袁某彬
張鵬（湖北忠三律師事務所）
張某某
武漢中鼎信誠房地產(chǎn)投資咨詢有限責任公司
中國銀行股份有限公司武漢花橋支行
余五海（湖北瑞通天元律師事務所）

原告袁某彬。
委托代理人張鵬（特別授權代理），湖北忠三律師事務所律師。
被告張某某。
第三人武漢中鼎信誠房地產(chǎn)投資咨詢有限責任公司，住所地湖北省武漢市江岸融科天城4幢1單元1層商60號。
法定代表人葛凌然。
第三人中國銀行股份有限公司武漢花橋支行，住所地湖北省武漢市解放大道1320號。
負責人汪寧一，行長。
委托代理人余五海（一般授權代理），湖北瑞通天元律師事務所律師。
原告袁某彬訴被告張某某，第三人武漢中鼎信誠房地產(chǎn)投資咨詢有限責任公司、中國銀行股份有限公司武漢花橋支行房屋買賣合同糾紛一案，根據(jù)袁某彬的申請，本院采取訴前財產(chǎn)保全措施，裁定查封了張某某名下位于武漢市江岸區(qū)三陽路與解放大道交匯處融科天城二期T9棟32層3室房屋（合同備案號:市090039988號，建筑面積89.73平方米）。本院于2013年9月4日受理此案后，依法適用普通程序，組成由代理審判員施佑莉擔任審判長，人民陪審員魏欣、張桂霞參加的合議庭，于2013年12月27日公開開庭進行了審理。因被告張某某下落不明，本院依法以公告方式向其送達了應訴通知書、起訴狀副本、舉證通知書及開庭傳票。中國銀行股份有限公司武漢花橋支行申請作為第三人參加訴訟。原告袁某彬及其委托代理人張鵬、第三人中國銀行股份有限公司武漢花橋支行的委托代理人余五海到庭參加訴訟，被告張某某、第三人武漢中鼎信誠房地產(chǎn)投資咨詢有限責任公司經(jīng)本院合法傳喚無正當理由拒不到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結。
被告張某某及第三人中信房產(chǎn)投資咨詢公司拒不到庭應訴，視為放棄質證權利。經(jīng)審查，原告袁某彬及第三人中國銀行武漢花橋支行向本院提交的證據(jù)形式、來源符合法律規(guī)定，內(nèi)容真實，本院依法予以采信。
本院認為:本案被告張某某與原告袁某彬及第三人中信房產(chǎn)投資咨詢公司簽訂的《存量房居間（買賣）合同》是原、被告雙方真實的意思表示，內(nèi)容合法，是合法有效的合同。基于物權行為與債權行為分離的原則，本案房屋買賣交易的完成需要兩個行為來實現(xiàn)，一個行為是簽訂房屋買賣合同的債權行為，另一個是辦理房屋過戶登記的物權變動行為，只有這兩個行為都完成了，房屋買賣交易才履行完畢。結合本案情況，原告袁某彬與被告張某某簽訂房屋買賣合同的行為是設立債權的行為，該行為自成立即合法有效。同時合同中明確約定被告張某某在2013年8月15日前結清抵押貸款欠款后辦理過戶登記手續(xù)，在進行交付前按約定只要被告張某某結清抵押貸款欠款，該房屋上則無抵押負載，是符合交易要求的房屋。因此，原、被告雙方簽訂的《存量房居間（買賣）合同》是合法有效的合同，對第三人中國銀行武漢花橋支行辯稱的“原、被告之間簽訂的房屋買賣合同是無效合同”的觀點本院不予支持。同時基于《中華人民共和國物權法》第一百九十一條 ?第二款 ?規(guī)定:“抵押期間，抵押人未經(jīng)抵押權人同意，不得轉讓抵押財產(chǎn)，但受讓人代為清償債務消滅抵押權的除外?！彪m然原、被告雙方簽訂的房屋買賣合同合法有效，但要履行合同辦理完畢房屋過戶手續(xù)，必須符合物權法的該條規(guī)定，否則，該合同為客觀履行不能的合同?，F(xiàn)原告袁某彬已經(jīng)代被告張某某清償債務消滅抵押權，則辦理房產(chǎn)過戶登記手續(xù)的障礙已經(jīng)消除，被告張某某應按照合同約定履行交付房屋的義務，配合原告袁某彬辦理房屋買賣過戶登記手續(xù)將訴爭房產(chǎn)過戶登記至原告袁某彬名下。
據(jù)此，依照《中華人民共和國合同法》第六十條 ?，《中華人民共和國物權法》第十五條 ?、第一百九十一條 ?第二款 ?，《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十四條 ?之規(guī)定，判決如下:
被告張某某于本判決生效之日起二十日內(nèi)配合原告袁某彬將位于武漢市江岸區(qū)三陽路與解放大道交匯處融科天城二期T9棟32層3室房屋過戶至原告袁某彬名下。
案件受理費15，600元、財產(chǎn)保全費5，000元，由被告張某某負擔，因此款已由原告袁某彬預交本院，故被告張某某于本判決生效之日起二十日內(nèi)將上述費用一并支付給原告袁某彬。
如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提出副本，上訴于湖北省武漢市中級人民法院。

