襄陽巨固建筑設(shè)備有限公司
劉耀員
周圣強(qiáng)（湖北法正大律師事務(wù)所）
羅某

原告襄陽巨固建筑設(shè)備有限公司。
法定代表人王朝海，該公司董事長(zhǎng)。
委托代理人劉耀員，該公司經(jīng)理。
委托代理人周圣強(qiáng)，湖北法正大律師事務(wù)所律師。
被告羅某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，襄陽市人，住襄陽市樊城區(qū)。
委托代理從楊文華，湖北思揚(yáng)律師事務(wù)所律師。
原告襄陽巨固建筑設(shè)備有限公司（下稱巨建公司）與被告羅某房屋租賃合同糾紛一案，本院于2015年6月1日立案受理后，依法先適用簡(jiǎn)易程序?qū)徖?，由代理審判員孫娟獨(dú)任審判，于2015年6月25日公開開庭進(jìn)行了審理。
后因案情復(fù)雜，轉(zhuǎn)為普通程序?qū)徖恚婪ńM成由審判員阮橋擔(dān)任審判長(zhǎng)、代理審判員孫娟、人民陪審員彭明明參加的合議庭，于2015年7月22日公開開庭進(jìn)行了審理。
原告巨建公司的委托代理人劉耀員、周圣強(qiáng)，被告羅某及其委托代理人楊文華到庭參加了訴訟。
本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告巨建公司訴稱，2013年7月20日，原、被告雙方在平等自愿的基礎(chǔ)上簽訂了一份《房屋合作租賃協(xié)議》，協(xié)議約定了雙方的權(quán)利義務(wù)，在合同履行過程中，被告屢屢違約，導(dǎo)致雙方的合同無法繼續(xù)履行，已不能實(shí)現(xiàn)合同的目的。
為此，原告依據(jù)雙方的合同約定以及相關(guān)的法律規(guī)定，為維護(hù)自身合法權(quán)益，特訴至人民法院，請(qǐng)求判令1、依法解除原、被告簽訂的《房屋合作租賃協(xié)議》；2、判令被告支付所欠第一年租金8萬元；3、判令被告支付2015年1月至解除合同之日的租金，每月按34492.5元計(jì)算；4、判令被告拆除違章添附裝修及建筑物；5、判令被告承擔(dān)違約金103477.50元。
被告羅某辯稱，原、被告簽訂的合同合法有效，應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行，原告不能單方予以解除。
被告至今無法完成裝修，沒有正式使用一天，不存在欠付租金問題。
被告對(duì)房屋添加部分系原告同意并向有關(guān)方提出申請(qǐng)才添加的，在原告未作出賠償?shù)那疤嵯?，不?yīng)當(dāng)予以拆除。
合同的違約方是原告，被告無違約行為，被告保留另行起訴的權(quán)利。
本院認(rèn)為，根據(jù)本院查明的事實(shí)以及原、被告雙方的訴請(qǐng)與答辯，針對(duì)雙方爭(zhēng)議的事實(shí)和法律關(guān)系分析如下，以確定雙方的權(quán)利義務(wù)及各自應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任。
一、雙方是否繼續(xù)履行《房屋合作租賃協(xié)議》。
原、被告于2013年7月20日簽訂的《房屋合作租賃協(xié)議》，系締約雙方真實(shí)的意思表示，合同內(nèi)容沒有違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)為合法有效。
被告雖曾于2013年12月提出退出租賃，原告亦表示同意。
但2014年4月中旬，雙方又合意進(jìn)場(chǎng)施工，應(yīng)視為雙方同意繼續(xù)履行《房屋合作租賃協(xié)議》，被告羅某在答辯中也稱雙方簽訂的合同合法有效，應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行。
故雙方所簽訂的租賃協(xié)議繼續(xù)有效，對(duì)雙方均有約束力。
二、雙方同意繼續(xù)履行租賃協(xié)議后，租期應(yīng)當(dāng)從何時(shí)起算，是否應(yīng)當(dāng)繼續(xù)給予被告裝修免租期間。
