襄陽市冠源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司
韓歆（湖北高見律師事務(wù)所）
陳某某
杜海群（湖北忠三（襄陽）律師事務(wù)所）
萬興濤

上訴人（原審被告）襄陽市冠源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱冠源房地產(chǎn)公司）。
法定代表人姚云飛，冠源房地產(chǎn)公司總經(jīng)理。
委托代理人韓歆，湖北高見律師事務(wù)所律師。代理權(quán)限:一般代理。
被上訴人（原審原告）陳某某，男，漢族。
委托代理人杜海群，湖北忠三（襄陽）律師事務(wù)所律師。代理權(quán)限:一般代理。
原審第三人萬興濤，男，漢族。
上訴人冠源房地產(chǎn)公司因與被上訴人陳某某及原審第三人萬興濤房屋買賣合同糾紛一案，不服谷城縣人民法院于2014年12月28日作出的（2014）鄂谷城民三初字第00196號民事判決，向本院提起上訴。本院受理后，依法組成由審判員張耀明擔(dān)任審判長，審判員楊文、代理審判員余以祥參加評議的合議庭，于2015年4月16日公開開庭進行了審理。上訴人冠源房地產(chǎn)公司的委托代理人韓歆，被上訴人陳某某的委托代理人杜海群到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
冠源房地產(chǎn)公司一審辯稱:我公司在谷城縣廟灘鎮(zhèn)開發(fā)的“萬家花苑”房地產(chǎn)工程項目是于2011年3月6日依法取得土地使用權(quán)并辦理了相關(guān)審批手續(xù)后開發(fā)的商品住宅項目，投資主體、項目的所有權(quán)均屬于我公司。為便于管理，我公司與萬興濤簽訂了《建設(shè)工程項目管理目標責(zé)任書（內(nèi)部承包合同書）》。但是，因其管理能力所限，不能完成簽約項目，我公司現(xiàn)已解除了與萬興濤簽訂的《建設(shè)工程項目管理目標責(zé)任書（內(nèi)部承包合同書）》，并用房產(chǎn)折抵的方式清退了萬興濤的全部投資。原告陳某某與萬興濤之間的房屋買賣合同糾紛與我公司無關(guān)，我公司不應(yīng)承擔(dān)任何法律責(zé)任；同時，萬興濤將屬于我公司的房地產(chǎn)賣給原告陳某某的承諾因侵害了我公司的合法權(quán)益，無任何法律效力。萬興濤與原告陳某某已經(jīng)構(gòu)成共同欺詐，我公司保留對二人另行提起民事訴訟的權(quán)利。為此，請求人民法院依法駁回原告陳某某要求我公司承擔(dān)法律責(zé)任的全部訴訟請求。
原審法院判決認定:2012年1月18日，第三人萬興濤以被告冠源房地產(chǎn)公司名義與原告陳某某簽訂了一份《商品房買賣合同》，并加蓋了“萬家花苑銷售部財務(wù)專用章”的印章。雙方約定由原告陳某某出資購買由被告冠源房地產(chǎn)公司開發(fā)和所有的“萬家花苑”商住樓的三號樓一、二層門面房（建筑面積900㎡）及三、四、五層共十八套房屋（1500㎡），833元∕㎡，總金額200萬元；2012年3月20日交付房屋；逾期30日后仍然不交付房屋的，買受人有權(quán)解除合同，出賣人應(yīng)全額返還購房款并按所收款的18%支付違約金。上述合同簽訂的當(dāng)時，第三人萬興濤向原告陳某某提交了被告冠源房地產(chǎn)公司開發(fā)的“萬家花苑”商住樓的《建筑工程施工許可證》復(fù)印件、《土地使用權(quán)證》復(fù)印件、《商品房預(yù)售許可證》復(fù)印件、房屋《平面圖》復(fù)印件，加蓋有被告冠源房地產(chǎn)公司印章的被告冠源房地產(chǎn)公司《資質(zhì)證書》復(fù)印件、《組織機構(gòu)代碼證》復(fù)印件、《企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照》復(fù)印件、被告冠源房地產(chǎn)公司法定代表人姚云飛的《身份證》復(fù)印件及被告冠源房地產(chǎn)公司向中國農(nóng)業(yè)銀行股份有限公司谷城縣支行出具的《股東會同意擔(dān)保承諾函》。合同簽訂的當(dāng)天，原告陳某某通過銀行卡向萬家花苑銷售部指定的賬戶轉(zhuǎn)賬200萬元，萬家花苑銷售部向原告陳某某出具了收款收據(jù)。約定的交房期限屆滿后，被告冠源房地產(chǎn)公司、萬家花苑銷售部以及第三人萬興濤均未向原告陳某某交付房屋。
