上訴人（原審原告、反訴被告）:襄樊塞納明某商務(wù)酒店有限公司。住所：襄陽高新區(qū)七里河路36號。
法定代表人:張玉，該公司總經(jīng)理。
委托訴訟代理人:劉傳軍，該公司職員。
委托訴訟代理人:高偉，湖北春園律師事務(wù)所律師。
上訴人（原審被告、反訴原告）:中國人民解放軍軍事經(jīng)濟學(xué)院襄陽士官學(xué)校。住所：襄陽高新區(qū)七里河路36號。
法定代表人:李建新，該校校長。
委托訴訟代理人:張毅，該校校務(wù)部副部長。
委托訴訟代理人:陳斌，湖北雄視律師事務(wù)所律師。

上訴人襄樊塞納明某商務(wù)酒店有限公司（以下簡稱塞納明某公司）與上訴人中國人民解放軍軍事經(jīng)濟學(xué)院襄陽士官學(xué)校（以下簡稱襄陽士官學(xué)校）因房屋租賃合同糾紛一案，均不服襄陽高新技術(shù)開發(fā)區(qū)人民法院（2015）鄂襄新民初字第01593號民事判決，分別向本院提起上訴。本院于2017年2月4日立案后，依法組成合議庭，公開開庭進行了審理。上訴人塞納明某公司的委托訴訟代理人劉傳軍、高偉，上訴人襄陽士官學(xué)校的委托訴訟代理人張毅、陳斌到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
塞納明某公司上訴請求：1.在原審判決預(yù)期利益損失330.74萬元的基礎(chǔ)上，改判增加預(yù)期利益損失277.34萬元；2.改判襄陽士官學(xué)校賠償因違約造成的損失：低值易耗品損失156.13萬元、一樓門面因停業(yè)導(dǎo)致?lián)p失66.15萬元、因消防不過關(guān)導(dǎo)致的停業(yè)損失121.82萬元，合計344.1萬元；3.撤銷原審判決第三項，改判其于賠償款到位之日騰退租賃物；本案訴訟費由襄陽士官學(xué)校負擔(dān)。事實與理由：1.其在合同履行過程中，與襄陽士官學(xué)校協(xié)商后，后者同意其分期支付租金，這是雙方當(dāng)事人在協(xié)商一致的基礎(chǔ)上對合同支付條款的變更，對方接受其租金，及2014年撤訴，均可印證協(xié)商一致變更租金交付事實，2011年接處警登記表中顯示有房租糾紛已查明是因房屋存在漏水問題導(dǎo)致，與租金交付無關(guān)，原審判決其對2014年7月21日以后的損失承擔(dān)50%的責(zé)任不當(dāng)；2.其租用襄陽士官學(xué)校的房屋后投入巨額資金，但租賃物沒有產(chǎn)權(quán)證，也無消防驗收合格證，租賃合同中雖約定“有關(guān)工商、稅務(wù)、環(huán)保、消防等由塞納明某公司負責(zé)”，但并不是指租賃物自身問題的責(zé)任由其承擔(dān)，從消防檢查記錄、臨時查封決定書可知，查封租賃物的主要原因是消防前端（建房時初次消防安裝）不合格導(dǎo)致（房屋建設(shè)完工后被上訴人就沒有申請過消防驗收，更沒有消防驗收合格證），不是其在裝修中導(dǎo)致的消防安裝工程不合格，消防責(zé)任問題應(yīng)由襄陽士官學(xué)校承擔(dān)；3.2014年4月至2017年2月襄陽士官學(xué)校經(jīng)常采取停水、停電、堵門等手段干擾其經(jīng)營，導(dǎo)致停業(yè)造成一樓門面經(jīng)營損失66.15萬元，襄陽士官學(xué)校應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任；4.合同雖約定到期后低值易耗品可由雙方協(xié)商處理，但合同并未到期，因?qū)Ψ竭`約造成這些物品不能發(fā)揮功能，給其造成損失，對方應(yīng)予賠償。
針對塞納明某公司的上訴請求，襄陽士官學(xué)校答辯稱：1.其曾于2011年8月4日采取停水停電的方式逼迫塞納明某公司按時足額交納租金，后者聚集40余人圍堵其校門，這足以證明雙方并未協(xié)商一致變更租金交納方式，上述事件發(fā)生后，塞納明某公司仍不能嚴(yán)格按合同約定的時間和金額支付租金，其接收逾期支付的租金是為避免更大損失的無奈之舉；2.塞納明某公司在一審程序中未提出“租賃物沒有產(chǎn)權(quán)證，也無消防驗收合格證，房屋質(zhì)量存在重大問題”的主張，亦未提交相應(yīng)的證據(jù)證明，二審對此不應(yīng)當(dāng)審理，且塞納明某公司在一審程序中已“自認”不能正常經(jīng)營的原因是2014年2月酒店存在消防安全隱患被查封至今；3.塞納明某公司在一審訴訟中“自認”一樓門面至今正常經(jīng)營，且未提出任何證據(jù)證明一樓正常經(jīng)營受到部隊的干擾，上訴主張的因停業(yè)造成一樓門面經(jīng)營損失66.15萬元，沒有事實和法律依據(jù)；4.塞納明某公司在簽訂合同時已對租賃物“充分了解”，房屋交付時塞納明某公司未提出任何異議，交付后，塞納明某公司持續(xù)經(jīng)營了近七年的時間，且合同中明確約定租賃期內(nèi)，有關(guān)消防等方面的事務(wù)由塞納明某公司，《消防法》第15條規(guī)定，公眾聚集場所在投入使用、營業(yè)前，建設(shè)單位或者使用單位應(yīng)向場所所在地的縣級以上人民政府公安消防機構(gòu)申請消防安全檢查，即“誰使用、誰擔(dān)責(zé)”，公安消防部門處罰的責(zé)任人是作為承租人的塞納明某公司，故塞納明某公司上訴主張121.82萬元的停業(yè)損失，沒有事實和法律依據(jù)；5.