原告：襄陽市團山畜牧獸醫(yī)服務(wù)中心（以下簡稱團山畜牧獸醫(yī)服務(wù)中心），住所地：襄陽高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)團山。
代表人：張友華，團山畜牧獸醫(yī)服務(wù)中心書記。
委托訴訟代理人：何洪海，湖北聯(lián)幫律師事務(wù)所律師。代理權(quán)限：特別授權(quán)。
被告：易某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族。住襄陽市襄州區(qū)。
委托訴訟代理人：毛國權(quán)，襄陽市明正法律服務(wù)所法律工作者。代理權(quán)限：一般代理。

原告團山畜牧獸醫(yī)服務(wù)中心與被告易某某租賃合同糾紛一案，本院受理后，依法適用簡易程序，于2017年12月13日公開開庭進行了審理。原告團山畜牧獸醫(yī)服務(wù)中心的委托訴訟代理人何洪海，被告易某某及其委托訴訟代理人毛國權(quán)到庭參加了訴訟。2017年12月28日，被告易某某向本院提交鑒定申請書，申請對屠宰場內(nèi)的道路硬化費用、裝修辦公室費用進行評估。本院依法移送鑒定。2018年10月22日，湖北大信正則工程項目管理有限公司做出鄂大信正則基鑒字[2018]021號工程造價鑒定意見書。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告團山畜牧獸醫(yī)服務(wù)中心向本院提出如下訴訟請求：1.判令被告立即騰退原告租用的房屋及場地；2.判令被告立即支付合同期內(nèi)拖欠原告的租金155000元及合同到期后騰退房屋之前的占用費（截止起訴之日為75000元），并按銀行同期貸款利率支付逾期利息；3.判令被告承擔本案的訴訟費用。事實與理由：原告自2005年租用高新區(qū)團山鎮(zhèn)黃家居委會原辦公場所開辦的屠宰場。后原、被告雙方于2009年3月1日簽訂《團山鎮(zhèn)屠宰場租賃合同》，原告將租賃標的物轉(zhuǎn)租給被告，租期屆滿后雙方于2012年3月1日又續(xù)簽了3年合同。合同約定原告向被告提供房屋等供被告用于經(jīng)營生豬屠宰，年租金3萬元。2015年3月1日合同到期，原告要求被告支付租金并騰退租賃物，但被告一直繼續(xù)占用租賃物至今。期間被告只是在2010年3月6日交付租金25000元。原告多次向被告要求被告騰退房屋，但被告以其他原因拒不支付租金也不騰退房屋?，F(xiàn)原告為維護合法權(quán)益，特向法院提起訴訟。
被告易某某辯稱，1.2009年3月1日-2012年3月1日期間，被告并不支付原告租金，因為此期間原告并未按照合同約定如數(shù)交付被告10個車間，其中1、2、3、4號車間未交付，故租金應(yīng)該減少；另外，原告經(jīng)常在被告處賒購豬肉等折價7萬余元，至今沒有付款。經(jīng)原、被告雙方對賬，原告尚欠被告款項未付，所以原告就再沒有向被告索要租金。原告的請求已超過訴訟時效期間；2.原告應(yīng)按照合同約定保證三通，但原告并未履行合同，被告花費了5萬元硬化道路，花費2萬元打深水井三口，這些費用應(yīng)由原告承擔；3.2013年，因為國家政策原因關(guān)停屠宰場，但是國家補貼給被告的補償費20萬元，被原告截留，沒有給付給被告，被告已補償給其他的三個屠宰戶4萬元；4.原告因拖欠一老職工工資未付，安排其居住在門衛(wèi)店、商店達十年之久，至今為騰退房屋，且居住期間未支付的房租、水電費折款8萬元；5.原告為了創(chuàng)優(yōu)達標，要求被告搞好衛(wèi)生、裝修辦公室，被告花費8萬元，改造豬欄、房屋、重建廁所燈花費4萬元，上述費用應(yīng)由原告承擔；6.原告單位辦公接的是被告的電，電費3萬元、備案中心用電1.2萬元，均應(yīng)由原告支付。綜上，原告沒有履行合同義務(wù)，訴求無事實、法律依據(jù)，且已超過訴訟時效，原告截留的國家補償款應(yīng)返還給被告。請求法院依法駁回原告訴求。
