褚某某
黃璐（黑龍江鈴蘭律師事務(wù)所）
王某某

原告褚某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族。
委托代理人黃璐，黑龍江鈴蘭律師事務(wù)所律師。
被告王某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族。
原告褚某某與被告王某某房屋租賃合同糾紛一案，本院于2013年12月23日立案受理后，于2014年6月13日公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理，原告褚某某及委托代理人黃璐，被告王某某到庭參加了應(yīng)訴，本案現(xiàn)已審理完結(jié)。
對(duì)證據(jù)一的真實(shí)性無(wú)異議。合同約定出租房屋建筑面積105平方米，不包括后面漏雨的房屋。漏雨的房屋是被告自己留用的。
對(duì)證據(jù)二、三的真實(shí)性無(wú)異議。
對(duì)證據(jù)四的真實(shí)性無(wú)異議。1、短信不是被告發(fā)的，手機(jī)號(hào)是被告的，但內(nèi)容不是被告寫的。被告沒(méi)有收到原告的短信。2、對(duì)錄音有異議，被告不記得跟原告有這些談話。
被告為證明其主張的事實(shí)成立向本院提供并當(dāng)庭舉示證據(jù)如下:
房產(chǎn)證。意在證明:原告租賃的房屋建筑面積近160平方米。漏水的房屋是后接的，不包括在原房的面積內(nèi)。
原告對(duì)被告的證據(jù)質(zhì)證意見(jiàn)如下:
對(duì)被告證據(jù)的真實(shí)性無(wú)異議。對(duì)證明的問(wèn)題有異議。該圖不是房產(chǎn)證的平面圖，房屋已經(jīng)做了分割，后面進(jìn)行了擴(kuò)建。合同約定建筑面積105平方米，但實(shí)際只有70多平方米，如果不加上漏雨的房屋，不能夠105平方米，說(shuō)明合同約定的房屋面積包括后接的部分。漏雨房屋的用電和供暖與前面房屋是一體的。如按被告主張不包后接漏雨房屋，原告不可能承擔(dān)漏雨房屋的電費(fèi)和供暖費(fèi)。
本院認(rèn)為:原、被告雙方的證據(jù)來(lái)源合法，與本案有關(guān)聯(lián)，本院確認(rèn)原告的證據(jù)效力。但是原告的證據(jù)四錄音證據(jù)沒(méi)有提交錄音的原始載體，該證據(jù)不具證明力。
經(jīng)審理查明:2013年6月21日原、被告簽訂房屋租賃合同，合同約定，被告將位于哈爾濱市王崗鎮(zhèn)紅旗農(nóng)場(chǎng)綜合2樓1單元1層1號(hào)的（合同標(biāo)注南崗區(qū)哈雙路372號(hào)）的房屋出租給原告。雙方簽訂了租賃合同，合同約定租賃期5年，2013年6月21日至2018年4月30日，年租金45000元，租賃期整體出兌費(fèi)65000元。租金起算日為2013年5月1日，每年4月1日原告已現(xiàn)金方式支付當(dāng)年租金。合同簽訂后2013年6月28日原告將第一年租金45000元及租賃期整體出兌費(fèi)65000元，合計(jì)110000元給付被告，被告將房屋交付原告，原告在裝修前發(fā)現(xiàn)與出租房屋相連擴(kuò)建部分落雨，原告找到被告，被告維修一次未見(jiàn)好轉(zhuǎn)，雨后仍然漏，因雙方交涉無(wú)結(jié)果，原告起訴至本院。
另查明，本案涉及的出租房屋的所有權(quán)人系案外人郝承東、于玉娥共同共用，該房產(chǎn)權(quán)證注明的建筑面積為158.81平方米，房主間隔為兩部分，經(jīng)實(shí)地測(cè)量，涉案部分房屋的使用面積約78平方米，建筑面積約為116平方米，房主在涉案房屋相連靠近院里一側(cè)進(jìn)行了擴(kuò)建。2012年3月，被告租賃了涉案房屋。2013年6月，被告又將涉案房屋轉(zhuǎn)租原告。訴訟中因原告為交付第二年的房租，原房主將房屋收回另租他人。
本院認(rèn)為:原、被告雙方簽訂的租賃合同，是雙方真實(shí)的意思表示，而且不違反法律強(qiáng)制性規(guī)定，合法有效，租賃合同第二項(xiàng)約定，出租房屋建筑面積約105平方米，經(jīng)實(shí)地測(cè)量，建筑面積約為116平方米，據(jù)此可以推定租賃合同不包括后接的漏雨房屋。原告主張租賃合同包括漏雨房屋及因房屋漏雨使原告無(wú)法實(shí)現(xiàn)合同目的，被告存在違約無(wú)事實(shí)和證據(jù)證明，原告的主張不能成立。原告訴請(qǐng)解除合同，被告也同意解除，本院準(zhǔn)予，況且房屋已被原房主收回，另租他人。因雙方合同約定租期五年，原告占用使用出租房屋一年，原告要求返還一年租金45000元無(wú)理，但原告主張返還65000元的出兌費(fèi)合理，本院支持。綜上，依據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第四十四條 ?、第九十三條 ?之規(guī)定，判決如下:
一、解除原告褚占領(lǐng)與被告王某某簽訂的租賃合同。
二被告王某某與本判決生效后于十日內(nèi)返回原告褚占領(lǐng)房屋出兌費(fèi)人民幣65000元。
三、駁回原告褚占領(lǐng)的其他訴訟請(qǐng)求。
根據(jù)《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條 ?之規(guī)定，被告如未按本判決書指定的期間履行給付金錢的義務(wù)，則應(yīng)當(dāng)加倍支付遲延履行起見(jiàn)的債務(wù)利息。
案件受理費(fèi)2500元原告褚占領(lǐng)自行負(fù)擔(dān)1500，被告王某某負(fù)擔(dān)1000元。
如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于哈爾濱市中級(jí)人民法院。