本院認為:本案被告張某某與原告袁某彬及第三人中信房產(chǎn)投資咨詢公司簽訂的《存量房居間（買賣）合同》是原、被告雙方真實的意思表示，內(nèi)容合法，是合法有效的合同?；谖餀嘈袨榕c債權行為分離的原則，本案房屋買賣交易的完成需要兩個行為來實現(xiàn)，一個行為是簽訂房屋買賣合同的債權行為，另一個是辦理房屋過戶登記的物權變動行為，只有這兩個行為都完成了，房屋買賣交易才履行完畢。結合本案情況，原告袁某彬與被告張某某簽訂房屋買賣合同的行為是設立債權的行為，該行為自成立即合法有效。同時合同中明確約定被告張某某在2013年8月15日前結清抵押貸款欠款后辦理過戶登記手續(xù)，在進行交付前按約定只要被告張某某結清抵押貸款欠款，該房屋上則無抵押負載，是符合交易要求的房屋。因此，原、被告雙方簽訂的《存量房居間（買賣）合同》是合法有效的合同，對第三人中國銀行武漢花橋支行辯稱的“原、被告之間簽訂的房屋買賣合同是無效合同”的觀點本院不予支持。同時基于《中華人民共和國物權法》第一百九十一條 ?第二款 ?規(guī)定:“抵押期間，抵押人未經(jīng)抵押權人同意，不得轉讓抵押財產(chǎn)，但受讓人代為清償債務消滅抵押權的除外?！彪m然原、被告雙方簽訂的房屋買賣合同合法有效，但要履行合同辦理完畢房屋過戶手續(xù)，必須符合物權法的該條規(guī)定，否則，該合同為客觀履行不能的合同?，F(xiàn)原告袁某彬已經(jīng)代被告張某某清償債務消滅抵押權，則辦理房產(chǎn)過戶登記手續(xù)的障礙已經(jīng)消除，被告張某某應按照合同約定履行交付房屋的義務，配合原告袁某彬辦理房屋買賣過戶登記手續(xù)將訴爭房產(chǎn)過戶登記至原告袁某彬名下。
據(jù)此，依照《中華人民共和國合同法》第六十條 ?，《中華人民共和國物權法》第十五條 ?、第一百九十一條 ?第二款 ?，《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十四條 ?之規(guī)定，判決如下:

被告張某某于本判決生效之日起二十日內(nèi)配合原告袁某彬將位于武漢市江岸區(qū)三陽路與解放大道交匯處融科天城二期T9棟32層3室房屋過戶至原告袁某彬名下。
案件受理費15，600元、財產(chǎn)保全費5，000元，由被告張某某負擔，因此款已由原告袁某彬預交本院，故被告張某某于本判決生效之日起二十日內(nèi)將上述費用一并支付給原告袁某彬。

審判長：施佑莉
審判員：張桂霞
審判員：魏欣

書記員：宋瓊韜