上訴人（原審原告、反訴被告）:裴某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住湖北省恩施市。
委托訴訟代理人：李孝勇，湖北正典律師事務(wù)所律師。
被上訴人（原審被告、反訴原告）：恩某某同欣工貿(mào)有限責(zé)任公司。住所地：湖北省恩施市航空大道39號(hào)。
法定代表人：丁勇，該公司總經(jīng)理。
委托訴訟代理人：冉啟安，湖北震邦華廣律師事務(wù)所律師。

上訴人裴某因與被上訴人恩某某同欣工貿(mào)有限責(zé)任公司（以下簡(jiǎn)稱同欣公司）租賃合同糾紛一案，不服湖北省恩施市人民法院（2016）鄂2801民初4665號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院于2017年4月17日立案后，依法組成合議庭對(duì)本案進(jìn)行了審理。上訴人裴某及其委托訴訟代理人李孝勇與被上訴人同欣公司的委托訴訟代理人冉啟安到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
裴某上訴請(qǐng)求：撤銷一審判決，改判同欣公司承擔(dān)違約責(zé)任，支付違約金80000元，并賠償因同欣公司違約造成的裝修損失131793元。事實(shí)及理由：一、裴某沒有拖欠租金的故意，裴某未按照雙方約定支付租金的原因系同欣公司要求變更合同。一審判決將雙方變更合同的協(xié)商期間認(rèn)定為裴某拖欠租金，并據(jù)此判決裴某承擔(dān)違約責(zé)任缺乏事實(shí)和法律依據(jù)。二、同欣公司違反合同約定，導(dǎo)致雙方合同無法履行，故同欣公司應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任并賠償裴某的裝修損失。三、根據(jù)雙方租賃合同的約定，因同欣公司未及時(shí)提供收據(jù)導(dǎo)致裴某延遲支付租金的，裴某不承擔(dān)合同約定的延遲支付責(zé)任。裴某并未收到同欣公司的租金收據(jù)，故不應(yīng)承擔(dān)延遲支付租金責(zé)任。
同欣公司辯稱,一審查明的案件基本事實(shí)清楚，但對(duì)于裴某向同欣公司支付房屋租金的時(shí)間段計(jì)算有誤，請(qǐng)求二審法院依法予以糾正。
裴某向一審法院起訴請(qǐng)求：1.判決解除裴某與同欣公司訂立的《房屋租賃合同》；2.判決同欣公司向裴某支付違約金80000元，賠償裴某裝修損失131793元，以上合計(jì)211793元；3.本案訴訟費(fèi)由同欣公司承擔(dān)。
同欣公司向一審法院反訴請(qǐng)求：1、判令裴某向同欣公司支付自2016年8月16日起至雙方簽訂的《房屋租賃合同》被解除之日止期間拖欠的房屋租金[標(biāo)準(zhǔn)為每天219.18元（80000元÷365天/年）]；2、判令裴某按《房屋租賃合同》的約定，支付違約金80000元。
一審法院認(rèn)定事實(shí)：2016年2月1日，裴某（乙方）與同欣公司（甲方）簽訂《房屋租賃合同》，承租位于湖北省××渡船街道辦事處航空路恩施市圖書館和恩某某新華書店約250平方米（二樓雀友麻將機(jī)旁）的房屋，其約定內(nèi)容如下：“第三條租賃期限1、甲方房屋所出租房屋，于2016年2月16日前向乙方交付。2、該房屋的租期為3年，自2016年2月16日至2019年2月15日止，租賃期滿乙方可以繼續(xù)承租該房屋，但須于租賃期滿前1個(gè)月向甲方書面提出續(xù)租要求，雙方重新簽訂租賃合同。同等條件下乙方享有優(yōu)先租賃權(quán)。第四條租金、保證金及其支付1、甲、乙雙方約定，該房屋租金計(jì)算方法如下：按年計(jì)，第一年年租金￥80000.00，大寫：人民幣捌萬元整；第二年年租金￥90000.00，大寫：人民幣玖萬元整；第三年年租金￥100000.00，大寫：人民幣拾萬元整。2、租金支付方式：分次支付，每年租金首次支付日為2月2日（所交租金為年租金的50%），第二次租金支付日為8月2日（所交租金為年租金的20%）?！谑畻l違約責(zé)任1、乙方有下列情形之一的，視同違約，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任，甲方有權(quán)單方解除本合同，在此情況下，甲方無需對(duì)乙方承擔(dān)任何裝修費(fèi)、設(shè)備添加費(fèi)的補(bǔ)償。