襄陽市安廈房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司（原襄樊市安廈房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司
余金橋（湖北百龍律師事務(wù)所）
龔升軍（湖北百龍律師事務(wù)所）
涂又平

上訴人(原審原告)襄陽市安廈房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司（原襄樊市安廈房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司，以下簡稱安廈公司），住所地，襄陽市襄城區(qū)龐公路38號。
法定代表人李小光，該公司執(zhí)行董事。
委托代理人余金橋、龔升軍，湖北百龍律師事務(wù)所律師。代理權(quán)限:一般代理。
被上訴人(原審被告)涂又平，男。
上訴人安廈公司因與被上訴人涂又平居間合同糾紛一案，不服襄陽市襄城區(qū)人民法院〔2011〕襄城民二初字第307號民事判決，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭，公開開庭審理了本案。上訴人安廈公司的委托代理人余金橋，被上訴人涂又平到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原審判決認定:原告安廈公司成立于2009年5月14日，從事房地產(chǎn)經(jīng)紀、房地產(chǎn)營銷策劃及信息咨詢服務(wù)。2010年4月21日，被告涂又平因要購房委托原告安廈公司提供中介服務(wù)。同日，原告安廈公司對委托購房進行登記。記錄內(nèi)容為:涂又平身份信息，房屋要求，地段:圈內(nèi)；面積:120以上；年限:2000后；戶型:3×2；樓層:3—7；裝修及朝向為不限；價位:40—45萬元；付款方式:按揭；其他:環(huán)境好點。在該購房登記表中約定，本人自愿委托安廈公司購買房產(chǎn)，通過受托方完成交易，且承擔(dān)成交價1.5%—3%的交易服務(wù)傭金（若以賣方的凈得價成交，本人承擔(dān)成交價3%的中介服務(wù)傭金）。本人（含本人的代理人、受托人及父母、子女、配偶、親屬等）親自到受托方推薦的下列房屋實地察看并進行了相關(guān)咨詢，在此次看房前沒有其他房地產(chǎn)中介機構(gòu)或個人向本人推薦并察看下列房屋。本人承諾察看下列房屋后一年內(nèi)無論以任何形式和價格成交，本人仍支付受托方成交價3%的中介傭金。被告作為委托人在委托人處簽名。被告涂又平填寫完以上登記表后，原告安廈公司帶被告涂又平看房，該房屋位于襄城區(qū)奇勝公寓3號樓2單元602室。2010年4月22日，原告安廈公司與被告涂又平簽訂一份買方確認書。買方涂又平同意即日支付意向金5000元，委托安廈公司按下述條件購買物業(yè):奇勝公寓2單元6右，面積172平方米，含附屬設(shè)施車庫18平方米，房價570000元，按揭付款。如賣家同意按上述條件出售此物業(yè)時，此意向金則自動轉(zhuǎn)為本次交易的定金（若買賣雙方另簽訂買賣合同，則以約定的定金為準），此定金可沖抵房款和中介服務(wù)費；如賣家不同意上述條件或不能達成協(xié)議時，此意向金由經(jīng)紀方原數(shù)返還買家，經(jīng)紀方則不負擔(dān)任何責(zé)任。如因買家原因放棄購買此物業(yè)（在賣家按上述條件同意出售此物業(yè)為前提），則此意向金不予退還，經(jīng)紀方所開出的票據(jù)則自動作廢。本宗物業(yè)的交易買方應(yīng)支付17000元傭金給經(jīng)紀方。確認書簽名后，被告涂又平交納5000元意向金。2010年4月23日，經(jīng)襄樊市樊房房地產(chǎn)經(jīng)紀有限責(zé)任公司襄城東街分公司中介，張艷與王葵、高玉華簽訂房屋買賣合同。該房屋系涂又平委托原告安廈公司購買的房屋。該房售價464728元（不含車庫）。另查明，涂又平與張艷在此購房期間系夫妻關(guān)系。同時查明，原告安廈公司與涂又平解除了中介服務(wù)合同，原告安廈公司將5000元意向金返還給被告涂又平。
原審法院認為,