原審另查明:2010年9月7日，被告冠源房地產(chǎn)公司的法定代表人姚云飛向萬興濤出據(jù)了一份授權(quán)委托書，該授權(quán)委托書載明:“委托人姚云飛，冠源房地產(chǎn)公司法定代表人，受委托人萬興濤，冠源房地產(chǎn)公司業(yè)務(wù)經(jīng)理。本人授權(quán)萬興濤代表本人參加2010年9月21日在谷城縣國土資源局舉辦的編號為——地塊的使用權(quán)招標（拍賣）（掛牌）出讓活動，代表本人簽訂《國有土地使用權(quán)出讓合同》等具有法律意義的文件、憑證等。受托人在該地塊招標（拍賣）（掛牌）出讓活動中所做出的承諾、簽署的合同或文件，本人均予以承認，并承擔(dān)由此產(chǎn)生的法律后果。委托人:姚云飛。2010年9月7日”。被告冠源房地產(chǎn)公司在該授權(quán)委托書上加蓋了印章。2011年5月8日，被告冠源房地產(chǎn)公司與第三人萬興濤簽訂了一份《建設(shè)工程項目管理目標責(zé)任書（內(nèi)部承包合同書）》。該合同規(guī)定:“為切實加強工程項目施工和營銷管理，落實以項目經(jīng)理承包人為唯一責(zé)任人的工程項目目標管理責(zé)任制，明確公司及項目承包人的責(zé)任、權(quán)限和利益”，“特訂立如下目標責(zé)任書”:在工程項目概況中規(guī)定:建設(shè)單位:冠源房地產(chǎn)公司。工程名稱:萬家花苑。工程地點:谷城縣廟灘鎮(zhèn)（原棉花站）。承包范圍:工程項目籌建施工、營運銷售、物業(yè)管理總承包。在項目承包人的權(quán)利和義務(wù)中規(guī)定:經(jīng)公司授權(quán)組織項目招標和簽訂施工合同。經(jīng)公司授權(quán)組建項目部，確定項目部組織結(jié)構(gòu)，選聘管理人員，制定管理人員職責(zé)，決定相關(guān)人員計酬辦法，并定期進行考核、評價和獎勵。根據(jù)公司財務(wù)制度和授權(quán)，制定項目資金投入使用、商品房營銷和稅務(wù)申報繳納等工作規(guī)范和操作流程，并嚴格執(zhí)行。主持項目部日常工作，組織制定各項管理制度，按公司授權(quán)對項目施工、營銷和財務(wù)收支全過程全面加強管理。在公司的權(quán)利和義務(wù)中規(guī)定:公司對承包人實行項目承包、自負盈虧，承包人在經(jīng)營管理過程中出現(xiàn)的問題及造成的損失自行承擔(dān)民事法律責(zé)任，公司不負連帶責(zé)任。公司有權(quán)收取項目承包人該項目銷售收入3%（承包人自留部分按市場價測算）的承包管理費。公司有義務(wù)對涉及必須以公司名義辦理相關(guān)手續(xù)的事項提供方便，在申辦有關(guān)手續(xù)、證照印鑒使用、稅費票據(jù)辦理等工作中做到熱情服務(wù)，及時到位。在風(fēng)險控制辦法中規(guī)定:公司從承包人項目銷售收入提取10%作為承包風(fēng)險保證金（考慮到承包人資金周轉(zhuǎn)因素，待商品房銷售達到50%時一次性足額計提），該項目清算結(jié)束滿一年后，公司將此承包風(fēng)險保證金一次性全額退還給承包人。該風(fēng)險保證金可雙方監(jiān)控。公司按銷售收入8%預(yù)提土地增值稅、企業(yè)所得稅，該項目清算結(jié)束時，公司將稅后余款一次性全額返還承包人。2011年12月21日，被告冠源房地產(chǎn)公司向中國農(nóng)業(yè)銀行股份有限公司谷城縣支行出具了一份《股東會同意擔(dān)保承諾函》，承諾就其開發(fā)的“萬家花園商住小區(qū)”項目下的個人購房按揭貸款提供連帶責(zé)任擔(dān)保。2014年3月6日，被告冠源房地產(chǎn)公司與第三人萬興濤簽訂了一份《解除《內(nèi)部承包合同書》協(xié)議》。