上訴人（原審被告）：襄陽寶某典當(dāng)有限公司。住所地：湖北省襄陽市樊城區(qū)新華路4號(hào)。
法定代表人：劉萍，該公司總經(jīng)理。
委托訴訟代理人：高偉，湖北春園律師事務(wù)所律師。
被上訴人（原審原告）：陳某，男，漢族，xxxx年xx月xx日出生，住湖北省谷城縣。
委托訴訟代理人：任傭軍，湖北谷伯律師事務(wù)所律師。
原審第三人：谷城縣東方嘉太商業(yè)有限責(zé)任公司。住所地：湖北省谷城縣城關(guān)鎮(zhèn)雙雄路。
法定代表人：占華茹，該公司經(jīng)理。
原審第三人：襄陽市東方嘉太房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。住所地：湖北省襄陽市樊城區(qū)漢江路。
法定代表人：王斌，該公司執(zhí)行董事。

上訴人襄陽寶某典當(dāng)有限公司（以下簡(jiǎn)稱寶某典當(dāng)公司）因與被上訴人陳某及原審第三人谷城縣東方嘉太商業(yè)有限責(zé)任公司（以下簡(jiǎn)稱嘉太商業(yè)公司）、襄陽市東方嘉太房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱嘉太房地產(chǎn)公司）執(zhí)行異議之訴一案，不服湖北省襄陽市中級(jí)人民法院（2016）鄂06民初34號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院立案后依法組成合議庭，經(jīng)上訴人寶某典當(dāng)公司、被上訴人陳某同意，不開庭進(jìn)行了審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
寶某典當(dāng)公司上訴請(qǐng)求：1、請(qǐng)求撤銷一審判決主文第一項(xiàng)和第二項(xiàng)，依法改判駁回陳某的全部訴訟請(qǐng)求。2、由陳某承擔(dān)本案一、二審訴訟費(fèi)用。事實(shí)和理由：1、一審法院認(rèn)定陳某與嘉太房地產(chǎn)公司簽訂的《商品房買賣合同》有效是錯(cuò)誤的。陳某聲稱2009年12月25日與嘉太房地產(chǎn)公司簽訂的購買位于谷城縣××路東方國(guó)際大酒店第7層15、16號(hào)房屋的《商品房買賣合同》是虛假的無效的合同。第一，陳某聲稱所購買的七層15、16號(hào)房的購買時(shí)間是2009年12月25日，而在2009年12月16日時(shí)，該房還不具備銷售條件。一審法院查明的證據(jù)即2008年5月12日嘉太房地產(chǎn)公司取得的谷房預(yù)售證第2009-003號(hào)房屋預(yù)售許可證是虛假的預(yù)售證，原因是2008年5月12日嘉太房地產(chǎn)公司還沒有成立，其成立時(shí)間是2009年5月，所以預(yù)售許可證不能作為本案認(rèn)定《商品房買賣合同》有效的定案依據(jù)。且在《商品房買賣合同》簽訂后陳某和嘉太房地產(chǎn)公司沒有到房管局辦理網(wǎng)簽登記手續(xù)，可見陳某所述的購買房屋行為是不真實(shí)的。第二，寶某典當(dāng)公司2011年7月18日借款給嘉太商業(yè)公司的時(shí)候，七層房屋尚未建成，這印證了2009年10月29日七層15、16號(hào)房屋是不存在的。第三，從產(chǎn)權(quán)證可知，七層15、16號(hào)房屋的所有權(quán)人及房屋所涉土地使用權(quán)都是嘉太商業(yè)公司。而嘉太商業(yè)公司并沒有與陳某簽訂合同，也沒有委托嘉太房地產(chǎn)公司出售房屋。嘉太房地產(chǎn)公司將屬于他人所有的房屋銷售給陳某，簽訂的《商品房買賣合同》是違法和無效的，購買人不可能取得房屋，房管局也不可能依據(jù)這份合同將嘉太商業(yè)公司的房屋登記到陳某名下。2、一審法院認(rèn)定陳某與嘉太商業(yè)公司簽訂的《租賃協(xié)議》合法有效是錯(cuò)誤的。該《租賃協(xié)議》也是虛假和偽造的。第一，寶某典當(dāng)公司2011年7月18日借款給嘉太商業(yè)公司和人民法院進(jìn)行查封的時(shí)候，七層房屋是毛坯房。嘉太商業(yè)公司向陳某支付從2009年10月25日至2011年12月以前的房屋租金，明顯不合常理。