2013年8月，被告已進(jìn)場(chǎng)施工，后又停工，2013年12月，原、被告雙方達(dá)成了退出租賃的意向，在此，免租期已過。
但雙方在2014年4月中旬又同意繼續(xù)履行合同，因此雙方合同的履行期間仍應(yīng)當(dāng)從租賃協(xié)議確定的時(shí)間起算。
被告根據(jù)合同約定，已享有了5個(gè)月的免租期，雙方在2013年12月達(dá)成退出租賃的意向時(shí)免租期已過，被告也沒有足夠的證據(jù)證明在免租期內(nèi)其停工的原因是因原告的過錯(cuò)造成的，故雙方關(guān)于裝修期間免租的約定已履行完畢。
在雙方同意繼續(xù)履行合同，并且未重新約定裝修期間免租的情況下，被告不再享有裝修免租期。
而且，從公平角度講，原告將房屋交于被告后，排除不可抗力等因素，被告未能及時(shí)完成裝修的風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)由自己承擔(dān)，如果繼續(xù)給予其免租期，無疑將被告造成的風(fēng)險(xiǎn)和損失轉(zhuǎn)嫁給了原告，這不符合民事交易的公平原則。
考慮到原、被告雙方在2014年4月協(xié)商繼續(xù)履行合同，從平衡雙方利益出發(fā)，本院酌定將第一年的租賃交費(fèi)期間調(diào)整為2014年5月1日至2015年5月1日。
三、被告是否欠原告第一年租金8萬元。
原告主張被告尚欠第一年租金8萬元，被告抗辯不欠租金，但未舉出已付清第一年租金的證據(jù)來，根據(jù)舉證責(zé)任分配原則，被告負(fù)有舉證義務(wù)，故被告的抗辯理由不能成立，本院不予采信，被告應(yīng)支付拖欠原告的租金8萬元。
四、被告是否違約，原告是否有權(quán)請(qǐng)求解除合同。
根據(jù)雙方合同的約定，被告拖欠房租1個(gè)月以上的，原告即有權(quán)解除合同，并有權(quán)追究乙方的違約責(zé)任。
被告至今未繳清所欠房租，已構(gòu)成違約，致使原告不能實(shí)現(xiàn)合同的目的，符合解除合同的條件。
因此，原告要求解除合同的請(qǐng)求，本院予以支持。
被告辯稱，其至今無法完成裝修，沒有正式使用一天，不存在欠付租金問題，對(duì)房屋添加部分系原告同意并向有關(guān)方提出申請(qǐng)才添加的，在原告未作出賠償?shù)那疤嵯?，不?yīng)當(dāng)予以拆除，合同的違約方是原告，被告無違約行為。
本院認(rèn)為，被告對(duì)房屋進(jìn)行改造、裝修及搭建，按雙方合同約定，必須事先征得原告同意，被告在改造過程中，原告才知道被告改造這一事實(shí)。
另外，原告同意被告裝修改造只是同意其對(duì)租賃物合法改造，并不支持被告違法建筑，被告違法搭建，被行政部門責(zé)令停工，是被告自身原因和過錯(cuò)所導(dǎo)致，與原告無關(guān)聯(lián)，被告停工使用不成房屋，不支付原告租金，其仍應(yīng)向原告承擔(dān)違約責(zé)任。
故被告辯稱不構(gòu)成違約的理由不能成立，本院不予支持。
五、關(guān)于違約金數(shù)額的確定問題。
約定違約金的目的是為了使守約方在對(duì)方違約的情況下，能夠得到適當(dāng)補(bǔ)償，以彌補(bǔ)其所遭受的損失，而不是得到額外的利益。
具體到本案，雙方合同約定的違約金過高，因此，本院適當(dāng)調(diào)整為3萬元。
綜上所述，被告拖欠原告租金，已構(gòu)成違約，原告要求解除雙方的租賃合同的請(qǐng)求成立，被告應(yīng)支付拖欠的租金，賠償原告違約損失，并承擔(dān)繼續(xù)占用房屋的使用費(fèi)。
原告請(qǐng)求被告羅某拆除違章建筑，因有關(guān)行政機(jī)關(guān)已對(duì)此作出了行政處罰決定并已生效，本院不再處理。
依照《中華人民共和國(guó)合同法》第四十四條 ?、第九十四條 ?、第九十七條 ?、第一百零七條 ?、第一百一十四條 ?、第二百二十七條 ?之規(guī)定，判決如下:
一、解除原告襄陽巨固建筑設(shè)備有限公司與被告羅某于2013年7月20日簽訂的房屋合作租賃協(xié)議；