本案中被告涂又平最終未能與房屋出賣人締結(jié)合同，作為居間合同來說原告安廈公司未能促成合同訂立。案外人張艷與該房出賣人達成買賣合同的事實，因購房時雙方系夫妻關(guān)系存續(xù)期間，張艷與涂又平取得該房的共有權(quán)。該權(quán)利的取得是在第三方中介公司樊房公司的居間下所達成買賣合同，在此可以確定，出賣房屋的第三人不僅僅只委托一家中介公司提供居間服務(wù)。在委托原告安廈公司出賣房屋的同時委托了樊房公司。作為房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)讓，因其是特定物，并不能同時進行兩次交易，根據(jù)本案的事實，出賣人選擇了樊房公司的中介服務(wù)，從而最終與張艷達成了買賣合同。故而可以確定涂又平的前妻在取得該房是在樊房公司的居間下促成的合同成立。并非原告安廈公司的居間結(jié)果?；趶埰G與涂又平的夫妻關(guān)系，張艷取得了該房，是否存在涂又平規(guī)避原告安廈公司的中介傭金的行為。根據(jù)以上認定，出賣人在選擇兩家中介公司提供中介服務(wù)的同時，作為出賣人有最終選擇權(quán)，雖然涂又平與張艷存在夫妻關(guān)系，根據(jù)張艷取得房屋的事實，說明張艷在取得房屋時并非私下與出賣人（房主）商洽，并非涂又平、張艷夫妻雙方惡意規(guī)避原告安廈公司的中介傭金。綜上，原告安廈公司在履行其與被告涂又平的居間合同中雖提供了中介報務(wù)，但未促成被告涂又平與出賣人締結(jié)房屋買賣合同。張艷與出賣人達成房屋買賣合同，最終并非原告安廈公司居間成果。故原告安廈公司不能請求支付酬金。根據(jù)《中華人民共和國合同法》第四百二十七條的規(guī)定，判決如下:駁回原告安廈公司的訴訟請求。案件受理費225元，減半收取113元，由原告安廈公司負擔(dān)。
上訴人安廈公司不服原審上述判決，向本院提出上訴稱:原審認定上訴人未促成合同成立,上訴人向被上訴人提供房源信息及其他居間服務(wù)后房屋過戶到被上訴人妻子名下與上訴人居間行為無關(guān),上訴人認為原審認定事實錯誤。事實是被上訴人在獲得上訴人提供的房源信息及上訴人提供的其他服務(wù)后,規(guī)避委托人在居間合同中的義務(wù),跳過上訴人,以其妻子的名義與房主成交。其行為不應(yīng)得到人民法院的支持,應(yīng)依法判令其支付中介服務(wù)傭金。（一）上訴人為被上訴人提供房源信息及其他居間服務(wù),在服務(wù)期間其妻子與房主成交并將房產(chǎn)過戶到其名下的基本事實,應(yīng)認定為上訴人的居間服務(wù)實質(zhì)上促成了買賣雙方合同的成立。2010年4月21日被上訴人委托上訴人為其購房,上訴人為其提供了房源信息,并帶其實地看了房屋,次日又帶其妻子和其他家人多次看房,并提供了咨詢等其他中介服務(wù)。4月22日,被上訴人在上訴人處簽了買方確認書,確認購買上訴人提供了居間服務(wù)的房屋,并交納購房定金50oo元。這說明上訴人提供的居間服務(wù)得到了被上訴人的充分認可。事后上訴人在房產(chǎn)部門發(fā)現(xiàn)上訴人為被上訴人提供的房源于2010年4月26日過戶到了被上訴人妻子張艷的名下,原審?fù)徶斜簧显V人舉證雙方的交易是同年4月23日成交的。因此,本案的基本事實就是:上訴人為被上訴人提供了房源信息等居間服務(wù),在服務(wù)期間被上訴人妻子與房主成交、房屋過戶到了被上訴人妻子名下(基于夫妻財產(chǎn)上的共有關(guān)系,應(yīng)認定被上訴人實際取得該房屋產(chǎn)權(quán))。上訴人認為從這一基本事實出發(fā),應(yīng)認定上訴人的服務(wù)實質(zhì)上促成了買賣雙方合同的成立,被上訴人應(yīng)承擔(dān)支付傭金的合同義務(wù)。（二）被上訴人以其妻子名義與房主在樊房房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司襄城分公司(以下簡稱“樊房”)簽訂房產(chǎn)買賣合同的行為，是典型的房產(chǎn)買賣居間合同中委托人規(guī)避合同義務(wù)跳開居間人成交的行為,即“跳單”行為。被上訴人以此作為其不承擔(dān)支付傭金義務(wù)的抗辯理由,人民法院不應(yīng)支持。在房地產(chǎn)中介服務(wù)中,經(jīng)常有委托人在獲得中介公司提供的房源信息后,繞開中介公司,直接與對方成交,或者另找一家熟悉的中介公司,以極低代價成交,從而規(guī)避其應(yīng)向提供中介服務(wù)的公司支付傭金的義務(wù),這在房地產(chǎn)中介行為稱之為“跳單”。