且陳某和嘉太商業(yè)公司均沒有舉出該房屋經(jīng)營(yíng)的證據(jù)（如營(yíng)業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)登記證等），這說明陳某與嘉太商業(yè)公司簽訂的《租賃協(xié)議》是虛假和偽造的。第二、一審法院認(rèn)定嘉太商業(yè)公司向陳某支付了2009年10月25日至2011年12月以前的房屋租金68600元也是錯(cuò)誤的。一審法院認(rèn)定上述事實(shí)的證據(jù)是陳某的銀行存折，但從銀行存折上是看不出是何人將款項(xiàng)支付給陳某，同時(shí)從2009年10月到2011年12月計(jì)算租金也得不出68600元這一結(jié)論。嘉太商業(yè)公司的證明是惡意串通的的證據(jù)，不能作為本案認(rèn)定案件事實(shí)的證據(jù)使用的。在陳某沒有舉出其他證據(jù)的情況下，一審法院認(rèn)定上述事實(shí)是錯(cuò)誤的。3、一審法院關(guān)于嘉太商業(yè)公司、嘉太房地產(chǎn)公司屬于一套班子，兩塊牌子的事實(shí)認(rèn)定也是錯(cuò)誤的。兩個(gè)公司的股東雖然有重合的部分，但并不完全相同；兩個(gè)公司的法定代表人一個(gè)是占茹華，一個(gè)是王斌，這也不相同；兩家公司的營(yíng)業(yè)場(chǎng)所一個(gè)在谷城縣××路，一個(gè)在襄陽市××區(qū)××路，不相同；兩家公司的財(cái)產(chǎn)沒有混同，經(jīng)營(yíng)范圍也各不相同，更重要的是成立時(shí)間是相距非常遠(yuǎn)。嘉太商業(yè)公司、嘉太房地產(chǎn)公司在法律上是兩個(gè)獨(dú)立的民事主體，應(yīng)當(dāng)就各自的行為承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任。一審法院將兩個(gè)公司混同成一個(gè)公司，認(rèn)定是一套班子，兩塊牌子，是錯(cuò)誤的。4、一審法院適用法律錯(cuò)誤導(dǎo)致判決不公，依法應(yīng)予以糾正。本案房產(chǎn)所有人是嘉太商業(yè)公司，但陳某與嘉太商業(yè)公司簽訂的只是《租賃協(xié)議》，而陳某是與嘉太房地產(chǎn)公司簽訂的《商品房買賣合同》，一審法院認(rèn)定雙方簽訂的書面買賣合同合法有效是錯(cuò)誤的，既違反了合同的相對(duì)性原則，也違反了客觀事實(shí)。房屋所有人并沒有與陳某簽訂買賣合同，房屋也沒有實(shí)際交付，陳某更沒有將購房款全部支付給出賣人，一審法院適用《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條的規(guī)定，認(rèn)定陳某對(duì)爭(zhēng)議的房屋有合法的物權(quán)期待權(quán)，足以阻卻寶某典當(dāng)公司對(duì)該標(biāo)的物的執(zhí)行行為是錯(cuò)誤的。
二審審理查明，一審法院認(rèn)定的事實(shí)屬實(shí)，本院予以確認(rèn)。
根據(jù)當(dāng)事人的訴、辯意見，本案二審的爭(zhēng)議焦點(diǎn)為：陳某對(duì)本案訴爭(zhēng)房屋是否享有合法的民事權(quán)益，是否足以排除人民法院的強(qiáng)制執(zhí)行。針對(duì)本案二審爭(zhēng)議焦點(diǎn)，結(jié)合當(dāng)事人的訴辯觀點(diǎn)及案件事實(shí)，本院評(píng)析如下：
（一）關(guān)于陳某對(duì)本案訴爭(zhēng)房屋是否享有合法的民事權(quán)益的問題。

本院認(rèn)為，雖然本案訴爭(zhēng)房屋的所有人不是嘉太房地產(chǎn)公司而是嘉太商業(yè)公司，但是嘉太商業(yè)公司和嘉太房地產(chǎn)公司于2009年6月23日向谷城縣房產(chǎn)管理局發(fā)函稱兩者屬于一套班子，兩塊牌子，該兩公司共同委托的具有特別授權(quán)的訴訟代理人在一審?fù)徶杏址Q兩公司在人員、業(yè)務(wù)、財(cái)務(wù)等方面存在嚴(yán)重混同，從本案買賣房屋、租賃房屋的實(shí)際情況看，嘉太房地產(chǎn)公司、嘉太商業(yè)公司在人員、業(yè)務(wù)、財(cái)務(wù)等方面確實(shí)存在混同，可以認(rèn)定嘉太房地產(chǎn)公司、嘉太商業(yè)公司人格混同，故嘉太房地產(chǎn)公司有權(quán)對(duì)外銷售本案訴爭(zhēng)房屋。