上訴人原審原告：襄陽(yáng)市民發(fā)置業(yè)有限公司。住所地：襄陽(yáng)市襄州區(qū)。
法定代表人：陳倫盛，總經(jīng)理。
委托訴訟代理人：程紅梅，該公司職員。
委托訴訟代理人：曹其國(guó)，湖北法正大律師事務(wù)所律師。
被上訴人原審被告：劉某某，女，1981年12月出生，漢族，住襄陽(yáng)市襄州區(qū)。
委托訴訟代理人：何光濤，襄陽(yáng)市襄城區(qū)法律援助中心律師。

上訴人襄陽(yáng)市民發(fā)置業(yè)有限公司（以下簡(jiǎn)稱民發(fā)置業(yè)公司）因與被上訴人劉某某商品房銷售合同糾紛一案，不服襄陽(yáng)市襄州區(qū)人民法院（2016）鄂0607民初4162號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院于2018年01月09日立案后，依法組成合議庭，開庭進(jìn)行了審理。上訴人民發(fā)置業(yè)公司的委托訴訟代理人程紅梅、曹其國(guó)，被上訴人劉某某及其委托訴訟代理人何光濤到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
民發(fā)置業(yè)公司上訴請(qǐng)求：1.撤銷一審第一項(xiàng)、第二項(xiàng)判決，依法改判支付上訴人除請(qǐng)求被上訴人支付律師費(fèi)14596元以外的其他所有一審訴訟請(qǐng)求。2.本案一、二審訴訟費(fèi)用由被上訴人負(fù)擔(dān)。事實(shí)和理由：一、本案雙方都無爭(zhēng)議的基本事實(shí)已被一審法院查證屬實(shí)，被上訴人違約事實(shí)清楚，原審法院應(yīng)根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》的規(guī)定判決解除該《商品房買賣合同》。二、一審法院以該房屋已被人民法院限制了房屋權(quán)屬移轉(zhuǎn)及其他相關(guān)權(quán)利，對(duì)上訴人要求解除合同并返還房屋的訴訟請(qǐng)求不予支持，該裁判理由屬適用法律錯(cuò)誤。1.目前，涉案房屋初始登記仍在上訴人名下，該房屋無論查封前還是查封后都屬于上訴人。2.一審法院以《最高人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第二十六條否決上訴人依法已成就的合同解除權(quán)，屬于適用法律錯(cuò)誤。該條原意是約束被執(zhí)行人的主動(dòng)行為，根本未涉及執(zhí)行程序當(dāng)事人以外第三人依法行使合同解除權(quán)的問題。3.該案房屋僅辦理了初始登記，不影響作為開發(fā)商的上訴人與作為被執(zhí)行人的被上訴人就涉案房屋所約定的合同解除權(quán)的行使。三、一審法院以被上訴人主張違約金過高，要求核減，一審法院關(guān)于違約金的判決，有違意思自治原則，于法無據(jù)。
劉某某辯稱，買賣合同已經(jīng)履行完畢，房屋已經(jīng)交付，房款已付清，房屋所有權(quán)已轉(zhuǎn)移。請(qǐng)求二審維持原判。
民發(fā)置業(yè)公司向一審法院起訴請(qǐng)求：1.請(qǐng)求判令解除原、被告于2012年12月31日簽訂的《商品房買賣合同》；2.判令被告在判決生效后三日內(nèi)配合原告辦理商品房買賣合同備案登記注銷手續(xù)；3.被告返還民發(fā)·世界城商品房；4.判令被告支付律師費(fèi)14596元、訴訟費(fèi)以及因訴訟支出的其他額外費(fèi)用。
一審法院認(rèn)定事實(shí)：民發(fā)置業(yè)公司系注冊(cè)成立的具有獨(dú)立法人資格的企業(yè)法人。其經(jīng)營(yíng)范圍包括房地產(chǎn)開發(fā)、室內(nèi)外裝飾裝潢工程、園林綠化工程的設(shè)計(jì)與施工（以上憑有效資質(zhì)書經(jīng)營(yíng)）；商品房銷售；物業(yè)管理；電器安裝；水電安裝；建筑材料、五金工具銷售。該公司于2010年取得商品房預(yù)售許可證。公司以出讓方式取得位于襄陽(yáng)市襄州區(qū)張灣鎮(zhèn)漢津路以東、編號(hào)為襄陽(yáng)區(qū)用的土地使用權(quán)，并經(jīng)批準(zhǔn)在該地塊上建設(shè)項(xiàng)目名稱定名為民發(fā)·世界城。2012年12月31日，劉某某與民發(fā)置業(yè)公司簽訂《商品房買賣合同》以及《買賣合同補(bǔ)充協(xié)議》，合同主要約定，劉某某購(gòu)買民發(fā)置業(yè)公司開發(fā)的上述房屋，房屋建筑面積共154.42平方米，每平方米單價(jià)為5134.14元，總金額為792814元；首付商品房?jī)r(jià)款共計(jì)242814元?jiǎng)⒛衬秤诤贤炗喼罩Ц?，剩余?gòu)房款550000元于2012年8月7日前向指定銀行辦理按揭。民發(fā)置業(yè)公司于2013年1月31日前將該商品房驗(yàn)收合格后交付劉某某；劉某某拖欠銀行月供款而導(dǎo)致民發(fā)置業(yè)公司承擔(dān)保證責(zé)任的，民發(fā)置業(yè)公司除向被告行使追償權(quán)外，還可以在按揭銀行同意的情況下解除本合同，收回該商品房，并要求劉某某按總房款的20%支付違約金，合同中還約定了其他權(quán)利義務(wù)。