（1）乙方未征得甲方同意擅自轉(zhuǎn)租該房屋的；（2）乙方未征得甲方同意擅自轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)借他人或擅自調(diào)換使用的；（3）乙方未征得甲方同意擅自拆改結(jié)構(gòu)或改變房屋用途的；（4）乙方拖欠租金、物業(yè)管理費(fèi)用或其他費(fèi)用累計(jì)10日以上的；（5）利用承租資產(chǎn)進(jìn)行違法活動(dòng)的，損害公共利用或者他人利益的；（6）乙方違反本合同的約定，不承擔(dān)維修責(zé)任或支付維修費(fèi)用，致使房地產(chǎn)或設(shè)備嚴(yán)重?fù)p壞的；（7）違反本合同項(xiàng)下其他應(yīng)盡義務(wù)的。2、甲方有下列情形之一的，視同違約，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任：（1）甲方交付的該房屋存在產(chǎn)權(quán)糾紛合同糾紛以及房屋質(zhì)量存在缺陷，不能滿足乙方正常使用的；（2）甲方對(duì)于出租房屋的權(quán)利瑕疵及安全使用瑕疵未告知或告知不實(shí)的，或因存在上述瑕疵導(dǎo)致乙方無法正常租用或營(yíng)業(yè)的；（3）甲方拖欠第三人費(fèi)用，包括但不限于物業(yè)管理費(fèi)、市政供暖、燃?xì)赓M(fèi)等，導(dǎo)致第三人采取的某些措施影響乙方正常營(yíng)業(yè)的；（4）甲方提供虛假文件導(dǎo)致合同不能正常履行的；（5）甲方怠于履行維修義務(wù)影響乙方正常使用的；（6）違反本合同項(xiàng)下其他應(yīng)盡義務(wù)的。3、各方對(duì)違約行為承擔(dān)違約責(zé)任的方式為支付違約金。違約方向守約方支付違約金的方式為：按季租金的2倍（從數(shù)字1-2中選?。┲Ц哆`約金。支付的違約金不足抵付一方損失的，還應(yīng)賠償造成的損失與違約金的差額部分。違約方對(duì)違約責(zé)任的承擔(dān)不影響守約方根據(jù)法律及本合同的規(guī)定解除本合同。4、因一方的違約行為導(dǎo)致合同無法繼續(xù)履行而被另一方解除的，此時(shí)違約金的比例在上述約定的基礎(chǔ)上加倍。5、甲方應(yīng)按本合同約定的日期向乙方交付房屋，如交付出現(xiàn)延遲，則每延期一天應(yīng)按年租金的千分之一向乙方支付違約金，如該延遲達(dá)到10天并導(dǎo)致乙方解約，另并賠償乙方設(shè)計(jì)、裝修已支出的費(fèi)用。6、乙方應(yīng)按本合同約定期限支付租金、保證金，否則延遲期每天應(yīng)按遲付金額的千分之一向甲方支付違約金。第十一條變更、修改、終止與部分無效1、本合同經(jīng)雙方協(xié)商一致，可以書面形式進(jìn)行變更或修改，任何變更或修改均構(gòu)成本合同不可分割的組成部分。2、租賃期的3年內(nèi)雙方均不得提前解除本合同，滿3年后，一方可提前1個(gè)月通知解除本租賃合同。在單方解除合同的情況下，如合同解除是乙方提出的，所付的保證金和當(dāng)年租金不予退還，并支付甲方解約補(bǔ)償伍萬元整。如合同的解除是甲方提出的，應(yīng)返還乙方的保證金以及當(dāng)年房屋租金，并支付乙方解約補(bǔ)償伍萬元整。3、如果因租賃問題受到房屋產(chǎn)權(quán)方的干涉，影響乙方正常經(jīng)營(yíng)，則乙方有權(quán)提出解除合同，甲方返還乙方當(dāng)年已付房屋租金和保證金，以及支付違約金伍萬元整。4、雙方協(xié)商解除合同的情況下，甲方應(yīng)于合同解除后7個(gè)工作日內(nèi)返還乙方已支付的剩余租期的租金及其他費(fèi)用，乙方如有未支付的租金及其他費(fèi)用，也應(yīng)于合同解除后7個(gè)工作日內(nèi)向甲方進(jìn)行支付。5、除法律、法規(guī)另有規(guī)定或當(dāng)事人另有約定外，本合同任何條款的無效均不影響其他條款的法律效力……第十四條合同效力及其他1、本合同自雙方法定代表人或授權(quán)簽字人簽署并加蓋公章（如乙方為自然人的，則只需乙方本人簽字加?。┲掌鹕В梁贤男型戤呏?。2、本合同一式二份，出租人、承租人各執(zhí)一份，具有同等法律效力……”雙方還就房屋用途、稅費(fèi)繳納等內(nèi)容進(jìn)行了詳細(xì)約定。
上述合同簽訂后，裴某依約交納了第一年的首付租金40000元，同欣公司于2016年2月1日向裴某出具了收條，載明“收到裴某半年房屋租金肆萬元整（￥40000.00）時(shí)間為2016年2月16日至2016年8月15日”，并依約將案涉房屋向裴某交付使用。2016年8月2日，裴某應(yīng)向同欣公司支付第一年的第二次租金40000元，但其未支付，而是于2016年8月19日通過微信聯(lián)系同欣公司的法定代表人丁勇，詢問若是搬到四樓是否可以補(bǔ)償點(diǎn)費(fèi)用（因?yàn)槠浞Q裝修花費(fèi)了不少錢），同欣公司的法定代表人丁勇于2016年8月21日回復(fù)稱四樓給兩個(gè)月裝修期，免付房租等，但雙方未達(dá)成一致意見，也未就案涉合同進(jìn)行書面變更。2016年8月30日，裴某再次向同欣公司的法定代表人丁勇發(fā)出微信，內(nèi)容為“丁姐，我明天過來給你交房租，你在嗎”，同欣公司的法定代表人丁勇回復(fù)“你們已經(jīng)違約了、前段時(shí)間一直聯(lián)系不上你們，以為你們不再續(xù)租所以公司已另行安排，現(xiàn)我在外出差，1號(hào)回公司，具體事宜再協(xié)商”。