低值易耗品系塞納明某公司主張的合同經(jīng)營期間預(yù)期收益的必要投入，一審判決既然支持了塞納明某公司合同履行后可以獲得的預(yù)期收益，上訴再主張低值易耗品損失就沒有事實和法律依據(jù)，且合同于2017年1月20日到期，合同約定“合同期滿后，塞納明某公司投資新建的建筑物和房屋的裝修、改造以及增添的設(shè)施、設(shè)備等不動產(chǎn)應(yīng)全部和完好地移交給襄陽士官學(xué)?！?。綜上，應(yīng)當(dāng)駁回塞納明某公司的上訴。
襄陽士官學(xué)校上訴請求：維持原審判決第二、三項，撤銷第一、四項，改判駁回塞納明某公司一審的全部訴訟請求，支持其一審反訴請求。本案一、二訴訟費由塞納明某公司負擔(dān)。事實與理由：1.一審判決認定“在塞納明某公司已按襄陽士官學(xué)校訴請支付了2014年上半年租金的情況下，襄陽士官學(xué)校申請撤訴并獲得法院準(zhǔn)許的當(dāng)天即2014年4月21日發(fā)出《解除合同通知書》的行為顯屬不當(dāng)，已構(gòu)成違約”，沒有事實和法律依據(jù)，其曾以塞納明某公司逾期交納租金提起訴訟，要求支付租金59.5萬元和違約金258萬余元，后因違約金過高，撤回起訴，其起訴、撤訴以及收取塞納明某公司逾期交納租金的行為，不能改變和否認塞納明某公司逾期交納租金的嚴(yán)重違約行為，撤訴相當(dāng)于沒有起訴，其撤訴后有權(quán)依照合同的約定單方解除合同，也可以通過訴訟要求法院判決解除合同；塞納明某公司從未以其曾撤訴為由主張解除合同構(gòu)成違約，一審法院未本著不告不理的原則，背離了居中裁判的中立角色。2.塞納明某公司一直主張，因酒店存在消防隱患被查封（2013年4月22日），至今未消防火災(zāi)隱患，在其解除合同之前就已經(jīng)停業(yè)，塞納明某公司提交的七里河街道辦事處證明證實自2014年2月就停業(yè)至今，故即便其解除合同構(gòu)成違約，其沒有采取停水、停電等方式影響塞納明某公司的經(jīng)營活動，一審判決其承擔(dān)50%的停業(yè)的經(jīng)營損失，邏輯不清；一審判決認定“塞納明某公司在襄陽士官學(xué)校違約后，應(yīng)當(dāng)采取適當(dāng)措施防止損失的擴大；沒有采取適當(dāng)措施減損，致使損失擴大的，不得就擴大的損失要求賠償”，即便其存在違約，本案擴大的損失完全是由塞納明某公司自己造成的，應(yīng)由塞納明某公司自己負全部責(zé)任；其沒有采取停水、停電、封門等導(dǎo)致塞納明某公司無法經(jīng)營的行為，塞納明某公司可以經(jīng)營但沒有經(jīng)營，事實上1-3樓一直在經(jīng)營。3.一審判決草率采信鑒定意見，導(dǎo)致錯誤認定塞納明某公司的營業(yè)損失（預(yù)期收益）。一審法院已認定因塞納明某公司的原因，造成經(jīng)營的賓館存在消防隱患被依法關(guān)停至今，但仍依鑒定意見對4-8樓的營業(yè)損失進行評估；且評估報告是參考其他酒店的經(jīng)營收益作出，而不是依據(jù)塞納明某公司前幾年的經(jīng)營收益作出，預(yù)期毛利潤高達75%，不符合常理；兩份鑒定意見相互矛盾，2014年2月至2017年1月20日，4-8樓營業(yè)損失折合每天約為4900元，而2013年4月至2013年10月2-8樓營業(yè)損失折合每天約為4600元；4.一審漏判了其部分反訴請求。其反訴請求判決塞納明某公司支付逾期騰房占有使用費（按租金標(biāo)準(zhǔn)每年119萬元計算，自2014年1月11日起至騰退房屋時止），一審判決認定鑒定人出庭接受質(zhì)詢時明確表示鑒定意見中預(yù)期利益已扣除了房租成本，故反訴請求不予支持。但本案一審法院認定的塞納明某公司的營業(yè)損失截止至2017年1月20日，對于此后的房屋占用費未予判決。
針對襄陽士官學(xué)校上訴請求，塞納明某公司的答辯意見同其上訴理由。
塞納明某公司向一審法院起訴請求：1.確認襄陽士官學(xué)校于2014年4月21日向其發(fā)出《解除合同通知書》要求提前解除合同關(guān)系的行為構(gòu)成違約；2.判令襄陽士官學(xué)校賠償其各項經(jīng)濟損失1205.4552萬元；3.要求法院委托評估機構(gòu)對軍隊綜合服務(wù)樓一樓、二樓資產(chǎn)及經(jīng)營訴損失進行評估、賠償損失至合同到期為止；4.本案的一切訴訟費用均由襄陽士官學(xué)校承擔(dān)。訴訟中塞納明某公司明確其損失分別為2014年2月至2017年2月停業(yè)后酒店4樓至8樓的經(jīng)營損失533.04萬元、2013年4月至2013年10月因消防不過關(guān)停業(yè)而造成的損失為100萬元、酒店資產(chǎn)損失（低值易耗品、裝修及水電消防安裝工程）為572.4152萬元、2014年4月至2017年2月因停業(yè)而造成的一樓門面的損失66.15萬元、二樓餐廳損失78.54萬元、三樓洗浴中心的經(jīng)營損失45.85萬元。
