襄陽(yáng)市冠源房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司
韓歆（湖北高見(jiàn)律師事務(wù)所）
陳某某
杜海群（湖北忠三（襄陽(yáng)）律師事務(wù)所）
萬(wàn)興濤

上訴人（原審被告）襄陽(yáng)市冠源房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱冠源房地產(chǎn)公司）。
法定代表人姚云飛，冠源房地產(chǎn)公司總經(jīng)理。
委托代理人韓歆，湖北高見(jiàn)律師事務(wù)所律師。代理權(quán)限:一般代理。
被上訴人（原審原告）陳某某，男，漢族。
委托代理人杜海群，湖北忠三（襄陽(yáng)）律師事務(wù)所律師。代理權(quán)限:一般代理。
原審第三人萬(wàn)興濤，男，漢族。
上訴人冠源房地產(chǎn)公司因與被上訴人陳某某及原審第三人萬(wàn)興濤房屋買賣合同糾紛一案，不服谷城縣人民法院于2014年12月28日作出的（2014）鄂谷城民三初字第00196號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院受理后，依法組成由審判員張耀明擔(dān)任審判長(zhǎng)，審判員楊文、代理審判員余以祥參加評(píng)議的合議庭，于2015年4月16日公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理。上訴人冠源房地產(chǎn)公司的委托代理人韓歆，被上訴人陳某某的委托代理人杜海群到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
冠源房地產(chǎn)公司一審辯稱:我公司在谷城縣廟灘鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)的“萬(wàn)家花苑”房地產(chǎn)工程項(xiàng)目是于2011年3月6日依法取得土地使用權(quán)并辦理了相關(guān)審批手續(xù)后開(kāi)發(fā)的商品住宅項(xiàng)目，投資主體、項(xiàng)目的所有權(quán)均屬于我公司。為便于管理，我公司與萬(wàn)興濤簽訂了《建設(shè)工程項(xiàng)目管理目標(biāo)責(zé)任書(shū)（內(nèi)部承包合同書(shū)）》。但是，因其管理能力所限，不能完成簽約項(xiàng)目，我公司現(xiàn)已解除了與萬(wàn)興濤簽訂的《建設(shè)工程項(xiàng)目管理目標(biāo)責(zé)任書(shū)（內(nèi)部承包合同書(shū)）》，并用房產(chǎn)折抵的方式清退了萬(wàn)興濤的全部投資。原告陳某某與萬(wàn)興濤之間的房屋買賣合同糾紛與我公司無(wú)關(guān)，我公司不應(yīng)承擔(dān)任何法律責(zé)任；同時(shí)，萬(wàn)興濤將屬于我公司的房地產(chǎn)賣給原告陳某某的承諾因侵害了我公司的合法權(quán)益，無(wú)任何法律效力。萬(wàn)興濤與原告陳某某已經(jīng)構(gòu)成共同欺詐，我公司保留對(duì)二人另行提起民事訴訟的權(quán)利。為此，請(qǐng)求人民法院依法駁回原告陳某某要求我公司承擔(dān)法律責(zé)任的全部訴訟請(qǐng)求。
原審法院判決認(rèn)定:2012年1月18日，第三人萬(wàn)興濤以被告冠源房地產(chǎn)公司名義與原告陳某某簽訂了一份《商品房買賣合同》，并加蓋了“萬(wàn)家花苑銷售部財(cái)務(wù)專用章”的印章。雙方約定由原告陳某某出資購(gòu)買由被告冠源房地產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)和所有的“萬(wàn)家花苑”商住樓的三號(hào)樓一、二層門面房（建筑面積900㎡）及三、四、五層共十八套房屋（1500㎡），833元∕㎡，總金額200萬(wàn)元；2012年3月20日交付房屋；逾期30日后仍然不交付房屋的，買受人有權(quán)解除合同，出賣人應(yīng)全額返還購(gòu)房款并按所收款的18%支付違約金。