二、被告羅某支付原告襄陽巨固建筑設(shè)備有限公司尚欠的第一年（2014年5月1日至2015年5月1日）租金8萬元，并按照每月34492.5元的標(biāo)準(zhǔn)向原告襄陽巨固建筑設(shè)備有限公司支付自2015年5月2日起至實(shí)際交還房屋之日的房屋占用費(fèi)；
三、被告羅某向原告襄陽巨固建筑設(shè)備有限公司支付違約金3萬元。
四、駁回原告襄陽巨固建筑設(shè)備有限公司的其他訴訟請(qǐng)求。
上述應(yīng)履行款項(xiàng)，于本判決生效后十日內(nèi)履行，逾期履行，按《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條 ?的規(guī)定辦理。
案件受理費(fèi)6638元，由原告負(fù)擔(dān)1638元，被告負(fù)擔(dān)5000元。
如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于湖北省襄陽市中級(jí)人民法院。
（上訴人應(yīng)在提交上訴狀時(shí)，根據(jù)不服本判決的上訴請(qǐng)求數(shù)額及《訴訟費(fèi)用交納辦法》第13條 ?第一款 ?的規(guī)定，預(yù)交上訴案件受理費(fèi)，款匯至湖北省襄陽市中級(jí)人民法院，開戶行:中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行襄陽萬山支行，開戶名:湖北省襄陽市中級(jí)人民法院，賬號(hào):17－4517０1０4０００1338。
上訴人也可以將上訴案件受理費(fèi)直接交襄陽市中級(jí)人民法院。
上訴人在上訴期屆滿后七日內(nèi)仍未預(yù)交訴訟費(fèi)用的，按自動(dòng)撤回上訴處理。
）

本院認(rèn)為，根據(jù)本院查明的事實(shí)以及原、被告雙方的訴請(qǐng)與答辯，針對(duì)雙方爭(zhēng)議的事實(shí)和法律關(guān)系分析如下，以確定雙方的權(quán)利義務(wù)及各自應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任。
一、雙方是否繼續(xù)履行《房屋合作租賃協(xié)議》。
原、被告于2013年7月20日簽訂的《房屋合作租賃協(xié)議》，系締約雙方真實(shí)的意思表示，合同內(nèi)容沒有違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)為合法有效。
被告雖曾于2013年12月提出退出租賃，原告亦表示同意。
但2014年4月中旬，雙方又合意進(jìn)場(chǎng)施工，應(yīng)視為雙方同意繼續(xù)履行《房屋合作租賃協(xié)議》，被告羅某在答辯中也稱雙方簽訂的合同合法有效，應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行。
故雙方所簽訂的租賃協(xié)議繼續(xù)有效，對(duì)雙方均有約束力。
二、雙方同意繼續(xù)履行租賃協(xié)議后，租期應(yīng)當(dāng)從何時(shí)起算，是否應(yīng)當(dāng)繼續(xù)給予被告裝修免租期間。
2013年8月，被告已進(jìn)場(chǎng)施工，后又停工，2013年12月，原、被告雙方達(dá)成了退出租賃的意向，在此，免租期已過。
但雙方在2014年4月中旬又同意繼續(xù)履行合同，因此雙方合同的履行期間仍應(yīng)當(dāng)從租賃協(xié)議確定的時(shí)間起算。
被告根據(jù)合同約定，已享有了5個(gè)月的免租期，雙方在2013年12月達(dá)成退出租賃的意向時(shí)免租期已過，被告也沒有足夠的證據(jù)證明在免租期內(nèi)其停工的原因是因原告的過錯(cuò)造成的，故雙方關(guān)于裝修期間免租的約定已履行完畢。
在雙方同意繼續(xù)履行合同，并且未重新約定裝修期間免租的情況下，被告不再享有裝修免租期。