當事人圍繞訴訟請求依法提交了證據(jù)，本院組織當事人進行了證據(jù)交換和質(zhì)證。對當事人無異議的證據(jù)，本院予以確認并在卷佐證。對有異議的證據(jù)和事實，本院認定如下：
1.《土地房屋租賃合同》一份。該組證據(jù)由原告提交，證明原、被告爭議的房屋及場地是原告從黃家居委會租賃取得的。被告對該組證據(jù)有異議，認為合同中有更改的痕跡，應(yīng)由黃家居委會負責人及出具人簽字證明。庭后，原告補充提交了加蓋有襄陽高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)團山鎮(zhèn)黃家社區(qū)居民委員會印章的租賃合同復印件，本院對該組證據(jù)的真實性予以采信。

2.《團山屠宰場租賃合同》兩份。該組證據(jù)由原告提交，證明原、被告之間存在租賃關(guān)系，合同約定每年租金3萬元，2015年3月1日合同已到期，原告有權(quán)要求被告騰退房屋。被告對2009年3月1日的租賃合同無異議，但稱2012年3月1日的租賃合同不清楚是否簽訂了。本院認為，被告在2012年3月1日至今一直繼續(xù)在團山屠宰場經(jīng)營，且被告易某某在庭審中通過對2012年3月1日的租賃合同進行質(zhì)證，未明確表示合同上“易某某”三個字不是其簽名，本院視為默認，本院對該組證據(jù)的真實性予以采信。
3.清單5張、欠條1張。該組證據(jù)由被告提交，證明2009年-2012年原告欠被告肉款69278元，沖抵租金后，原告還應(yīng)支付被告肉款。被告僅對加蓋印章的2009年欠條、2010年清單無異議，其他單據(jù)不予認可。本院認為，2009年3月2日的欠條上加蓋有襄樊市團山生豬定點屠宰場印章，2010年3月9日的購肉清單上加蓋有襄樊市團山畜牧獸醫(yī)服務(wù)中心印章，原告予以認可并同意抵扣租金，本院對2009年-2010年原告欠被告的購肉款予以認定。2011年-2012年的清單無原告方確認的簽名或加蓋印章，且原告不予認可，被告在本院指定期限內(nèi)被告未對2011年-2012年的清單予以補強，應(yīng)承擔舉證不能的不利法律后果，對2011年-2012年的購肉款本院不予認定。
4.被告手寫電費清單。該組證據(jù)由被告提交，證明原告從被告處接電使用，原告欠被告電費10358度，總計金額13465.4元，應(yīng)抵扣租金。原告認可自被告處接電辦公的事實，但稱從未與被告對賬確認用電度數(shù)及電費金額。本院認為，被告僅提交一份手寫電費清單，并未提交其他證據(jù)印證，本院無法核實原告用電度數(shù)及電費金額，故對該項費用，本院不予審理。
5.硬化路面清單、收條，打水井收條，證明兩份、購貨清單。證明原、被告合同約定水、電、路三通，但是只通了電，水和路是被告出資修理的，應(yīng)由原告承擔相應(yīng)費用。原告對該組證據(jù)形式有異議，稱租賃合同簽訂時，水、路都是通的，被告自行打水井的行為，為被告自行投資，與原告無關(guān)。庭后，本院詢問原團山鎮(zhèn)獸醫(yī)站代表人侯某，侯某稱被告和原告協(xié)商過，路面硬化及房屋、車間內(nèi)的粉刷、吊頂?shù)荣M用先由被告墊付，再從租金中抵扣。對于打水井的事情，被告未曾與原告協(xié)商過。本院認為，2009年3月1日-2016年12月13日期間，侯某一直擔任原告處書記職務(wù)，對外具有代表原告的信賴基礎(chǔ)，故本院對其陳述予以采信。
6.鄂大信正則基鑒字[2018]021號工程造價鑒定意見書。原告對房屋裝修工程造價及路面硬化造價均不予認可，認為被告進行房屋裝修及路面硬化是為了方便生產(chǎn)，與原告無關(guān)。被告對鑒定結(jié)果有異議，認為鑒定價格與實際花費不符，不應(yīng)計算折舊費。本院對該組證據(jù)的真實性予以采信。本院認為，結(jié)合證人侯某的證言以及被告陳述，原、被告雙方協(xié)商一致，上述費用先由被告墊付，再從租金中扣減，故本院對原告的質(zhì)證意見不予采信，該項費用應(yīng)從租金中扣減。被告未舉證證明鑒定機構(gòu)計算的不妥之處，應(yīng)承擔舉證不能的不利法律后果，故本院對被告的質(zhì)證意見亦不予采信。