上述合同簽訂的當(dāng)時(shí)，第三人萬(wàn)興濤向原告陳某某提交了被告冠源房地產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)的“萬(wàn)家花苑”商住樓的《建筑工程施工許可證》復(fù)印件、《土地使用權(quán)證》復(fù)印件、《商品房預(yù)售許可證》復(fù)印件、房屋《平面圖》復(fù)印件，加蓋有被告冠源房地產(chǎn)公司印章的被告冠源房地產(chǎn)公司《資質(zhì)證書(shū)》復(fù)印件、《組織機(jī)構(gòu)代碼證》復(fù)印件、《企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照》復(fù)印件、被告冠源房地產(chǎn)公司法定代表人姚云飛的《身份證》復(fù)印件及被告冠源房地產(chǎn)公司向中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行股份有限公司谷城縣支行出具的《股東會(huì)同意擔(dān)保承諾函》。合同簽訂的當(dāng)天，原告陳某某通過(guò)銀行卡向萬(wàn)家花苑銷售部指定的賬戶轉(zhuǎn)賬200萬(wàn)元，萬(wàn)家花苑銷售部向原告陳某某出具了收款收據(jù)。約定的交房期限屆滿后，被告冠源房地產(chǎn)公司、萬(wàn)家花苑銷售部以及第三人萬(wàn)興濤均未向原告陳某某交付房屋。
原審另查明:2010年9月7日，被告冠源房地產(chǎn)公司的法定代表人姚云飛向萬(wàn)興濤出據(jù)了一份授權(quán)委托書(shū)，該授權(quán)委托書(shū)載明:“委托人姚云飛，冠源房地產(chǎn)公司法定代表人，受委托人萬(wàn)興濤，冠源房地產(chǎn)公司業(yè)務(wù)經(jīng)理。本人授權(quán)萬(wàn)興濤代表本人參加2010年9月21日在谷城縣國(guó)土資源局舉辦的編號(hào)為——地塊的使用權(quán)招標(biāo)（拍賣）（掛牌）出讓活動(dòng)，代表本人簽訂《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》等具有法律意義的文件、憑證等。受托人在該地塊招標(biāo)（拍賣）（掛牌）出讓活動(dòng)中所做出的承諾、簽署的合同或文件，本人均予以承認(rèn)，并承擔(dān)由此產(chǎn)生的法律后果。委托人:姚云飛。2010年9月7日”。被告冠源房地產(chǎn)公司在該授權(quán)委托書(shū)上加蓋了印章。2011年5月8日，被告冠源房地產(chǎn)公司與第三人萬(wàn)興濤簽訂了一份《建設(shè)工程項(xiàng)目管理目標(biāo)責(zé)任書(shū)（內(nèi)部承包合同書(shū)）》。該合同規(guī)定:“為切實(shí)加強(qiáng)工程項(xiàng)目施工和營(yíng)銷管理，落實(shí)以項(xiàng)目經(jīng)理承包人為唯一責(zé)任人的工程項(xiàng)目目標(biāo)管理責(zé)任制，明確公司及項(xiàng)目承包人的責(zé)任、權(quán)限和利益”，“特訂立如下目標(biāo)責(zé)任書(shū)”:在工程項(xiàng)目概況中規(guī)定:建設(shè)單位:冠源房地產(chǎn)公司。工程名稱:萬(wàn)家花苑。工程地點(diǎn):谷城縣廟灘鎮(zhèn)（原棉花站）。承包范圍:工程項(xiàng)目籌建施工、營(yíng)運(yùn)銷售、物業(yè)管理總承包。在項(xiàng)目承包人的權(quán)利和義務(wù)中規(guī)定:經(jīng)公司授權(quán)組織項(xiàng)目招標(biāo)和簽訂施工合同。經(jīng)公司授權(quán)組建項(xiàng)目部，確定項(xiàng)目部組織結(jié)構(gòu)，選聘管理人員，制定管理人員職責(zé)，決定相關(guān)人員計(jì)酬辦法，并定期進(jìn)行考核、評(píng)價(jià)和獎(jiǎng)勵(lì)。根據(jù)公司財(cái)務(wù)制度和授權(quán)，制定項(xiàng)目資金投入使用、商品房營(yíng)銷和稅務(wù)申報(bào)繳納等工作規(guī)范和操作流程，并嚴(yán)格執(zhí)行。