襄陽士官學(xué)校向一審法院反訴請求：1.依法判令塞納明某公司立即騰退位于襄陽市XXXX的“軍人綜合服務(wù)樓”；2.判令塞納明某公司支付逾期騰房占有使用費（每年按租金標(biāo)準(zhǔn)119萬元計算，自2014年1月11日起至騰退房屋時止）；3.判令塞納明某公司承擔(dān)本案的全部訴訟費用。
一審法院認定事實：2006年10月12日，襄樊蘭滋酒店管理有限公司（合同乙方、承租方，后更名為塞納明某公司）與中國人民解放軍軍事經(jīng)濟學(xué)院襄樊分院（合同甲方、出租方，現(xiàn)更名為襄陽士官學(xué)校）簽訂了《軍隊房地產(chǎn)租賃合同》。合同主要內(nèi)容如下：一、甲方自愿將坐落于湖北省襄樊市樊城區(qū)七里河路36號軍人綜合服務(wù)樓，房屋建筑面積為7000平方米，出租給乙方使用。乙方對甲方所要出租的房地產(chǎn)做了充分了解，愿意承租該房地產(chǎn)。二、租賃用途經(jīng)營賓館、酒店、超市業(yè)務(wù)。三、租賃期限為10年零3個月，自2006年10月20日起至2017年元月20日止。四、房地產(chǎn)租金（不含水、電、暖、煤氣、設(shè)備等費用）以73萬元為底價，第二年至第五年按7%逐年遞增，第六年至第十年按8%遞增，即第一年租金為73萬元……；第八年租金為119萬元……。租金每半年結(jié)算一次，采取預(yù)付的方式，乙方在每年的元月10日、7月10日前應(yīng)分別將上半年和下半年的租金交付甲方。五、租賃期內(nèi)的水、電、暖、煤氣、設(shè)備、排污、物業(yè)管理費……，由乙方承擔(dān)?！?、至本合同簽訂后十日內(nèi)，乙方向甲方支付房地產(chǎn)租賃保證金10萬元。七、固定資產(chǎn)投資認可。乙方投資的固定資產(chǎn)金額須經(jīng)甲方認可。對可動產(chǎn)部分的認可：依據(jù)購物發(fā)票和市場價格調(diào)查，雙方共同審定確認；對不動產(chǎn)（新建、改造、裝修、增加的電梯、貨梯等）部分的認可：依據(jù)新建、改造、裝修方案、工程決算書（經(jīng)過有審計資質(zhì)人員的審計）、付款憑證和施工質(zhì)量鑒定書，由雙方共同審定確認。八、甲方營產(chǎn)和乙方投資財產(chǎn)的處理。合同期滿后，甲方的營產(chǎn)乙方應(yīng)完好無損地移交給甲方。乙方投資新建的建筑物和房屋的裝修、改造以及增添的設(shè)施、設(shè)備等不動產(chǎn)應(yīng)全部無償和完好地移交給甲方；可動產(chǎn)部分雙方可協(xié)商處理，協(xié)商不成時，乙方在合同終止后10天內(nèi)無條件搬走，超過期限，甲方有權(quán)自行處理。九、（一）保證出租的房地產(chǎn)符合軍隊房地產(chǎn)租賃條件，權(quán)屬清楚，沒有糾紛，發(fā)生權(quán)屬糾紛，負責(zé)處理；（二）租賃期內(nèi)，需要甲方協(xié)助辦理的有關(guān)事務(wù)，甲方將積極協(xié)助解決，一切費用由乙方負責(zé)；……。十、租賃期內(nèi)，乙方應(yīng)當(dāng)履行下列義務(wù)：（一）租賃期內(nèi)，有關(guān)工商、稅務(wù)、環(huán)保、消防等方面的事務(wù)及費、稅全部由乙方負責(zé)；……十三、……（二）乙方逾期交付房地產(chǎn)租金及相關(guān)費用，每逾期一日，甲方按滯交費總額的千分之三向乙方加收違約金；逾期30日，甲方有權(quán)解除本合同……同時停止供水供電……。二十、裝修時間為3個月，自2006年10月20日至2007年元月20日，3個月裝修期，不計收房屋租金。房屋租金從2007年元月21日起開始計算。合同簽訂后，襄陽士官學(xué)校按合同約定交付了租賃房屋，塞納明某公司在完成裝修后將一樓用于經(jīng)營好鄰居超市和今天養(yǎng)生館，二樓用于經(jīng)營餐廳，三樓用于經(jīng)營洗浴中心，四到八樓經(jīng)營酒店、會議室等。塞納明某公司沒有按照合同約定在每年的1月10日前和7月10日前預(yù)付半年租金，而是自2007年1月10日至2013年12月23日分多次共計交納房租635萬元。2011年8月4日，因塞納明某公司逾期交納租金，襄陽士官學(xué)校曾采取了停水停電的措施，塞納明某公司不滿圍堵了學(xué)校大門。群眾報警后，在派出所協(xié)調(diào)下，雙方協(xié)商解決后恢復(fù)供水供電。2013年4月22日，高新區(qū)公安消防大隊派員對塞納明某公司進行了消防監(jiān)督檢查，消防監(jiān)督檢查記錄如下：1、室內(nèi)消火栓壓力不足；2火災(zāi)自動報警系統(tǒng)損壞;3、疏散樓梯防火門為普通木制門；4……;7、消防電梯未設(shè)置電梯前室；8……。高新區(qū)公安消防大隊出具了臨時查封決定書，查封塞納明某公司電梯、大廳、1-8樓客房部；查封期限為2013年4月22日11時至2013年10月29日9時28分，逾期未消除火災(zāi)隱患的，不受查封期限的限制。