原告（反訴被告）:袁某某，男，漢族，xxxx年xx月xx日出生，無(wú)業(yè)，住石家莊市長(zhǎng)安區(qū)。被告（反訴原告）:劉某某，男，漢族，xxxx年xx月xx日出生，個(gè)體工商戶(hù)，住石家莊市趙縣。被告（反訴原告）:劉某某，女，漢族，xxxx年xx月xx日出生，個(gè)體工商戶(hù)，住石家莊市趙縣。以上二被告委托訴訟代理人：劉少青、王娟，河北俱時(shí)律師事務(wù)所律師。

原告袁某某與被告劉某某、劉某某房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛一案，本院于2016年10月16日立案受理后，依法適用簡(jiǎn)易程序公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理。原告袁某某，被告劉某某、劉立春之委托代理人劉少青、王娟均到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。原告袁某某訴并辯稱(chēng)，二被告系夫妻關(guān)系。2015年11月11日原告與二被告簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)《協(xié)議書(shū)》，約定二被告自愿將位于長(zhǎng)安區(qū)石紡路101號(hào)保利花園（E地塊紫薇園）E-3號(hào)樓01單元2××1號(hào)房產(chǎn)以125萬(wàn)元賣(mài)于原告，該協(xié)議經(jīng)石家莊市太行公證處予以公證。協(xié)議簽訂當(dāng)天，原告依約向被告履行了付款義務(wù)，被告也將該房屋及購(gòu)房手續(xù)交付原告，現(xiàn)原告已將該房屋裝修且入住。原告購(gòu)買(mǎi)被告房屋時(shí)，被告已與河北保利房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》并經(jīng)石家莊市房管局備案，且已竣工驗(yàn)收并交房。契稅、維修基金等費(fèi)用已經(jīng)交付開(kāi)發(fā)商，房產(chǎn)證正在辦理之中。故此，原、被告約定待房產(chǎn)證下來(lái)具備過(guò)戶(hù)條件后，被告無(wú)條件協(xié)助原告辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)。現(xiàn)今該房屋房產(chǎn)證即將下來(lái)，原告與被告協(xié)商過(guò)戶(hù)時(shí)二被告表示不予履行協(xié)議且要解除協(xié)議收回房屋。二被告提出反訴要求解除《協(xié)議書(shū)》沒(méi)有法律依據(jù)，原被告均已履行合同的主要義務(wù)，且二被告具備繼續(xù)履行合同的條件，故請(qǐng)求法院依法判令二被告與原告繼續(xù)履行房屋買(mǎi)賣(mài)《協(xié)議書(shū)》，協(xié)助原告辦理房屋過(guò)戶(hù)手續(xù)并承擔(dān)本案一切訴訟費(fèi)用，駁回二被告的反訴訴請(qǐng)。被告劉某某、劉某某辯并訴稱(chēng)，本案訴爭(zhēng)房屋沒(méi)有房產(chǎn)證，且未到辦理房屋過(guò)戶(hù)手續(xù)的時(shí)間，《協(xié)議書(shū)》簽訂時(shí)，訴爭(zhēng)房產(chǎn)沒(méi)有相關(guān)證書(shū)，故《協(xié)議書(shū)》無(wú)效，應(yīng)駁回原告訴訟請(qǐng)求。反訴人劉某某與劉某某系夫妻關(guān)系，于2013年9月26日購(gòu)買(mǎi)了位于石家莊市××區(qū)××路××花園（Ｅ地塊紫薇園）E-3號(hào)樓01單元2××1號(hào)房產(chǎn)，此房產(chǎn)系二反訴人唯一住房。2015年11月11日，二反訴人為了籌集資金在上海買(mǎi)房，與被反訴人簽訂《協(xié)議書(shū)》，將該套房產(chǎn)售于被反訴人。協(xié)議簽訂后不久，上海市出臺(tái)了新的限購(gòu)政策，要求非本市家庭購(gòu)房前需連續(xù)繳納5年社保，從而導(dǎo)致二反訴人無(wú)法在上海市購(gòu)買(mǎi)房屋。為了使孩子能夠上學(xué)以及方便照顧父母，無(wú)奈之下，二反訴人只能按照協(xié)議賦予的解除權(quán)，與被反訴人解除協(xié)議。然而，經(jīng)過(guò)長(zhǎng)期協(xié)商，被反訴人提出各種無(wú)理要求，致使糾紛遲遲難以解決。