被上訴人在本案中的作法即為典型的“跳單”行為。其一:被上訴人及其妻子是首次從上訴人處獲得的房源信息。根據(jù)被上訴人簽署的委托購房登記表,本案爭議所涉及的房源是4月21日被上訴人委托時首次由上訴人提供的信息,當(dāng)日及次日被上訴人及其妻子、家人多次看房,證明被上訴人及其家人此前未從其他途經(jīng)獲得過該房源信息。其二:被上訴人4月21日委托購房、獲得房源信息、4月22日簽訂購房確認書與次日其妻子張艷與房主成交兩事實之間具有客觀關(guān)聯(lián)性。無論從事物發(fā)展的時間順序,還是從事物發(fā)展先后的客觀關(guān)聯(lián)關(guān)系和邏輯關(guān)系,根據(jù)人們一般生活經(jīng)驗規(guī)則推斷,都應(yīng)該認定被上訴人利用其從上訴人處獲得的房源信息,為規(guī)避其應(yīng)承擔(dān)的合同義務(wù)(支付傭金),以其妻子名義與房主成交。被上訴人辯稱其妻子的行為與己無關(guān),明顯與事物發(fā)展的客觀規(guī)律不符,與人們的生活常理不符,不應(yīng)采信。綜上,上訴人提供了房屋買賣居間服務(wù),被上訴人利用從上訴人處獲得的房源信息,以其妻子的名義與房主成交,應(yīng)認定為被上訴人在上訴人的居間服務(wù)之下實質(zhì)上與房主達成交易,其應(yīng)當(dāng)支付中介服務(wù)傭金;被上訴人規(guī)避合同義務(wù)的“跳單”行為不應(yīng)得到人民法院的支持。請求二審法院撤銷原審判決；依法改判被上訴人支付中介服務(wù)傭金17000元。被上訴人承擔(dān)本案一、二審訴訟費用。
被上訴人涂又平答辯稱:原審判決認定事實清楚，適用法律正確,程序合法。請求二審法院駁回上訴,維持原判。
對于原審判決認定的事實，因當(dāng)事人未提出異議，故本院予以確認。
另查明，原審原告襄樊市安廈房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司，現(xiàn)已更名為襄陽市安廈房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司。
本院認為:本案雙方當(dāng)事人之間構(gòu)成居間合同法律關(guān)系，根據(jù)我國合同法第四百二十四條的規(guī)定，居間合同是居間人向委托人報告訂立合同的機會或者提供訂立合同的媒介服務(wù)，委托人支付報酬的合同。第四百二十七條規(guī)定，居間人未促成合同成立的，不得要求支付報酬，但可以要求委托人支付從事居間活動支出的必要費用?？梢姡诰娱g法律關(guān)系中，居間人僅僅只向委托人提供訂立合同的機會或服務(wù)，而是否訂立合同，取決于合同雙方當(dāng)事人的合意，合意達成，居間人有權(quán)取得報酬，否則不得要求支付報酬。居間是一種商業(yè)機會，這種商業(yè)機會相對于從事居間活動的商事主體來講是均等的，稍縱即逝。從本案來看，作為房屋賣方的房主至少委托了包括上訴人和樊房公司在內(nèi)的兩家以上的中介機構(gòu)賣房，最終由樊房公司促成雙方成交。上訴人安廈公司雖然為被上訴人涂又平提供了房源信息、看房等居間服務(wù)，但未能促成買賣雙方達成合意，從而喪失了這次商機，故其主張給付報酬，與法律規(guī)定不符，本院不予支持。其上訴主張涂又平存在“跳單”行為，依據(jù)不足，本院不予采納。事實上，上訴人安廈公司退還了被上訴人涂又平5000元意向金，此符合買房確認書中關(guān)于“如賣家不同意上述條件或不能達成協(xié)議時，此意向金由經(jīng)紀方原數(shù)返還買家，經(jīng)紀方則不負擔(dān)任何責(zé)任”的約定，至此，雙方居間關(guān)系終結(jié)。綜上，原審判決認定事實清楚，適用法律正確。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款第（一）項之規(guī)定，判決如下:
駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費225元，由上訴人安廈公司負擔(dān)。
本判決為終審判決。