2013年11月7日，塞納明某公司向襄陽士官學(xué)校提出房租減免書面申請書，認為消防栓水壓達不到實際標(biāo)準(zhǔn)系承租房初建時消防安裝的歷史遺留問題，此隱患至今無法解決，才導(dǎo)致公安消防大隊暫時不能解除臨時查封，因此也影響了酒店正常經(jīng)營、員工工資無法支付，資金困難，故請求襄陽士官學(xué)校減免查封期2013年4月—2013年10月共計6個月的房租。2014年1月20日塞納明某公司又向襄陽士官學(xué)校提出書面申請，要求對如下建房時消防安裝歷史遺留問題予以解決：1、整棟樓層消防栓壓力不足，水壓達不到實際標(biāo)準(zhǔn)；2、初建樓時疏散樓梯防火門為普通木質(zhì)門；3、消防電梯未設(shè)置電梯前室；4、房屋漏水和多處墻體開裂。據(jù)塞納明某公司陳述，現(xiàn)只有一樓還在營業(yè)，合作經(jīng)營超市和賣保健品，其他樓層已于2014年4月停業(yè)至今。2014年01月23日，襄陽士官學(xué)校提起訴訟，稱塞納明某公司多次逾期交納租金，請求判令其立即支付2006年承租房屋至今逾期付款產(chǎn)生的違約金2584358.4元及2014年上半年租金59.5萬元。同年3月14日，塞納明某公司向襄陽士官學(xué)校支付了2014年上半年房租59.5萬元。襄陽士官學(xué)校于同年4月21日，提交撤訴申請，表明由于塞納明某公司的根本違約行為，導(dǎo)致雙方已無法繼續(xù)履行合同，故申請撤回起訴。襄陽高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)人民法院于2014年4月21日作出（2014）鄂襄新民初字第00303號裁定，裁定準(zhǔn)許襄陽士官學(xué)校撤訴。同日，襄陽士官學(xué)校向塞納明某公司發(fā)出解除合同通知書，載明：“……合同簽訂后，在合同履行過程中貴公司多次違約，長期拖欠并逾期交納租金。依照雙方合同約定，2014年元月10日前應(yīng)繳納2014年上半年租金59.5萬元，經(jīng)我校多次催繳，貴公司方于2014年3月14日繳納租金，逾期63日，嚴(yán)重違反了合同的約定?！F(xiàn)將有關(guān)事項書面通知如下：一、自本通知到達貴公司同時，即解除雙方于2006年10月12日簽訂的《軍隊房地產(chǎn)租賃合同》；二、貴公司應(yīng)在收到本通知20日內(nèi)，自行前往我校交納各項應(yīng)結(jié)費用，無條件返還合同約定的、所有權(quán)屬于我校的全部財產(chǎn)并辦理交接手續(xù)；三、若貴公司未在上述期間辦理交接和結(jié)算事宜，我校保留運用法律手段向貴公司要求賠償我校因上述原因造成一切損失的權(quán)利”。同月23日，塞納明某公司收到解除合同通知書，于同月27日向襄陽士官學(xué)校發(fā)出解除合同異議書，認為襄陽士官學(xué)校既然接收了2014年上半年的租金，應(yīng)視為對其逾期交納租金行為的認可，雙方應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行《軍隊房地產(chǎn)租賃合同》約定的義務(wù)。塞納明某公司曾于2014年6月9日提起訴訟，稱在上述2014年1月的訴訟中，其已按照襄陽士官學(xué)校的要求于2014年3月14日付清了2014年上半年的租金59.5萬元，襄陽士官學(xué)校也因此申請撤訴，但隨后又以其逾期交納2014年上半年租金為由，發(fā)出《解除合同通知書》，要求解除2006年10月12日簽訂的《軍隊房地產(chǎn)租賃合同》，與法律規(guī)定不符。請求法院依法確認襄陽士官學(xué)校于2014年4月21日發(fā)出的《解除合同通知書》無效，并要求繼續(xù)履行雙方簽訂的《軍隊房地產(chǎn)租賃合同》，判令襄陽士官學(xué)校賠償因單方解除合同行為而給其造成的全部損失200萬元。訴訟中，因塞納明某公司未按規(guī)定預(yù)交案件受理費，襄陽高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)人民法院裁定按自動撤回起訴處理。該案庭審中，塞納明某公司陳述，襄陽士官學(xué)校在2014年4月21日的撤訴行為是經(jīng)過雙方和解的，其交納租金，襄陽士官學(xué)校撤訴；而襄陽士官學(xué)校則陳述，其在撤訴前就已向雙方表達了要解除合同的意思。襄陽士官學(xué)校在2014年4月21日發(fā)出解除合同通知書后，未再采取停水、停電等影響塞納明某公司正常經(jīng)營的行為。塞納明某公司委托湖北金伯樂資產(chǎn)評估事務(wù)有限公司對其酒店的固定資產(chǎn)以及經(jīng)營損失做出了評估鑒定，鄂金評報字(2015)059號資產(chǎn)評估報告，評估塞納明某公司的酒店資產(chǎn)（低值易耗品、裝修及水電消防安裝工程）合計為572.4152萬元,其中低值易耗品評估價值156.13萬元，裝修為258.7852萬元，水電消防安裝工程為157.5萬元。鄂金評報字(2015)061號資產(chǎn)評估報告，評估塞納明某公司2014年2月至2017年2月因停業(yè)而造成的四到八樓的營業(yè)損失價值（凈收益價值）為533.04萬元。