上訴人（原審被告）襄陽嘉聯(lián)華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱嘉聯(lián)華公司）。
法定代表人黃明，嘉聯(lián)華公司總經(jīng)理。
委托代理人曹其國，湖北法正大律師事務所律師。
被上訴人（原審原告）張某某，男，漢族。
委托代理人韓雪平、肖茜，均系湖北亙恒律師事務所律師。

上訴人嘉聯(lián)華公司因與被上訴人張某某定金合同糾紛一案，不服襄陽市襄州區(qū)人民法院作出的（2015）鄂襄州張灣民初字第00039號民事判決，向本院提起上訴。本院受理后，依法組成由審判員蘇軼擔任審判長，審判員魏俊、彭云飛參加的合議庭，并于2016年3月8日公開開庭審理了本案。上訴人嘉聯(lián)華公司的委托代理人曹其國，被上訴人張某某的委托代理人韓雪平、肖茜到庭參加了訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原審原告張某某在原審訴請：判令嘉聯(lián)華公司雙倍返還定金40000元，并承擔本案訴訟費用。
原審被告嘉聯(lián)華公司在原審辯稱：不存在雙倍返還情形，可如數(shù)退還。
原審判決認定：2014年3月16日，張某某與嘉聯(lián)華公司簽訂商品房認購協(xié)議書，張某某向嘉聯(lián)華公司認購“世紀榮華”第2棟第1單元604號房，雙方約定張某某于認購書簽署當日向嘉聯(lián)華公司交付認購定金20000元，簽訂協(xié)議10日內(nèi)，張某某須按嘉聯(lián)華公司通知的具體要求提供相關資料，簽訂商品房買賣合同，并按合同具體約定方式及時間付款，認購金沖抵房款，否則，嘉聯(lián)華公司有權將該房另行出售，張某某交付認購金不予退還，本協(xié)議有效期內(nèi)若嘉聯(lián)華公司將該房另行出售，將雙倍返還張某某交付的認購金。張某某于2014年3月16日向嘉聯(lián)華公司交付了20000元購房定金，嘉聯(lián)華公司給張某某出具收據(jù)一份。后因嘉聯(lián)華公司未取得商品房預售許可證致使雙方未簽訂商品房買賣合同。原審判決另認定，嘉聯(lián)華公司于2014年5月22日取得商品房預售許可證。
原審法院認為，張某某與嘉聯(lián)華公司于2014年3月16日簽訂的商品房認購協(xié)議書系雙方真實意思表示，雖然在簽訂認購協(xié)議書時嘉聯(lián)華公司未取得商品房預售許可證，但2014年5月22日嘉聯(lián)華公司取得商品房預售許可證，該認購協(xié)議可以認定有效。嘉聯(lián)華公司通過認購方式向張某某收受定金，之后因嘉聯(lián)華公司未取得商品房預售許可證致使雙方未簽訂商品房買賣合同，按照法律關于定金的規(guī)定，嘉聯(lián)華公司應雙倍返還定金。嘉聯(lián)華公司辯稱張某某支付的20000元不屬于定金，屬于預付款與事實不符，原審法院不予采信。依照《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條、第四條之規(guī)定，判決：襄陽嘉聯(lián)華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于判決生效之日起十日內(nèi)返還張某某定金40000元。案件受理費800元，由襄陽嘉聯(lián)華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負擔。
經(jīng)二審審理查明，原審判決除“后因嘉聯(lián)華公司未取得商品房預售許可證致使雙方未簽訂商品房買賣合同”認定不屬實外，其他事實認定屬實，本院予以確認。
二審另查明，上訴人嘉聯(lián)華公司與被上訴人張某某約定購買的“世紀榮華”第2棟第1單元604號房至今仍未對外銷售。雙方亦未簽訂約定房屋的《商品房買賣合同》。