一審法院認(rèn)為，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)。裴某與同欣公司簽訂的《房屋租賃合同》系雙方真實(shí)意思表示，內(nèi)容未違反法律、行政法規(guī)的禁止性規(guī)定，合法有效。同欣公司已依約將案涉房屋交付裴某使用，裴某應(yīng)依約支付房屋租金。根據(jù)案涉合同第三條的約定，裴某應(yīng)當(dāng)在2016年8月2日支付第一年的第二次租金40000元，但其至今未付，已構(gòu)成違約。根據(jù)案涉合同第十條的約定，裴某應(yīng)當(dāng)按季租金的2倍的基礎(chǔ)上加倍向同欣公司支付違約金40000元（80000元/年÷4×2×2），故對(duì)同欣公司要求裴某支付違約金40000元的訴訟請(qǐng)求，予以支持。關(guān)于案涉合同的解除，因裴某與同欣公司均當(dāng)庭表示同意解除合同，故案涉合同于開庭當(dāng)日即2016年12月22日解除。關(guān)于下欠租金的支付，裴某首次支付房屋租金已至2016年8月15日，而同欣公司的法定代表人丁勇在2016年8月30日通過微信回復(fù)裴某，因裴某的違約行為故不同意其續(xù)租案涉房屋且對(duì)該房屋已另行安排，即表明在此之后，同欣公司未因此造成損失。因此，裴某應(yīng)向同欣公司支付下欠租金的共計(jì)3287.67元（80000元/年÷365×15天，計(jì)算時(shí)間為2016年8月16日起至2016年8月30日共15天），故對(duì)同欣公司的該項(xiàng)訴訟請(qǐng)求，予以支持；超過部分，不予支持。關(guān)于裴某要求同欣公司支付違約金80000元，并賠償其裝修損失131793元的訴訟請(qǐng)求，因?yàn)槠渌峤坏淖C據(jù)不足以證明同欣公司違約反而能佐證系其本人違約，故對(duì)該項(xiàng)訴訟請(qǐng)求，不予支持。綜上所述，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第六十條、第九十三條第一款、第一百零七條、第一百零九條、第一百一十四條第一款、第二百二十六條、《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第六十四條第一款、第一百四十二條及《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)民事訴訟法〉的解釋》第九十條之規(guī)定，判決：一、裴某與同欣公司于2016年2月1日簽訂的《房屋租賃合同》于2016年12月22日解除。二、裴某于判決生效之日起五日內(nèi)支付同欣公司自2016年8月16日起至2016年8月30日止的房屋租金3287.67元，并向同欣公司支付違約金40000元，共計(jì)43287.67元。三、駁回裴某的其他訴訟請(qǐng)求。四、駁回同欣公司的其他反訴請(qǐng)求。案件受理費(fèi)4476元,減半交納2238元；反訴受理費(fèi)900元，減半交納450元，共計(jì)2688元，由裴某負(fù)擔(dān)。
本院二審期間，裴某圍繞上訴請(qǐng)求申請(qǐng)證人王某出庭作證，同欣公司沒有提交新證據(jù)。本院組織當(dāng)事人進(jìn)行了質(zhì)證，對(duì)當(dāng)事人二審爭(zhēng)議的事實(shí)，本院認(rèn)定如下：王某的證言不能證明同欣公司于2016年8月初向裴某表示要求調(diào)整樓層，故對(duì)該證據(jù)不予采信。一審判決查明的事實(shí)屬實(shí)，本院予以確認(rèn)。

綜上所述，裴某的上訴理由不能成立，應(yīng)予駁回；一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項(xiàng)規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費(fèi)4918元，由上訴人裴某負(fù)擔(dān)。
本判決為終審判決。

審判長(zhǎng)　　南慶敏 審判員　　李　麗 審判員　　張成軍

法官助理?xiàng)罾?書記員歐順恩