雙方約定:“解除雙方于2011年5月8日簽訂的《建設(shè)工程項目管理目標責(zé)任書（內(nèi)部承包合同書）》”、“經(jīng)雙方對該項目截止目前的投資經(jīng)營狀況進行清算，雙方同意對乙方（萬興濤）所投資金，甲方（冠源房地產(chǎn)公司）用登記在乙方名下的門面房和車庫（即1號樓一層全部車庫，2號樓一、二層商用房，3號樓一層商用房）作為投資補償，剩余的該項目資產(chǎn)的所有權(quán)和處置權(quán)歸甲方?！?br/>本院認為，上訴人冠源房地產(chǎn)公司以收取銷售收入3%的費用為條件，授權(quán)第三人萬興濤以冠源房地產(chǎn)公司的名義，承接了“萬家花園商住小區(qū)”項目，屬于一審判決認定的掛靠經(jīng)營行為。第三人萬興濤在掛靠冠源房地產(chǎn)公司從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動過程中，持“萬家花苑”商住樓的《商品房預(yù)售許可證》，以冠源房地產(chǎn)公司萬家花苑銷售部的名義，與陳某某簽訂《商品房買賣合同》，屬職務(wù)行為。陳某某按照《商品房買賣合同》的約定交付購房款200萬元后，冠源房地產(chǎn)公司未按合同約定交付房屋，已構(gòu)成違約。第三人萬興濤于2012年4月18日向陳某某退房款100萬元，陳某某也出具了收到退房款100萬元的收據(jù)，已表明雙方有解除合同的意思表示。余款100萬元冠源房地產(chǎn)公司應(yīng)當(dāng)返還，并應(yīng)按約定支付18%的違約金。冠源房地產(chǎn)公司承擔(dān)責(zé)任后。有權(quán)依據(jù)其與萬興濤之間的《建設(shè)工程項目管理目標責(zé)任書（內(nèi)部承包合同書）》依法處理。上訴人冠源房地產(chǎn)公司上訴稱:訴爭商品房買賣合同系被上訴人陳某某與第三人萬興濤共同偽造，“萬家花苑銷售部財務(wù)專用章”，系第三人萬興濤私自雕刻，萬興濤已涉嫌刑事犯罪等。因無公安機關(guān)的立案證明，本院不予采信。上訴人冠源房地產(chǎn)公司還上訴稱:商品房買賣合同無公司印章和法定代表人簽字，購房款200萬元不是轉(zhuǎn)入萬家花苑銷售部指定的帳戶，而是轉(zhuǎn)入了第三人萬興濤的農(nóng)行卡號。應(yīng)屬無效合同。因商品房買賣合同有冠源房地產(chǎn)公司萬家花苑銷售部的印章，且“萬家花園商住小區(qū)”項目由第三人萬興濤承包經(jīng)營，陳某某也支付了購房款200萬元，萬家花苑銷售部也出具了收到陳某某購房款200萬元的收據(jù)。因此，上訴人冠源房地產(chǎn)公司上訴稱商品房買賣合同無效的理由不能成立，本院不予支持。上訴人冠源房地產(chǎn)公司另上訴稱:一審判決認定第三人萬興濤向原告陳某某提交了《建筑工程施工許可證》復(fù)印件、以及《股東會同意擔(dān)保承諾函》等證件無事實依據(jù)。因上訴事實與商品房買賣合同效力無直接關(guān)聯(lián)，本院不作評判。綜上，除上訴人冠源房地產(chǎn)公司在二審?fù)徍?，提交的第三人萬興濤向陳某某退房款100萬元，應(yīng)作相應(yīng)改判外，一審判決認定的其他事實和實體處理，應(yīng)予認定和維持。依照《中華人民共和國合同法》第四十九條 ?、第一百一十四條 ?第一款 ?、第三款 ?，《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第八條 ?和《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條 ?第一款 ?第（二）項 ?之規(guī)定。判決如下:
撤銷谷城縣人民法院（2014）鄂谷城民三初字第00196號民事判決。
被告冠源房地產(chǎn)公司于本判決生效之日起十五內(nèi)償還原告陳某某購房款1000000元。
被告冠源房地產(chǎn)公司于本判決生效之日起十五內(nèi)按約定向原告陳某某支付違約金180000元。
駁回陳某某的其他訴訟請求。
如果未按判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條 ?的規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
一審案件受理費25680元，二審案件受理費25680元，合計511360元，由襄陽冠源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司承擔(dān)25680元，由陳某某承擔(dān)25680元。