本院認為：上訴人嘉聯(lián)華公司與被上訴人張某某于2014年3月16日簽訂的《商品房認購協(xié)議書》，系雙方當事人真實意思表示，且不違反國家法律法規(guī)禁止性規(guī)定。雖然簽訂該協(xié)議時上訴人未獲得商品房預售許可證，但在2014年5月22日已獲得批準。故并未影響雙方繼續(xù)履行簽訂《商品房買賣合同》的有效認定，故雙方簽訂的《商品房認購協(xié)議書》應為有效合同。依據(jù)本院查明的事實，雙方在簽訂認購協(xié)議后，并未再簽訂約定商品房的《商品房買賣合同》?，F(xiàn)被上訴人張某某請求上訴人嘉聯(lián)華公司雙倍返還預交的定金40000元，其理由為上訴人嘉聯(lián)華公司在約定的2014年3月26日前未獲得商品房預售許可證，故不能給其簽訂《商品房買賣合同》的行為違約并應適用定金罰則。本院認為，首先，依據(jù)雙方《商品房認購協(xié)議書》的約定，上訴人嘉聯(lián)華公司如將約定房屋另行出售，將雙倍承擔被上訴人張某某交納的20000元定金的違約責任。但依據(jù)本案查明的事實，并不存在上訴人嘉聯(lián)華公司將房屋另行出售他人的情形。另外，雙方當事人至今未簽訂《商品房買賣合同》，被上訴人張某某理由為上訴人嘉聯(lián)華公司在約定的期間內(nèi)未獲得商品房預售許可，故不具備簽訂合同的條件，而上訴人嘉聯(lián)華公司認為在約定時間內(nèi)已通知被上訴人張某某前來簽訂合同，系被上訴人張某某拒絕簽訂。雙方對在約定時間內(nèi)未簽訂合同的理由各執(zhí)一詞，但均沒有提供證據(jù)證實。本院認為，依據(jù)《最高人民法院﹤關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題﹥的解釋》第四條規(guī)定“出賣人通過認購、訂購、預定等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔保的，如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應當按照法律關于定金的規(guī)定處理；因不可歸責于當事人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應當將定金返還買受人”，按照上述規(guī)定，只有能夠確定不能簽訂《商品房買賣合同》的事由歸責于當事人一方時，尚能適用定金的相關法律規(guī)定。但從目前的查明事實，不能確定《商品房買賣合同》未簽訂的事由可歸責于本案的任何一方當事人。上訴人嘉聯(lián)華公司在約定的時間內(nèi)確實未獲取商品房預售許可證，但是并不影響和阻卻其與被上訴人張云會訂立買賣合同的民事行為實施，該合同具備訂立的實質(zhì)要件，僅屬效力待定的狀態(tài)。同時，最高人民法院﹤關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題﹥的解釋》第二條也給予了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在簽訂商品房買賣合同后，合理滯后辦理商品房預售許可證的期限。故此，被上訴人張某某以上訴人嘉聯(lián)華公司在約定簽訂合同時間內(nèi)，未獲得商品房預售許可證即不具備簽訂合同的條件而屬違約行為，并適用定金罰則的理由不充分，且證據(jù)不足。故對被上訴人張某某請求上訴人嘉聯(lián)華公司雙倍返還定金的請求，本院不予支持。但是，從被上訴人張某某的請求事由可以明確其已無繼續(xù)購買約定房屋的意思表示，同時，上訴人嘉聯(lián)華公司在原審的答辯意見亦愿意如數(shù)返還被上訴人張某某交付的20000元定金。雙方已客觀存在解除《商品房認購協(xié)議書》的一致意愿。故此，本院對被上訴人張某某的返還定金的請求予以支持，即已交納的定金20000元，因雙方已不再繼續(xù)履行合同后續(xù)義務，故該定金已無沖抵購房款之可能。但該定金上訴人嘉聯(lián)華公司已占有使用，在此期間的資金占用費用，應當按照中國人民銀行同期同類貸款利率向被上訴人張某某予以支付。上訴人嘉聯(lián)華公司的上訴請求部分合理，且有事實及法律依據(jù)，本院予以支持。
綜上，原審判決認定事實不清，適用法律不當，導致裁判錯誤。依照《中華人民共和國合同法》第九十三條第一款，第九十七條，最高人民法院﹤關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題﹥的解釋》第四條，《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（二）項之規(guī)定，判決如下：

一、撤銷襄陽市襄州區(qū)人民法院（2015）鄂襄州張灣民初字第00039號民事判決；
二、上訴人襄陽嘉聯(lián)華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)返還被上訴人張某某定金20000元，并自2013年3月17日起至本判決確定的給付之日止，按照中國人民銀行同期同類貸款利率標準支付利息；
三、駁回被上訴人張某某其他訴訟請求。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。
一審案件受理費800元，二審案件受理費800元，合計1600元，由上訴人嘉聯(lián)華公司與被上訴人張某某各負擔800元。
本判決為終審判決。

審判長　蘇　軼 審判員　魏　俊 審判員　彭云飛

書記員：張建設