本院認(rèn)為:原、被告雙方的證據(jù)來(lái)源合法，與本案有關(guān)聯(lián)，本院確認(rèn)原告的證據(jù)效力。但是原告的證據(jù)四錄音證據(jù)沒(méi)有提交錄音的原始載體，該證據(jù)不具證明力。
經(jīng)審理查明:2013年6月21日原、被告簽訂房屋租賃合同，合同約定，被告將位于哈爾濱市王崗鎮(zhèn)紅旗農(nóng)場(chǎng)綜合2樓1單元1層1號(hào)的（合同標(biāo)注南崗區(qū)哈雙路372號(hào)）的房屋出租給原告。雙方簽訂了租賃合同，合同約定租賃期5年，2013年6月21日至2018年4月30日，年租金45000元，租賃期整體出兌費(fèi)65000元。租金起算日為2013年5月1日，每年4月1日原告已現(xiàn)金方式支付當(dāng)年租金。合同簽訂后2013年6月28日原告將第一年租金45000元及租賃期整體出兌費(fèi)65000元，合計(jì)110000元給付被告，被告將房屋交付原告，原告在裝修前發(fā)現(xiàn)與出租房屋相連擴(kuò)建部分落雨，原告找到被告，被告維修一次未見(jiàn)好轉(zhuǎn)，雨后仍然漏，因雙方交涉無(wú)結(jié)果，原告起訴至本院。
另查明，本案涉及的出租房屋的所有權(quán)人系案外人郝承東、于玉娥共同共用，該房產(chǎn)權(quán)證注明的建筑面積為158.81平方米，房主間隔為兩部分，經(jīng)實(shí)地測(cè)量，涉案部分房屋的使用面積約78平方米，建筑面積約為116平方米，房主在涉案房屋相連靠近院里一側(cè)進(jìn)行了擴(kuò)建。2012年3月，被告租賃了涉案房屋。2013年6月，被告又將涉案房屋轉(zhuǎn)租原告。訴訟中因原告為交付第二年的房租，原房主將房屋收回另租他人。
本院認(rèn)為:原、被告雙方簽訂的租賃合同，是雙方真實(shí)的意思表示，而且不違反法律強(qiáng)制性規(guī)定，合法有效，租賃合同第二項(xiàng)約定，出租房屋建筑面積約105平方米，經(jīng)實(shí)地測(cè)量，建筑面積約為116平方米，據(jù)此可以推定租賃合同不包括后接的漏雨房屋。原告主張租賃合同包括漏雨房屋及因房屋漏雨使原告無(wú)法實(shí)現(xiàn)合同目的，被告存在違約無(wú)事實(shí)和證據(jù)證明，原告的主張不能成立。原告訴請(qǐng)解除合同，被告也同意解除，本院準(zhǔn)予，況且房屋已被原房主收回，另租他人。因雙方合同約定租期五年，原告占用使用出租房屋一年，原告要求返還一年租金45000元無(wú)理，但原告主張返還65000元的出兌費(fèi)合理，本院支持。綜上，依據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第四十四條 ?、第九十三條 ?之規(guī)定，判決如下:

一、解除原告褚占領(lǐng)與被告王某某簽訂的租賃合同。
二被告王某某與本判決生效后于十日內(nèi)返回原告褚占領(lǐng)房屋出兌費(fèi)人民幣65000元。
三、駁回原告褚占領(lǐng)的其他訴訟請(qǐng)求。
根據(jù)《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條 ?之規(guī)定，被告如未按本判決書指定的期間履行給付金錢的義務(wù)，則應(yīng)當(dāng)加倍支付遲延履行起見(jiàn)的債務(wù)利息。
案件受理費(fèi)2500元原告褚占領(lǐng)自行負(fù)擔(dān)1500，被告王某某負(fù)擔(dān)1000元。

審判長(zhǎng)：顏燕
審判員：周金路
審判員：張艷萍

書記員：劉秋宏