二反訴人為了孩子和父母，為了能夠恢復(fù)正常的生活，迫于無(wú)奈，請(qǐng)求法院依法判令解除《協(xié)議書(shū)》；判令被反訴人承擔(dān)本案訴訟費(fèi)。經(jīng)審理查明，二被告系夫妻關(guān)系。2015年11月11日二被告與原告簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)《協(xié)議書(shū)》，約定二被告自愿將位于石家莊市××區(qū)××路××花園（Ｅ地塊紫薇園）E-3號(hào)樓01單元2××1號(hào)房產(chǎn)以125萬(wàn)元賣(mài)于原告。該協(xié)議簽訂時(shí)原告已向二被告支付購(gòu)房款100萬(wàn)元，同時(shí)二被告將本案訴爭(zhēng)房產(chǎn)及商品房買(mǎi)賣(mài)合同、收據(jù)等有關(guān)爭(zhēng)議房產(chǎn)權(quán)益憑證的復(fù)印件交付原告；并協(xié)議約定：原告于二被告取得爭(zhēng)議房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)證之日起三日內(nèi)向其支付轉(zhuǎn)讓款25萬(wàn)元整，二被告承諾積極協(xié)助原告辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)，且不再向原告收取任何款項(xiàng)或費(fèi)用。雙方還約定，原告中途毀約，原告向二被告支付相當(dāng)于全部轉(zhuǎn)讓款30%的違約金，并應(yīng)在毀約之日起十日內(nèi)將房屋交還給二被告。其他的已付轉(zhuǎn)讓款被告應(yīng)在十日內(nèi)返還原告；二被告中途毀約，應(yīng)在毀約之日起十日內(nèi)將原告已付轉(zhuǎn)讓款還給原告，并向原告支付相當(dāng)于轉(zhuǎn)讓款30%的違約金，房屋歸二被告所有。該協(xié)議經(jīng)石家莊市太行公證處予以公證。原告稱(chēng)，本案訴爭(zhēng)房產(chǎn)在原被告雙方買(mǎi)賣(mài)時(shí)，已經(jīng)在房管局備案登記，具備預(yù)售條件，房屋產(chǎn)權(quán)明確清晰，不具有法律瑕疵，所以原告不同意解除《協(xié)議書(shū)》，雙方應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行。提交石家莊太行公證處公證書(shū)、《協(xié)議書(shū)》、興業(yè)銀行轉(zhuǎn)款憑證、二被告與河北保利房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司簽訂的《石家莊市商品房買(mǎi)賣(mài)合同》、備案書(shū)、采暖費(fèi)及物業(yè)費(fèi)收據(jù)予以證明。二被告對(duì)以上證據(jù)的真實(shí)性均予以認(rèn)可，但稱(chēng)，1、雙方簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，該房產(chǎn)尚未取得房產(chǎn)證，雙方簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)《協(xié)議書(shū)》無(wú)效；2、二被告名下僅此一套房產(chǎn)，當(dāng)初賣(mài)該房產(chǎn)是想在上海購(gòu)房，由于受到上海房產(chǎn)中介的欺詐以及上海市外來(lái)人口購(gòu)房條件的變更致使二被告在上海不能再購(gòu)房，因上述情勢(shì)的變更造成二被告不能繼續(xù)履行合同，即使合同有效，也應(yīng)該解除；3、二被告擁有合同解除權(quán)，協(xié)議書(shū)約定，二被告在同意承擔(dān)違約金的情況下，可以解除合同。提交被告劉某某的養(yǎng)老保險(xiǎn)繳納情況單據(jù)、2016年3月24日上海市發(fā)布的滬府辦【2016】11號(hào)文件予以證明。原告認(rèn)為二被告提交證據(jù)與本案無(wú)關(guān)聯(lián)性。另查，位于石坊路××花園（Ｅ地塊紫薇園）產(chǎn)權(quán)人為全體業(yè)主，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)號(hào)為冀（2016）石家莊市不動(dòng)產(chǎn)權(quán)第0054638號(hào)，登記時(shí)間為：2016年8月12日。