鄂金評報字(2016)011號資產(chǎn)評估報告，評估塞納明某公司于2013年4月至2013年10月因消防不過關(guān)停業(yè)而造成的餐廳、洗浴中心及賓館的經(jīng)營損失合計為121.82萬元，塞納明某公司在庭審中主張該項損失為100萬元。鄂金評報字(2016)010號資產(chǎn)評估報告，評估塞納明某公司2014年4月至2017年2月停業(yè)而造成的一樓到三樓的門面、餐廳、洗浴中心經(jīng)營損失合計為190.54萬元，其中一樓門面在剩余期限內(nèi)的經(jīng)營損失評估價值為66.15萬元，二樓餐廳在剩余期限內(nèi)的經(jīng)營損失評估價值為78.54萬元，三樓洗浴中心在剩余期限內(nèi)的經(jīng)營損失評估價值為45.85萬元。
一審法院認為，塞納明某公司與襄陽士官學(xué)校在平等互利、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上簽訂的《軍隊房地產(chǎn)租賃合同》系雙方真實意思表示，符合法律規(guī)定，應(yīng)受國家法律保護。合同簽訂后，雙方應(yīng)按合同約定，全面履行各自的義務(wù)。針對本案雙方當(dāng)事人爭議的焦點，一審判決評析如下：1.塞納明某公司與襄陽士官學(xué)校在履行合同的過程中，對租金的交付期限有無經(jīng)過協(xié)商一致變更；塞納明某公司主張在合同履行期間，雙方對于租金交納的方式的變更已協(xié)商一致，依據(jù)的是租金明細表顯示的租金交納時間。襄陽士官學(xué)校認為，對于塞納明某公司不能按期交付租金的行為，學(xué)校在多次催收無果的情形下，通過“停水、停電”的方式催收后，塞納明某公司仍然不能按期交納租金，襄陽士官學(xué)校又選擇訴訟方式催要租金；以上充分表明其不同意塞納明某公司分次交納租金，雙方對租金的交付方式并未協(xié)商予以變更。襄陽士官學(xué)校接受逾期支付的租金的行為僅僅表示愿意繼續(xù)履行合同，不能推定雙方就租金交納時間的變更達成了一致，且襄陽士官學(xué)校停水、停電，以及提起訴訟的行為，明示其對塞納明某公司逾期支付租金的行為不予認可，故塞納明某公司主張合同已經(jīng)雙方協(xié)商一致進行了變更，證據(jù)不足。2.襄陽士官學(xué)校解除《軍隊房地產(chǎn)租賃合同》的行為是否構(gòu)成違約；在塞納明某公司與襄陽士官學(xué)校未對租金交納方式達成變更的情況下，根據(jù)合同約定，塞納明某公司應(yīng)于2014年1月10日前支付2014年上半年的租金，如果逾期交納租金達到30日，襄陽士官學(xué)校有權(quán)解除合同。襄陽士官學(xué)校在2014年1月23日提起訴訟，要求塞納明某公司立即支付2006年承租房屋以來逾期付款產(chǎn)生的違約金258.43584萬元及2014年上半年租金59.5萬元，即襄陽士官學(xué)校采取選擇的是繼續(xù)履行合同，追究違約責(zé)任的方式解決塞納明某公司拖欠租金的糾紛。塞納明某公司在該次訴訟過程中于2014年3月14日已經(jīng)履行了支付2014年上半年租金59.5萬元的義務(wù)。襄陽士官學(xué)校申請撤訴并獲得法院準(zhǔn)許的當(dāng)天發(fā)出《解除合同通知書》的行為顯屬不當(dāng)，已構(gòu)成違約。3.若襄陽士官學(xué)校解除合同行為構(gòu)成違約，襄陽士官學(xué)校應(yīng)具體賠償塞納明某公司哪些損失；在襄陽士官學(xué)校構(gòu)成違約解除合同的情況下，應(yīng)當(dāng)賠償給塞納明某公司造成的損失，依據(jù)《合同法》第一百一十三條之規(guī)定，損失賠償額應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益。同時，依據(jù)《合同法》第一百一十九條之規(guī)定，塞納明某公司在襄陽士官學(xué)校違約后，應(yīng)當(dāng)采取適當(dāng)措施防止損失的擴大；沒有采取適當(dāng)措施減損，致使損失擴大的，不得就擴大的損失要求賠償。襄陽士官學(xué)校雖然向塞納明某公司發(fā)出了解除合同通知書，但并未采取停水、停電、封門等導(dǎo)致塞納明某公司無法經(jīng)營的行為，塞納明某公司既未經(jīng)營，也未騰退房屋，對此存在過錯，應(yīng)承擔(dān)一定的過錯責(zé)任。4.鑒定機構(gòu)的鑒定意見能否采用？襄陽士官學(xué)校認為四份鑒定報告不能作為證據(jù)使用，提出了系列問題，鑒定機構(gòu)已出庭接受了詢問，對鑒定意見與本案有關(guān)的事實應(yīng)當(dāng)予以確認。具體各項損失評判如下：1.關(guān)于塞納明某公司主張的2014年2月到2017年2月三年期間承租酒店4到8樓經(jīng)營損失533.04萬元。經(jīng)審查，合同未到期的時間應(yīng)自塞納明某公司收到解除合同通知書的2014年4月23日至合同約定的到期日2017年1月20日，共計1002天，據(jù)此計算，剩余期間的預(yù)期利益損失應(yīng)為487.77萬元（533.04÷1095天×1002天）；超出部分，不予確認。