襄陽(yáng)市民發(fā)置業(yè)有限公司
李滿(mǎn)
姜凌（湖北法正大律師事務(wù)所）
魯某

原告襄陽(yáng)市民發(fā)置業(yè)有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)民發(fā)置業(yè)公司）。
法定代表人黃萍，民發(fā)置業(yè)公司總經(jīng)理。
委托代理人李滿(mǎn)，民發(fā)置業(yè)公司員工。
委托代理人姜凌，湖北法正大律師事務(wù)所律師。
被告魯某，女。
原告民發(fā)置業(yè)公司與被告魯某商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛一案，本院于2014年12月25日受理后，依法組成合議庭，于2015年5月4日公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理。原告民發(fā)置業(yè)公司的委托代理人李滿(mǎn)、姜凌到庭參加訴訟，被告魯某經(jīng)本院公告?zhèn)鲉緹o(wú)正當(dāng)理由未到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告民發(fā)置業(yè)公司提交的上述證據(jù)一至證據(jù)八，經(jīng)本院審查，符合證據(jù)真實(shí)性、合法性、關(guān)聯(lián)性，本院予以采信。
被告魯某未向法庭舉證。
本院根據(jù)上述有效證據(jù)及當(dāng)事人的陳述，認(rèn)定以下事實(shí):
2013年5月15日，原告民發(fā)置業(yè)公司與被告簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》一份，約定:被告作為買(mǎi)受人購(gòu)買(mǎi)原告開(kāi)發(fā)的民發(fā)·世界城編號(hào)為25—2—18—3的商品房一套，建筑面積為186.44平方米，總價(jià)款為915192元；買(mǎi)受人選擇分期付款方式購(gòu)房，首期（含定金）付款人民幣275192元，于商品房買(mǎi)賣(mài)合同簽訂時(shí)交付，余款640000元于2013年5月15日前向指定銀行辦理按揭；原告應(yīng)當(dāng)在銀行按揭房款時(shí)間即2013年5月28日將本合同約定并經(jīng)驗(yàn)收合格的商品房交付被告使用等事項(xiàng)。當(dāng)日，原、被告還簽訂了《買(mǎi)賣(mài)合同補(bǔ)充協(xié)議》一份，約定:買(mǎi)受人未能履行其向銀行應(yīng)盡的義務(wù)（包括但不限于拖欠銀行的月供款）而導(dǎo)致出賣(mài)人作為借款擔(dān)保人承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任的，出賣(mài)人除向買(mǎi)受人行使追償權(quán)外，還可在按揭銀行同意的情況下解除本合同，收回該商品房，并要求買(mǎi)受人按總房款的20%支付違約金等事項(xiàng)。上述合同簽訂后，被告按約定向原告支付首付款275192元，余款640000元由被告魯某選擇向案外人工行興業(yè)支行辦理按揭支付，原告民發(fā)置業(yè)公司為被告魯某在該行借款的擔(dān)保人，三方于2013年5月28日簽訂了《個(gè)人購(gòu)房借款／擔(dān)保合同》，約定被告魯某及案外人劉富江向案外人工行興業(yè)支行貸款人民幣640000元，貸款期限20年，還款日與貸款實(shí)際發(fā)放日相對(duì)應(yīng)；保證人自愿向貸款人提供連帶責(zé)任保證，保證人不按本合同約定履行保證擔(dān)保責(zé)任的，保證人授權(quán)貸款人從保證人開(kāi)立在中國(guó)工商銀行的所有本外幣賬戶(hù)中扣收相應(yīng)款項(xiàng)用以清償，直至借款人在本合同項(xiàng)下的所有債務(wù)全部清償完畢為止等事項(xiàng)。該借款合同簽訂后，案外人工行興業(yè)支行即將被告魯某貸款640000元轉(zhuǎn)入原告民發(fā)置業(yè)公司的保證金賬戶(hù)xxxx8。合同簽訂后，被告魯某開(kāi)始尚能按借款合同約定的期限按時(shí)還款，但至2014年10月31日，被告魯某出現(xiàn)連續(xù)四期未按期償還貸款本息的情形。2014年10月31日，案外人工行興業(yè)支行向原告發(fā)出扣款通知，并從原告的上述保證金賬戶(hù)扣劃了被告魯某所欠的房貸本金、利息合計(jì)636648.5元。由于被告魯某在原告處預(yù)留的聯(lián)系方式已無(wú)法接通，其本人至今未到原告處辦理收房手續(xù)。審理中，原告民發(fā)置業(yè)公司同意返還被告支付的首付款275192元和其公司收到被告魯某銀行按揭貸款640000元與工行興業(yè)支行從民發(fā)置業(yè)公司保證金賬戶(hù)扣劃的被告魯某尚欠的貸款本息636648.5元的差額10793.25元，合計(jì)278543.5元，但要求扣減二被告應(yīng)支付的違約金183038.4元。