而且，從公平角度講，原告將房屋交于被告后，排除不可抗力等因素，被告未能及時(shí)完成裝修的風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)由自己承擔(dān)，如果繼續(xù)給予其免租期，無疑將被告造成的風(fēng)險(xiǎn)和損失轉(zhuǎn)嫁給了原告，這不符合民事交易的公平原則。
考慮到原、被告雙方在2014年4月協(xié)商繼續(xù)履行合同，從平衡雙方利益出發(fā)，本院酌定將第一年的租賃交費(fèi)期間調(diào)整為2014年5月1日至2015年5月1日。
三、被告是否欠原告第一年租金8萬元。
原告主張被告尚欠第一年租金8萬元，被告抗辯不欠租金，但未舉出已付清第一年租金的證據(jù)來，根據(jù)舉證責(zé)任分配原則，被告負(fù)有舉證義務(wù)，故被告的抗辯理由不能成立，本院不予采信，被告應(yīng)支付拖欠原告的租金8萬元。
四、被告是否違約，原告是否有權(quán)請(qǐng)求解除合同。
根據(jù)雙方合同的約定，被告拖欠房租1個(gè)月以上的，原告即有權(quán)解除合同，并有權(quán)追究乙方的違約責(zé)任。
被告至今未繳清所欠房租，已構(gòu)成違約，致使原告不能實(shí)現(xiàn)合同的目的，符合解除合同的條件。
因此，原告要求解除合同的請(qǐng)求，本院予以支持。
被告辯稱，其至今無法完成裝修，沒有正式使用一天，不存在欠付租金問題，對(duì)房屋添加部分系原告同意并向有關(guān)方提出申請(qǐng)才添加的，在原告未作出賠償?shù)那疤嵯?，不?yīng)當(dāng)予以拆除，合同的違約方是原告，被告無違約行為。
本院認(rèn)為，被告對(duì)房屋進(jìn)行改造、裝修及搭建，按雙方合同約定，必須事先征得原告同意，被告在改造過程中，原告才知道被告改造這一事實(shí)。
另外，原告同意被告裝修改造只是同意其對(duì)租賃物合法改造，并不支持被告違法建筑，被告違法搭建，被行政部門責(zé)令停工，是被告自身原因和過錯(cuò)所導(dǎo)致，與原告無關(guān)聯(lián)，被告停工使用不成房屋，不支付原告租金，其仍應(yīng)向原告承擔(dān)違約責(zé)任。
故被告辯稱不構(gòu)成違約的理由不能成立，本院不予支持。
五、關(guān)于違約金數(shù)額的確定問題。
約定違約金的目的是為了使守約方在對(duì)方違約的情況下，能夠得到適當(dāng)補(bǔ)償，以彌補(bǔ)其所遭受的損失，而不是得到額外的利益。
具體到本案，雙方合同約定的違約金過高，因此，本院適當(dāng)調(diào)整為3萬元。
綜上所述，被告拖欠原告租金，已構(gòu)成違約，原告要求解除雙方的租賃合同的請(qǐng)求成立，被告應(yīng)支付拖欠的租金，賠償原告違約損失，并承擔(dān)繼續(xù)占用房屋的使用費(fèi)。
原告請(qǐng)求被告羅某拆除違章建筑，因有關(guān)行政機(jī)關(guān)已對(duì)此作出了行政處罰決定并已生效，本院不再處理。

依照《中華人民共和國(guó)合同法》第四十四條 ?、第九十四條 ?、第九十七條 ?、第一百零七條 ?、第一百一十四條 ?、第二百二十七條 ?之規(guī)定，判決如下:
一、解除原告襄陽巨固建筑設(shè)備有限公司與被告羅某于2013年7月20日簽訂的房屋合作租賃協(xié)議；
二、被告羅某支付原告襄陽巨固建筑設(shè)備有限公司尚欠的第一年（2014年5月1日至2015年5月1日）租金8萬元，并按照每月34492.5元的標(biāo)準(zhǔn)向原告襄陽巨固建筑設(shè)備有限公司支付自2015年5月2日起至實(shí)際交還房屋之日的房屋占用費(fèi)；
三、被告羅某向原告襄陽巨固建筑設(shè)備有限公司支付違約金3萬元。
四、駁回原告襄陽巨固建筑設(shè)備有限公司的其他訴訟請(qǐng)求。
上述應(yīng)履行款項(xiàng)，于本判決生效后十日內(nèi)履行，逾期履行，按《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條 ?的規(guī)定辦理。
案件受理費(fèi)6638元，由原告負(fù)擔(dān)1638元，被告負(fù)擔(dān)5000元。

審判長(zhǎng)：阮橋
審判員：孫娟
審判員：彭明明

書記員：吳文進(jìn)