主持項(xiàng)目部日常工作，組織制定各項(xiàng)管理制度，按公司授權(quán)對(duì)項(xiàng)目施工、營(yíng)銷和財(cái)務(wù)收支全過(guò)程全面加強(qiáng)管理。在公司的權(quán)利和義務(wù)中規(guī)定:公司對(duì)承包人實(shí)行項(xiàng)目承包、自負(fù)盈虧，承包人在經(jīng)營(yíng)管理過(guò)程中出現(xiàn)的問(wèn)題及造成的損失自行承擔(dān)民事法律責(zé)任，公司不負(fù)連帶責(zé)任。公司有權(quán)收取項(xiàng)目承包人該項(xiàng)目銷售收入3%（承包人自留部分按市場(chǎng)價(jià)測(cè)算）的承包管理費(fèi)。公司有義務(wù)對(duì)涉及必須以公司名義辦理相關(guān)手續(xù)的事項(xiàng)提供方便，在申辦有關(guān)手續(xù)、證照印鑒使用、稅費(fèi)票據(jù)辦理等工作中做到熱情服務(wù)，及時(shí)到位。在風(fēng)險(xiǎn)控制辦法中規(guī)定:公司從承包人項(xiàng)目銷售收入提取10%作為承包風(fēng)險(xiǎn)保證金（考慮到承包人資金周轉(zhuǎn)因素，待商品房銷售達(dá)到50%時(shí)一次性足額計(jì)提），該項(xiàng)目清算結(jié)束滿一年后，公司將此承包風(fēng)險(xiǎn)保證金一次性全額退還給承包人。該風(fēng)險(xiǎn)保證金可雙方監(jiān)控。公司按銷售收入8%預(yù)提土地增值稅、企業(yè)所得稅，該項(xiàng)目清算結(jié)束時(shí)，公司將稅后余款一次性全額返還承包人。2011年12月21日，被告冠源房地產(chǎn)公司向中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行股份有限公司谷城縣支行出具了一份《股東會(huì)同意擔(dān)保承諾函》，承諾就其開(kāi)發(fā)的“萬(wàn)家花園商住小區(qū)”項(xiàng)目下的個(gè)人購(gòu)房按揭貸款提供連帶責(zé)任擔(dān)保。2014年3月6日，被告冠源房地產(chǎn)公司與第三人萬(wàn)興濤簽訂了一份《解除《內(nèi)部承包合同書(shū)》協(xié)議》。雙方約定:“解除雙方于2011年5月8日簽訂的《建設(shè)工程項(xiàng)目管理目標(biāo)責(zé)任書(shū)（內(nèi)部承包合同書(shū)）》”、“經(jīng)雙方對(duì)該項(xiàng)目截止目前的投資經(jīng)營(yíng)狀況進(jìn)行清算，雙方同意對(duì)乙方（萬(wàn)興濤）所投資金，甲方（冠源房地產(chǎn)公司）用登記在乙方名下的門面房和車庫(kù)（即1號(hào)樓一層全部車庫(kù)，2號(hào)樓一、二層商用房，3號(hào)樓一層商用房）作為投資補(bǔ)償，剩余的該項(xiàng)目資產(chǎn)的所有權(quán)和處置權(quán)歸甲方?！?br/>本院認(rèn)為，上訴人冠源房地產(chǎn)公司以收取銷售收入3%的費(fèi)用為條件，授權(quán)第三人萬(wàn)興濤以冠源房地產(chǎn)公司的名義，承接了“萬(wàn)家花園商住小區(qū)”項(xiàng)目，屬于一審判決認(rèn)定的掛靠經(jīng)營(yíng)行為。第三人萬(wàn)興濤在掛靠冠源房地產(chǎn)公司從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)過(guò)程中，持“萬(wàn)家花苑”商住樓的《商品房預(yù)售許可證》，以冠源房地產(chǎn)公司萬(wàn)家花苑銷售部的名義，與陳某某簽訂《商品房買賣合同》，屬職務(wù)行為。陳某某按照《商品房買賣合同》的約定交付購(gòu)房款200萬(wàn)元后，冠源房地產(chǎn)公司未按合同約定交付房屋，已構(gòu)成違約。第三人萬(wàn)興濤于2012年4月18日向陳某某退房款100萬(wàn)元，陳某某也出具了收到退房款100萬(wàn)元的收據(jù)，已表明雙方有解除合同的意思表示。余款100萬(wàn)元冠源房地產(chǎn)公司應(yīng)當(dāng)返還，并應(yīng)按約定支付18%的違約金。