2.關(guān)于塞納明某公司主張截止2014年2月20日，酒店資產(chǎn)評估損失572.4152萬元，其中低值易耗品損失為156.13萬元、裝修損失為258.7852萬元、水電消防安全工程損失為157.50萬元。塞納明某公司認為該部分亦屬于其損失范疇，應(yīng)予賠償；襄陽士官學(xué)校認為經(jīng)營損失和資產(chǎn)損失不能同時主張。依據(jù)合同第八條“合同期滿后，甲方的營產(chǎn)乙方應(yīng)完好無損地移交給甲方。乙方投資新建的建筑物和房屋的裝修、改造以及增添的設(shè)施、設(shè)備等不動產(chǎn)應(yīng)全部無償和完好地移交給甲方；可動產(chǎn)部分雙方可協(xié)商處理，協(xié)商不成時，乙方在合同終止后10天內(nèi)無條件搬走，超過期限，甲方有權(quán)自行處理?！钡募s定，在對合同履行后可以獲得的預(yù)期利益損失已經(jīng)予以支持的情況下，塞納明某公司投資的不動產(chǎn)部分應(yīng)全部無償、完好的移交給襄陽士官學(xué)校，動產(chǎn)部分雙方協(xié)商不成，塞納明某公司可以搬走。故對于該部分損失,不應(yīng)確認。3.關(guān)于塞納明某公司主張的2014年4月到2017年2月停業(yè)造成的一樓門面、二樓餐廳及三樓洗浴中心的經(jīng)營損失66.15萬元、78.54萬元、45.85萬元，共計190.54萬元。因該部分損失系塞納明某公司合同履行后可以獲得的預(yù)期利益損失，故對符合規(guī)定的部分應(yīng)當(dāng)予以確認。具體分析如下：一樓門面損失，因好鄰居超市部分，至今仍在營業(yè)，并未造成預(yù)期經(jīng)營利益損失，故不予確認；另一部分養(yǎng)生會館的損失，鑒定中并未明確分項，且也存在斷續(xù)經(jīng)營的情況，故該部分損失不予確認。關(guān)于二樓餐廳及三樓洗浴中心的損失124.39萬元（78.54萬元＋45.85萬元），合同未到期的時間應(yīng)為塞納明某公司收到解除合同通知書的2014年4月23日至合同約定的到期日2017年1月20日，應(yīng)為1002天，據(jù)此計算，合同剩余經(jīng)營期間可以獲得的預(yù)期利益損失應(yīng)為120.31萬元（124.39萬元÷1036天×1002天）。4.關(guān)于塞納明某公司主張的2013年4月到2013年10月因消防不過關(guān)停業(yè)而造成的餐廳、洗浴中心及賓館的經(jīng)營損失100萬元（鑒定意見確定的損失為121.82萬元，其中二樓餐廳損失為15.29萬元、三樓洗浴中心損失為8.93萬元、二至八層賓館損失97.6萬元）。塞納明某公司認為，由于襄陽士官學(xué)校未能提供合格的消防條件，故應(yīng)當(dāng)賠償其損失100萬元。襄陽士官學(xué)校認為簽訂合同時約定租賃物用于經(jīng)營酒店，塞納明某公司在簽訂合同時對租賃物作了充分的了解，之后也經(jīng)營了5、6年，合同也明確約定，消防事務(wù)由酒店負責(zé)，故該損失與襄陽士官學(xué)校無關(guān)。因雙方簽訂的《軍隊房地產(chǎn)租賃合同》已有約定，租賃期內(nèi)，有關(guān)工商、稅務(wù)、環(huán)保、消防等方面的事務(wù)及費、稅全部由塞納明某公司負責(zé)，故襄陽士官學(xué)校的抗辯意見成立，對塞納明某公司主張的該項損失，不予確認。關(guān)于襄陽士官學(xué)校要求塞納明某公司騰退房屋的反訴請求，因雙方簽訂的租賃合同于2014年4月23日已經(jīng)解除，故對該反訴請求，應(yīng)當(dāng)予以支持。襄陽士官學(xué)校還要求塞納明某公司按照每年租金119萬元支付逾期騰房占有使用費的反訴請求，因鑒定人出庭接受質(zhì)詢時明確表示鑒定意見中預(yù)期利益已扣除了房租成本，故對該反訴請求，不予支持。襄陽士官學(xué)校通知塞納明某公司解除合同后，沒有采取停水、停電等可以導(dǎo)致酒店無法營業(yè)的行為方式，塞納明某公司雖陳述在收到解除合同通知書后已停業(yè)，但其至今仍未騰退房屋，依據(jù)《中華人民共和國合同法》第一百一十九條，塞納明某公司可以也有義務(wù)通過營業(yè)、或騰退房屋等措施來減少因?qū)Ψ竭`約造成的損失，塞納明某公司在已經(jīng)支付租金到期后的2014年7月20日，既未營業(yè)，也未將房屋騰退給襄陽士官學(xué)校，未能盡到合理的減損義務(wù)，應(yīng)對2014年7月21日至2017年1月20日期間的預(yù)期利益損失，承擔(dān)過錯責(zé)任，法院酌情認定責(zé)任比例由塞納明某公司與襄陽士官學(xué)校各自承擔(dān)50%。其中，4-8樓自2014年7月21日至2017年1月20日期間的預(yù)期利益損失為444.93萬元（533.04÷1095天×914天）；1-3樓自2014年7月21日至2017年1月20日期間的預(yù)期利益損失為109.74萬元（124.39萬元÷1036天×914天）。