上訴人（原審原告、反訴被告）：襄陽市國(guó)土資源局。住所地：湖北省襄陽市襄城區(qū)西街***號(hào)。
法定代表人：王明強(qiáng)，該局局長(zhǎng)。
委托訴訟代理人：劉坤，湖北巨天律師事務(wù)所律師。
被上訴人（原審被告、反訴原告）：襄陽錦潤(rùn)祥房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。住所地：湖北省襄陽市樊城區(qū)臥龍大道**號(hào)*號(hào)樓*層***號(hào)。
法定代表人：趙曉林，該公司董事長(zhǎng)。
委托訴訟代理人：吳景灝，湖北三顧律師事務(wù)所律師。

上訴人襄陽市國(guó)土資源局（以下簡(jiǎn)稱襄陽國(guó)土局）因與被上訴人襄陽錦潤(rùn)祥房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱錦潤(rùn)祥公司）國(guó)有建設(shè)用地出讓合同糾紛一案，不服湖北省襄陽市中級(jí)人民法院（2017）鄂06民初319號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭，對(duì)本案進(jìn)行了審理，現(xiàn)已審理終結(jié)。
本院二審查明，原審判決認(rèn)定的事實(shí)屬實(shí)，本院依法予以確認(rèn)。

本院認(rèn)為，涉案土地系經(jīng)招拍掛程序后，由襄陽國(guó)土局與錦潤(rùn)祥公司簽訂的《國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》，該合同系雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，內(nèi)容未違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)為有效。根據(jù)襄陽國(guó)土局的上訴理由及錦潤(rùn)祥公司的答辯意見，本院歸納本案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)并評(píng)析如下：
一、關(guān)于錦潤(rùn)公司的違約問題
本院認(rèn)為，《國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》中約定錦潤(rùn)祥公司的付款方式為分兩期支付土地出讓款140752620元。其中2016年1月22日前支付70376310元，2016年12月22日前支付剩余70376310元。但錦潤(rùn)祥公司除在2014年3月26日以土地競(jìng)拍保證金29485900元支付土地款外，并未如期支付剩余土地出讓金，直至2017年11月10日，才一次性支付剩余土地出讓金111266720元，錦潤(rùn)祥公司的行為已構(gòu)成違約。根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第一百零七條關(guān)于“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任”之規(guī)定，錦潤(rùn)祥公司應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。另根據(jù)雙方合同第三十條“受讓人應(yīng)當(dāng)按照本合同約定，按時(shí)支付國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓價(jià)款。受讓人不能按時(shí)支付國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓價(jià)款的，自滯納之日起，每日按遲延支付款項(xiàng)的1‰向出讓金繳納違約金……”的約定，錦潤(rùn)祥公司本應(yīng)依約定承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任，但在訴訟中，錦潤(rùn)祥公司認(rèn)為該違約金與實(shí)際損失不符，明顯過高，應(yīng)當(dāng)予以調(diào)整。本院認(rèn)為，《中華人民共和國(guó)合同法》第一百一十四條及《最高人民法院關(guān)于適用
若干問題的解釋（二）》第二十九條規(guī)定，當(dāng)事人可以約定一方違約時(shí)應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，約定的違約金過分高于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以適用減少。約定的違約金超過造成損失的百分之三十的，一般可以認(rèn)定為過分高于造成的損失。當(dāng)事人主張約定的違約金過高請(qǐng)求予以適當(dāng)減少的，人民法院應(yīng)當(dāng)以實(shí)際損失為基礎(chǔ)，兼顧合同的履行情況、當(dāng)事人的過錯(cuò)程度以及預(yù)期利益等綜合因素，根據(jù)公平原則和誠(chéng)實(shí)信用原則予以衡量，并作出裁決。