經(jīng)審理查明，2005年6月16日，黃家居委會（甲方）與團山獸醫(yī)站（乙方）簽訂《土地房屋租賃合同》，約定甲方將黃家居委會原院場地及辦公用房屋租給乙方建屠宰場使用，租賃期限為2005年5月1日-2018年4月30日，年租金1.8萬元。2009年3月1日，團山屠宰場（甲方）與易某某（乙方）簽訂《團山屠宰場租賃合同》，約定：“租賃時限及付款方式：從2009年3月1日至2012年3月1日，租期3年。租金每年3萬元。每年3月1日前由乙方向甲方交納本年度租金3萬元。甲方責任：甲方向乙方提供住宅辦公室房屋計20間，車間10間供乙方生豬屠宰用……確保乙方場區(qū)周邊治安環(huán)境良好，水、路、電暢通。乙方責任：合同期間乙方對甲方提供的房屋及設(shè)施有管理使用維修的權(quán)利和義務(wù)。費用由乙方自理，生產(chǎn)期間的水、電費用由乙方自理，不再承擔其他費用。合同有效期內(nèi)：若因國家政府征用此地，屠宰場因政策性的關(guān)、停、并轉(zhuǎn)，本合同自行解除，雙方互不承擔任何責任，產(chǎn)權(quán)屬甲方的歸甲方，屬乙方的歸乙方所有。合同屆滿：屬乙方投資的建筑設(shè)施由乙方自行拆除，甲方概不作價收購，若雙方需要繼續(xù)租用，在同等條件下，乙方享有優(yōu)先租用權(quán)。”合同簽訂當日，原告向被告交付車間6間、住房6間。2012年3月1日，團山屠宰場（甲方）與易某某（乙方）續(xù)簽《團山屠宰場租賃合同》，約定內(nèi)容同上。被告自認，合同簽訂當日，原告又向被告交付車間3間，共計車間9間，住房6間，且租用車間，住房作為配套設(shè)施免費使用，車間租金按每年每間3000元計算。2010年3月6日，被告易某某向原告支付2009年承包租金25000元，原告出具收據(jù)。被告租用屠宰場期間，原告多次在被告處賒購豬肉，2009年3月2日，原告向被告出具欠條一張，載明：“欠2009年春節(jié)購肉款共計21424元整（易某某）?！?010年3月9日，原告向被告出具2010年春節(jié)易某某購肉清單，載明2009年3月28日-2010年2月3日期間，原告在被告處收購豬肉價值共計9577元。
租賃屠宰場期間，被告在未與原告協(xié)商一致的情況下在租賃區(qū)域內(nèi)打水井用于經(jīng)營。經(jīng)與原告代表人侯某協(xié)商一致，被告對屠宰場進行路面硬化、辦公室裝修，費用由被告先行墊付，再從被告應(yīng)付租金中予以扣減。經(jīng)當事人委托，2018年10月22日，湖北大信正則工程項目管理有限公司做出鄂大信正則基鑒字[2018]021號工程造價鑒定意見書，鑒定意見為：團山畜牧獸醫(yī)服務(wù)中心屠宰場內(nèi)道路硬化及辦公室裝修工程造價為123468.41元。被告為此支出鑒定費3600元。
另查明，團山鎮(zhèn)獸醫(yī)站系襄陽市生豬定點屠宰場之一（以下簡稱團山屠宰場），團山屠宰場具有生豬定點屠宰證書。被告易某某自認在租賃期間借用團山鎮(zhèn)獸醫(yī)站屠宰資質(zhì)進行經(jīng)營。2005年10月10日，團山鎮(zhèn)人民政府發(fā)布團政發(fā)[2005]19號文件，載明“團山鎮(zhèn)獸醫(yī)站更名為團山鎮(zhèn)畜牧獸醫(yī)服務(wù)中心”。
2012年8月2日，襄陽市生豬定點屠宰管理辦公室印發(fā)襄屠管[2012]7號文件，載明：取消團山屠宰場屠宰資格，建議對被關(guān)閉的屠宰場給予適當?shù)难a助或獎勵。如果專向資金得以落實，被取消屠宰資格的屠宰場需拆除屠宰設(shè)施、正式關(guān)閉停產(chǎn)，并向商務(wù)、畜牧、環(huán)保部門作出關(guān)閉承諾，向商務(wù)部門提供生豬定點屠宰證、牌及審核清理相關(guān)手續(xù)，經(jīng)市政府批準同意后，由市政府將關(guān)閉獎勵資金一次性劃撥至被關(guān)閉的屠宰企業(yè)。2012年8月14日，團山屠宰場向市政府出具《承諾書》一份，承諾2012年9月30日前拆除本屠宰場所有生豬屠宰設(shè)施，將《生豬定點屠宰證》和其他證、章、牌上交市商務(wù)局，做好生豬屠宰場關(guān)閉的善后工作。