2013年1月15日，劉某某與招商銀行股份有限公司分公司簽訂《個(gè)人購(gòu)房借款及擔(dān)保合同》，該合同主要約定，借款人借款550000元，期限為360個(gè)月，即從2013年1月16日至2043年1月16日止，本合同執(zhí)行利率以國(guó)家公布的貸款基準(zhǔn)年利率6.55%，實(shí)際執(zhí)行利率以借款借據(jù)為準(zhǔn)；采取等額還款方式；關(guān)于保證、違約以及違約處理?xiàng)l款約定，保證人為借款人在本合同項(xiàng)下的債務(wù)承擔(dān)連帶保證責(zé)任，保證范圍包括但不限于本合同項(xiàng)下貸款本金、利息、罰息、復(fù)息、違約金損害賠償金、貸款人實(shí)現(xiàn)債權(quán)的費(fèi)用（包括但不限于律師費(fèi)、訴訟費(fèi)）等；對(duì)借款人拖欠貸款人的款項(xiàng)，保證人保證在收到貸款人口頭或書面通知之日起五日內(nèi)如數(shù)予以償還，無需貸款人提出任何證明；借款人連續(xù)三個(gè)月或累計(jì)六個(gè)月未按本合同約定按時(shí)足額償還貸款本息的，貸款人有權(quán)宣布本合同提前到期，直接扣擔(dān)保人結(jié)算賬戶或其他賬戶上的存款，以清償借款人的全部債務(wù)；上述合同簽訂后，劉某某支付民發(fā)置業(yè)公司購(gòu)房首付款242814元，招商銀行股份有限公司襄陽(yáng)分公司向劉某某放貸550000元，劉某某當(dāng)日轉(zhuǎn)給民發(fā)置業(yè)公司。此后，劉某某依約每月向招商銀行股份有限公司襄陽(yáng)分公司償還按揭貸款，直至2015年10月起開始出現(xiàn)逾期情形，招商銀行股份有限公司襄陽(yáng)分公司按照借款合同約定，于2016年7月25日直接從原告民發(fā)置業(yè)公司賬戶扣劃劉某某的借款本息合計(jì)7083.73元、9月29日扣款7078.99元、12月26日扣款6944.34元、2017年2月21日扣款7004.78元、4月24日扣款6983.94元、6月28日扣款6964.46元、7月13日直接從原告賬戶扣劃劉某某所欠本息合計(jì)472670.51元，總計(jì)514730.75元。至此，劉某某在招商銀行股份有限公司襄陽(yáng)分公司處下欠的貸款本息全部由民發(fā)置業(yè)公司代為清償完畢，經(jīng)民發(fā)置業(yè)公司催收無果，引起訴訟。
另查明：民發(fā)置業(yè)公司于2013年6月25日在《楚天快報(bào)》、2015年12月18日和2016年4月26日在《襄陽(yáng)晚報(bào)》公告，要求民發(fā)·世界城一期業(yè)主（包括劉某某）前往世界城營(yíng)銷中心提交辦理相關(guān)手續(xù)，辦理房產(chǎn)證，劉某某未辦理房產(chǎn)證。
還查明：襄陽(yáng)市襄州區(qū)民發(fā)·世界城房屋因另案被襄陽(yáng)市宜城市人民法院于2016年5月25日作出的（2016）鄂0684民初1219號(hào)民事裁定書裁定查封。
一審法院認(rèn)為，民發(fā)置業(yè)公司、劉某某雙方簽訂的《商品房買賣合同》及補(bǔ)充協(xié)議，系雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示，內(nèi)容不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，屬有效合同，予以確認(rèn)。民發(fā)置業(yè)公司請(qǐng)求解除其與劉某某簽訂的《商品房買賣合同》并返還該房屋，因涉案房屋在民發(fā)置業(yè)公司提起訴訟前因另案已被襄陽(yáng)市宜城市人民法院查封，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第二十六條“被告執(zhí)行人就已經(jīng)被查封、扣押、凍結(jié)的財(cái)產(chǎn)所作的移轉(zhuǎn)、設(shè)定權(quán)利負(fù)擔(dān)或者其他有礙執(zhí)行的行為，不得對(duì)抗申請(qǐng)執(zhí)行人”的規(guī)定，該房屋已被人民法院限制了房屋權(quán)屬移轉(zhuǎn)以及其他相關(guān)權(quán)利，民發(fā)置業(yè)公司查封期間要求解除與劉某某簽訂的《商品房買賣合同》并要求返還房屋的訴訟請(qǐng)求，不予支持。因此，民發(fā)置業(yè)公司在解除商品房屋買賣合同基礎(chǔ)上衍生的請(qǐng)求，即請(qǐng)求劉某某返還涉案房屋并配合辦理房屋備案登記注銷手續(xù)的主張亦不予支持。原告可向被告另行主張追償權(quán)或待查封解除后再主張相關(guān)權(quán)利。民發(fā)置業(yè)公司主張房款總額20％的違約金，因雙方在簽訂《買賣合同補(bǔ)充協(xié)議》1．4條約定，買受人未能履行向銀行應(yīng)盡的義務(wù)（包括但不限于拖欠銀行的月供款）而導(dǎo)致出賣人作為借款擔(dān)保人承擔(dān)保證責(zé)任的，出賣人除向買受人行使追償權(quán)外，還可以在按揭銀行同意的情況下解除本合同，收回該商品房，并向買受人按總房款的20％支付違約金。