本案中，雙方合同約定錦潤(rùn)祥公司每日按遲延支付款項(xiàng)的1‰即36.5%年向襄陽國(guó)土局繳納違約金。該約定是合同自由和意思自治的民事法律行為，法律對(duì)此本不應(yīng)當(dāng)予以干預(yù)。但約定的自由并非絕對(duì)，它必須符合法律設(shè)立違約金制度的目的，即足以補(bǔ)償損失的目的。當(dāng)雙方當(dāng)事人在合同中約定的違約金過分高于造成的實(shí)際損失時(shí)，依法應(yīng)當(dāng)予以調(diào)整。結(jié)合本案實(shí)際情況，參照《最高人民法院關(guān)于審理民間借貸案件適用法律若干問題的規(guī)定》（法釋〔2015〕18號(hào)）第二十九條之規(guī)定，原審判決將違約金調(diào)整為年利率6%，符合法律規(guī)定。
關(guān)于違約金的計(jì)算基數(shù)及計(jì)算期間的問題。襄陽國(guó)土局上訴認(rèn)為，按照雙方合同約定，違約金應(yīng)當(dāng)以111266720元為基數(shù)，自2016年1月23日起至2017年11月10日止計(jì)算違約金。本院認(rèn)為，根據(jù)雙方合同第三十條和第十條關(guān)于“分二期付款，第一期付款金額為70376310元，付款時(shí)間為2016年1月22日之前；第二期付款金額為70376310元，付款時(shí)間為2016年12月22日前”的約定，錦潤(rùn)祥公司第一期應(yīng)付款數(shù)額為40890410元70376310元-29485900元，自2016年1月23日起至2017年11月10日共計(jì)657天止按照年6%計(jì)付標(biāo)準(zhǔn)逾期付款違約金為4477499.90元；第二期應(yīng)付款數(shù)額為70376310元，自2016年12月23日起至2017年11月10日共計(jì)322天止按照年6%計(jì)付標(biāo)準(zhǔn)逾期付款違約金為3776861.97元，兩項(xiàng)合計(jì)8254361.86元。因此，襄陽國(guó)土局認(rèn)為原審判決認(rèn)定違約金的計(jì)算基數(shù)、標(biāo)準(zhǔn)及計(jì)算期間有誤的上訴理由均不能成立，本院不予支持。
二、關(guān)于錦潤(rùn)祥公司是否超付利息的問題
襄陽國(guó)土局上訴認(rèn)為錦潤(rùn)公司于2017年11月17日支付的9645433.79元利息是經(jīng)雙方核算之后確定，系雙方的合意行為，錦潤(rùn)公司也是自愿支付，原審判決支持錦潤(rùn)公司返還6844107.03元的利息錯(cuò)誤。錦潤(rùn)公司認(rèn)為，襄陽國(guó)土局要求其繳納9645433.79元利息是雙方當(dāng)事人處于不平地位而作出的無奈之舉，且數(shù)額系襄陽國(guó)土局單方核算，未經(jīng)錦潤(rùn)公司核對(duì)，襄陽國(guó)土局認(rèn)為上述利息系雙方當(dāng)事人的合意完全不是事實(shí)。本院認(rèn)為，根據(jù)雙方合同第十條關(guān)于分二期付款，第一期付款金額為70376310元，付款時(shí)間為2016年1月22日之前；第二期付款金額為70376310元，付款時(shí)間為2016年12月22日前。同時(shí)約定“分期支付國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓價(jià)款的，受讓人在支付第二期及以后各期國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓價(jià)款時(shí)，同意按照支付第一期土地出讓價(jià)款之日中國(guó)人民銀行公布的貸款利率，向出讓人支付利息”。按照該約定的字面文義，應(yīng)當(dāng)可以確定受讓人支付利息的起算點(diǎn)應(yīng)為“支付第二期及以后各期”，利息標(biāo)準(zhǔn)為“按照支付第一期土地出讓價(jià)款之日中國(guó)人民銀行公布的貸款利率”。并不包含第一期的付款金額應(yīng)作計(jì)息的約定，且第一期應(yīng)付數(shù)額亦計(jì)入了錦潤(rùn)公司承擔(dān)違約金的基數(shù)之中，不存在利益失衡的問題。故原審判決按照第二期的應(yīng)付款項(xiàng)作為計(jì)息本金即70376310元并無不當(dāng)。關(guān)于計(jì)息標(biāo)準(zhǔn)問題，一審法院參照中國(guó)人民銀行2015年10月24日公布的貸款利率標(biāo)準(zhǔn)，以及第二期付款期限（2016年1月23日至12月22日），按照六個(gè)月至一年的計(jì)息標(biāo)準(zhǔn)4.35%年計(jì)付符合法律規(guī)定。關(guān)于期限之外的利息問題，因錦潤(rùn)祥公司已經(jīng)承擔(dān)了違約金責(zé)任，且該責(zé)任足以彌補(bǔ)襄陽國(guó)土局的損失，一審法院對(duì)期限之外的利息不予支持并無不當(dāng)。一審法院判令襄陽國(guó)土局對(duì)多收取的6805163.21元（9645433.79元-2840270.58元）予以返還有事實(shí)和法律依據(jù)。襄陽國(guó)土局的此節(jié)上訴理由不能成立，本院不予支持。