本院認為，租賃期間屆滿，承租人應(yīng)返還租賃物。承租人應(yīng)當按照約定期限支付租金。本案中，原告與黃家居委會簽訂的《土地房屋租賃合同》以及原告與被告簽訂的兩份《團山屠宰場租賃合同》，均系各方當事人在平等自愿基礎(chǔ)上簽訂的，不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，應(yīng)認定為有效合同而受到國家法律保護。依據(jù)租賃合同，租賃期限屆滿后，原、被告雙方并未采用書面方式訂立合同，視為不定期合同，原告有權(quán)要求隨時解除合同，并在合理期限內(nèi)通知被告，要求被告騰退房屋，故對于原告要求被告立即騰退租用的房屋及場地的主張，本院予以支持。對于原告主張騰退房屋的時間，因原告未舉證證明要求被告騰退房屋的具體時間，且被告陳述，原告被取消屠宰資格后，其并未再進行屠宰，而是繼續(xù)租賃房屋對屠宰后的生豬進行分割。故本院以原告起訴之日認定為主張被告騰退房屋的時間。對于原告主張被告支付租金的主張，被告辯稱原告請求被告支付租金的訴訟時效期間已經(jīng)過。本院認為，被告陳述在租賃使用屠宰場期間，原告于被告處接電辦公，被告一直未予以阻止，并對用電度數(shù)及費用進行記錄，以抵扣應(yīng)付租金，從被告提交的電費記賬單來看，電費一直統(tǒng)計到了2016年12月24日，表明被告一直有償還租金的意思表示。且庭審中，被告也明確表示賒購豬肉款、硬化路面及裝修辦公室的費用等均應(yīng)抵扣租金，也表明被告具有向原告支付租金的意思表示，故訴訟時效因被告同意履行義務(wù)而中斷，本院對被告的抗辯意見不予采信。合同簽訂后，各方當事人應(yīng)當按照合同約定全面履行各自的義務(wù)。原告未按約定交付10間車間及10間住房，應(yīng)當扣減相應(yīng)租金。被告未按《團山屠宰場租賃合同》約定于每年3月1日前向原告支付租金，應(yīng)承擔違約責任，及時按照實際租賃車間、住房數(shù)量支付相應(yīng)租金。本案中，被告自認，2009年3月1日，原告向被告交付車間6間、住房6間。2012年3月1日，原告又向被告交付車間3間，共計車間9間，住房6間，且租用車間，住房作為配套設(shè)施免費使用，車間租金按每年每間3000元計算。故2009年3月1日-2012年2月29日的租金為54000元（3000元/間/年×3年×6間），2012年3月1日-2017年9月13日（起訴之日）的租金為149572.60元（3000元/間/年×5年×9間+3000元/間/年÷365天/年×197天×9間），以上共計203572.60元。2017年9月14日之后占用租用場地的租金，按27000元/年的標準，計算至實際騰退之日止。另，原、被告均同意扣減被告易某某已付租金25000元、2009年-2010年原告在被告處收購豬肉價款31001元。另屠宰場內(nèi)道路硬化及辦公室裝修工程的費用，經(jīng)鑒定，團山畜牧獸醫(yī)服務(wù)中心屠宰場內(nèi)道路硬化及辦公室裝修工程造價為123468.41元，因被告已與原告當時的代表人侯某協(xié)商一致，費用由被告先行墊付，再從被告應(yīng)付租金中予以扣減，故被告主張抵扣租金的抗辯意見本院予以支持。對于鑒定費3600元，本院認為，原告對被告主張的硬化路面及辦公室裝修工程造價不予認可，導致被告支出鑒定費，且鑒定費是為了確定屠宰場內(nèi)道路硬化及辦公室裝修工程造價支出的必要及合理費用，應(yīng)一并予以扣減。對于被告主張應(yīng)扣減其打水井的費用，本院認為，《團山屠宰場租賃合同》約定：“合同屆滿：屬乙方投資的建筑設(shè)施由乙方自行拆除，甲方概不作價收購”，原告表示打水井的事情被告并未提前與其協(xié)商，被告也并未舉證證明原告同意承擔打水井費用，故依據(jù)合同約定，該費用由被告自行承擔，本院對被告的抗辯意見不予采信。對于被告稱原告從被告處接電使用，相應(yīng)電費應(yīng)抵扣租金。本院認為，原、被告未對賬確認用電度數(shù)及電費金額，被告僅提交一份手寫電費清單，并未提交其他證據(jù)印證，本院無法核實原告用電度數(shù)及電費金額，故對該項費用，本院不予審理，對被告的抗辯意見不予采信。