寶某典當(dāng)公司雖上訴主張一審法院關(guān)于嘉太商業(yè)公司、嘉太房地產(chǎn)公司屬于一套班子，兩塊牌子的事實(shí)認(rèn)定是錯(cuò)誤的，但并未提交證據(jù)證明，本院不予采信。嘉太房地產(chǎn)公司與陳某簽訂的《商品房買賣合同》系雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示，內(nèi)容未違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，且嘉太房地產(chǎn)公司已取得了房屋預(yù)售許可證，而寶某典當(dāng)公司對(duì)其主張的房屋預(yù)售許可證是虛假的事實(shí)未提交證據(jù)證明，應(yīng)認(rèn)定合同有效。即使嘉太房地產(chǎn)公司無權(quán)與陳某簽訂《商品房買賣合同》，但由于本案訴爭(zhēng)房屋的所有權(quán)人嘉太商業(yè)公司在與陳某簽訂的《租賃協(xié)議》中對(duì)《商品房買賣合同》未提出異議，并同意用應(yīng)向陳某支付的房屋租金抵扣購房按揭款，上述事實(shí)表明嘉太商業(yè)公司對(duì)嘉太房地產(chǎn)公司簽訂《商品房買賣合同》的行為是認(rèn)可的，《商品房買賣合同》應(yīng)為有效。寶某典當(dāng)公司上訴主張《商品房買賣合同》是虛假無效的合同，因缺乏事實(shí)和法律依據(jù)，本院不予支持?！渡唐贩抠I賣合同》簽訂后，陳某依約交納購房款122800元，用房屋租金抵扣68600元，并將剩余購房款71400元交納至一審法院，已支付了房屋全部?jī)r(jià)款。根據(jù)陳某與嘉太商業(yè)公司簽訂的《商品房買賣合同》約定的內(nèi)容，在陳某依約定支付了全部購房款的情況下，陳某依法享有獲得本案訴爭(zhēng)房屋所有權(quán)的物權(quán)期待權(quán)。故寶某典當(dāng)公司上訴對(duì)此提出的異議不能成立，本院不予支持。陳某與嘉太商業(yè)公司簽訂的《租賃協(xié)議》系雙方當(dāng)事人真實(shí)意見表示，內(nèi)容未違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，并已實(shí)際履行，一審法院認(rèn)定有效并無不當(dāng)。寶某典當(dāng)公司上訴主張《租賃協(xié)議》是虛假和偽造的，困未提交證據(jù)證明，本院不予采信。
（二）關(guān)于陳某享有的民事權(quán)益是否足以排除人民法院的強(qiáng)制執(zhí)行的問題。
本院認(rèn)為，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條“金錢債權(quán)執(zhí)行中，買受人對(duì)登記在被執(zhí)行人名下的不動(dòng)產(chǎn)提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動(dòng)產(chǎn)；（三）已支付全部?jī)r(jià)款，或者已按照合同約定支付部分價(jià)款且將剩余價(jià)款按照人民法院的要求交付執(zhí)行；（四）非因買受人自身原因未辦理過戶登記”的規(guī)定，只要不動(dòng)產(chǎn)買受人享有的物權(quán)期待權(quán)同時(shí)符合上述規(guī)定的四項(xiàng)條件，就能夠排除人民法院的強(qiáng)制執(zhí)行。本案中，陳某簽訂的《商品房買賣合同》合法有效且在人民法院對(duì)涉案房屋查封之前，符合上述規(guī)定的第一項(xiàng)條件。陳某在人民法院對(duì)本案訴爭(zhēng)房屋查封之前將房屋進(jìn)行了出租，雖然未將本案訴爭(zhēng)房屋用于居住，但是上述規(guī)定并未規(guī)定合法占有必須是用于居住，而且占有本身含義應(yīng)是對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的管理和支配，陳某通過租賃收益的方式對(duì)本案訴爭(zhēng)房屋進(jìn)行管理和支配應(yīng)當(dāng)認(rèn)定是對(duì)該房屋進(jìn)行了合法占有，符合上述規(guī)定的第二項(xiàng)條件。