三、關(guān)于襄陽國(guó)土局對(duì)涉案土地的交付標(biāo)準(zhǔn)、違約等問題
1、關(guān)于涉案土地的交付標(biāo)準(zhǔn)問題。本院認(rèn)為，土地的交付標(biāo)準(zhǔn)一般認(rèn)為有形式交付、轉(zhuǎn)移占有交付和登記公示交付三種形式。所謂形式交付系通過實(shí)地踏勘土地、驗(yàn)收紅線坐標(biāo)各拐點(diǎn)，核定無誤后簽字確認(rèn)或者在相關(guān)移交文書上簽字等形式來確定土地交付。但形式交付因土地不像房屋，有永久性結(jié)構(gòu)能夠固定其四至，且由于土地征用、征收等涉及的主體較多，導(dǎo)致即使簽署了交付文件，也無法行使土地上的相應(yīng)權(quán)利；登記公示交付是指土地的交付在取得土地使用權(quán)證書后即視為交付。登記公示確定的是法定權(quán)利狀態(tài)，是一種靜態(tài)權(quán)利體現(xiàn)，在土地使用權(quán)獲得登記后，土地使用權(quán)的占有、使用、收益等權(quán)利能否實(shí)現(xiàn)無法確定；轉(zhuǎn)移占有交付是指土地經(jīng)一定形式的移交后，由權(quán)利人實(shí)際管領(lǐng)和控制，且該事實(shí)狀態(tài)處于相對(duì)持續(xù)的狀態(tài)?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十一條第一款規(guī)定：“對(duì)房屋的轉(zhuǎn)移占有，視為房屋的交付使用，但當(dāng)事人另有約定的除外”。據(jù)此可知，房屋作為不動(dòng)產(chǎn)的交付是以轉(zhuǎn)移占有為標(biāo)準(zhǔn)。同樣房屋所使用的土地，亦應(yīng)以此為標(biāo)準(zhǔn)。同時(shí)，從保護(hù)受讓人權(quán)益的角度出發(fā)，受讓人只有實(shí)際占有了土地才能對(duì)土地進(jìn)行開發(fā)建設(shè)。而在司法實(shí)踐中，因種種原因尤其是征收糾紛導(dǎo)致受讓人無法占有和使用土地，導(dǎo)致不能實(shí)施相應(yīng)的開發(fā)建設(shè)行為的現(xiàn)象非常普遍，若僅以形式交付或登記公示作為交付顯然對(duì)土地受讓方不公平，也可能變相地將征用、征收土地過程中的矛盾、風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給了土地受讓方。就本案而言，雙方簽訂的《國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》第三十七條亦約定：“由于出讓人未按時(shí)提供出讓土地而致使受讓人本合同項(xiàng)下宗地占有延期的，每延期一日，出讓人應(yīng)當(dāng)按受讓人已經(jīng)支付的國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓價(jià)款的1‰向受讓人給付違約金……”。該條明確約定“占有延期”系作為違約的標(biāo)準(zhǔn)，且該合同系國(guó)土資源部和國(guó)家工商行政管理總局聯(lián)合制作的格式合同。因此，可以確定國(guó)有土地管理部門也是以轉(zhuǎn)移占有作為土地交付的標(biāo)準(zhǔn)。
2、關(guān)于涉案土地是否按約定標(biāo)準(zhǔn)已經(jīng)交付的問題。襄陽國(guó)土局主張涉案土地的使用權(quán)證已經(jīng)辦理在錦潤(rùn)祥公司名下，根據(jù)物權(quán)法的相關(guān)規(guī)定，其已是該土地的使用權(quán)人，襄陽國(guó)土局已經(jīng)完成了交付義務(wù)。錦潤(rùn)祥公司認(rèn)為按照雙方交地協(xié)議的約定應(yīng)為“三通一平”和“無人員居住”的交付條件，但涉案土地的現(xiàn)狀是襄陽國(guó)土局未完成拆遷工作，被拆遷人仍然在涉案土地上居住，不具備交付條件，不能認(rèn)定襄陽國(guó)土局已按雙方約定完成了土地交付義務(wù)。本院認(rèn)為，雖然涉案土地的使用權(quán)證已經(jīng)登記在錦潤(rùn)公司名下，但根據(jù)上述土地的交付標(biāo)準(zhǔn)及襄陽國(guó)土局對(duì)涉案土地既未提交雙方當(dāng)事人已經(jīng)辦理交付手續(xù)，也未提交“三通一平”和“無人員居住”符合履約條件的證據(jù)，襄陽國(guó)土局認(rèn)為其已按約定交付了涉案土地的主張本院不予支持。理由如下：一是《國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》、《交地協(xié)議》均對(duì)雙方當(dāng)事人具有約束力。