被告可組織證據(jù)另行起訴。被告稱原告職工在屠宰場居住，使用水電費用應(yīng)予以扣減，但未提交證據(jù)證明使用水電的具體數(shù)額，本院無法核算，故本院對被告的抗辯意見不予采信。另被告稱屠宰場因國家政策關(guān)閉時，補償了20萬元，該款項應(yīng)補償給被告，但被原告扣留，該筆補償款應(yīng)抵扣相應(yīng)租金。本院認為，襄陽市生豬定點屠宰管理辦公室印發(fā)的襄屠管[2012]7號文件載明：“取消團山屠宰場屠宰資格，建議對被關(guān)閉的屠宰場給予適當?shù)难a助或獎勵。如果專向資金得以落實，被取消屠宰資格的屠宰場需拆除屠宰設(shè)施、正式關(guān)閉停產(chǎn)，并向商務(wù)、畜牧、環(huán)保部門作出關(guān)閉承諾，向商務(wù)部門提供生豬定點屠宰證、牌及審核清理相關(guān)手續(xù)，經(jīng)市政府批準同意后，由市政府將關(guān)閉獎勵資金一次性劃撥至被關(guān)閉的屠宰企業(yè)。”團山屠宰場也向市政府出具《承諾書》，承諾2012年9月30日前拆除本屠宰場所有生豬屠宰設(shè)施，將《生豬定點屠宰證》和其他證、章、牌上交市商務(wù)局，做好生豬屠宰場關(guān)閉的善后工作。依據(jù)上述政府文件及《承諾書》，補償金是發(fā)放給有屠宰資質(zhì)的屠宰場，而被告亦認可其是借用屠宰場資質(zhì)從事經(jīng)營活動，且未舉證證明該補償款是補償給個體經(jīng)營戶的，應(yīng)承擔舉證不能的不利法律后果，故本院對被告的抗辯意見不予采信。綜上，被告應(yīng)向原告支付租金20503.19元（203572.60元-25000元-31001元-123468.41元-3600元），2017年9月14日之后的租金，本院認為因被告未舉證已向原告騰退全部或部分房屋，故本院依然按照9間車間每間3000元每年計算。占用租用場地的租金，即按27000元/年的標準，計算至實際騰退之日止。對于原告要求被告支付逾期利息的主張，本院認為，對于逾期利息，原、被告雙方并未明確約定，依據(jù)法律規(guī)定，本院支持被告向原告支付自2017年9月13日起，以未付租金為基數(shù)，按年利率6%計算的利息。綜上，依照《中華人民共和國合同法》第一百一十三條、第二百一十五條、第二百三十二條、第二百三十五條、第二百三十六條，《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第九十條，《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二條之規(guī)定，判決如下：

一、被告易某某于本判決生效之日起十五日內(nèi)騰退位于黃家居委會原院場地及辦公用房屋（包括車間9間，住房6間），并向原告襄陽市團山畜牧獸醫(yī)服務(wù)中心支付2009年3月1日-2017年9月13日的租金共計20503.19元，2017年9月14日之后占用租用場地的租金，按27000元/年的標準，計算至實際騰退之日止；并支付自2017年9月13日起，以未付租金為基數(shù)，按年利率6%計算的利息；
二、駁回原告襄陽市團山畜牧獸醫(yī)服務(wù)中心的其他訴訟請求。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
案件受理費4750元，減半收取計2375元，由被告易某某承擔1375元，由原告襄陽市團山畜牧獸醫(yī)服務(wù)中心承擔1000元。
如不服本判決，可在判決書收到之日起十五日內(nèi)向本院遞交上訴狀，并按對方當事人人數(shù)提出副本，上訴于湖北省襄陽市中級人民法院。上訴人應(yīng)在提交上訴狀時，根據(jù)不服本判決的上訴請求數(shù)額及《訴訟費用交納辦法》第十三條第（一）款的規(guī)定，預(yù)交上訴案件受理費，款匯湖北省襄陽市中級人民法院，開戶銀行：中國農(nóng)業(yè)銀行襄陽萬山支行，戶名：湖北省襄陽市中級人民法院，賬戶17×××56。

審判員 張艷君

書記員： 蔡德玉