本院認(rèn)為，依法成立的合同，自成立時(shí)生效。2015年11月11日原、被告簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)《協(xié)議書(shū)》是在雙方自愿、公平的基礎(chǔ)上簽訂，合法、有效。原、被告雙方均應(yīng)按照合同約定履行各自義務(wù)。原告已按照《協(xié)議書(shū)》約定向被告支付了部分房款，根據(jù)約定待被告取得房屋產(chǎn)權(quán)證書(shū)后三日內(nèi)原告應(yīng)向被告支付剩余25萬(wàn)購(gòu)房款，被告協(xié)助原告辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)。二被告主張《協(xié)議書(shū)》無(wú)效，稱(chēng)其與原告簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)《協(xié)議書(shū)》時(shí)，本案訴爭(zhēng)房產(chǎn)尚未取得房產(chǎn)證。根據(jù)法律規(guī)定，出賣(mài)人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買(mǎi)受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無(wú)效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效。本案所涉及房產(chǎn)于2013年11月12日辦理了《預(yù)售房合同備案書(shū)》，說(shuō)明該房產(chǎn)已獲取《商品房預(yù)售許可證》，符合出售條件，故對(duì)被告的主張本院不予支持。被告又稱(chēng)，由于受到上海房產(chǎn)政策的變更，其已不具備在上海購(gòu)房條件，屬于情勢(shì)變更，且雙方在《協(xié)議書(shū)》中約定了違約責(zé)任，故其有權(quán)解除合同。因本案雙方所簽訂的《協(xié)議書(shū)》系雙方在石家莊市所簽購(gòu)房協(xié)議，被告以上海政策發(fā)生變更為由，撤銷(xiāo)本市所簽協(xié)議，理?yè)?jù)不足，本院不予支持。根據(jù)法律規(guī)定，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)，原、被告雙方在《協(xié)議書(shū)》簽訂后，原告已將購(gòu)房款100萬(wàn)元交予二被告，二被告亦將房產(chǎn)及相關(guān)合同等證件交予原告，當(dāng)事人均已履行《協(xié)議書(shū)》中主要義務(wù)，不存在繼續(xù)履行合同對(duì)于一方當(dāng)事人明顯不公平或者不能實(shí)現(xiàn)合同目的情形，故原告與二被告均應(yīng)按照合同約定繼續(xù)履行義務(wù)。綜上，依據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第八條、第六十條，《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第二條之規(guī)定判決如下：一、2015年11月11日原、被告簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)《協(xié)議書(shū)》合法、有效，原告袁某某與被告劉某某、劉某某繼續(xù)履行房屋買(mǎi)賣(mài)《協(xié)議書(shū)》。待該房產(chǎn)可辦理房產(chǎn)證及過(guò)戶(hù)手續(xù)之日起三日內(nèi)，原告給付二被告剩余購(gòu)房款25萬(wàn)元，二被告協(xié)助原告辦理位于石家莊市長(zhǎng)安區(qū)石紡路101號(hào)保利花園（E地塊紫薇園）E-3號(hào)樓01單元2××1號(hào)房產(chǎn)的過(guò)戶(hù)手續(xù)。二、駁回被告劉某某、劉某某訴訟請(qǐng)求。案件本訴受理費(fèi)80元，減半收取40元,由被告劉某某、劉某某負(fù)擔(dān)，保全費(fèi)5000元，由原告袁某某負(fù)擔(dān)。案件反訴受理費(fèi)40元，由被告劉某某、劉某某負(fù)擔(dān)。如不服本判決，可在判決書(shū)送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于石家莊市中級(jí)人民法院。

審判員　徐　震

書(shū)記員：王婷婷