陳某已按照合同約定支付部分價(jià)款且將剩余價(jià)款按照人民法院的要求交付執(zhí)行，符合上述規(guī)定的第三項(xiàng)條件。因《商品房買賣合同》約定由出賣人在商品房交付使用后180日內(nèi)，將辦理權(quán)屬登記需由出賣人提供的資料報(bào)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案，而嘉太房地產(chǎn)公司、嘉太商業(yè)公司未履行上述義務(wù)導(dǎo)致本案訴爭(zhēng)房屋產(chǎn)權(quán)未登記至陳某名下，陳某對(duì)此無任何過錯(cuò)，符合上述規(guī)定的第四項(xiàng)條件。故陳某享有的物權(quán)期待權(quán)符合上述條款中足以排除人民法院強(qiáng)制執(zhí)行的條件，寶某典當(dāng)公司主張一審判決認(rèn)定陳某對(duì)涉案房屋享有的合法的物權(quán)期待權(quán)足以阻卻對(duì)該標(biāo)的物執(zhí)行，判決不得執(zhí)行錯(cuò)誤的上訴理由不能成立。
另外，寶某典當(dāng)公司上訴請(qǐng)求撤銷一審判決主文第二項(xiàng)，本院認(rèn)為，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)民事訴訟法〉的解釋》第三百一十二條“對(duì)案外人提起的執(zhí)行異議之訴，人民法院經(jīng)審理，按照下列情形分別處理：（一）案外人就執(zhí)行標(biāo)的享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益的，判決不得執(zhí)行該執(zhí)行標(biāo)的；（二）案外人就執(zhí)行標(biāo)的不享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益的，判決駁回訴訟請(qǐng)求。案外人同時(shí)提出確認(rèn)其權(quán)利的訴訟請(qǐng)求的，人民法院可以在判決中一并作出裁判”的規(guī)定，案外人提起的執(zhí)行異議之訴，人民法院經(jīng)審理認(rèn)為案外人就執(zhí)行標(biāo)的享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益的，只能判決不得執(zhí)行該執(zhí)行標(biāo)的，在案外人同時(shí)提出確認(rèn)其權(quán)利的訴訟請(qǐng)求的，可以一并判決，并沒有其他判決方式。陳某在執(zhí)行異議之訴中請(qǐng)求判決嘉太商業(yè)公司、嘉太房地產(chǎn)公司履行買賣合同的義務(wù)，超出了執(zhí)行異議之訴的審理范圍，一審法院在執(zhí)行異議之訴中判決嘉太商業(yè)公司、嘉太房地產(chǎn)公司協(xié)助陳某辦理涉案房屋權(quán)屬登記超出了上述法律規(guī)定。對(duì)此，本院予以糾正。陳某應(yīng)另案主張權(quán)利。
綜上所述，寶某典當(dāng)公司的上訴請(qǐng)求部分成立。依照《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)民事訴訟法〉的解釋》第三百一十二條、《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條第一款第二項(xiàng)的規(guī)定，判決如下：

一、維持湖北省襄陽市中級(jí)人民法院（2016）鄂06民初字34號(hào)民事判決主文第一項(xiàng)；
二、撤銷湖北省襄陽市中級(jí)人民法院（2016）鄂06民初字34號(hào)民事判決第二、三項(xiàng)；
三、駁回陳某的其他訴訟請(qǐng)求。
一審案件受理費(fèi)5242元，由襄陽寶某典當(dāng)有限公司負(fù)擔(dān)2621元，由陳某負(fù)擔(dān)2621元。二審案件受理費(fèi)5242元，由襄陽寶某典當(dāng)有限公司負(fù)擔(dān)4717.8元，由陳某負(fù)擔(dān)524.2元。
本判決為終審判決。

審判長(zhǎng)　　邵震宇 審判員　　王捷明 審判員　　張之婧

書記員：羿華