劉某某辯稱違約金過高，要求依法予以核減。根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第一百一十四條第一款、第二款規(guī)定：“當(dāng)事人可以約定一方違約時(shí)應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償數(shù)額的計(jì)算方法。約定的違約金低于造成損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以增加；約定的違約金過分高于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以適當(dāng)減少?！北粍⒛衬澄窗醇s定償還貸款存在違約行為，但對(duì)其已經(jīng)履約的部分承擔(dān)違約責(zé)任明顯不當(dāng)，應(yīng)按照實(shí)際違約部分承擔(dān)違約責(zé)任較為合理，即代償還的購(gòu)房款514730．75元的20％即102946．15元的違約金予以支持。民發(fā)置業(yè)公司主張違約金145962．80元，超出上述數(shù)額部分，不予支持。劉某某請(qǐng)求核減違約金的辯稱意見，符合法律規(guī)定，予以采納。民發(fā)置業(yè)公司主張律師費(fèi)14596元，因民發(fā)置業(yè)公司為向本庭提交相應(yīng)證據(jù)證明其已支付律師費(fèi)且該費(fèi)用并不是必然產(chǎn)生的費(fèi)用，故不予支持。依照《中華人民共和國(guó)民法總則》第三條、《中華人民共和國(guó)合同法》第一百一十四條第一款、第二款和《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第二十六條之規(guī)定，判決如下：一、被告劉某某于本判決生效之日起10日以原告襄陽(yáng)市民發(fā)置業(yè)有限公司代其償還的購(gòu)房款514730．75元為基數(shù)按照20％計(jì)算的違約金102946．15元；二、駁回原告襄陽(yáng)市民發(fā)置業(yè)有限公司的其他訴訟請(qǐng)求。如未按本判決制定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)按照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。案件受理費(fèi)減半收取6767元，由被告劉某某負(fù)擔(dān)。
本院二審期間，當(dāng)事人沒有提交新證據(jù)。二審查明的事實(shí)與一審法院查明的事實(shí)一致，本院予以確認(rèn)。

本院認(rèn)為，案涉《商品房買賣合同》及補(bǔ)充協(xié)議合法有效，雙方當(dāng)事人爭(zhēng)議焦點(diǎn)，一是在被上訴人劉某某違約的情況下，雙方簽訂的合同是否應(yīng)當(dāng)解除，并由違約方返還房屋。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第二十六條“被執(zhí)行人就已經(jīng)被查封、扣押、凍結(jié)的財(cái)產(chǎn)所作的移轉(zhuǎn)、設(shè)定權(quán)利負(fù)擔(dān)或者其他有礙執(zhí)行的行為，不得對(duì)抗申請(qǐng)執(zhí)行人”的規(guī)定，由于案涉房屋已被人民法院限制了房屋權(quán)屬移轉(zhuǎn)以及其他相關(guān)權(quán)利，一審法院根據(jù)上述規(guī)定，對(duì)上訴人要求解除與被上訴人之間的合同并返還房屋的訴訟請(qǐng)求未予支持，處理并無不當(dāng)。從另一個(gè)角度講，案涉房屋被查封后，被上訴人劉某某已喪失了對(duì)房屋的處置權(quán)，因此，就該案而講，在案涉房屋被查封的情況下，并不具備解除合同并返還房屋的條件。故上訴人民發(fā)置業(yè)公司上訴要求解除合同并返還房屋的請(qǐng)求，本院不予支持。二是關(guān)于一審法院調(diào)整違約金是否適當(dāng)。被上訴人劉某某未存在違約行為，依法應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。一審法院按照被上訴人實(shí)際違約部分判決其承擔(dān)違約責(zé)任，處理適當(dāng)，也符合合同法的相關(guān)規(guī)定。故民發(fā)置業(yè)公司上訴稱一審法院關(guān)于違約金的判決內(nèi)容違背意思自治原則的理由不能成立，本院不予支持。
綜上所述，民發(fā)置業(yè)公司的上訴請(qǐng)求不能成立，應(yīng)予駁回；一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項(xiàng)規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費(fèi)13534元，由民發(fā)置業(yè)公司負(fù)擔(dān)。
本判決為終審判決。

審判長(zhǎng) 魏俊
審判員 嚴(yán)庭東
審判員 蘇軼

書記員： 徐雅楠