由襄陽士官學(xué)校承擔(dān)50%的過錯責(zé)任，即為277.34萬元后，襄陽士官學(xué)校應(yīng)向塞納明某公司支付賠償款為330.74萬元（608.08萬元－277.34萬元）。綜上，依照《中華人民共和國合同法》第一百零八條、第一百一十三條第一款、第一百一十九條，《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國合同法>若干問題的解釋(二)》第二十四條之規(guī)定，經(jīng)審判委員會討論決定，判決：一、襄陽士官學(xué)校于本判決生效之日起十五日內(nèi)向塞納明某公司支付預(yù)期利益損失330.74萬元；二、駁回塞納明某公司的其他訴訟請求；三、塞納明某公司于本判決生效之日起十五日內(nèi)將租賃的位于襄陽市七里河路36號軍人綜合服務(wù)樓房屋騰退給襄陽士官學(xué)校。四、駁回襄陽士官學(xué)校的其他訴訟請求。如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。本訴案件受理費94640元，由塞納明某公司負擔(dān)50250元，襄陽士官學(xué)校負擔(dān)44390元；反訴案件受理費7760元，由襄陽士官學(xué)校負擔(dān)。
本院二審期間，塞納明某公司圍繞上訴請求依法提交了兩份新證據(jù)，本院組織當(dāng)事人進行了證據(jù)交換和質(zhì)證：
1.該公司2014年4月稅票，水、電費票據(jù)等證據(jù)。欲證明2014年4月21日之前公司能正常經(jīng)營，之后不能正常經(jīng)營。襄陽士官學(xué)校認為上述證據(jù)不能證明該主張。因塞納明某公司自己也認可未提供完整的公司賬目，僅憑部分票據(jù)，無法認定其經(jīng)營狀況。
2.證人周某（原系塞納明某公司負責(zé)人）出庭作證，欲證明雙方當(dāng)事人協(xié)商一致后變更了租金繳納方式，以及消防不合格的責(zé)任在襄陽士官學(xué)校。具體證言如下：合同簽訂后，對方提出加房租，雙方鬧得不愉快。后來房屋漏水，找對方解決，也不給解決。因為地段不好，襄陽士官學(xué)校領(lǐng)導(dǎo)同意分期付房租。消防措施不能驗收，消防部門每年都會找公司的事，襄陽士官學(xué)校曾幫助協(xié)調(diào)，公司自己也做了消防，但需要最開始建房的消防圖紙，對方不提供。襄陽士官學(xué)校認為證人周某系對方原來的負責(zé)人，將酒店轉(zhuǎn)讓給現(xiàn)在的實際經(jīng)營者劉傳軍，二者有利害關(guān)系，且其證言與本案其他證據(jù)存在矛盾，周某稱2013年4月22日查封時，自己還是酒店負責(zé)人，但查封時是劉傳軍簽的字。因證人周某曾系塞納明某公司負責(zé)人，現(xiàn)仍與公司有債權(quán)債務(wù)關(guān)系，僅憑其證言不能證明塞納明某公司的主張。
襄陽士官學(xué)校二審未提交新證據(jù)。
二審經(jīng)審理查明，一審判決認定屬實，本院對此予以確認。
二審另查明，襄陽士官學(xué)校2014年4月21日就（2014）鄂襄新民初字第00303號案件向襄陽高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)人民法院遞交的撤訴申請書中寫明“由于塞納明某公司的根本違約行為，導(dǎo)致雙方無法繼續(xù)履行合同”，故而申請撤回起訴。

本院認為，《中華人民共和國合同法》第八條第一款規(guī)定，依法成立的合同，對當(dāng)事人具有法律約束力。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定履行自己的義務(wù)，不得擅自變更或者解除合同。襄陽士官學(xué)校與塞納明某公司簽訂的《軍隊房地產(chǎn)租賃合同》，屬雙方當(dāng)事人真實意思表示，且不違反法律、法規(guī)的強制性規(guī)定，屬有效合同。針對二審中雙方當(dāng)事人爭議的焦點，本院評析如下：
一、襄陽士官學(xué)校提供的租賃物是否符合約定用途。
塞納明某公司在訴狀中稱，襄陽士官學(xué)?！拔茨芴峁┖细竦南罈l件”的租賃物，導(dǎo)致其停業(yè)整頓6個月，“造成了100余萬元的經(jīng)濟損失”。經(jīng)查，雙方簽訂的合同第十條約定：租賃期內(nèi)，乙方應(yīng)當(dāng)履行下列義務(wù)：（一）租賃期內(nèi)，有關(guān)工商、稅務(wù)、環(huán)保、消防等方面的事務(wù)及費、稅全部由乙方負責(zé)；……（三）負責(zé)所承租的房地產(chǎn)及附屬設(shè)施、設(shè)備（如貨梯、電梯的年檢、維保等）的看管維護和所發(fā)生的費用等，因管理使用不當(dāng)或者其他原因造成房屋或設(shè)施、設(shè)備損壞的，必須及時予以修復(fù)或者按評估價值賠償；……（五）不得對所承租的房屋進行影響使用安全的改造、裝修或者增擴設(shè)備，在不影響使用安全的前提下，確實需要進行改造、裝修或者增擴設(shè)備，必須征得甲方書面同意，費用自理，所有權(quán)歸甲方所有。