冠源房地產(chǎn)公司承擔(dān)責(zé)任后。有權(quán)依據(jù)其與萬(wàn)興濤之間的《建設(shè)工程項(xiàng)目管理目標(biāo)責(zé)任書(shū)（內(nèi)部承包合同書(shū)）》依法處理。上訴人冠源房地產(chǎn)公司上訴稱:訴爭(zhēng)商品房買賣合同系被上訴人陳某某與第三人萬(wàn)興濤共同偽造，“萬(wàn)家花苑銷售部財(cái)務(wù)專用章”，系第三人萬(wàn)興濤私自雕刻，萬(wàn)興濤已涉嫌刑事犯罪等。因無(wú)公安機(jī)關(guān)的立案證明，本院不予采信。上訴人冠源房地產(chǎn)公司還上訴稱:商品房買賣合同無(wú)公司印章和法定代表人簽字，購(gòu)房款200萬(wàn)元不是轉(zhuǎn)入萬(wàn)家花苑銷售部指定的帳戶，而是轉(zhuǎn)入了第三人萬(wàn)興濤的農(nóng)行卡號(hào)。應(yīng)屬無(wú)效合同。因商品房買賣合同有冠源房地產(chǎn)公司萬(wàn)家花苑銷售部的印章，且“萬(wàn)家花園商住小區(qū)”項(xiàng)目由第三人萬(wàn)興濤承包經(jīng)營(yíng)，陳某某也支付了購(gòu)房款200萬(wàn)元，萬(wàn)家花苑銷售部也出具了收到陳某某購(gòu)房款200萬(wàn)元的收據(jù)。因此，上訴人冠源房地產(chǎn)公司上訴稱商品房買賣合同無(wú)效的理由不能成立，本院不予支持。上訴人冠源房地產(chǎn)公司另上訴稱:一審判決認(rèn)定第三人萬(wàn)興濤向原告陳某某提交了《建筑工程施工許可證》復(fù)印件、以及《股東會(huì)同意擔(dān)保承諾函》等證件無(wú)事實(shí)依據(jù)。因上訴事實(shí)與商品房買賣合同效力無(wú)直接關(guān)聯(lián)，本院不作評(píng)判。綜上，除上訴人冠源房地產(chǎn)公司在二審?fù)徍?，提交的第三人萬(wàn)興濤向陳某某退房款100萬(wàn)元，應(yīng)作相應(yīng)改判外，一審判決認(rèn)定的其他事實(shí)和實(shí)體處理，應(yīng)予認(rèn)定和維持。依照《中華人民共和國(guó)合同法》第四十九條 ?、第一百一十四條 ?第一款 ?、第三款 ?，《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第八條 ?和《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條 ?第一款 ?第（二）項(xiàng) ?之規(guī)定。判決如下:
撤銷谷城縣人民法院（2014）鄂谷城民三初字第00196號(hào)民事判決。
被告冠源房地產(chǎn)公司于本判決生效之日起十五內(nèi)償還原告陳某某購(gòu)房款1000000元。
被告冠源房地產(chǎn)公司于本判決生效之日起十五內(nèi)按約定向原告陳某某支付違約金180000元。
駁回陳某某的其他訴訟請(qǐng)求。
如果未按判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條 ?的規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
一審案件受理費(fèi)25680元，二審案件受理費(fèi)25680元，合計(jì)511360元，由襄陽(yáng)冠源房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司承擔(dān)25680元，由陳某某承擔(dān)25680元。
本判決為終審判決。

本院認(rèn)為，上訴人冠源房地產(chǎn)公司以收取銷售收入3%的費(fèi)用為條件，授權(quán)第三人萬(wàn)興濤以冠源房地產(chǎn)公司的名義，承接了“萬(wàn)家花園商住小區(qū)”項(xiàng)目，屬于一審判決認(rèn)定的掛靠經(jīng)營(yíng)行為。第三人萬(wàn)興濤在掛靠冠源房地產(chǎn)公司從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)過(guò)程中，持“萬(wàn)家花苑”商住樓的《商品房預(yù)售許可證》，以冠源房地產(chǎn)公司萬(wàn)家花苑銷售部的名義，與陳某某簽訂《商品房買賣合同》，屬職務(wù)行為。