本案中被告涂又平最終未能與房屋出賣人締結(jié)合同，作為居間合同來說原告安廈公司未能促成合同訂立。案外人張艷與該房出賣人達成買賣合同的事實，因購房時雙方系夫妻關(guān)系存續(xù)期間，張艷與涂又平取得該房的共有權(quán)。該權(quán)利的取得是在第三方中介公司樊房公司的居間下所達成買賣合同，在此可以確定，出賣房屋的第三人不僅僅只委托一家中介公司提供居間服務(wù)。在委托原告安廈公司出賣房屋的同時委托了樊房公司。作為房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)讓，因其是特定物，并不能同時進行兩次交易，根據(jù)本案的事實，出賣人選擇了樊房公司的中介服務(wù)，從而最終與張艷達成了買賣合同。故而可以確定涂又平的前妻在取得該房是在樊房公司的居間下促成的合同成立。并非原告安廈公司的居間結(jié)果。基于張艷與涂又平的夫妻關(guān)系，張艷取得了該房，是否存在涂又平規(guī)避原告安廈公司的中介傭金的行為。根據(jù)以上認定，出賣人在選擇兩家中介公司提供中介服務(wù)的同時，作為出賣人有最終選擇權(quán)，雖然涂又平與張艷存在夫妻關(guān)系，根據(jù)張艷取得房屋的事實，說明張艷在取得房屋時并非私下與出賣人（房主）商洽，并非涂又平、張艷夫妻雙方惡意規(guī)避原告安廈公司的中介傭金。綜上，原告安廈公司在履行其與被告涂又平的居間合同中雖提供了中介報務(wù)，但未促成被告涂又平與出賣人締結(jié)房屋買賣合同。張艷與出賣人達成房屋買賣合同，最終并非原告安廈公司居間成果。故原告安廈公司不能請求支付酬金。根據(jù)《中華人民共和國合同法》第四百二十七條的規(guī)定，判決如下:駁回原告安廈公司的訴訟請求。案件受理費225元，減半收取113元，由原告安廈公司負擔(dān)。

上訴人安廈公司不服原審上述判決，向本院提出上訴稱:原審認定上訴人未促成合同成立,上訴人向被上訴人提供房源信息及其他居間服務(wù)后房屋過戶到被上訴人妻子名下與上訴人居間行為無關(guān),上訴人認為原審認定事實錯誤。事實是被上訴人在獲得上訴人提供的房源信息及上訴人提供的其他服務(wù)后,規(guī)避委托人在居間合同中的義務(wù),跳過上訴人,以其妻子的名義與房主成交。其行為不應(yīng)得到人民法院的支持,應(yīng)依法判令其支付中介服務(wù)傭金。（一）上訴人為被上訴人提供房源信息及其他居間服務(wù),在服務(wù)期間其妻子與房主成交并將房產(chǎn)過戶到其名下的基本事實,應(yīng)認定為上訴人的居間服務(wù)實質(zhì)上促成了買賣雙方合同的成立。2010年4月21日被上訴人委托上訴人為其購房,上訴人為其提供了房源信息,并帶其實地看了房屋,次日又帶其妻子和其他家人多次看房,并提供了咨詢等其他中介服務(wù)。4月22日,被上訴人在上訴人處簽了買方確認書,確認購買上訴人提供了居間服務(wù)的房屋,并交納購房定金50oo元。這說明上訴人提供的居間服務(wù)得到了被上訴人的充分認可。事后上訴人在房產(chǎn)部門發(fā)現(xiàn)上訴人為被上訴人提供的房源于2010年4月26日過戶到了被上訴人妻子張艷的名下,原審?fù)徶斜簧显V人舉證雙方的交易是同年4月23日成交的。因此,本案的基本事實就是:上訴人為被上訴人提供了房源信息等居間服務(wù),在服務(wù)期間被上訴人妻子與房主成交、房屋過戶到了被上訴人妻子名下(基于夫妻財產(chǎn)上的共有關(guān)系,應(yīng)認定被上訴人實際取得該房屋產(chǎn)權(quán))。上訴人認為從這一基本事實出發(fā),應(yīng)認定上訴人的服務(wù)實質(zhì)上促成了買賣雙方合同的成立,被上訴人應(yīng)承擔(dān)支付傭金的合同義務(wù)。（二）被上訴人以其妻子名義與房主在樊房房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司襄城分公司(以下簡稱“樊房”)簽訂房產(chǎn)買賣合同的行為，是典型的房產(chǎn)買賣居間合同中委托人規(guī)避合同義務(wù)跳開居間人成交的行為,即“跳單”行為。被上訴人以此作為其不承擔(dān)支付傭金義務(wù)的抗辯理由,人民法院不應(yīng)支持。在房地產(chǎn)中介服務(wù)中,經(jīng)常有委托人在獲得中介公司提供的房源信息后,繞開中介公司,直接與對方成交,或者另找一家熟悉的中介公司,以極低代價成交,從而規(guī)避其應(yīng)向提供中介服務(wù)的公司支付傭金的義務(wù),這在房地產(chǎn)中介行為稱之為“跳單”。