本判決為終審判決。

本院認為，上訴人冠源房地產(chǎn)公司以收取銷售收入3%的費用為條件，授權(quán)第三人萬興濤以冠源房地產(chǎn)公司的名義，承接了“萬家花園商住小區(qū)”項目，屬于一審判決認定的掛靠經(jīng)營行為。第三人萬興濤在掛靠冠源房地產(chǎn)公司從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動過程中，持“萬家花苑”商住樓的《商品房預(yù)售許可證》，以冠源房地產(chǎn)公司萬家花苑銷售部的名義，與陳某某簽訂《商品房買賣合同》，屬職務(wù)行為。陳某某按照《商品房買賣合同》的約定交付購房款200萬元后，冠源房地產(chǎn)公司未按合同約定交付房屋，已構(gòu)成違約。第三人萬興濤于2012年4月18日向陳某某退房款100萬元，陳某某也出具了收到退房款100萬元的收據(jù)，已表明雙方有解除合同的意思表示。余款100萬元冠源房地產(chǎn)公司應(yīng)當(dāng)返還，并應(yīng)按約定支付18%的違約金。冠源房地產(chǎn)公司承擔(dān)責(zé)任后。有權(quán)依據(jù)其與萬興濤之間的《建設(shè)工程項目管理目標責(zé)任書（內(nèi)部承包合同書）》依法處理。上訴人冠源房地產(chǎn)公司上訴稱:訴爭商品房買賣合同系被上訴人陳某某與第三人萬興濤共同偽造，“萬家花苑銷售部財務(wù)專用章”，系第三人萬興濤私自雕刻，萬興濤已涉嫌刑事犯罪等。因無公安機關(guān)的立案證明，本院不予采信。上訴人冠源房地產(chǎn)公司還上訴稱:商品房買賣合同無公司印章和法定代表人簽字，購房款200萬元不是轉(zhuǎn)入萬家花苑銷售部指定的帳戶，而是轉(zhuǎn)入了第三人萬興濤的農(nóng)行卡號。應(yīng)屬無效合同。因商品房買賣合同有冠源房地產(chǎn)公司萬家花苑銷售部的印章，且“萬家花園商住小區(qū)”項目由第三人萬興濤承包經(jīng)營，陳某某也支付了購房款200萬元，萬家花苑銷售部也出具了收到陳某某購房款200萬元的收據(jù)。因此，上訴人冠源房地產(chǎn)公司上訴稱商品房買賣合同無效的理由不能成立，本院不予支持。上訴人冠源房地產(chǎn)公司另上訴稱:一審判決認定第三人萬興濤向原告陳某某提交了《建筑工程施工許可證》復(fù)印件、以及《股東會同意擔(dān)保承諾函》等證件無事實依據(jù)。因上訴事實與商品房買賣合同效力無直接關(guān)聯(lián)，本院不作評判。綜上，除上訴人冠源房地產(chǎn)公司在二審?fù)徍?，提交的第三人萬興濤向陳某某退房款100萬元，應(yīng)作相應(yīng)改判外，一審判決認定的其他事實和實體處理，應(yīng)予認定和維持。依照《中華人民共和國合同法》第四十九條 ?、第一百一十四條 ?第一款 ?、第三款 ?，《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第八條 ?和《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條 ?第一款 ?第（二）項 ?之規(guī)定。判決如下:

撤銷谷城縣人民法院（2014）鄂谷城民三初字第00196號民事判決。
被告冠源房地產(chǎn)公司于本判決生效之日起十五內(nèi)償還原告陳某某購房款1000000元。
被告冠源房地產(chǎn)公司于本判決生效之日起十五內(nèi)按約定向原告陳某某支付違約金180000元。
駁回陳某某的其他訴訟請求。
如果未按判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條 ?的規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
一審案件受理費25680元，二審案件受理費25680元，合計511360元，由襄陽冠源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司承擔(dān)25680元，由陳某某承擔(dān)25680元。

審判長：張耀明
審判員：楊文
審判員：余以祥

書記員：張詩怡