陳某某按照《商品房買賣合同》的約定交付購(gòu)房款200萬(wàn)元后，冠源房地產(chǎn)公司未按合同約定交付房屋，已構(gòu)成違約。第三人萬(wàn)興濤于2012年4月18日向陳某某退房款100萬(wàn)元，陳某某也出具了收到退房款100萬(wàn)元的收據(jù)，已表明雙方有解除合同的意思表示。余款100萬(wàn)元冠源房地產(chǎn)公司應(yīng)當(dāng)返還，并應(yīng)按約定支付18%的違約金。冠源房地產(chǎn)公司承擔(dān)責(zé)任后。有權(quán)依據(jù)其與萬(wàn)興濤之間的《建設(shè)工程項(xiàng)目管理目標(biāo)責(zé)任書(shū)（內(nèi)部承包合同書(shū)）》依法處理。上訴人冠源房地產(chǎn)公司上訴稱:訴爭(zhēng)商品房買賣合同系被上訴人陳某某與第三人萬(wàn)興濤共同偽造，“萬(wàn)家花苑銷售部財(cái)務(wù)專用章”，系第三人萬(wàn)興濤私自雕刻，萬(wàn)興濤已涉嫌刑事犯罪等。因無(wú)公安機(jī)關(guān)的立案證明，本院不予采信。上訴人冠源房地產(chǎn)公司還上訴稱:商品房買賣合同無(wú)公司印章和法定代表人簽字，購(gòu)房款200萬(wàn)元不是轉(zhuǎn)入萬(wàn)家花苑銷售部指定的帳戶，而是轉(zhuǎn)入了第三人萬(wàn)興濤的農(nóng)行卡號(hào)。應(yīng)屬無(wú)效合同。因商品房買賣合同有冠源房地產(chǎn)公司萬(wàn)家花苑銷售部的印章，且“萬(wàn)家花園商住小區(qū)”項(xiàng)目由第三人萬(wàn)興濤承包經(jīng)營(yíng)，陳某某也支付了購(gòu)房款200萬(wàn)元，萬(wàn)家花苑銷售部也出具了收到陳某某購(gòu)房款200萬(wàn)元的收據(jù)。因此，上訴人冠源房地產(chǎn)公司上訴稱商品房買賣合同無(wú)效的理由不能成立，本院不予支持。上訴人冠源房地產(chǎn)公司另上訴稱:一審判決認(rèn)定第三人萬(wàn)興濤向原告陳某某提交了《建筑工程施工許可證》復(fù)印件、以及《股東會(huì)同意擔(dān)保承諾函》等證件無(wú)事實(shí)依據(jù)。因上訴事實(shí)與商品房買賣合同效力無(wú)直接關(guān)聯(lián)，本院不作評(píng)判。綜上，除上訴人冠源房地產(chǎn)公司在二審?fù)徍螅峤坏牡谌巳f(wàn)興濤向陳某某退房款100萬(wàn)元，應(yīng)作相應(yīng)改判外，一審判決認(rèn)定的其他事實(shí)和實(shí)體處理，應(yīng)予認(rèn)定和維持。依照《中華人民共和國(guó)合同法》第四十九條 ?、第一百一十四條 ?第一款 ?、第三款 ?，《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第八條 ?和《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條 ?第一款 ?第（二）項(xiàng) ?之規(guī)定。判決如下:

撤銷谷城縣人民法院（2014）鄂谷城民三初字第00196號(hào)民事判決。
被告冠源房地產(chǎn)公司于本判決生效之日起十五內(nèi)償還原告陳某某購(gòu)房款1000000元。
被告冠源房地產(chǎn)公司于本判決生效之日起十五內(nèi)按約定向原告陳某某支付違約金180000元。
駁回陳某某的其他訴訟請(qǐng)求。
如果未按判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條 ?的規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
一審案件受理費(fèi)25680元，二審案件受理費(fèi)25680元，合計(jì)511360元，由襄陽(yáng)冠源房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司承擔(dān)25680元，由陳某某承擔(dān)25680元。

審判長(zhǎng)：張耀明
審判員：楊文
審判員：余以祥

書(shū)記員：張?jiān)娾?/p>