消防監(jiān)督檢查記錄顯示，發(fā)現(xiàn)的違法行為及火災(zāi)隱患為“1.室內(nèi)消火栓壓力不足；2.火災(zāi)報警系統(tǒng)損壞（檢查5個手動報警按鈕無動作）；3.疏散樓梯防火門為普通木質(zhì)門；4.消防安全三提示未落實，房間內(nèi)無安全提示卡、應(yīng)急照明手電和防毒面具；5.消防控制室無人值班；6.員工應(yīng)加強消防安全培訓(xùn)；消防安全制度未落實、無巡查、檢查、培訓(xùn)、演練記錄；7.消防電梯未設(shè)置電梯前室；8.疏散樓梯內(nèi)應(yīng)急照明燈數(shù)量不足”。上述事項中，僅1.3.7項與房屋建筑結(jié)構(gòu)有關(guān)。塞納明某公司在承租前對租賃物進行了充分了解，承租后，對租賃物進行了改造、裝修、增加電梯等設(shè)備。合同約定消防等方面的事務(wù)由塞納明某公司負責(zé)，租賃房屋附屬設(shè)施、設(shè)備由其看管、維護。其主張因租賃房屋初建時遺留的問題導(dǎo)致消防查封，與消防監(jiān)督檢查記錄顯示的火災(zāi)隱患及合同中關(guān)于承租方義務(wù)的約定不符。且塞納明某公司在查封前已使用租賃物六、七年之久。故應(yīng)當(dāng)認定，襄陽士官學(xué)校提供的租賃物符合約定用途。
二、襄陽士官學(xué)校2014年4月21日發(fā)出的《解除合同通知書》是否發(fā)生法律效力。
塞納明某公司主張，雙方已協(xié)商變更租金交付時間，襄陽士官學(xué)校2014年01月23日起訴僅要求塞納明某公司支付拖欠的租金及違約金，未主張解除合同，其于同年3月14日支付了2014年上半年租金，在2014年7月前襄陽士官學(xué)校無權(quán)解除合同。經(jīng)查，雙方合同第四條第二款約定“租金每半年結(jié)算一次，采取預(yù)付的方式，乙方在每年的元月10日、7月10日前應(yīng)分別將上半年和下半年的租金交付甲方”；第十三條乙方違約責(zé)任第二項約定“乙方逾期交付房地產(chǎn)租金及相關(guān)費用，每逾期一日，甲方按滯交費總額的千分之三向乙方加收違約金；逾期30日，甲方有權(quán)解除本合同”。塞納明某公司未能提供充分的證據(jù)證明雙方已協(xié)商變更租金交付時間，其經(jīng)常性地不按合同約定支付租金，此次拖欠租金達63天，合同約定的解除條件成立，襄陽士官學(xué)校享有合同解除權(quán)。襄陽士官學(xué)校起訴要求塞納明某公司交付違約金及拖欠租金，收取塞納明某公司交付的59.5萬元之后又撤訴的行為，不影響合同解除權(quán)的行使。襄陽士官學(xué)校2014年4月21日發(fā)出的《解除合同通知書》發(fā)生法律效力，雙方合同于同月23日通知到達時解除。
因襄陽士官學(xué)校提供的租賃物符合約定用途，本案合同的解除是因塞納明某公司違約導(dǎo)致，對塞納明某公司要求襄陽士官學(xué)校賠償因消防不過關(guān)停業(yè)而造成的損失、租賃期間內(nèi)的經(jīng)營損失，以及剩余租賃期內(nèi)裝修殘值損失等，本院不予支持。
綜上所述，上訴人塞納明某公司的上訴請求不能成立，本院不予支持。上訴人襄陽士官學(xué)校的上訴請求部分成立，予以支持。依照《中華人民共和國合同法》第八條第一款、第九十三條第二款、第九十六條第一款、《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第十一條第二項、《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第二項規(guī)定，經(jīng)本院審判委員會討論決定，判決如下：

一、維持襄陽高新技術(shù)開發(fā)區(qū)人民法院（2015）鄂襄新民初字第01593號民事判決第三項，即：塞納明某公司于本判決生效之日起十五日內(nèi)將租賃的位于襄陽市七里河路36號軍人綜合服務(wù)樓房屋騰退給襄陽士官學(xué)校；
二、撤銷襄陽高新技術(shù)開發(fā)區(qū)人民法院（2015）鄂襄新民初字第01593號民事判決第一、二、四項；即：襄陽士官學(xué)校于本判決生效之日起十五日內(nèi)向塞納明某公司支付預(yù)期利益損失330.74萬元；駁回塞納明某公司的其他訴訟請求；駁回襄陽士官學(xué)校的其他訴訟請求；
三、襄樊塞納明某商務(wù)酒店有限公司支付中國人民解放軍軍事經(jīng)濟學(xué)院襄陽士官學(xué)校自2014年7月21日起至騰退之日止的房屋占用費（按每年119萬計算）；
四、駁回襄樊塞納明某商務(wù)酒店有限公司的訴訟請求；
五、駁回中國人民解放軍軍事經(jīng)濟學(xué)院襄陽士官學(xué)校的其他訴訟請求。
如未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
一審案件受理費94640元、反訴案件受理費7760元；二審案件受理費106240元，共計208640元，由襄樊塞納明某商務(wù)酒店有限公司負擔(dān)。
本判決為終審判決。

審判長　　李曉紅 審判員　　黃　鸝 審判員　　何小玲

書記員：嚴(yán)琦童