)主大會(huì)的程序向本庭提供了民意調(diào)查表及民意調(diào)查表公示，未提供業(yè)委會(huì)會(huì)議籌備工作的其他材料、也未提供業(yè)主大會(huì)召開(kāi)前15日發(fā)布的公告，現(xiàn)有證據(jù)不能證明召開(kāi)業(yè)主大會(huì)的程序符合《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》所制定的程序要求，程序存在瑕疵。原告提交的短信授權(quán)、微信網(wǎng)上投票授權(quán)、紙質(zhì)業(yè)主授權(quán)委托書(shū)，均是授權(quán)藝苑業(yè)主委員會(huì)行使投票權(quán)，不符合《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》規(guī)定的業(yè)主是自然人的，可以書(shū)面委托建筑區(qū)劃內(nèi)的其他業(yè)主或者同住的成年家屬參加投票。襄陽(yáng)市住房和保障管理局對(duì)授權(quán)方式也向藝苑業(yè)主委員會(huì)下達(dá)了物業(yè)管理行政指導(dǎo)書(shū)，指出業(yè)委會(huì)召集召開(kāi)業(yè)主大會(huì)表決相關(guān)事宜時(shí)，未按照國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》第十二條所規(guī)定的要求進(jìn)行，應(yīng)當(dāng)按照該《物業(yè)管理?xiàng)l例》及住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部印發(fā)的《業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則》第二十二條規(guī)定的形式來(lái)進(jìn)行。綜上，本院認(rèn)為，藝苑業(yè)主委員會(huì)在召集召開(kāi)業(yè)主大會(huì)時(shí)，在未取得業(yè)主的書(shū)面授權(quán)委托書(shū)的情況下，以業(yè)主委員會(huì)的名義選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，且未經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意，原告以已與新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同，請(qǐng)求被告退出藝苑·景觀豪庭小區(qū)，移交物業(yè)服務(wù)用房和相關(guān)設(shè)施，移交物業(yè)服務(wù)所必需的相關(guān)資料的主張，本院不予支持。被告辯稱(chēng)應(yīng)駁回原告訴訟請(qǐng)求的理由，本院予以采信。
依照《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第七十六條，《物業(yè)管理?xiàng)l例》第十一條、第十二條、第十四條，《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第一條，《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第六十四條之規(guī)定，判決如下：

駁回原告藝苑業(yè)主委員會(huì)的訴訟請(qǐng)求。
案件受理費(fèi)80元，由原告藝苑業(yè)主委員會(huì)負(fù)擔(dān)。
如不服本判決，可在收到判決書(shū)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提交副本，上訴于湖北省襄陽(yáng)市中級(jí)人民法院。上訴人應(yīng)在提出上訴狀時(shí)預(yù)交上訴案件受理費(fèi)，款匯至湖北省襄陽(yáng)市中級(jí)人民法院，開(kāi)戶(hù)行：農(nóng)業(yè)銀行襄陽(yáng)市萬(wàn)山支行，賬號(hào)：17×××56，戶(hù)名：湖北省襄陽(yáng)市中級(jí)人民法院。上訴人在上訴期屆滿(mǎn)后七日內(nèi)仍未預(yù)交訴訟費(fèi)的，按自動(dòng)撤回上訴處理。

審判長(zhǎng) 周建軍
人民陪審員 楊煒
人民陪審員 沈照強(qiáng)

書(shū)記員： 楊莉