還查明，原告襄陽(yáng)市民發(fā)置業(yè)有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)民發(fā)置業(yè)公司）系注冊(cè)成立的具有獨(dú)立法人資格的企業(yè)法人。其經(jīng)營(yíng)范圍包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、商品房銷(xiāo)售、物業(yè)管理等。該公司的商品房預(yù)售許可證號(hào)為襄陽(yáng)區(qū)預(yù)字（2010）016號(hào)。2010年9月10日，原告民發(fā)置業(yè)公司與案外人工行興業(yè)支行簽訂了《按揭貸款業(yè)務(wù)合作協(xié)議》，該協(xié)議約定:開(kāi)發(fā)商協(xié)助購(gòu)房戶(hù)辦理好購(gòu)房合同備案登記手續(xù)后發(fā)放貸款，在《房屋他項(xiàng)權(quán)證》未辦妥之前，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)同意為借款人（購(gòu)房人）提供償還貸款本息的階段性連帶責(zé)任保證，并在工行興業(yè)支行指定賬戶(hù)上存入相當(dāng)于全部按揭貸款余額1%的款項(xiàng)，作為履約保證金，未經(jīng)工行興業(yè)支行同意，民發(fā)置業(yè)公司不得動(dòng)用該款項(xiàng)。如借款人在民發(fā)置業(yè)公司提供階段性連帶責(zé)任保證期間未按合同約定履行還款義務(wù)，民發(fā)置業(yè)公司保證在工行興業(yè)支行書(shū)面催款通知后30日內(nèi)履行還款義務(wù)。如發(fā)民置業(yè)公司未主動(dòng)履行上述還款義務(wù)，即表示民發(fā)置業(yè)公司授權(quán)工行興業(yè)支行從其開(kāi)立的賬戶(hù)中扣收。
本院認(rèn)為，依法成立的合同受法律保護(hù)，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)。原、被告雙方簽訂的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》及《買(mǎi)賣(mài)合同補(bǔ)充協(xié)議》，系雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，內(nèi)容不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，屬有效合同，本院予以確認(rèn)。根據(jù)購(gòu)房合同約定，被告魯某的銀行按揭貸款發(fā)放時(shí)間即為合同約定的交房時(shí)間，而被告魯某至今未接收房屋，且未按約定向銀行償還貸款本息，導(dǎo)致工行興業(yè)支行從原告在該行開(kāi)立的保證金賬戶(hù)中扣劃代償，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任。原告要求解除雙方之間簽訂的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，并由被告協(xié)助辦理訟爭(zhēng)房屋買(mǎi)賣(mài)合同備案注銷(xiāo)登記手續(xù)的訴訟請(qǐng)求，符合法律規(guī)定及雙方約定，本院予以支持。原告還要求被告按商品房總價(jià)款915192元的20%支付違約金183038.4元的訴訟請(qǐng)求，因被告已按約定向原告支付首付款275192元，且向銀行支付了部分貸款本息，若讓二被告承擔(dān)購(gòu)房總價(jià)款按20%計(jì)算的違約金顯失公平，本院根據(jù)實(shí)際情況即判決二被告向原告支付按工行興業(yè)支行從原告保證金賬戶(hù)扣劃金額636648.5元的20%計(jì)算的違約金127329.7元，對(duì)原告主張超出部分違約金的訴請(qǐng)，本院不予支持。因解除合同后，原告應(yīng)返還給被告的款項(xiàng)278543.5元，扣除被告應(yīng)支付給原告的上述違約金后，原告還應(yīng)向被告返還人民幣151213.8元。被告魯某經(jīng)本院合法傳喚無(wú)正當(dāng)理由未到庭參加訴訟，不影響本案的審理。依照《中華人民共和國(guó)民法通則》第五條 ?、《中華人民共和國(guó)合同法》第六十條 ?第一款 ?、第九十三條 ?、第九十七條 ?、第一百一十四條 ?第一款 ?及《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百四十四條 ?之規(guī)定，缺席判決如下:
一、解除原告襄陽(yáng)市民發(fā)置業(yè)有限公司與被告魯某于2013年5月15日簽訂的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》；
二、被告魯某于本判決生效后十日內(nèi)將本案訟爭(zhēng)的民發(fā)·世界城編號(hào)為25—2—18—3的商品房一套返還給原告襄陽(yáng)市民發(fā)置業(yè)有限公司，并在前述期限內(nèi)協(xié)助原告襄陽(yáng)市民發(fā)置業(yè)有限公司辦理該房屋買(mǎi)賣(mài)合同備案注銷(xiāo)登記手續(xù)。
三、被告魯某向原告襄陽(yáng)市民發(fā)置業(yè)有限公司支付違約金127329.7元；
四、原告襄陽(yáng)市民發(fā)置業(yè)有限公司向被告返還購(gòu)房首付款275192元和原告收到被告魯某銀行按揭貸款640000元與中國(guó)工商銀行股份有限公司襄陽(yáng)興業(yè)支行從原告保證金賬戶(hù)扣劃的被告魯某貸款本息636648.5元的差額3351.5元，合計(jì)278543.5元；
五、以上三、四項(xiàng)相抵后，原告襄陽(yáng)市民發(fā)置業(yè)有限公司于本判決生效后十日內(nèi)向被告魯某返還人民幣151213.8元；
六、駁回原告襄陽(yáng)市民發(fā)置業(yè)有限公司的其他訴訟請(qǐng)求。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢(qián)義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條 ?之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
案件受理費(fèi)14700元，由被告魯某負(fù)擔(dān)。
如不服本判決，可以在判決書(shū)送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)或者代表人的人數(shù)提出副本，上訴于湖北省襄陽(yáng)市中級(jí)人民法院。