被上訴人在本案中的作法即為典型的“跳單”行為。其一:被上訴人及其妻子是首次從上訴人處獲得的房源信息。根據(jù)被上訴人簽署的委托購房登記表,本案爭議所涉及的房源是4月21日被上訴人委托時首次由上訴人提供的信息,當(dāng)日及次日被上訴人及其妻子、家人多次看房,證明被上訴人及其家人此前未從其他途經(jīng)獲得過該房源信息。其二:被上訴人4月21日委托購房、獲得房源信息、4月22日簽訂購房確認書與次日其妻子張艷與房主成交兩事實之間具有客觀關(guān)聯(lián)性。無論從事物發(fā)展的時間順序,還是從事物發(fā)展先后的客觀關(guān)聯(lián)關(guān)系和邏輯關(guān)系,根據(jù)人們一般生活經(jīng)驗規(guī)則推斷,都應(yīng)該認定被上訴人利用其從上訴人處獲得的房源信息,為規(guī)避其應(yīng)承擔(dān)的合同義務(wù)(支付傭金),以其妻子名義與房主成交。被上訴人辯稱其妻子的行為與己無關(guān),明顯與事物發(fā)展的客觀規(guī)律不符,與人們的生活常理不符,不應(yīng)采信。綜上,上訴人提供了房屋買賣居間服務(wù),被上訴人利用從上訴人處獲得的房源信息,以其妻子的名義與房主成交,應(yīng)認定為被上訴人在上訴人的居間服務(wù)之下實質(zhì)上與房主達成交易,其應(yīng)當(dāng)支付中介服務(wù)傭金;被上訴人規(guī)避合同義務(wù)的“跳單”行為不應(yīng)得到人民法院的支持。請求二審法院撤銷原審判決；依法改判被上訴人支付中介服務(wù)傭金17000元。被上訴人承擔(dān)本案一、二審訴訟費用。
被上訴人涂又平答辯稱:原審判決認定事實清楚，適用法律正確,程序合法。請求二審法院駁回上訴,維持原判。
對于原審判決認定的事實，因當(dāng)事人未提出異議，故本院予以確認。
另查明，原審原告襄樊市安廈房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司，現(xiàn)已更名為襄陽市安廈房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司。
本院認為:本案雙方當(dāng)事人之間構(gòu)成居間合同法律關(guān)系，根據(jù)我國合同法第四百二十四條的規(guī)定，居間合同是居間人向委托人報告訂立合同的機會或者提供訂立合同的媒介服務(wù)，委托人支付報酬的合同。第四百二十七條規(guī)定，居間人未促成合同成立的，不得要求支付報酬，但可以要求委托人支付從事居間活動支出的必要費用。可見，在居間法律關(guān)系中，居間人僅僅只向委托人提供訂立合同的機會或服務(wù)，而是否訂立合同，取決于合同雙方當(dāng)事人的合意，合意達成，居間人有權(quán)取得報酬，否則不得要求支付報酬。居間是一種商業(yè)機會，這種商業(yè)機會相對于從事居間活動的商事主體來講是均等的，稍縱即逝。從本案來看，作為房屋賣方的房主至少委托了包括上訴人和樊房公司在內(nèi)的兩家以上的中介機構(gòu)賣房，最終由樊房公司促成雙方成交。上訴人安廈公司雖然為被上訴人涂又平提供了房源信息、看房等居間服務(wù)，但未能促成買賣雙方達成合意，從而喪失了這次商機，故其主張給付報酬，與法律規(guī)定不符，本院不予支持。其上訴主張涂又平存在“跳單”行為，依據(jù)不足，本院不予采納。事實上，上訴人安廈公司退還了被上訴人涂又平5000元意向金，此符合買房確認書中關(guān)于“如賣家不同意上述條件或不能達成協(xié)議時，此意向金由經(jīng)紀方原數(shù)返還買家，經(jīng)紀方則不負擔(dān)任何責(zé)任”的約定，至此，雙方居間關(guān)系終結(jié)。綜上，原審判決認定事實清楚，適用法律正確。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款第（一）項之規(guī)定，判決如下:
駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費225元，由上訴人安廈公司負擔(dān)。

審判長：劉峰
審判員：李銳
審判員：曾群

書記員：李金超