雖然涉案土地的轉(zhuǎn)讓合同系襄陽國(guó)土局與錦潤(rùn)公司簽訂，但襄陽龍和公司作為錦潤(rùn)公司的全資公司，亦為涉案土地的競(jìng)得方，在與襄陽國(guó)土局簽訂成交確認(rèn)書后與涉案土地的實(shí)際管理方襄陽市樊城區(qū)土地儲(chǔ)備供應(yīng)中心簽訂的《交地協(xié)議》亦是對(duì)出讓涉案土地的延續(xù)。加之，該協(xié)議明確其為《國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》的附屬合同。因在土地的實(shí)際管理中，確實(shí)存在涉案土地的實(shí)際管理部門與能夠代表政府簽訂出讓土地合同的簽訂方存在不同的義務(wù)主體，但對(duì)于競(jìng)買人而言，競(jìng)得相應(yīng)出讓土地的事實(shí)具有連續(xù)性，不同行政主體作出的民事行為均系為出讓涉案土地服務(wù)，對(duì)最終合同的履行具有約束力。因此，2014年3月6日的《交地協(xié)議》中約定交付條件為“三通一平”和《國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》約定的交付條件為“現(xiàn)狀土地條件無人員居住”均應(yīng)對(duì)雙方當(dāng)事人具有約束效力。二是襄陽國(guó)土局對(duì)涉案土地的交付未達(dá)到“三通一平”和“現(xiàn)狀土地條件無人員居住”的交付條件。從一審法院組織雙方對(duì)涉案土地現(xiàn)狀進(jìn)行的現(xiàn)場(chǎng)勘驗(yàn)情況來看，雙方當(dāng)事人對(duì)勘驗(yàn)結(jié)果均無異議，即涉案地塊尚未達(dá)到土地四周道路完全暢通，且地塊上座落獨(dú)立房屋眾多，并存在人員生活居住的現(xiàn)狀。加之，雙方在拍賣成交后，至簽訂出讓合同期間，襄陽市樊城區(qū)人民政府向襄陽國(guó)土局請(qǐng)求暫緩簽訂出讓合同的情況說明以及2017年底襄陽市樊城區(qū)土地儲(chǔ)備供應(yīng)中心、王伙社區(qū)居委會(huì)、韓洼社區(qū)居委會(huì)分別向襄陽國(guó)土局出具情況說明，均體現(xiàn)了對(duì)涉案土地的征遷工作并未完成及即將開展的事實(shí)。因此，錦潤(rùn)祥公司認(rèn)為涉案土地未達(dá)到“三通一平”和“現(xiàn)狀土地條件無人員居住”交付條件的事實(shí)成立。三是從出讓土地的性質(zhì)來看，錦潤(rùn)公司要求襄陽國(guó)土局繼續(xù)履行合同約定的標(biāo)準(zhǔn)交付土地系實(shí)現(xiàn)合同目的使然。錦潤(rùn)祥公司購(gòu)買涉案土地的用途為商業(yè)、住宅開發(fā)，其目的系在出讓土地上再行依據(jù)規(guī)劃設(shè)計(jì)要求進(jìn)行開發(fā)、投資、利用和收益。襄陽國(guó)土局未按合同約定交付土地，背離了實(shí)現(xiàn)合同目的的價(jià)值。因此，原審判決襄陽國(guó)土局繼續(xù)履行合同約定交付符合雙方約定標(biāo)準(zhǔn)的土地并無不當(dāng)，本院予以確認(rèn)。襄陽國(guó)土局此節(jié)上訴理由不能成立，本院不予支持。
3、關(guān)于襄陽國(guó)土局是否違約等問題。本院認(rèn)為，雖然《國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》約定涉案土地交付的時(shí)間為2016年12月31日，由于錦潤(rùn)公司的自身原因并未按約定支付土地出讓金，但在錦潤(rùn)公司于2017年11月10日支付完畢全部土地出讓金并承擔(dān)了約定的利息后，襄陽國(guó)土局至今尚未按照約定及時(shí)交付出讓土地，亦構(gòu)成違約。根據(jù)雙方合同關(guān)于“由于出讓人未按時(shí)提供出讓土地而致使受讓人對(duì)受讓土地占有延期的，每延期一日，出讓人應(yīng)當(dāng)按照受讓人已經(jīng)支付的國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓價(jià)款的1‰向受讓人給付違約金”的約定，襄陽國(guó)土局應(yīng)當(dāng)承擔(dān)上述違約責(zé)任。一審法院判令襄陽國(guó)土局自2017年11月11日起至土地實(shí)際交付之日止支付違約金并無不當(dāng)，本院予以確認(rèn)。對(duì)違約金的計(jì)付標(biāo)準(zhǔn)，一審法院依據(jù)對(duì)錦潤(rùn)祥公司請(qǐng)求的違約金計(jì)付標(biāo)準(zhǔn)，即確定年利率為6%符合對(duì)等原則及法律規(guī)定。襄陽國(guó)土局上訴認(rèn)為其沒有違約，不應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約金的上訴理由不能成立，本院不予支持。
綜上所述，襄陽國(guó)土局的上訴請(qǐng)求不能成立，應(yīng)予駁回；一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項(xiàng)規(guī)定，判決如下：

審判長(zhǎng) 樊銳
審判員 余惠明
審判員 周常芳

書記員： 嚴(yán)兆隆