本院認(rèn)為，依法成立的合同受法律保護(hù)，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)。原、被告雙方簽訂的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》及《買(mǎi)賣(mài)合同補(bǔ)充協(xié)議》，系雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，內(nèi)容不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，屬有效合同，本院予以確認(rèn)。根據(jù)購(gòu)房合同約定，被告魯某的銀行按揭貸款發(fā)放時(shí)間即為合同約定的交房時(shí)間，而被告魯某至今未接收房屋，且未按約定向銀行償還貸款本息，導(dǎo)致工行興業(yè)支行從原告在該行開(kāi)立的保證金賬戶(hù)中扣劃代償，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任。原告要求解除雙方之間簽訂的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，并由被告協(xié)助辦理訟爭(zhēng)房屋買(mǎi)賣(mài)合同備案注銷(xiāo)登記手續(xù)的訴訟請(qǐng)求，符合法律規(guī)定及雙方約定，本院予以支持。原告還要求被告按商品房總價(jià)款915192元的20%支付違約金183038.4元的訴訟請(qǐng)求，因被告已按約定向原告支付首付款275192元，且向銀行支付了部分貸款本息，若讓二被告承擔(dān)購(gòu)房總價(jià)款按20%計(jì)算的違約金顯失公平，本院根據(jù)實(shí)際情況即判決二被告向原告支付按工行興業(yè)支行從原告保證金賬戶(hù)扣劃金額636648.5元的20%計(jì)算的違約金127329.7元，對(duì)原告主張超出部分違約金的訴請(qǐng)，本院不予支持。因解除合同后，原告應(yīng)返還給被告的款項(xiàng)278543.5元，扣除被告應(yīng)支付給原告的上述違約金后，原告還應(yīng)向被告返還人民幣151213.8元。被告魯某經(jīng)本院合法傳喚無(wú)正當(dāng)理由未到庭參加訴訟，不影響本案的審理。依照《中華人民共和國(guó)民法通則》第五條 ?、《中華人民共和國(guó)合同法》第六十條 ?第一款 ?、第九十三條 ?、第九十七條 ?、第一百一十四條 ?第一款 ?及《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百四十四條 ?之規(guī)定，缺席判決如下:

一、解除原告襄陽(yáng)市民發(fā)置業(yè)有限公司與被告魯某于2013年5月15日簽訂的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》；
二、被告魯某于本判決生效后十日內(nèi)將本案訟爭(zhēng)的民發(fā)·世界城編號(hào)為25—2—18—3的商品房一套返還給原告襄陽(yáng)市民發(fā)置業(yè)有限公司，并在前述期限內(nèi)協(xié)助原告襄陽(yáng)市民發(fā)置業(yè)有限公司辦理該房屋買(mǎi)賣(mài)合同備案注銷(xiāo)登記手續(xù)。
三、被告魯某向原告襄陽(yáng)市民發(fā)置業(yè)有限公司支付違約金127329.7元；
四、原告襄陽(yáng)市民發(fā)置業(yè)有限公司向被告返還購(gòu)房首付款275192元和原告收到被告魯某銀行按揭貸款640000元與中國(guó)工商銀行股份有限公司襄陽(yáng)興業(yè)支行從原告保證金賬戶(hù)扣劃的被告魯某貸款本息636648.5元的差額3351.5元，合計(jì)278543.5元；
五、以上三、四項(xiàng)相抵后，原告襄陽(yáng)市民發(fā)置業(yè)有限公司于本判決生效后十日內(nèi)向被告魯某返還人民幣151213.8元；
六、駁回原告襄陽(yáng)市民發(fā)置業(yè)有限公司的其他訴訟請(qǐng)求。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢(qián)義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條 ?之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
案件受理費(fèi)14700元，由被告魯某負(fù)擔(dān)。

審判長(zhǎng)：田國(guó)珍
審判員：肖家志
審判員：劉玉衡

書(shū)記員：李姜